【正文】 公里 /小時，道路紅線寬度為40米。 ? 通惠南北路道路工程通過市規(guī)劃委審查并獲批復(fù) 。其中新建東關(guān)大橋橋長約為 330米。 ? 通州區(qū)東關(guān)大橋設(shè)計方案通過市規(guī)劃委審查并獲批復(fù) 。道路紅線寬 40 米。該道路規(guī)劃為城市主干路。 2）未來交通發(fā)展 ? 通州區(qū)生態(tài)商務(wù)園規(guī)劃范圍內(nèi)首條主干路－溫榆河西路 (朝陽北路～潞苑北大街 )規(guī)劃方案通過市規(guī)劃委審查并獲批復(fù) 。 道路交通 1）交通現(xiàn)狀 交通現(xiàn)狀：進(jìn)入通州有六環(huán)、京通高速、京沈高速、京津塘高速、京津塘第二通道 5 條高速公路；還有朝陽路、朝陽北路、廣渠路 延長線 3條城市主干線、 地鐵 八通線。未來，中心商業(yè)占 50％，社區(qū)商業(yè)占 50％，人均生活的商業(yè)體量為 1． 5平方米，營業(yè)面積總量到 2020 年將達(dá)到 176 萬平方米。 規(guī)劃 ： 今后要建 8個重點商業(yè)區(qū) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構(gòu) 通州今后將建設(shè) 8 個重點商業(yè)項目：濱水休閑商業(yè)區(qū)；體驗街區(qū)；在京沈高速建設(shè)主題消費區(qū)；在主題公園的附近建設(shè)主題公園商業(yè)集群；在世紀(jì)星城建設(shè)大型綜合性購物中心；建設(shè)一個現(xiàn)代流通批發(fā)區(qū)；在張家灣鎮(zhèn)通州工業(yè)區(qū)建設(shè)家居產(chǎn)業(yè)示范園；在溫榆河旁邊建京東生態(tài)商務(wù)園。去年，貴 友的近 30 億元營業(yè)額中，有 10 億元是通州市民消費的。 據(jù)通州區(qū)投資促進(jìn)局透露， 2020 年以后在通州建成的新小區(qū)， 80％周邊沒有中型以上的商業(yè)網(wǎng)點。在通州置業(yè)的“新移民”在短短幾年的時間里增長多達(dá) 40萬人。充分發(fā)揮中心鎮(zhèn)和一般建制鎮(zhèn)各自的優(yōu)勢，加快形成布局合理、功能完善、特色鮮明的具有較強吸納、聚集和輻射能力的現(xiàn)代城鎮(zhèn)體系，全面加快城鄉(xiāng)一體 化進(jìn)程。突出特色，大力發(fā)展交通樞紐型、產(chǎn)業(yè)基地型、旅游商貿(mào)型、綜合開發(fā)型等獨具特色的小城鎮(zhèn)。在六環(huán)路與運河交界地帶規(guī)劃建設(shè)城市行政、文化、服務(wù)功能區(qū)，集中布局行政辦公和博物館、檔案館、圖書館、影劇院、會議會展中心等現(xiàn)代城市 設(shè)施，使之成為中心城的“心臟”和“城市名片”。與此同時，在三河交匯處以及西海子公園區(qū)域重現(xiàn)運河源頭歷史文化縮影和水上景觀。 ? 運河城市段開發(fā) 通州將加快運河兩岸建設(shè) ,在運河以東地區(qū)以低密度、生態(tài)型建筑為主，重點發(fā)展文化教育、娛樂休閑、旅游觀光、會展博覽、行政辦公等功能，充分體現(xiàn)田園風(fēng)貌和運河文化內(nèi)涵。 ? 新城框架 建設(shè)以一城（中心城）為中心、五鎮(zhèn)相拱衛(wèi)、雙走廊（中心城 — 西集城市發(fā)展和城市經(jīng)濟增長走廊、馬駒橋 — 永樂店產(chǎn)業(yè)發(fā)展走廊）交相輝映的現(xiàn)代化新通州。面對歷史發(fā)展機遇，通州區(qū)政府力爭實現(xiàn)“五年打造框架、十年建成新城”的戰(zhàn)略目標(biāo)。 從北京市確定的“兩軸 — 兩帶 — 多中心”的城市空間戰(zhàn)略布局看，通州處在規(guī)劃發(fā)展的聚焦點上。 新城主要向東、向南發(fā)展，引導(dǎo)發(fā)展行政辦公、金融商務(wù)等功能。