【正文】 由中外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行商業(yè)模式的運(yùn)作開(kāi)發(fā) 。 （ 9） CBD 市政規(guī)化 北京政府此次打造商務(wù)中心區(qū)，采取 市政先行 的方式。 延續(xù)以方格網(wǎng)為特征的城市路網(wǎng)結(jié)構(gòu)，并對(duì)部分道路和路口進(jìn)行了調(diào)整和完善 ： 將東大橋路于建國(guó)門(mén)外大街的交叉口改為 十 字路口 ； 將金臺(tái)西路延伸至通惠河北路 ； 將朝陽(yáng)路在三環(huán)路以西段由城市主干道調(diào)整為次干道，疏導(dǎo)區(qū)域交通 ； 原規(guī)劃通惠河北路為城市快速路，擬將快速路改至通惠河南側(cè) 。完善交通環(huán)境一方面是發(fā)展公共交通，如增加對(duì)同公共道路，增加兩條地鐵，增加多個(gè)公共交通換乘站等；一方面是解決靜態(tài)交通，及停車(chē)問(wèn)題，設(shè)置從組的停車(chē)位，如商務(wù)區(qū)規(guī)定，平均每 1萬(wàn)平方米的建筑面積至少設(shè) 65個(gè)停車(chē)位等；還有一個(gè) 方面是加強(qiáng)現(xiàn)代化的交通管理。 （ 8） CBD 交通規(guī)劃 ? CBD 道 路用地 CBD道路系統(tǒng)及內(nèi)外交通組織十分超前，規(guī)劃中道路用地約為 155公頃，占 CBD總面積的 39%。 ? 為使商務(wù)區(qū)尤其是公共設(shè)施最集中的區(qū)域形成有機(jī)的整體，為人們提供便利的條件，規(guī)劃在東三環(huán)路兩側(cè)的核心地帶，要求各地塊的地下公共空間相互連通，并形成系統(tǒng)，主要將地下一層連通作為人行系統(tǒng)，主要通道的寬度不小于 6米。 （ 7） CBD 地下空間規(guī)劃 規(guī)劃考慮充分利用地下空間，并形成立體化交通系統(tǒng)，要求地下建筑，尤其是核心區(qū)的地下一層相互連通，形成地下人行系統(tǒng)，并要求將地下車(chē)庫(kù)盡可能連 通，以減輕地面交通壓力 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 c. 格局 鮮明 —— 建國(guó)門(mén)外大街延 續(xù)長(zhǎng)安街的傳統(tǒng)格局，建筑較莊重、嚴(yán)整，臨街基本形成一個(gè)平直的界面，這種規(guī)整的界面和三環(huán)路活潑、跳躍的分割形成一種鮮明的對(duì)比 。 b. 建筑高度 —— 超高層建筑集中于三環(huán)路兩側(cè)布置，主體建筑的高度均在 100米以上，高度在 150300米之間，標(biāo)志性 的 建筑在寬敞的道路兩側(cè)沿三環(huán)路成序列展開(kāi)，產(chǎn)生一種強(qiáng)烈的震撼力，使三環(huán)路成為展示 CBD形象的一個(gè)窗口 。沿途設(shè)置碼頭、戲水、溜冰等親水設(shè)施，使人與自然環(huán)境更加貼近 。 d. 濱河綠化帶 —— 通惠河沿岸是 CBD區(qū)內(nèi)，在不行距離最容易親近的自然景觀資源。 綠化系統(tǒng)在于主要道路相交處盡量放大成較為開(kāi)闊的開(kāi)放空間，增強(qiáng)它的識(shí)別性和導(dǎo)向性，同時(shí)為連續(xù)、緊張的街道界面提供一個(gè)喘息 的空間，為 CBD密集的建筑群體提供一個(gè)觀賞的距離 。 a. 主題公園 —— 四個(gè)主題公園 在西北，西南，東北， 東南 四個(gè)區(qū)各規(guī)劃一個(gè)面積 公頃左右的公園，形成具有不同題材的主題公園，擬規(guī)劃為歷史人文公園、表演藝術(shù) 廣場(chǎng)、科技信息公園、自然科學(xué)公園四個(gè)公園之間有綠化帶和步行道連接，穿越整個(gè)商務(wù)中心區(qū)，并與南側(cè)通惠河沿岸的濱河綠化相連，組成商務(wù)中心區(qū)環(huán)狀的主要綠化系統(tǒng)，環(huán)狀綠化系統(tǒng)將整個(gè)商務(wù)辦公區(qū)連接，且位于區(qū)域的中部，人流比較集中的位置 。整個(gè) CBD將成為體現(xiàn)新北京現(xiàn)代化城市形象的最重要的區(qū)域。 （ 5） CBD 空間形態(tài)規(guī)劃 超高層建筑集中于東三環(huán)路兩側(cè)布置，主體建筑的高度均在 100米以上，部分商務(wù)建筑高度在 150米 300米之間，主要的標(biāo)志性建筑沿寬敞的東三環(huán)路兩側(cè)成序列展開(kāi)，產(chǎn)生一種強(qiáng)烈的震撼力，使東三環(huán)路成為展示 CBD形象的一個(gè)窗口 。 北京商務(wù)中心區(qū) 4 平方公里的用地面積，前期規(guī)劃在綜合比較 國(guó)內(nèi)外已形成的 CBD的基礎(chǔ)上，提出建筑規(guī)?？刂圃?1000萬(wàn)平方米之內(nèi)，其中寫(xiě)字樓約 50%左右，公寓 25%左右，其它 25%左右為商業(yè)、服務(wù)、文化及娛樂(lè)設(shè)施等。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地 產(chǎn)資料近千個(gè)。 （ 4） CBD 功能布局規(guī)劃 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （ 3） CBD 規(guī)劃主要內(nèi)容 功能布局規(guī)劃、空間形態(tài)規(guī)劃、綠化系統(tǒng)、公共開(kāi)放空間規(guī)劃、地下空間規(guī)劃、交通規(guī)劃等；商務(wù)中心區(qū)規(guī)劃是在總結(jié)了 8個(gè)征集方案的規(guī)劃思路以及多次專(zhuān)家論證的基礎(chǔ)上，結(jié)合商務(wù)中心區(qū)現(xiàn)狀編制而成的。同時(shí)，她也是一個(gè)以人為本的城市社區(qū)，人文色彩濃厚，規(guī)劃設(shè)計(jì)了一系列廣場(chǎng)、主題公園等公共開(kāi)放空間，給人們創(chuàng)造一個(gè)舒適的工作與生活環(huán)境。 c. 交通規(guī)劃的超前性 —— 香港 MVA依托豐富的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)以及在北京市總體交通規(guī)劃的 基礎(chǔ)上，根據(jù)《北京市道路網(wǎng)系統(tǒng)規(guī)劃方案》，結(jié)合 CBD地區(qū)的實(shí)際，綜合考慮北京未來(lái)十年中的汽車(chē)化水平、公共交通（包括軌道交通）、行人系統(tǒng)和停車(chē)系統(tǒng)的發(fā)展趨勢(shì)，經(jīng)反復(fù)論證，制訂出兼顧宏觀與微觀、近期和遠(yuǎn)期，分期實(shí)施的交通規(guī)劃方案 。 b. 經(jīng)濟(jì)可行性 —— 考慮現(xiàn)有，避免顛覆。 ? 建設(shè)完善的信息網(wǎng)絡(luò)設(shè)施，構(gòu)筑統(tǒng)一開(kāi)放的公用業(yè)務(wù)平臺(tái)，為企業(yè)和社區(qū)信息化建設(shè)提供最便利的條件和保障。 ? 塑造完美的城市形象，超高層建筑相對(duì)集中，并突出設(shè)置標(biāo)志性建筑，形成重點(diǎn)突出 ，錯(cuò)落有致的空間形態(tài)。 ? 突出以商務(wù)辦公為主的功能，將主要商務(wù)辦公設(shè)施集中布置于以 金十字街 兩側(cè)的地段：設(shè)置混合功能區(qū)的概念，有利于可持續(xù)發(fā)展，并避免商務(wù)功能過(guò)于單一而帶來(lái)的弊?。褐匾曃幕δ?，并強(qiáng)調(diào)文化設(shè)施與商務(wù)設(shè)施有機(jī)融合。成為金融、保險(xiǎn)、電信、信息咨詢(xún)等行業(yè)的公司地區(qū)總部與營(yíng)運(yùn)管理中心。 ? 商務(wù)中心區(qū)的城市功能定位是：建成北京市走向現(xiàn)代化國(guó)際大都市的新城區(qū)，建成環(huán)境優(yōu)美、城市功能齊全、基礎(chǔ)設(shè)施完善的現(xiàn)代化新城區(qū) ； ? 經(jīng)濟(jì)功能定位是：建設(shè)成為集辦公、會(huì)展、酒店、居住及文化娛樂(lè)為一體的國(guó)際商務(wù)中心區(qū) 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地 產(chǎn)資料近千個(gè)。 CBD城市規(guī)劃（ CBD PLANNING） （ 1） CBD 功能定位 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。