【正文】 18,402 319,050,099 17,338 5 萬達(dá)廣場 12,504 276,300,348 22,096 6 中環(huán)世貿(mào)中心 13,268 218,890,146 16,497 7 東方梅地亞中心 10,383 200,102,176 19,271 8 韋伯國際發(fā)展中心 19,484 194,281,907 9,972 9 藍(lán)堡國際中心 6,776 83,529,155 12,327 10 世貿(mào)商業(yè)中心 4,426 73,240,769 16,548 2021北京公開交易土地面積和房屋銷售面積對比 2 樓盤銷售額 20強(qiáng)僅 5盤低于 7000元 /平米 據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2021年 865個在售項(xiàng)目中有 435個銷售總額在 1億元以上，從這些項(xiàng)目的成交套數(shù)分析發(fā)現(xiàn)， 2021年交易比較活躍的項(xiàng)目有 400多個，除了部分項(xiàng)目屬于尾盤銷售外，年度交易量不到 100套住宅項(xiàng)目也相當(dāng)多，這些項(xiàng)目集中分布在昌平、大興、石景山等區(qū)域。而 2021年銷售均價(jià)為 7543元 /平米， 2021年比上一年銷售均價(jià)上漲了 %. 注：該數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)包括了普通住宅、別墅、寫字樓、商鋪等各類樓盤。數(shù)據(jù)還顯示，雖然經(jīng)歷了“國六條”等嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控， 2021年北京房地產(chǎn)銷售面積總量仍有增長。力道十足的調(diào)控背后掩蓋不住的是 市場上強(qiáng)勁的真實(shí)需求 。但與新房交易量步入低谷不同的是，北京空置商品房的大量消化。而懷柔、亦莊開發(fā)區(qū)、門頭溝、平谷、密云銷售額非常的少，對北京房地產(chǎn)市場的影響微乎其微，基本可以忽略不計(jì)。 這也基本上符合“三七”的原則，即 30％的項(xiàng)目完成 70％的銷售額。 ? 總量 2021年北京房地產(chǎn)市場成交金額共 2021億元，比去年增長了 20％；銷售面積 2287萬平方米，比去年增長 3％； 2021年銷售的項(xiàng)目共 865個項(xiàng)目，前 100個銷售排名占了銷售額的 50％；前 200個項(xiàng)目占了銷售額的 71％；前 300個項(xiàng)目占了銷售額的 ％；前 400個項(xiàng)目占了整個銷售額的92％。如果把已有的二手房市場和這 2021億元的一手房加起來，房地產(chǎn)市場已經(jīng)是一個非常龐大的市場。 2021北京樓市交易分析 北京的房地產(chǎn)市場 2021年的銷售額突破 2021億元人民幣。 ? 購房投資者 心存疑慮，小心謹(jǐn)慎 炒房空間日小，股市啟動，移地再戰(zhàn) 由于近期國家宏觀調(diào)控趨緊，抑制了投資者在房地產(chǎn)市場的購買行為，提高了投資成本，降低了預(yù)期的收益率，他們紛紛將資金撤出并投入“牛氣沖天”的股票市場，這是很自然的事。 ? 消費(fèi)者觀望，降價(jià)希望落空 受政策制約， 2021年京城許多項(xiàng)目延遲供應(yīng)，高性價(jià)比的普通住宅甚為稀缺，房價(jià)持續(xù)快速上漲，令等待降價(jià)的自用購房者懊悔不已，只能咬緊牙關(guān)作“房奴”。同樣，銀行也從開發(fā)商、購房者手中賺取了相當(dāng)可觀的貸款利潤，成為繼政府之后房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的第二大受益者。 這些措施完善了土地利益分配機(jī)制，強(qiáng)化了對土地收益的收支管理，有利于遏制地方政府盲目擴(kuò)大征地規(guī)模的沖動。同時，國有土地使用權(quán)出讓總價(jià)款將全額納入地方財(cái)政預(yù)算，繳入地方國庫，實(shí)行“收支兩條線”管理。在東部沿海發(fā)達(dá)地區(qū)，有的縣市土地出讓金收入已占到地方財(cái)政收入的 50%以上，成為名副其實(shí)的“土地財(cái)政”。 ? 政府 中央政府鞭指地方，土地財(cái)政受約束 地方政府的擴(kuò)張欲依然強(qiáng)盛 2021年 9月 5日下發(fā)的 《 國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知 》 ，是土地管理和調(diào)控政策的一次重大調(diào)整，著重解決當(dāng)前土地管理和調(diào)控中存在的突出問題，與以往政策相比，改革的力度比較大，內(nèi)容更加具體、務(wù)實(shí)，相關(guān)措施更有針對性。 基金的優(yōu)勢在于，一方面，房地產(chǎn)投資基金對房地產(chǎn)企業(yè)的投資大多屬于股權(quán)投資， 不會給企業(yè)增加債務(wù)負(fù)擔(dān)； 另一方面，房地產(chǎn)投資基金以分散投資、降低風(fēng)險(xiǎn)為基本原則，在房地產(chǎn)企業(yè)的投資不會超過企業(yè)凈資產(chǎn)額的一定比例，使企業(yè)依然擁有自主經(jīng)營權(quán)，同時也解決了個人投資房地產(chǎn)的渠道與風(fēng)險(xiǎn)問題。