【正文】 ? 北京市國(guó)土資源局公布了首批土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)結(jié)果。同時(shí)，今年的住宅用地供應(yīng)總量將超過(guò)去年。 ? 今年約有 40余個(gè)項(xiàng)目、約 860公頃土地通過(guò)了政府儲(chǔ)備土地和入市交易土地聯(lián)席會(huì)的審議，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案也已按程序?qū)徍送瓿?，目前正在編制招?biāo)方案。 ? 今年住宅用地計(jì)劃正在編制 ? 對(duì)于今年的住宅用地供應(yīng)量，張維表示，目前還在編制計(jì)劃，“可以肯定的是 2021年的供應(yīng)總量肯定比 2021年的實(shí)際供應(yīng)土地要多。截至 11月底，供應(yīng)量完成 60％，預(yù)計(jì)全年完成計(jì)劃的 80％。他同時(shí)表示，土地供應(yīng)量并非越多越好，如果供應(yīng)過(guò)多，不利于存量用地的開(kāi)發(fā)利用。今年新增住宅供應(yīng)量大漲，漲幅超過(guò) 50%。如果按照偉業(yè)顧問(wèn)的預(yù)測(cè)， 2021年北京新增供應(yīng)量將達(dá)到 2500萬(wàn)平米，此新增供應(yīng)量則有望與 2021年持平，超過(guò) 2021年和2021年的新增加供應(yīng)。來(lái)自中原地產(chǎn)、中大恒基等代理公司的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年 1月新開(kāi)盤(pán)的數(shù)量為 29個(gè)，而新盤(pán)只有 11個(gè)。 ? 而到下半年，新盤(pán)將形成集中入市的局面。 ? 此外，去年 9月 1日至今，北京市成交地塊共 18塊，規(guī)劃總建筑面積為 260萬(wàn)平米，除去兩個(gè)容積率較低的地塊外，如果按照 70％建成 90平米套型估算，將有 2萬(wàn)套 90平米以下的小戶(hù)型。 「產(chǎn)品」 主流住宅單價(jià)將漲至 1萬(wàn)－ ? 仲量聯(lián)行日前發(fā)布報(bào)告預(yù)測(cè) ，受強(qiáng)勁需求和眾多新項(xiàng)目投放市場(chǎng)的預(yù)期影響， 2021年北京物業(yè)市場(chǎng)持續(xù)樂(lè)觀。由于慣性的原因， 2021年上半年住宅價(jià)格仍可能上漲，但下半年將趨于穩(wěn)定。 ? 北京房地產(chǎn)信息網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示， 2021年 11月普通住宅期房銷(xiāo)售均價(jià)已經(jīng)達(dá)到 8542元 /平米。 ? 四環(huán)附近的住宅售價(jià)均在每平米萬(wàn)元左右，而 8000元 /平米左右的住宅逐漸減少。那么，到 2021年底的時(shí)候，北京住宅主流價(jià)格將跨越萬(wàn)元大關(guān)， 10000元－ 12021元 /平米的價(jià)格將可能成為住宅主流價(jià)格。比如， 2021年北京住宅主流價(jià)格集中在 6000元－ 8000元 /平米，而2021年，多數(shù)住宅售價(jià)都跨越 8000元 /平米，集中至 8000元－ 10000元 /平米之間。 ? 抑制開(kāi)發(fā)的暴利 由于土地增值稅的稅率較高，在 30%— 60%之間，并且實(shí)行累進(jìn)稅率，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)與開(kāi)發(fā)成本之比越高 (也就是投入產(chǎn)出比越高 )，利潤(rùn)被國(guó)家征收的比例就越高，投入產(chǎn)出比達(dá)到 200%以上，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)中就有 60%被切走。這樣一來(lái)，盡管推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲依然可以獲得超額利潤(rùn)，但利潤(rùn)已經(jīng)開(kāi)始變得稀薄。 ? 規(guī)范土地和房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序，并借此抑制房地產(chǎn)投機(jī)和炒賣(mài)活動(dòng)。因此，如果土地增值稅嚴(yán)征的政策得到落實(shí)，有望在一定程度上遏制盲目拿地和爆炒地價(jià)的現(xiàn)象，開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)行為也會(huì)更加理性和規(guī)范化。