【正文】 金融集團(tuán)購買遠(yuǎn)洋新干線、瑞海物業(yè)購買光彩國際中心、高盛購買京匯大廈等，已掀起了北京寫字樓市場的整棟交易風(fēng)潮。第四季度空置率同比下降 %，凈吸納量預(yù)計將超過 27萬平方米，此數(shù)字約占甲級寫字樓新竣工總面積的 80%。 據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計， 2021年北京寫字樓市場需求非常旺盛，總空置率僅為 14%左右。 供應(yīng)：新增 6804套 增長 71％ 供應(yīng)接近前兩年總和 2021年，北京寫字樓供應(yīng)量是 185萬平方米，僅比 2021年增加了 37萬平方米，而 2021年，寫字樓供應(yīng)量猛增到 341萬平方米，接近前兩年總和。 原因有四點，第一是銷售壓力，第二是良好的租金回報和穩(wěn)健的長期發(fā)展趨勢，第三是上市公司在資本市場的持續(xù)穩(wěn)定表現(xiàn)預(yù)期。 2021年年初浙大網(wǎng)新購買中關(guān)村的北京國際 A座，第四季度，國內(nèi)的大型保險公司開始積極地在北京尋找優(yōu)質(zhì)物業(yè)進(jìn)行長期的投資與經(jīng)營，由北京金融街控股股份有限公司開發(fā)，位于金融街核心區(qū)內(nèi)的 F2－ B大廈于在 11月 16日進(jìn)行了預(yù)售登記，寫字樓總建筑面積 37913平方米，成交總價 79600萬元，經(jīng)核實此項目的買家為國內(nèi)最大的保險公司之一。中海地產(chǎn)透露位于 CBD的 20萬平方米的中海廣場將不再對外發(fā)售，全部改為公司持有，對外出租。 北京寫字樓市場涌現(xiàn)出自持經(jīng)營的浪潮 金隅集團(tuán)開發(fā)的 50萬平方米商務(wù)綜合體環(huán)球貿(mào)易中心自持租賃。這主要是由于住宅禁商的影響。單價在 20210元 /平方米以上的寫字樓銷售也不錯，在 2021年銷量排行榜中占據(jù)五席。但甲級寫字樓價格水平一直處于平穩(wěn)上升的態(tài)勢，成交均價已突破 20210元 /平方米。從價格來看北京寫字樓市場的價格還有比較大的增長潛力。到 2021年底，北京優(yōu)質(zhì)寫字樓平均售價為每平方米 2710美元，較去年同期上漲 ％。同時，北京寫字樓投資及自用市場的需求也在增加，到2021年底，北京優(yōu)質(zhì)寫字樓平均售價較去年同期上漲 %。 CBD寫字樓目前平均租金報價為每月每平方米 ，較 2021年底上升了 3％，而中關(guān)村和金融街兩個商務(wù)區(qū)租金報價較 2021年底均上漲 6％。一業(yè)內(nèi)人士指出，“住宅禁商”政策頒布之初，一些客戶開始加快入住寫字樓的步伐，在這種趨勢下，價格增幅超過入住率增幅，甚至出現(xiàn)入住率下降，而寫字樓租賃價格上漲的現(xiàn)象，這種現(xiàn)象違背了市場規(guī)律， 10月份，入住率出現(xiàn)上升，而寫字樓租賃價格下降，則這時的寫字樓租賃價格是比較理性的，也能體現(xiàn)寫字樓在市場中的真正價值。 值得注意的是，與上月相比，租金下滑幅度為 %，而 10月份的入住率為 %，比 9月份的入住率上升了 %。平方米 2021年北京優(yōu)質(zhì)寫字樓租金走勢呈現(xiàn)穩(wěn)步上升態(tài)勢。 租金上升的主要原因是市場需求旺盛。 價格：同比上漲 % 租售價穩(wěn)中看漲 根據(jù)北京寫字樓信息網(wǎng)的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至 2021年 12月，北京寫字樓市場均價 16789元 /平方米（建筑面積報價），與 2021年相比上漲 %；平均租金 /平方米 造成這種改變的原因是多方面的。 但是海外投資機(jī)構(gòu)介入中國房地產(chǎn)市場的方式和投資行為，已從去年下半年開始發(fā)生了較大的變化。