其中，北京的中小戶型住宅套型建筑面積最大可達(dá) 106平方米。2021北京地產(chǎn)分析報(bào)告 2021地產(chǎn)綜合分析 2021住宅樓市分析 2021寫字樓市場分析 2021商業(yè)地產(chǎn)市場分析 2021地產(chǎn)綜合分析 ? “7090”政策，住宅市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)將形成小戶型為主的格局 市場“原需求”被調(diào)控 住宅市場結(jié)構(gòu)將趨于單一比例化，是否會引起大戶型稀缺，而形成另一種層面的價(jià)格哄漲？ 新政面前，符合需求而又符合政策的產(chǎn)品研發(fā)面臨挑戰(zhàn) ? 最新說法 ——中小戶型住宅面積標(biāo)準(zhǔn)將明確 北京可達(dá) 106平米 建設(shè)部近期出臺了 《 90平米以下住宅設(shè)計(jì)要點(diǎn) 》 （征求意見稿）。意見稿對中小戶型面積的概念進(jìn)行了明確；同時，根據(jù)各地情況不同，中小戶型建筑面積可在一定程度內(nèi)浮動。 ? 信貸 央行控制偏緊，多種手段頻用 企業(yè)融資困難，基金蠢蠢欲動 由于通過銀行渠道間接融資的成本和難度在提高，尤其是 07年 1月開始執(zhí)行的“封頂按揭”政策，打亂了許多開發(fā)商的現(xiàn)金流計(jì)劃，房地產(chǎn)企業(yè)在備受房貸緊縮困擾的情況下，正在積極尋找突破口，基金、上市融資、利用信托資金等方式越來越普遍； 房地產(chǎn)的融資多元化趨勢更加明顯，其中最引人注目的是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金。 對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金無疑提供了新的融資渠道，而對于投資者來說，不僅可以從該基金獲得較高的投資收益率，還能有效地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，可謂“雙贏”。 ? 政策出臺前的實(shí)際情況是：地方政府把土地看作財(cái)政收入的主要來源，以地生財(cái)，熱衷于經(jīng)營土地、經(jīng)營城市。 ? 有鑒于此，這次出臺的土地調(diào)控政策明確提出，要提高新增用地土地有償使用費(fèi)繳納標(biāo)準(zhǔn)，繳納范圍包括那些沒有經(jīng)過批準(zhǔn)的新增建設(shè)用地。土地出讓總價(jià)款必須首先足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)等，其余資金還應(yīng)逐步提高用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)和農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的比重。 ? 銀行 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的第二大受益者 銀行間競爭更激烈，按揭優(yōu)惠條件仍會百出 ? 中國房地產(chǎn)有如此迅速的發(fā)展，與銀行的支持息息相關(guān)，一是開發(fā)投資，一是置業(yè)投資，房地產(chǎn)最重要的一頭一尾，主要資金都來自于銀行。雖然政府頒布了緊縮銀根政策，旨在提高貸款門檻，降低風(fēng)險(xiǎn)，但房地產(chǎn)貸款長期以來一直被銀行列為優(yōu)良的貸款品種，因此， 2021年，各銀行間競爭將更加激烈，打擦邊球，中小銀行為搶占市場份額，優(yōu)惠條件和品種將更加豐富。 預(yù)計(jì)明年將產(chǎn)生更多的購房人，在恐慌心理及“追漲”心理的共同作用下，紛紛出手購買。從國家調(diào)控的角度，也是希望將大量的炒作資金從樓市引出，這樣可以分散風(fēng)險(xiǎn)，也有利于其他類型消費(fèi)的活躍。對北京的房地產(chǎn)市場來說，這只是一個新的增量?；谶@些數(shù)據(jù)，我對 2021年北京的房地產(chǎn)市場做了一些簡單的分析。在這 865個項(xiàng)目中，約有 150個項(xiàng)目銷售金額不足 1000萬元，只是一些零星的尾房在銷售。 銷售額從區(qū)域的分布來看，朝陽區(qū)占全北京銷售額的 45％，其次是豐臺區(qū)、海淀區(qū)、昌平、通州、大興。 ? 空置率下降 2021年 5月末的調(diào)控風(fēng)暴刮起后，北京房地產(chǎn)市場開始經(jīng)歷了短暫的寒冬。 根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，從 5月調(diào)控措施出臺起，北京商品房空置率就持續(xù)走低，到 8月末時，全市商品房空置面積比上年末水平下降 %；其中住宅空置面積更是下降了 %.此后空置率下降直到年底也未停止。 ? 價(jià)格 06北京房地產(chǎn)銷售均價(jià) 8792元 /平 同比上漲 % 市房地產(chǎn)信息網(wǎng)透露， 18區(qū)縣房地產(chǎn)平均銷售價(jià) 8792元 /平米，銷售面積 2287萬平米 2021年北京市十八區(qū)縣房地產(chǎn)平均銷售價(jià)格 8792元 /平方米，同比上漲 %.昨日，北京房地產(chǎn)信息網(wǎng)在一論壇上公布該數(shù)據(jù)。 