東部的朝青區(qū)域、百子灣區(qū)域、管莊區(qū)域、通州八通線沿線，北部的亞奧區(qū)域、望京區(qū)域、昌平 13號(hào)線沿線將依然是北京住宅密集供應(yīng)的熱點(diǎn)；東南部的亦莊馬駒橋區(qū)域、西北部的清河西三旗區(qū)域和海淀山后區(qū)域也有望異軍突起，成為北京住宅市場(chǎng)新的熱點(diǎn)區(qū)域。除星河灣、天鵝灣、逸翠園、泛海國(guó)際居住區(qū)、潤(rùn)楓水尚等項(xiàng)目繼續(xù)推出后期產(chǎn)品外，還將有招商地產(chǎn)東八里莊項(xiàng)目、恒世同方與方晟八里莊項(xiàng)目、方晟京棉項(xiàng)目、銀帆西雅圖等項(xiàng)目全新上市。全新上市的中聯(lián)置地項(xiàng)目，以及北京新天地、萬(wàn)象新天、蘋(píng)果派等項(xiàng)目的后期產(chǎn)品則將推動(dòng)管莊區(qū)域繼續(xù)吸引東部置業(yè)者的眼球。該區(qū)域憑借自身獨(dú)特的地緣優(yōu)勢(shì)，借力“京城新地王”的上市以及品牌地產(chǎn)商的集中進(jìn)駐， 2021年有望異軍突起。 此外，東部的百子灣區(qū)域?qū)⒈３窒鄬?duì)平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。通州八通線沿線新增供應(yīng)將繼續(xù)萎縮，通州八通線沿線新推出的產(chǎn)品主要是世紀(jì)星城等老項(xiàng)目后期。保利金泉廣場(chǎng)、傲城尊邸、公園2021等項(xiàng)目的后期產(chǎn)品將陸續(xù)推出，立水橋以北的清河營(yíng)以及霍營(yíng)均會(huì)有新的大盤(pán)上市。 西北部的清河西三旗區(qū)域、海淀山后區(qū)域有望迎來(lái)一股新的發(fā)展浪潮。海淀山后區(qū)域依靠日益改善的道路、配套狀況以及得天獨(dú)厚的自然景觀資源逐步成為北部新的關(guān)注熱點(diǎn)。 2021年，西部和南部缺乏新的大盤(pán)沖擊，產(chǎn)品多以老項(xiàng)目后期為主。而萬(wàn)科假日風(fēng)景將成為明年西南區(qū)域的熱點(diǎn)，攜同珠江峰景、億城天筑等項(xiàng)目，迅速推動(dòng)西南部區(qū)域價(jià)值的提升。 從去年全年來(lái)看，旺盛的需求使寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)十分活躍， 12月份大面積的寫(xiě)字樓成交包括，斯必克斯租賃佳程廣場(chǎng)兩層，面積約 4000平米。 臨近 2021年末，寫(xiě)字樓銷(xiāo)售市場(chǎng)繼續(xù)呈現(xiàn)整售態(tài)勢(shì)，而國(guó)內(nèi)投資商成為了主力軍。 預(yù)計(jì)在今后兩年 CBD、金融街等主要商圈還將有大量單一業(yè)權(quán)的寫(xiě)字樓項(xiàng)目進(jìn)入租賃市場(chǎng)，在區(qū)域位置與硬件標(biāo)準(zhǔn)差別不大的情況下，競(jìng)爭(zhēng)將變得更加激烈。而對(duì)于在寫(xiě)字樓推廣與運(yùn)營(yíng)方面缺少經(jīng)驗(yàn)的國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商，與國(guó)際性的代理公司合作是一個(gè)有效的辦法，同時(shí)自身品牌形象的建立將成為提高競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵。如果說(shuō) 2021年寫(xiě)字樓供應(yīng)量還是在穩(wěn)步增長(zhǎng)的話，那么 2021年寫(xiě)字樓放量則可看成是一次井噴。 戴德梁行第四季度發(fā)布會(huì)數(shù)據(jù)顯示，本季度甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)相比上季度更為活躍。寫(xiě)字樓空置率繼續(xù)下降，但租金卻小幅下調(diào)。民生人壽購(gòu)買(mǎi)北京國(guó)際中心 2號(hào)樓，泰康人壽購(gòu)買(mǎi)金融街 F2大廈 B座，花旗銀行收購(gòu)喜歡廣場(chǎng)南北側(cè) T T3兩棟寫(xiě)字樓，也是本季度寫(xiě)字樓整售最大的一單。隨著金融街的 F1大廈和凱晨廣場(chǎng)、上地的硅谷亮城以及立水橋的東亞奧北中心等大體量項(xiàng)目的相繼入市， 2021年寫(xiě)字樓的新增供應(yīng)量突破歷史新高。 據(jù)戴德梁行日前對(duì)全球 48個(gè)國(guó)家及地區(qū)共 134個(gè)商業(yè)區(qū)的寫(xiě)字樓進(jìn)行調(diào)查結(jié)果顯示， 2021年全球租務(wù)開(kāi)支排名首 10位的商業(yè)區(qū)與 2021年大致相同，香港仍然名列第 3位，北京由于供應(yīng)上升壓低租金，排名跌至第 11位。 