同時，還有更多大型海外投資機(jī)構(gòu)也正在積極運作自己看好的寫字樓項目。受限外政策影響，下半年外資購買寫字樓量出現(xiàn)明顯下降。 2021年國六條調(diào)控政策不同以往之處，其中重要一點是轉(zhuǎn)向控制短期投資需求的過快增長。從交易區(qū)域來看，整體還是 CBD、金融街等核心地段的高檔物業(yè)比較受歡迎。據(jù)房地產(chǎn)交易網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2021年前 4個月北京寫字樓交易量就已達(dá)到 （注：這個交易量已經(jīng)超過 0 04年全年水平，并且已經(jīng)超過歷史最高水平 05年的 40％）。為此，增加中小套型、中低檔次的寫字樓供應(yīng)，面對即將到來的需求井噴已成為寫字樓市場發(fā)展的一個重要方向。從 2021年 3季度開始，中低端寫字樓需求出現(xiàn)明顯回升，銷售量出現(xiàn)大幅增長，這從一個側(cè)面反映了政策對刺激寫字樓市場需求的推動作用。許多完全按寫字樓標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的商住樓銷售從政策頒布開始一度陷入癱瘓，讓盛行多年的商住樓市場陷入混亂。 但對于計劃在中國進(jìn)行業(yè)務(wù)擴(kuò)展的企業(yè)來說，上海的優(yōu)質(zhì)寫字樓供應(yīng)有限，而香港的租金高昂，北京在這方面有很強(qiáng)的競爭優(yōu)勢。 經(jīng)過數(shù)年發(fā)展，城市中心區(qū)域剩余土地多為商務(wù)、商業(yè)等綜合用地性質(zhì)，在總供應(yīng)緊縮的情況下，反倒成就了寫字樓的急劇放量，無論以 CBD為代表的商務(wù)核心，還是以望京為代表的新興城區(qū)無不如此。 整體區(qū)位優(yōu)勢明顯 特別是 2021年下半年的八、九兩個月，其每月供應(yīng)量都在 50萬平方米以上。投資市場一掃上季度的低迷狀態(tài)，活躍程度明顯提升，出現(xiàn)三棟甲級寫字樓被整售。主要因為市場上旺盛而穩(wěn)定的需求。 2021年寫字樓累計新增供應(yīng) ，同比 2021年增加 %，比 2021年增加 %。 在整體樓市供應(yīng)萎縮的背景下， 2021年北京寫字樓新增供應(yīng)達(dá)到寫字樓市場供應(yīng)的最高峰。預(yù)計市場將呈兩極化，優(yōu)質(zhì)樓盤的租金與品質(zhì)較差的樓盤租金的差異將近一步擴(kuò)大。一方面商業(yè)地產(chǎn)的投資價值正在逐漸被國內(nèi)投資商所認(rèn)識；另一方面，國家限制外資投資政策的影響，為國內(nèi)機(jī)構(gòu)投資者搶占優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)項目提供了機(jī)會。中小型公司的需求也很旺盛，新進(jìn)入北京的美國基金 Fairfield 租賃了雙子座高層的面積。 2021北京寫字樓市場分析 關(guān)鍵詞： ◆ 中低檔寫字樓“大翻身” ◆ 價格：同比上漲 % ◆ 供應(yīng)：新增 6804套 增長 71％ ◆ 需求：成交 11598套 同比增長 ％ ◆ 區(qū)域：三老一新四方角力 整體特征 整棟租售強(qiáng)勁 主要原因是由于跨國公司和中小型公司需求強(qiáng)勁。如萬年花城、中海城、億城天筑、曉月新苑、天鴻美域等項目。除?？平ㄩ_發(fā)的百旺新城等項目繼續(xù)有新產(chǎn)品入市以外，保利冷泉項目、北辰溫泉鎮(zhèn)項目以及正源溫泉鎮(zhèn)項目也將于明年推出，屆時海淀山后區(qū)域?qū)⒄嬲破鹱≌_發(fā)建設(shè)的高潮。