目前，處于項(xiàng)目立項(xiàng)和規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的重大建設(shè)項(xiàng)目有十幾個(gè)，建筑面積總共 300萬(wàn)平方米。以 金十字 區(qū)域及核心區(qū)開(kāi)發(fā)為重點(diǎn)，全面推進(jìn)商務(wù)中心區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)。 CBD核心是東三環(huán) 路與建國(guó)門(mén)外大街交匯處，此交匯點(diǎn)距東部的北京舊城城墻（現(xiàn)為二環(huán)路）約，距北京長(zhǎng)安街約 ，距北部的首都機(jī)場(chǎng)高速路出入口約 ，距南部京津唐高速路出入口約 ，距東部的四環(huán)路約 。東側(cè)為北京第一熱電廠，南側(cè)緊鄰?fù)ɑ莺?，通惠河南岸為鐵路整備戰(zhàn)。 ? CBD 區(qū)域描述 現(xiàn)有工業(yè)企業(yè)用地 149公頃、居住用地 84公頃、公建用地 55公頃、市政用地 13公頃、教育科研用地 14公頃、道路及其他用地 84公頃。商務(wù)中心區(qū)不僅是一個(gè)國(guó)家或地區(qū)對(duì)外開(kāi)放程度和經(jīng)濟(jì)實(shí)力的象征，而且是現(xiàn)代化國(guó)際大都市的一個(gè)重要標(biāo)志 。北京商務(wù)中心區(qū)發(fā)展目標(biāo)是 紐約的曼哈頓，巴黎的拉德方斯，東京的新宿，香港的中環(huán) 這些 國(guó)際 化、高度 成熟的商務(wù)中心區(qū)。 CBD寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析 目 錄 一、 理解 CBD 二、 CBD寫(xiě)字樓市場(chǎng)解析 1. CBD寫(xiě)字樓總體特征 2. CBD寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析 3. 嘉都大廈周邊市場(chǎng)分析 附一：與嘉都大廈的部分對(duì)比分析 附二： CBD部分在售寫(xiě)字樓基本信息 前 言 國(guó)際化商務(wù)空間 —— CBD是 北京經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易、商務(wù)活動(dòng)最集中、最活躍的地區(qū)之一，CBD商圈地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)已經(jīng)形成規(guī)模化、集中化、國(guó)際化的市場(chǎng)特征 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地 產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 一、理解 CBD 概述 ? CBD 的確立 1993 年，經(jīng)國(guó)務(wù)院批復(fù)的《北京市城市總體規(guī)劃》明確提出要在北京建立具有金融、保險(xiǎn)、貿(mào) 易、信息、商業(yè)、文化娛樂(lè)和商務(wù)辦公等現(xiàn)代化多功能的商務(wù)中心區(qū)（ CENTRAL BUSINESS DISTRICT） 簡(jiǎn)稱(chēng) CBD。是指集中大量金融、商業(yè)、貿(mào)易、信息及中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，擁有大量商務(wù)辦公、酒店、公寓等配套設(shè)施，具備完善的市政交通與通訊條件， 適 于現(xiàn)代商務(wù)活動(dòng)的場(chǎng)所。 ? CBD 四至 1998 年，北京市政 府在《北京市中心地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》中，將北京 CBD 的范圍確定為朝陽(yáng)區(qū)內(nèi)西起東大橋路、東至西大望路，南起通惠河、北至朝陽(yáng)路之間約 里的區(qū)域。區(qū)內(nèi)共有居住人口約 。西側(cè)由北至南為朝外市級(jí)商業(yè)中心、日壇公園、北京第一使館區(qū)、永安東西里居住小區(qū)，北側(cè)是以居住為主的用地。 ? CBD 建設(shè)與發(fā)展 經(jīng)過(guò)十幾年的開(kāi)發(fā)建設(shè)，北京商務(wù)中心區(qū)已成為首都北京最富有活力和最具有現(xiàn)代化氣息的地區(qū)。