中低端寫(xiě)字樓迎來(lái)春天 2021年 6月，北京市工商局下達(dá) 14號(hào)文件 —— 住宅禁商”政策。 但“住宅禁商”對(duì)寫(xiě)字樓需求的刺激作用已開(kāi)始顯現(xiàn)。隨著 2021年 3月年檢的到來(lái)，中低端寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求有望再度因此出現(xiàn)井噴行情。 而 2021年初寫(xiě)字樓外資大單交易也依舊延續(xù) 2021年的熱度，交易非?；钴S。其中，寫(xiě)字樓大單交易量占主體。 “限外令”影響 另一個(gè)重要的宏觀調(diào)控政策“外資設(shè)限”政策頒布后，外資投資機(jī)構(gòu)大單收購(gòu)寫(xiě)字樓物業(yè)大幅減少，而正在接洽中的寫(xiě)字樓整售項(xiàng)目則遭遇“滯后”或“擱淺”的結(jié)局。 7月，建設(shè)部、商務(wù)部、央行等六部委聯(lián)合下發(fā)了“關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)”，針對(duì)目前房地產(chǎn)領(lǐng)域外資短期化的趨勢(shì)，提高了外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的門(mén)檻，對(duì)外資購(gòu)買(mǎi)加強(qiáng)了控制。 但另一方面，“限外令”出臺(tái)更好的規(guī)范了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，對(duì)于關(guān)注于遠(yuǎn)期投資回報(bào)的海外投資機(jī)構(gòu)而言，投資風(fēng)險(xiǎn)明顯降低，反而促使其增加投資。 據(jù)一在中國(guó)發(fā)展多年的海外投資機(jī)構(gòu)內(nèi)部人士透露，該公司已經(jīng)盯上好幾個(gè)有巨大升值潛力的寫(xiě)字樓項(xiàng)目，并且已經(jīng)開(kāi)始積極運(yùn)作。以股權(quán)收購(gòu)購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓成熟物業(yè)或以股權(quán)方式介入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已漸漸成為海外投資機(jī)構(gòu)的主要投資行為方式。首先是海外投資者，原來(lái)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中從土地取得到規(guī)劃、建設(shè)、竣工等過(guò)程中風(fēng)險(xiǎn)因素難以控制，但是這種情況現(xiàn)已初步改善，于是他們現(xiàn)在更傾向于需求國(guó)內(nèi)實(shí)力開(kāi)發(fā)商的合作；再之是國(guó)內(nèi)對(duì)商品房銷(xiāo)售和經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的稅制使得購(gòu)買(mǎi)行為成本過(guò)高；另外，出自投資風(fēng)險(xiǎn)組合、寫(xiě)字樓等類(lèi)型物業(yè)的上漲空間等因素也是促使海外投資機(jī)構(gòu)投資行為方式發(fā)生改變的重要原因。月（建筑面積報(bào)價(jià)），與 2021年相比上漲%；空置率 %，與 2021年相比下降 %。新增的項(xiàng)目平均質(zhì)素較高，并以高于市場(chǎng)平均租金水平推向市場(chǎng)抬高了整體租金，另外，人民幣升值也是造成租金上漲的原因之一。寫(xiě)字樓租金價(jià)格在第三季度維持在較高的價(jià)位， 10月份，CBD區(qū)域的寫(xiě)字樓租金價(jià)格為 /月 月，到第四季度末，優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓平均租金報(bào)價(jià)為每月每平方米 ，較去年底上升了 4％。 租金價(jià)格與入住率出現(xiàn)相背離的現(xiàn)象，這主要是因?yàn)槟壳昂芏嘀行】蛻?hù)選擇租金價(jià)位相對(duì)比較低的寫(xiě)字樓；同時(shí)，調(diào)控政策對(duì)寫(xiě)字樓租金價(jià)格的影響也逐漸減弱。預(yù)計(jì)未來(lái)寫(xiě)字樓租賃價(jià)格在市場(chǎng)需求的作用下，將維持在目前的價(jià)位水平，波動(dòng)幅度不會(huì)太大。 CBD及周邊地區(qū)是北京優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓最為集中的區(qū)域，占總供應(yīng)量 50％的寫(xiě)字樓面積集中在該地區(qū)及周邊，市場(chǎng)供應(yīng)量大。 