清河西三旗區(qū)域除今年已上市的橡樹灣、富力桃園、左鄰右社、領(lǐng)秀新硅谷等項目以外，總規(guī)模達(dá) 80萬平方米的清河新城也將在明年全新上市。望京區(qū)域基本為老項目的后期，東湖灣、首開知語城等項目將繼續(xù)吸引東北部區(qū)域購房者的眼球。 全新大盤推動亞奧區(qū)域繼續(xù)繁榮，老項目后期支撐望京熱點區(qū)域形象。產(chǎn)品以老項目后期為主，沿海賽洛城、金都杭城、華僑城、富力又一城等項目均會有新的產(chǎn)品推出，廣渠路 36號項目也可能在 2021年底正式上市。該區(qū)域現(xiàn)有的樣本及天鵝堡項目基本完成了亦莊馬駒橋區(qū)域的整合，而金地格林小鎮(zhèn) 亦莊大羊居住區(qū)項目以及珠江、復(fù)地、卓越項目的相繼上市則可能使該區(qū)域真正成為北京東南區(qū)域的熱點。 東南部的亦莊馬駒橋區(qū)域有望成為新熱點。同時，朝青區(qū)域的持續(xù)東擴(kuò)將推動管莊區(qū)域逐步成為住宅熱點區(qū)域。 東部的朝青區(qū)域繼續(xù)發(fā)力。 「政策」 「市場」 12大板塊將成 2021北京住宅市場熱點區(qū)域 2021年北京住宅市場將依然是東勝于西，北大于南。 由于高額土地增值稅的存在，使得開發(fā)商在儲備土地戰(zhàn)略上必須慎重思考，因為大量土地儲備占用資金的成本很高，如果因為高額土地增值稅的征收，大幅降低了利潤，大量囤積土地是否值得就不得不重新考量。由于房地產(chǎn)行業(yè)是高風(fēng)險行業(yè)，對時間和資金尤其敏感，房價上漲存在拉長銷售周期和造成資金緊張的風(fēng)險，在推高房價所獲利潤難以對應(yīng)所導(dǎo)致的高風(fēng)險情況下，從理性的角度上講，開發(fā)商勢必會重新考慮價格戰(zhàn)略。如果按照開發(fā)商們樂于承認(rèn)的房地產(chǎn)行業(yè) 30%利潤來計算，交納土地增值稅后，利潤空間就變成了 12%— 21%，如果按照開發(fā)商的實際投入產(chǎn)出比來計算，這個利潤空間的下滑幅度更是驚人。 「價格」 土地增值稅 ? 全國將從 2021年 2月 1日起開展房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算，扭轉(zhuǎn)目前以“預(yù)征”為主的土地增值稅繳納現(xiàn)狀，土地增值稅稅率從 30至 60%不等，將以房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進(jìn)行清算，分期開發(fā)的項目以分期項目為單位清算。 ? 近兩年，北京房價持續(xù)高位增長，一年前認(rèn)為是有些瘋狂的價格，在一年后就成為一個正常的表達(dá)。 ? 如果延續(xù)去年的勢頭，則 2021年北京住宅均價仍將持續(xù)快速上漲。事實上，這個均價是北京所有區(qū)縣普通住宅產(chǎn)品銷售的平均價格，即包括了密云、延慶、懷柔等售價約 3000元 /平米的住宅。由于奧運會日益臨近，許多潛在的買家可能選擇持幣待購，從而造成交易量的短期下降。 ? 展望 2021年的住宅市場，新建住宅的價格增長幅度將放緩，降至 11%到 14%不等，多數(shù)地區(qū)的租金將保持平穩(wěn)或略有下調(diào)。根據(jù)開發(fā)周期 1年左右計算，這批因規(guī)劃改變帶來的小戶型將集中在今年九十月份到 2021年上半年入市。據(jù)不完全統(tǒng)計， 2021年因政策因素而推遲至今年入市的項目達(dá)到上百個，因此將帶來 2021年新盤供應(yīng)的高潮局面，而且它們將帶來與 2021年最大不同點 ——— 新開盤項目中 90平米以下中小套型住宅供應(yīng)量增。而 2021年上半年的供應(yīng)量也以老盤后期為主，這樣的情況將延續(xù)到2021年上半年。 「供應(yīng)」 07下半年萬套小戶型井噴 ? 按照北京房地產(chǎn)市場推盤的習(xí)慣，新盤放量主要是在 5月份以后，在 9月前后形成高潮。 