865個項(xiàng)目，銷售總額 2021億元 搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)公布了 2021年北京房地產(chǎn)分析報(bào)告，該報(bào)告數(shù)據(jù)顯示： 2021年北京在售項(xiàng)目共有 865個，銷售總面積達(dá)到 2287萬平米，銷售總額則達(dá)到2021億元人民幣 平均銷售價(jià)格為 8792元 /平米。 2021年北京市房屋月銷售情況對比圖 月份 銷售套數(shù) 銷售面積 (平米 ) 銷售金額 (元 ) 銷售均價(jià)(元 /平米 ) 1月 12,239 1,426,278 10,639,743,174 7,460 2月 9,884 1,128,567 8,541,675,276 7,569 3月 18,548 2,167,006 17,955,886,251 8,286 4月 20,189 2,546,211 22,965,273,555 9,019 5月 15,318 1,879,442 15,652,602,492 8,328 6月 15,381 1,997,360 16,810,993,653 8,417 7月 14,101 1,710,670 15,440,328,711 9,026 8月 14,859 1,814,705 16,285,644,345 8,974 9月 17,920 2,199,843 18,579,131,762 8,446 10月 13,957 1,711,824 15,588,432,982 9,106 11月 17,728 2,372,086 22,817,633,891 9,619 12月 15,404 1,924,311 19,864,988,929 10,323 2021年 185,528 22,878,304 201,142,335,021 8,792 區(qū)域 銷售套數(shù) 銷售面積 (平米 ) 銷售金額 (元 ) 銷售均價(jià) (元 /平米 ) 朝陽區(qū) 73,360 8,735,288 90,672,918,608 10,380 豐臺區(qū) 26,906 2,985,574 20,040,828,109 6,713 海淀區(qū) 19,985 2,608,649 27,902,531,206 10,696 昌平區(qū) 15,183 2,082,855 12,555,975,125 6,028 通州區(qū) 11,668 1,252,743 6,447,337,135 5,147 大興區(qū) 6,922 864,832 4,675,675,019 5,406 順義區(qū) 4,294 714,604 5,281,378,990 7,391 房山區(qū) 5,304 640,871 2,596,330,353 4,051 西城區(qū) 2,518 616,103 9,263,980,549 15,036 宣武區(qū) 5,394 496,591 5,290,236,760 10,653 崇文區(qū) 4,358 437,396 4,628,307,206 10,581 石景山區(qū) 3,840 433,059 2,621,189,390 6,053 東城區(qū) 1,406 407,086 6,255,901,244 15,368 懷柔區(qū) 1,382 179,033 882,186,640 4,928 開發(fā)區(qū) 717 137,139 986,938,875 7,197 門頭溝區(qū) 948 113,713 466,006,118 4,098 平谷區(qū) 1,020 112,422 319,341,300 2,841 密云區(qū) 323 60,346 255,272,395 4,230 總計(jì) 185,528 22,878,304 201,142,335,021 8,792 2021北京房屋 銷售額前十 排名 項(xiàng)目 銷售面積 (平米 ) 銷售金額 (元 ) 銷售均價(jià) (元 /平米 ) 1 SOHO中國 (朝外SOHO/SOHO尚都 /建外 143,495 3,930,009,314 27,388 2 華貿(mào)中心 146,166 2,835,188,111 19,397 3 日壇國際廣場 (日壇上街 ) 144,599 2,799,023,729 19,357 4 北京國際中心 118,395 2,318,617,253 19,584 5 主語城（主語商務(wù) 中心） 142,430 2,110,498,220 14,818 6 星河灣 118,643 2,060,514,727 17,367 7 國興 如銷售價(jià)格為 12729/平米的廬師山莊，僅售了 5套。 幾年內(nèi)將保持 2021萬平米銷售量 從公布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)中可見， 2021年北京銷售總面積達(dá)到 2287萬平米。 從以上數(shù)據(jù)分析可以看出，雖然經(jīng)歷了宏觀調(diào)控， 2021年北京房地產(chǎn)市場銷售總量并沒有減少，反而比 2021年上升了 %. 2021年是宏觀調(diào)控比較嚴(yán)厲的一年，該年來自中央及相關(guān)部委、北京市的有關(guān)房地產(chǎn)政策接連不斷，尤其是以國六條和九部委新政為核心的調(diào)控政策對北京房地產(chǎn)市場形成了一定的影響。北京 2021年進(jìn)入市場的房地產(chǎn)供應(yīng)量是減少的。 2021年京城住宅用地供應(yīng)總量將超去年