但北京甲級(jí)寫(xiě)字樓價(jià)格水平一直處于平穩(wěn)上升的態(tài)勢(shì)，北京甲級(jí)寫(xiě)字樓成交均價(jià)在今年 3季度突破 2萬(wàn)元 /平方米。 在資深分析師張化學(xué)看來(lái)，北京寫(xiě)字樓價(jià)格的增長(zhǎng)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于北京住宅價(jià)格的增長(zhǎng)，并且絕對(duì)值也是寫(xiě)字樓價(jià)格低于住宅價(jià)格，這是一種不正常的現(xiàn)象。 均價(jià) 10000～ 20210元項(xiàng)目最暢銷(xiāo) 由于寫(xiě)字樓的新增供應(yīng)逐步向邊緣集團(tuán)擴(kuò)散，導(dǎo)致北京地區(qū)寫(xiě)字樓整體均價(jià)呈現(xiàn)下降態(tài)勢(shì)。 據(jù) 《 樓市 》 市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，在不同價(jià)格的寫(xiě)字樓成交數(shù)量來(lái)看， 2021年均價(jià)在 10000～ 20210元 /平方米的寫(xiě)字樓最暢銷(xiāo)。而單價(jià)在 10000元 /平方米以下的項(xiàng)目銷(xiāo)售與去年相比增加 4560套，同比增長(zhǎng) ％。 單價(jià)在 20210元 /平方米以上的優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓對(duì)周邊寫(xiě)字樓的租售價(jià)格會(huì)產(chǎn)生巨大的影響，如國(guó)貿(mào)之于 CBD。金地集團(tuán)宣布金地中心將全部自持經(jīng)營(yíng)。金融街控股也宣布持有 150萬(wàn)平方米的金融街中心廣場(chǎng) ,其中寫(xiě)字樓部分為 20萬(wàn)平方米。 2021年，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商開(kāi)始放棄銷(xiāo)售，轉(zhuǎn)向自持經(jīng)營(yíng)。業(yè)權(quán)統(tǒng)一的寫(xiě)字樓在租賃市場(chǎng)的出色表現(xiàn)，也是促使開(kāi)發(fā)商們做出自持的重要原因。而且從新盤(pán)供應(yīng)分布地區(qū)來(lái)看，包括 CBD、中關(guān)村、建國(guó)門(mén)在內(nèi)的“著名”寫(xiě)字樓商圈增量并不大，七大傳統(tǒng)商圈的供應(yīng)量加起來(lái)只有 115萬(wàn)平方米，僅占年度供應(yīng)總量的 37％，大量新增寫(xiě)字樓分布在非主力商圈之外，包括各個(gè)邊緣集團(tuán)。受到加入 WTO后的金融改革帶動(dòng)影響，銀行金融業(yè)成為 2021年吸納辦公物業(yè)最大的行業(yè)之一。 整棟租售產(chǎn)品增加 從 2021年開(kāi)始，整棟交易儼然已經(jīng)成為京城寫(xiě)字樓市場(chǎng)的主流。涉及金額最高的交易是日本私募基金 Re－ plus年初斥資 26億人民幣，購(gòu)買(mǎi)了位于西大望路的華貿(mào)中心兩棟寫(xiě)字樓，面積 12萬(wàn)平方米。 而在外資機(jī)構(gòu)的帶領(lǐng)下，今年更多新興的國(guó)內(nèi)投資機(jī)構(gòu)也加入到這個(gè)行列，如中物理想購(gòu)買(mǎi)中國(guó)電子大廈、安聯(lián)投資購(gòu)買(mǎi)北京國(guó)際中心 3號(hào)樓、中鋼集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)中關(guān)村金融中心等。 與此同時(shí)，由于越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商根據(jù)整棟交易的需求特征來(lái)設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，如華遠(yuǎn) 2021年 7月國(guó)家出臺(tái)的限制外資投資國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的政策，在一段時(shí)間內(nèi)給外資整購(gòu)京城寫(xiě)字樓帶來(lái)了影響。而另一方面，根據(jù)一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，自 2021年以來(lái)，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)共成交約 57宗大單銷(xiāo)售交易案例，總成交面積約 230萬(wàn)平方米。