北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示， 去年北京取得預(yù)售許可住宅面積達(dá)到 1700萬平米。 來自偉業(yè)顧問的統(tǒng)計顯示， 2021年北京有效土地供應(yīng)量約為 1192公頃，并且樂觀地預(yù)測 2021年將打破 2021年供不應(yīng)求的局面。昨日，張維坦言， 2021年的土地年度供應(yīng)計劃指標(biāo)沒有完成?！? ? 2021年初，北京提出年度供應(yīng)住宅用地 1800公頃。從今年開始將陸續(xù)通過招投標(biāo)方式完成征地等工作，盡快形成“熟地”，并進(jìn)入土地二級市場。 ? 全面推行土地一級開發(fā)招標(biāo) ? 今年起，北京全面推行土地一級開發(fā)招投標(biāo)制度。從今年起，北京將全面實行土地一級開發(fā)招標(biāo)制，共有 90多個項目、約 5000公頃土地將在 2至 3年內(nèi)完成一級開發(fā)，形成“熟地”并上市。 在市場供應(yīng)減少的情況下，銷售量上升，說明北京房地產(chǎn)市場的需求非常強(qiáng)大，在這種剛性的需求支持下，北京房地產(chǎn)的銷售量會在幾年內(nèi)穩(wěn)定在 2021萬平米左右。 從 2021年 6月 1日起，北京有關(guān)部門在執(zhí)行 90平米 70%比例政策時，采取了“一刀切的政策，導(dǎo)致好多住宅項目因此推遲了入市時間。而同樣來自北京房地產(chǎn)信息網(wǎng)站的數(shù)據(jù)顯示， 2021年北京房地產(chǎn)銷售總面積為 2602萬平米， 2021年銷售總面積為 2216萬平米。 2021年銷售前 20名的樓盤中，只有明天第一城、科協(xié)家園住宅區(qū)（新龍城）、遠(yuǎn)洋山水、富力又一城等 5個項目的銷售均價低于 7000元 /平米，而其他包括建外 SOHO、泛海國際、星河灣等銷售前 10名的項目均價都在 14000元 /平米以上。觀湖國際 134,742 1,982,602,513 14,714 8 科協(xié)家園住宅小區(qū) 301,517 1,807,122,441 5,993 9 金融街 F2大廈 88,328 1,642,438,840 18,595 10 明天第一城 240,282 1,578,110,872 6,568 2021北京房屋銷售均價前十 排名 項目 銷售面積 (平米 ) 銷售金額 (元 ) 銷售均價 (元 /平米 ) 1 大鐘寺國際廣場 7,272 338,865,368 46,601 2 昆侖公寓 1,635 75,800,000 46,348 3 銀泰中心 35,174 1,475,426,818 41,947 4 莊勝二期（商業(yè)中心） 9,707 367,420,237 37,852 5 中關(guān)村 e世界 (中關(guān)村金融中心 ) 8,123 297,024,264 36,567 6 朝外 MEN 36 1,249,000 34,285 7 新保利大廈 24,697 756,794,716 30,644 8 中國紅街 7,792 225,142,682 28,894 9 紫玉山莊 5,417 155,013,491 28,614 10 SOHO中國 (朝外SOHO/SOHO尚都 /建外 S 143,495 3,930,009,314 27,388 2021北京 CBD 房屋銷售額前十 排名 項目 銷售面積 (平米 ) 銷售金額 (元 ) 銷售均價 (元 /平米 ) 1 SOHO中國 (朝外SOHO/SOHO尚都 /建外 SOHO) 143,495 3,930,009,314 27,388 2 銀泰中心 35,174 1,475,426,818 41,947 3 萬通中心 26,693 648,724,014 24,303 4 新城國際