【正文】 起到了需求拉動的作用。區(qū)域商圈分塊需求方面。消費水準提升需求方面。人均商業(yè)面積比是衡量一個城市商業(yè)面積是否合理的一個指標，紐約、上海接近1。簡單來說，商業(yè)地產的需求空間很大。同時，房地產投資一般都經歷了從住宅到寫字樓再到商鋪的發(fā)展歷程，商業(yè)地產（開發(fā)建設與商業(yè)經營融合而成的復合地產）是房地產開發(fā)的趨勢之一，也為目前以單一項目開發(fā)為主的傳統(tǒng)房地產投資提供了一個全新的拓展空間。二、引起快速升溫的直接原因　　下列原因，直接引起了北京商業(yè)地產市場的快速升溫，成為了市場的投資熱點。上述兩方面都直接或間接促進了北京商業(yè)的繁榮和商業(yè)地產市場的發(fā)展。而非典疫情對商業(yè)地產市場的影響雖劇烈但短暫，只是延緩而未阻礙市場的發(fā)展，同時非典后各項鼓勵優(yōu)惠政策的及時出臺，不但使市場復蘇迅速，而且對市場的今后發(fā)展也產生了積極影響。區(qū)域商圈功能變化對商業(yè)地產市場的影響將持續(xù)增強。區(qū)域商圈的功能變化商圈功能可看作是居住功能（住宅）、商業(yè)功能（商鋪）、商務功能（辦公樓）的有機結合。發(fā)展規(guī)劃的出臺實施城市總體規(guī)劃、奧運行動規(guī)劃、商業(yè)發(fā)展規(guī)劃、商業(yè)物流規(guī)劃、基礎設施建設與發(fā)展規(guī)劃等北京市各項規(guī)劃的相繼出臺及實施對商業(yè)地產市場發(fā)展都將有積極的導向和促進作用。其次，商業(yè)業(yè)態(tài)日益的多元化和現代化，拉升了對商業(yè)地產的需求。首都經濟的持續(xù)增長北京快速發(fā)展，宏觀經濟指標（如國內生產總值、人口總量及其結構、人均可支配收入及其結構、社會消費品零售額等）穩(wěn)步增長或優(yōu)化，商業(yè)發(fā)展空間日益廣闊，居民消費能力持續(xù)增強，新一輪的投資消費升級已展開，助推了商業(yè)地產市場的發(fā)展。 22（二）投資的基本考慮 22商圈的規(guī)模 22商圈的變動 22主力店效應 23廣場和人氣 23品牌店效應 23地理位置 23商鋪的通用性 23周邊的價格水平 23二、商業(yè)地產的簡單思考 23思考一：商業(yè)定位 23思考二：商業(yè)物業(yè)的管理 24思考三：商業(yè)地產的二、三級市場 24思考四：商業(yè)價值與業(yè)態(tài)規(guī)模 24思考五：商業(yè)與房地產的對接 24北京商業(yè)地產市場研究報告第一章 北京商業(yè)地產的發(fā)展時機對北京商業(yè)地產市場的發(fā)展時機，基本判斷是：條件成熟，并快速升溫。 22規(guī)劃設計。 20市場價格：先升后降 20（三）投資重點 21重點項目：政府鼓勵的4大類 21重點區(qū)域：三、四環(huán)周邊地區(qū) 21重點業(yè)態(tài)：零售物業(yè) 21重點類型：臨街底商 21第四章　北京商業(yè)地產的投資探討 21一、商業(yè)地產的投資概述 21（一）投資風險的規(guī)避 21經營模式。 20需求方面：穩(wěn)中趨旺。 18管理服務滯后。 18復合人才稀缺。 16特色商業(yè)街。 16區(qū)級商業(yè)中心，完善、發(fā)展、同步、預留。