引導(dǎo)發(fā)展行政辦公、商務(wù)金融、 文化、會展等功能?！?2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構(gòu) 通州房地產(chǎn)市場 研究 報告 一、 通州概況 新 城 規(guī)劃 道路 交通 人口 發(fā)展 二、 通州房地產(chǎn)市場發(fā)展 歷史發(fā)展 及機遇 通州總體供需概況 板塊劃分 輕軌沿線市場發(fā)展 三、 項目 區(qū)域市場 供 需 狀況 價格分析 產(chǎn)品戶型 分析 客戶 分析 重點項目分析 總結(jié) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構(gòu) 一、 通州概況 新城規(guī)劃 2020 年 通過 《北京城市總體規(guī)劃 (2020━ 2020 年 )》，將通州定位為東部發(fā)展帶的重要節(jié)點，北京重點發(fā)展的新城之一，也是北京未來發(fā)展的新城區(qū)和城市綜合服務(wù)中心。 新城規(guī)劃人口規(guī)模為 70萬 90萬人，同時預(yù)留達(dá)到百萬人口規(guī)模的發(fā)展空間。是中心城行政辦公、金融貿(mào)易等只能的補充配套區(qū)。規(guī)劃建設(shè)高起點、高標(biāo)準(zhǔn)，突出以北運河為紐帶的城市形象和文化內(nèi)涵。通州既是長安街延長線的東端，又是東部發(fā)展帶的腹地；既是首都經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展區(qū)，又是北京城市功能戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移的重要區(qū)域。 ? 功能定位 通州作為北京未來的新城區(qū)，是距 離北京城區(qū)最近的現(xiàn)代化、國際化、高品位的中等城市是首都新興產(chǎn)業(yè)的聚集區(qū)、現(xiàn)代制造業(yè)的重要發(fā)展區(qū)；是吸納高素質(zhì)人口和承載首都部分功能的生態(tài)宜居區(qū)；是運河文化的承載地和文化旅游中心；是路網(wǎng)密集、交通順暢、輻射環(huán)渤海地區(qū)《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構(gòu) 的重要的北方陸路港；是首都重要的物流集散地、現(xiàn)代商貿(mào)中心和信息中心。 ? 新城建設(shè) 通州中心城將在現(xiàn)有基礎(chǔ)上向東南方向拓展，由現(xiàn)有 40平方公里擴大到 80平方公里，能容納 80萬人口以上，以一河（北運河）、兩線（長安街延長線、八通線）、一路（六環(huán)路）為架構(gòu)，以運河城市段為軸線，以新的城市行政、文化、服務(wù)功能區(qū)為中心，以運河、溫榆河標(biāo)志性景觀帶和都市經(jīng)濟為依托，是一個舊城得到改造提升，新城迅速崛起，具有高品位和鮮明特色，以水、綠和現(xiàn)代城市景觀為主要特征的現(xiàn)代化、國際化的濱水城市。運 河以西地區(qū)以高密度、智能型建筑為主，形成高低錯落、疏密有致、標(biāo)志性建筑相輝映的城市建設(shè)密集區(qū)，重點發(fā)展總部經(jīng)濟、商務(wù)貿(mào)易、金融保險、餐飲服務(wù)等功能，充分體現(xiàn)城市發(fā)展的時代特色和現(xiàn)代氣息。 ? 六環(huán)路沿線開發(fā) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構(gòu) 在完善城市功能方面，通州將加快六環(huán)路沿線地區(qū)開發(fā)，承接舊城的部分教育、醫(yī)療、文化、體育、辦公等功能。 ? 特色小城鎮(zhèn)建設(shè) 通州將以現(xiàn)代化為目標(biāo)，緊密結(jié)合 一城五鎮(zhèn) 的戰(zhàn)略部署，統(tǒng)籌安排區(qū)域性基礎(chǔ)設(shè)施、社會服務(wù)設(shè)施和生態(tài)環(huán)境建設(shè)，集中力量，加大投入，全面提升中心鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)的檔次和水平。