排在第一位的是國(guó)有企業(yè)，共成交了 19宗大單，占到了市場(chǎng) 1/3的份額。北京寫(xiě)字樓整售的市場(chǎng)主力仍然是以國(guó)有企業(yè)、國(guó)有金融機(jī)構(gòu)和其他中資機(jī)構(gòu)為帶頭的國(guó)內(nèi)投資機(jī)構(gòu)。 但值得關(guān)注的是，在成交面積的統(tǒng)計(jì)上，外資投資機(jī)構(gòu)卻占據(jù)了市場(chǎng)整購(gòu)總成交面積排位的第一位，以 2021年的數(shù)字來(lái)看，去年全年外資投資機(jī)構(gòu)通過(guò)整購(gòu)共吸納了約 ；而國(guó)有企業(yè)的成交面積則退居第二位，共吸納了 平方米。 開(kāi)發(fā)商紛紛推出與創(chuàng)意文化相關(guān)的主題寫(xiě)字樓，較為知名的項(xiàng)目有大成創(chuàng)意大廈、西海 48文化創(chuàng)意中心、北京創(chuàng)意大廈等，這些項(xiàng)目均取得較好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。目前，部分業(yè)內(nèi)人士從客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)物業(yè)使用目的的角度，將客戶(hù)群劃分了兩大類(lèi)，即自用型和投資型。如某國(guó)有集團(tuán)在今年初購(gòu)買(mǎi)望京鑫佳鴻大廈時(shí)，就強(qiáng)調(diào)獨(dú)立性、交通便利性；并將購(gòu)買(mǎi)的面積一半自用，一半出租。如法國(guó)雅高酒店集團(tuán)整購(gòu)鳳凰置地兩棟公建，看中的就是項(xiàng)目?jī)r(jià)值以及地區(qū)良好的商務(wù)環(huán)境。 從未來(lái)整棟購(gòu)買(mǎi)的趨勢(shì)來(lái)看，主要客戶(hù)集中在國(guó)際型客戶(hù)、配套型客戶(hù)以及產(chǎn)業(yè)型客戶(hù)這 3個(gè)領(lǐng)域。 需求：成交 11598套 同比增長(zhǎng) ％ 海外基金大單入侵 2021年是北京寫(xiě)字樓投資成交較活躍的一年，多個(gè)外資機(jī)構(gòu)在京購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓。而包括摩根斯坦利購(gòu)買(mǎi)富力雙子座北樓、新加坡嘉德置地購(gòu)買(mǎi)中環(huán)世貿(mào)中心 AB棟、揚(yáng)子基金和匯富金融集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)遠(yuǎn)洋新干線、瑞海物業(yè)購(gòu)買(mǎi)光彩國(guó)際中心、高盛購(gòu)買(mǎi)京匯大廈等海外資金投資內(nèi)地寫(xiě)字樓風(fēng)潮不期而至。 整棟的熱銷(xiāo)與大單交易的頻繁出現(xiàn) ,說(shuō)明開(kāi)發(fā)商有意識(shí)的根據(jù)整棟交易的需求特征來(lái)設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 ,像鳳凰置地廣場(chǎng)、硅谷亮城 ,同時(shí) ,海外基金風(fēng)向明確的劍指寫(xiě)字樓市場(chǎng) ,說(shuō)明北京寫(xiě)字樓產(chǎn)品化已經(jīng)進(jìn)入到另一個(gè)階段 ,寫(xiě)字樓市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)定的狀態(tài)也予以投資基金良好的信心與期貨影響力。 經(jīng)歷多年洗禮的海外資金對(duì)進(jìn)軍中國(guó)房地產(chǎn)仍舊興趣濃厚 ,雖然以個(gè)人身份購(gòu)買(mǎi)散售型寫(xiě)字樓的外資大受打擊 ,但在海外基金的帶動(dòng)下 ,2021年年前三季度 ,北京寫(xiě)字樓整棟大單成交面積已經(jīng)達(dá)到了約 95萬(wàn)平方米 ,超過(guò)了 2021年全年整棟購(gòu)買(mǎi)的交易總量。 外資公司對(duì)東部寫(xiě)字樓情有獨(dú)鐘 ，特別是 CBD及周邊仍是其關(guān)注的重點(diǎn)，金融保險(xiǎn)、咨詢(xún)顧問(wèn)、大型制造類(lèi)外資公司對(duì)該區(qū)域需求旺盛。蓋洛普、艾森哲也均在 CBD租賃大面積寫(xiě)字樓。而中關(guān)村則依然是高科技公司的首選，高科技企業(yè)聚集程度在 2021年更加突出。鏈家房產(chǎn)中介一項(xiàng)數(shù)據(jù)顯示，新政頒布一個(gè)月后，北京各大中介公司寫(xiě)字樓的咨詢(xún)量顯著提高，租賃市場(chǎng)出現(xiàn)火暴現(xiàn)象，而相比之下，住