目　錄第一章 北京商業(yè)地產的發(fā)展時機 4一、促進市場發(fā)展的主要因素 4首都經濟的持續(xù)增長 4北京商業(yè)的全面發(fā)展 4發(fā)展規(guī)劃的出臺實施 4市場調控的規(guī)范加強 4區(qū)域商圈的功能變化 4重大事件的突發(fā)影響 5宏觀環(huán)境的不斷優(yōu)化 5消費投資的逐漸理性 5二、引起快速升溫的直接原因 5投資轉移 5需求拉動 5利益驅動 6運作靈活 6第二章 北京商業(yè)地產的市場形勢 6一、整體市場 6（一）市場概況 6全國市場 6北京市場 7（二）主要情況 8市場供給 8市場需求 8市場行情（資源來源：易鋪網） 8運作方式 10價格分布 10項目分布 10二、區(qū)域市場 11（一）CBD地區(qū) 11供給方面 11新舊主要項目 11需求方面 12市場形勢 12（二）中關村 13中國硅谷助推投資熱潮 13供求關系決定市場高價 13住宅底商有利可圖 13中小投資者不容忽視 13（三）亞運村 14供需矛盾突出 14市場持續(xù)熱銷 14（四）南城地區(qū) 14商業(yè)地產漸成規(guī)模 14市級物流中心初步顯現 15三大城區(qū)廣匯商機 15第三章　北京商業(yè)地產的未來趨勢 15一、北京商業(yè)的規(guī)劃發(fā)展 15（一）北京“十五”期間商業(yè)發(fā)展規(guī)劃 15發(fā)展基本目標 15商業(yè)發(fā)展重點 16業(yè)態(tài)引進重點 16（二）區(qū)域規(guī)劃情況 16市級商業(yè)中心，新一輪的升級調整啟動。 16社區(qū)商業(yè)中心。 17（三）北京商業(yè)的發(fā)展趨勢 17北京的流通業(yè) 17北京的商業(yè)街 17北京的零售業(yè) 17二、市場存在的問題現象 18（一）自身不足 18開發(fā)資金匱乏。 18軟硬件不配套。 18（二）市場表現 18主要問題 18具體現象 19三、市場發(fā)展的未來態(tài)勢 19（一）基本態(tài)勢：競爭加劇、聚集擴散 19兩個主要外在因素 19兩個主要的內在因素： 19（二）總體趨勢 20供應方面：逐年遞增，且規(guī)模與分布更日趨理性化。 20區(qū)域分布：多中心化。 22合作方式。 22商圈需求。一、促進市場發(fā)展的主要因素下列因素，孕育并夯實了北京商業(yè)地產市場發(fā)展的基石，有力地促進了市場發(fā)展。北京商業(yè)的全面發(fā)展首先，市級商業(yè)、區(qū)域商業(yè)和社區(qū)商業(yè)的快速增長，促進了商業(yè)地產與之的同步發(fā)展。再者，商業(yè)與地產相互融合、相互促進已到了一個全新的階段，直接壯大了商業(yè)地產市場。市場調控的規(guī)范加強市場的日益規(guī)范及住宅、寫字樓投資利潤的趨于穩(wěn)定、透明；股市匯市的風險加劇及投資渠道的過于狹窄；存貸款利率一再下調及央行121號文等政策的深遠影響，都促使開發(fā)商、投資者和居民個人對剛剛起步但潛力巨大的商業(yè)地產給予了高度關注。隨著北京城市建設及更新改造的力度不斷加強、步伐不斷加快，各商圈居住及商務功能正發(fā)生明顯的變化，這必將引起區(qū)域商圈的功能變化，從而促進商業(yè)業(yè)態(tài)的優(yōu)化和增加對商鋪的需求。 重大事件的突發(fā)影響奧運、入世極大地促進了商業(yè)地產市場的發(fā)展，影響長期深遠。宏觀環(huán)境的不斷優(yōu)化一方面，北京是外資投資熱點地區(qū)之一，國外投資者普遍看好即將全面開放的中國市場及其巨大的發(fā)展?jié)摿?