結(jié)合生產(chǎn)力布局調(diào)整，積極發(fā)展一般建制鎮(zhèn)，引導(dǎo)鄉(xiāng)村居民點適當(dāng)集中。 ? 通州 商業(yè) 市場現(xiàn)狀分析及預(yù)測 現(xiàn)狀： 商業(yè)設(shè)施不足以滿足以本地消費需求 《京通核心商業(yè)地產(chǎn)白皮書》顯示，從 2020 年到 2020 年，通州開發(fā)的住宅小區(qū)達(dá)到了 1000 萬平方米。這些“新移民”年齡多在 25歲到 40 歲之間，具備一定的消費能力，但通州的商業(yè)水平卻很難讓這些“新移民”在通州消費。住在這些小區(qū)的人購物青睞于十里堡華堂商場、藍(lán)島大廈和貴友商場。而在華堂和藍(lán)島，營業(yè)額的 35％和 20％來自通州市民。 預(yù)測： 高中低檔商業(yè)類型都會有 通州商業(yè)現(xiàn)在比較缺乏的是中高檔的百貨店，尤其是缺乏品牌的社區(qū)連鎖便利店。 通州的經(jīng)濟應(yīng)該堅持多元化的方向，高中低檔商業(yè)類型都要有，并根據(jù)人口結(jié)構(gòu)的變化適當(dāng)引入外資、連鎖商業(yè)企業(yè)進(jìn)駐 ，通州區(qū)政府和開發(fā)企業(yè)按照此思路進(jìn)行了科學(xué)的商業(yè)規(guī)劃，并引進(jìn)家樂福、沃爾瑪 、華堂商場、百安居 等一批跨國連鎖機構(gòu)在通州落地。 存在問題：雖然已經(jīng)有了 3 條城區(qū)與通州新城的城市主干線，一條地鐵八通線，但是新城與城區(qū)的高速公路交通現(xiàn)狀依然擁堵；新城六大組團內(nèi)交通網(wǎng)絡(luò)需要進(jìn)一步完善與加強。 溫榆河西路《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構(gòu) ( 朝陽北路～潞苑北大街 )南起朝陽北路，向北經(jīng)規(guī)劃四路、常營中心溝、規(guī)劃三路、規(guī)劃二路及規(guī)劃一路，至潞苑北大街，道路全長約為 公里。設(shè)計行車速度為 50 公里 /小時。 ? 兩廣路延長段全線開工，該段修建將使沿線物業(yè)價值迅速上揚 。 通州區(qū)東關(guān)大橋道路工程線位西起新華大街，東至潞河大街。新華大街及潞河大街按城市主干路標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計，設(shè)計行車速度為 60 公里 /小時，道路紅線寬均為 60米。 通惠南北路按道路整治工程進(jìn)行改造，道路南起玉帶河大街，向北經(jīng)新華大街、通惠河南側(cè)路、通惠河、通惠河北側(cè)路、永順西街、金海街、蘆莊南街及蘆莊北街，與外環(huán)西路相接，道路全長 約為 1991 米。 人口發(fā)展 1） 北京市通州區(qū)人口發(fā)展趨勢及展望 20世紀(jì) 90 年代以后，通州區(qū)人口再生產(chǎn)實現(xiàn)了由高出生、低死亡、高增長類型向低出生、低死亡、低自然增長類型的轉(zhuǎn)變，為21 世紀(jì)全區(qū)的經(jīng)濟、社會、資源、環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)長和可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造了良好的人口環(huán)境。但未來十年也會受到其他《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構(gòu) 因素影響，使人口數(shù)量有所變化： 一 是生育水平將呈上升趨勢，受計生政策影響，獨生子女進(jìn)入婚育期，外來人口增多，進(jìn)京戶口開放等，將使人口出生增多，總和生育率將有所上升。 三是人口結(jié)構(gòu)進(jìn)一步呈老齡化，老少比在 2020 年將達(dá)到 %，撫養(yǎng)問題突出。 