國(guó)內(nèi)外投資發(fā)展商十分看好這片商務(wù)熱土。北京 商務(wù)中心區(qū)即將進(jìn)入新一輪的建設(shè)發(fā)展高潮。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。成為現(xiàn)代化超高層建筑集中，國(guó)際知名公司云集，知識(shí)、信息、資本密集，具有規(guī)模效應(yīng)與集散效應(yīng)優(yōu)勢(shì)的區(qū)域 。 （ 2） CBD 規(guī) 劃理念 ? 商務(wù)中心區(qū)的整體框架延續(xù)北京歷史文脈和城市的肌理，形成方格狀基本路網(wǎng)結(jié)構(gòu)，并體現(xiàn)與舊城中心區(qū)的軸向聯(lián)系和區(qū)內(nèi)的軸向布局與發(fā)展。 ? 重視生態(tài)環(huán)境的建設(shè)，強(qiáng)調(diào)商務(wù)區(qū)內(nèi)應(yīng)有大面積的公共綠地，并通過(guò)綠化帶的連接，形成完整的綠化體系。 ? 建設(shè)現(xiàn)代化、立體化的交通體系，強(qiáng)調(diào)地鐵與共交設(shè)施的建設(shè)，創(chuàng)建便捷的交通環(huán)境。 ? 規(guī)劃特點(diǎn)： a. 國(guó)際性 —— 國(guó)內(nèi)外專(zhuān)家，多次論證，并吸國(guó)際先進(jìn)理念，反復(fù)研究修改形成的規(guī)劃方案，體現(xiàn)了國(guó)際先進(jìn)水平 。同時(shí)，規(guī)劃中在道路系統(tǒng)、公用設(shè)施布局上也適當(dāng)考慮了各家利益的平衡，從而確保方案的可行性 。 d. 多元復(fù)合性 —— 規(guī)劃中的商務(wù)中心區(qū)是一個(gè)具有多功能、高度復(fù)合的區(qū)域，在滿(mǎn)足商務(wù)活動(dòng)的同時(shí)，還具有文化、科技、娛樂(lè)、居住等其他功能。北京 CBD將是一個(gè) 24小 時(shí)充滿(mǎn)活力的商務(wù)中心區(qū)，避免國(guó)外 CBD夜晚和節(jié)假日人去樓空的孤城現(xiàn)象 。它具有較強(qiáng)的可實(shí)施性和經(jīng)濟(jì)合理性，有利于完善城市功能，塑造城市新形象，使其成為富有活力、環(huán)境宜人、適應(yīng)未來(lái)科技發(fā)展趨勢(shì)及高效有序運(yùn)行的商務(wù)活動(dòng)區(qū) 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。主要的商務(wù)設(shè)施將沿東三環(huán)路、建國(guó)門(mén)外大街兩側(cè)布置，確定位于 金十字 東北角面積約 30 公頃的地區(qū)為 CBD的核心區(qū)。 國(guó)貿(mào)橋東北角的 CBD核心區(qū)，是超高層建筑集中的區(qū)域，它將形成 CBD的標(biāo)志性建筑群。 （ 6）綠化系統(tǒng)、公共開(kāi)放空間規(guī)劃 ? 綠化系統(tǒng) 規(guī)劃方案中公共綠化用地面積共 ，占總面積的 11%，主要由以下幾部分組成：四個(gè)主題公園以及環(huán)狀綠化系統(tǒng)、沿街綠化帶、通惠河北側(cè)的濱河綠化帶等，形成多層次的開(kāi)放空間。 b. 綠化系統(tǒng) —— 綠化系統(tǒng)的兩條軸線(xiàn)：人文軸線(xiàn)串起歷史人文公園和表演藝術(shù)廣場(chǎng)：科技軸線(xiàn)串起科技信息公園，核心區(qū)內(nèi)的中心廣場(chǎng)和人文科學(xué)公園，構(gòu)成 CBD內(nèi)的公共活動(dòng)空間 。 c. 沿街綠化帶 —— 道路兩側(cè)的行道綠化可適當(dāng)加寬至 2030米，形成舒適的林蔭道 。通惠河北側(cè)的濱河綠化帶 規(guī)劃中設(shè)置了階梯狀的親水平臺(tái)、活動(dòng)廣場(chǎng)以及四季的栽植，使它成為一條帶狀的開(kāi)放空間。 ? 公共空間 a. 空間形態(tài) —— 根據(jù)用地功能的布局，商務(wù)辦公區(qū)集中用于地中部，沿三環(huán)路與建國(guó)門(mén)外大街兩側(cè)布置，其外圍混合功能區(qū)，再外圍是居住區(qū)，他們的 開(kāi)發(fā)強(qiáng)度是一個(gè)依次遞減的順序，本次規(guī)劃的空間形態(tài)設(shè)