，作為首都，北京自然是熱點；另一方面，北京也是內地投資熱點地區(qū)之一，內資企業(yè)加快進京步伐，民間投資漸成規(guī)模之勢。消費投資的逐漸理性以往幾次消費投資熱潮的經歷教訓，使市場的消費需求及投資行為日趨理性、成熟，從而有利于北京商業(yè)地產市場今后的規(guī)范發(fā)展和逐步成熟。投資轉移　　隨著北京住宅、寫字樓市場的競爭加劇和利潤的公開透明，加之投資渠道的單一狹窄及股市匯市的風險加劇，使商業(yè)地產漸成了股市、匯市、高檔住宅投資以外的一種新的理財方式。需求拉動居民投資消費能力日益提高，北京城市人口逐年遞增，居住范圍向外加速拓展，城區(qū)更新改造力度不斷加大，市容市貌得到極大改善；以及入世奧運的深遠影響，都對商業(yè)地產市場快速升溫起到了需求拉動作用。人均商業(yè)面積需求方面。若按1300萬城市人口及人均1平方米計算，北京將至少需要1300萬平方米的商業(yè)面積，但據統(tǒng)計，2002年北京商業(yè)物業(yè)總面積現有900多萬平方米左右，發(fā)展?jié)摿薮?。以往消費主要是購買式的，而如今已向體驗式轉變，原有商業(yè)已無法滿足人們日益增長的多元化消費需求，需要新的商業(yè)業(yè)態(tài)進入。以往商業(yè)主要表現是城市中心集中地段的集中消費，而如今隨著城市內向（舊城改造）及外向（新區(qū)開發(fā)）兩方面的快速發(fā)展，消費由購買式向體驗式的轉變，原有商業(yè)格局必然改變，多級中心及多極商圈必然出現，這必然加大對區(qū)域商業(yè)中心、特色商業(yè)街、專業(yè)市場、社區(qū)商鋪等的需求，促進商業(yè)地產市場發(fā)展。利益驅動首先目前商業(yè)地產開發(fā)周期較快、投資回報率較高，其次近期商業(yè)地產供不應求，市場發(fā)展?jié)摿薮?；再者商業(yè)地產尚處于起步摸索階段，較之趨于規(guī)范的其他投資方式，賣點及利潤還有很大的挖掘提升空間，因此自然吸引越來越多的投資進入。運作靈活商鋪不但有較高的投資價值，而且運作多樣、經營靈活，可出售也可出租，可經營也可委托，可大可小、可合可分，又可根據市場需求及競爭狀況進行及時調整，因此具有很強的市場適應性和抗風險性。一、整體市場（一）市場概況全國市場1997年以來，國內商業(yè)地產市場迅速復蘇、高速增長。其次，中國入世后，眾多零售、娛樂、家居、餐飲業(yè)的國際商業(yè)巨頭競相加快了搶灘中國市場的步伐，如沃爾瑪、家樂福、歐倍德、百安居、麥當勞、麥德龍、肯德基、必勝客、百腦匯、吉盛偉邦等，增加大量商業(yè)地產需求的同時也促使了一些新型商業(yè)業(yè)態(tài)的引入和新型商業(yè)地產的開發(fā)，如ShoppingMall、OutletStore（工廠直銷店）、超市連鎖店和特色商業(yè)街等，有力推動了商業(yè)地產市場的快速升溫。l 全國范圍內爭建商業(yè)特色街及大型購物中心。l 眾多開發(fā)商紛紛加大商業(yè)地產項目的開發(fā)，其中大連萬達將商業(yè)地產作為與住宅開發(fā)并重的主攻目標，并與國際商業(yè)巨頭沃爾瑪結成戰(zhàn)略性同盟，計劃在上海、北京等15個城市開發(fā)大型商業(yè)地產?！　煌耆y(tǒng)計，1997—2002年，國內商鋪銷售占整體房地產銷售的比例約為7％，但增幅日益明顯，2000、2002002年增幅分別達到40%、％、30％。2003年1－8月，