2） CBD 的 OFFICE 一族在通州增長 隨著 CBD 核心區(qū)住宅建設(shè)的不斷加強，中央商務(wù)區(qū)的商務(wù)功能已經(jīng)逐漸弱化。 CBD 的規(guī)劃已明確要做大副調(diào)整，即重新強化 CBD固有的商務(wù)功能。 目前通州在售樓盤中， CBD 白領(lǐng)一族的購房比例相當(dāng)高，個別樓盤甚至高達(dá) 30%以上。譬如“摩卡空間”將咖啡文化與居住品位做了有機融合；而 DBC（相約陽光加州）不僅在案名上對 CBD進(jìn)行了重新演繹，而且其所倡導(dǎo)的加州生活方式，也在社區(qū)內(nèi)得到了充分體現(xiàn)，純陽光板樓、北美風(fēng)格主題園林、加州風(fēng)格商業(yè)街等等應(yīng)有盡有。 CBD 白領(lǐng)置業(yè)者尤其是第一地買房群體的共性是，因工作年限相對較短，因此儲蓄相對較少。而同樣的錢在通州的可選擇余地就太大了。 二、 通州房地產(chǎn)市場發(fā)展 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構(gòu) 歷史發(fā)展 及機遇 通州 住宅發(fā)展迅猛， 房 價 持續(xù)上漲 1996 年通州的房價是 1200 元 /平米 ，現(xiàn)在的均價都在 5000 元 /平米 左右，地鐵沿線的樓盤已經(jīng)突破 6000 元 /平米 ，大體上比十年前升值了 4 倍左右。 2020年以來通州住宅價格走勢20202500300035004000450050005500600004年一季度04年二季度04年三季度04年四季度05年一季度05年二季度05年三季度05年四季度06年一季度06年二季度06年三季度06年四季度 通州總體供需概況 隨著政府兩軸兩帶多中心規(guī)劃的出臺，確定了未來北京兩大重點發(fā)展區(qū)域 —— 東部發(fā)展帶和西部生態(tài)帶，通州正位于東部發(fā)展帶上，定位為北京未來發(fā)展的新城區(qū)和城市綜合服務(wù)中心，將發(fā)展行政辦公、商務(wù)金融、文 化、會展等功能。 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構(gòu) 早期通州樓市以“低品質(zhì)，低總價”的普通住宅為主，近年來，通州樓市進(jìn)入了快速發(fā)展階段，尤其是隨著 CBD 核心區(qū)域的逐漸擴大，到通州置業(yè)的 CBD 工作人群越來越多。至今為止，通州樓市的供應(yīng)品種已十分豐富，包括別墅、公寓、花園洋房、精裝小戶型等多種物業(yè)類型，可以滿足不同需求人群的多種需要。 ? 老城區(qū) 板塊 據(jù)通州區(qū)商務(wù)局統(tǒng)計，現(xiàn)在通州區(qū)的商業(yè)網(wǎng)點有 16752 個，但主要網(wǎng)點大部分分布在新華大街沿線，萬 平 米以上的大型商場有 6個， 3000 平米以上的綜合超市也 有 7 個。 新華大街沿線配套齊全， 交通便利 ，主要依靠生活品質(zhì) 和完善的配套服務(wù) 吸引客戶。目前只有 新華大街 北部的北關(guān)環(huán)島的財富東方作為大規(guī)模 項目 存在一定 量的后續(xù)供應(yīng)。 該區(qū) 交通便利，房價適中，非常適合 北京東區(qū) 白領(lǐng)居住，主要依靠交通吸引客戶 ，另外兩廣路延長線可直接通至此處，目前已分不同路段開始施工， 該路的開通已指日可待，屆時，更密切了本區(qū)與市區(qū)的聯(lián)系 。例如 新華聯(lián)家園、 瑞都國際、時尚街區(qū)等， 社區(qū)內(nèi)健身休閑場所、超市、 商場、 銀行、郵局等生活配套設(shè)施也設(shè)計齊 全， 已基本 形成一個成熟生活區(qū)。 八通線沿線不少樓盤都緊鄰 綠化帶， 且規(guī)劃有大面積公園。 本區(qū)的價格是通州區(qū)漲幅最快也是最為堅挺的，目前已 居 通州各板塊之首，價格普遍在 55007000 元 /平米。 ? 運河以東 板塊 該區(qū)以早期的武夷花園為代表， 價格