保利地產(chǎn)成本管理分析報告-資料下載頁
2025-01-11 06:51本頁面
【正文】 破產(chǎn)的風(fēng)險，這對保利來說是一個機(jī)會，可以借此機(jī)會通過低價收購資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)低成本擴(kuò)張，從而擴(kuò)大企業(yè)的規(guī)模，數(shù)據(jù)顯示：保利地產(chǎn)進(jìn)入全國 19個城市，輻射中、東部經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域，基本完成全國布局。 因此，具有全面市場調(diào)研能力、及時把握市場變化情況，熟悉各區(qū)域地產(chǎn)市場特色，形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)。從城市平均銷售額來看，保利與行業(yè)領(lǐng)袖存在較大差距，說明通過精耕目前已進(jìn)入市場，可迅速在不增加管理難度的基礎(chǔ)上擴(kuò)大規(guī)模 。 ? （ 2）整合程度 ? 保利地產(chǎn)作為央企，背景深厚，故可以利用其在融資渠道、土地獲取、商譽(yù)等方面的優(yōu)勢，著力加強(qiáng)自己的核心競爭能力，對于不擅長的業(yè)務(wù)，可以分包出去，但同時要注意分散自己的經(jīng)營風(fēng)險。 ? （ 3）學(xué)習(xí)與溢出 ? 保利地產(chǎn)作為央企，人員冗余的現(xiàn)象是比較突出的，保證人員的精簡和提高人員的學(xué)習(xí)能力、激發(fā)員工的共同愿望是比較重要的。保利在規(guī)范化管理方面為 什么一直停滯不前，主要原因是缺乏系統(tǒng)、整體的解決思路， 如果保利在管理的改進(jìn)上，能夠讓員工都形成先思考的習(xí)慣，或許業(yè)績增長要來的更快一些。 ? （ 4）技術(shù) ? 保利地產(chǎn)可以通過增加與供應(yīng)商的聯(lián)系，增加新材料的推廣應(yīng)用，開發(fā)新品精品，應(yīng)用科技成果等來實(shí)現(xiàn)技術(shù)創(chuàng)新。 ? （ 5）多樣性 ? 房地產(chǎn)是城市建設(shè)的重要組成部分，所以保利地產(chǎn)既要緊跟現(xiàn)在城市的發(fā)展趨勢，又要滿足細(xì)分群體的多元化需求，產(chǎn)品的功能設(shè)計既要體現(xiàn)前瞻性，又要保持后續(xù)性。實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的多樣性，不僅能滿足客戶的需求，還能有效地降低成本。 ? 保利集團(tuán)投入產(chǎn)品創(chuàng)新的資源遠(yuǎn)不及萬科，大部分產(chǎn)品以模仿為主，沒有形成自己的產(chǎn)品特色。建議加大對產(chǎn)品研發(fā)部門的資金和人員投入。在營銷活動方面，主要通過模仿和借鑒同行企業(yè)的成功經(jīng)驗(yàn)，服務(wù)營銷和關(guān)系營銷不到位。建議提高營銷執(zhí)行能力，改變營銷組織及績效考核制度，開辟新的營銷方式。如嫁接營銷渠道：與裝修企業(yè)，家電企業(yè)等聯(lián)盟，降低顧客裝修購買家具成本，提高顧客滿意度。 ? （ 1）生產(chǎn)能力運(yùn)用模式 ? 生產(chǎn)能力運(yùn)用模式主要通過固定成本影響企業(yè)的成本水平。 對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，固定成本是相對穩(wěn)定的，為了應(yīng)對企業(yè)的持續(xù)發(fā)展，企業(yè)都保持著一定的規(guī)模，而維持這個規(guī)模的沉沒成本即固定成本是十分巨大的。在后金融危機(jī)時代，保利地產(chǎn)可以通過承擔(dān)保障性住房建設(shè)來分擔(dān)與消化固定成本，從而更好地維持企業(yè)的生存。 ? （ 2）聯(lián)系 ? 保利地產(chǎn)可以通過在房地產(chǎn)市場中的資源優(yōu)勢積累，通過業(yè)務(wù)整合和良好的資金鏈，逐步向復(fù)合型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展。以房地產(chǎn)開發(fā)為核心，業(yè)務(wù)范圍逐漸向房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的相關(guān)行業(yè)延伸，分散經(jīng)營風(fēng)險。同時，可以通過與其他房地產(chǎn)企業(yè)在戰(zhàn)略性資源和核心競爭力上的整合，以謀求更長遠(yuǎn)的發(fā)展。 ? （ 3）全面質(zhì)量管理 ? 保利地產(chǎn)在提高開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量的同時，還要注意不斷提高房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)中各項(xiàng)工作的質(zhì)量。還要做好前期準(zhǔn)備階段，包括項(xiàng)目決策與策劃，各種行政申請與審批，設(shè)計與施工的招標(biāo)，房屋銷售階段以及售后服務(wù)階段等影響房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)整體質(zhì)量的各階段質(zhì)量管理工作。培養(yǎng)全體職員從高層決策人員到一線售樓人員的質(zhì)量主體意識，謀取全體員工對質(zhì)量的承諾，同時還要將質(zhì)量目標(biāo)層層分解到個人，從而形成質(zhì)量管理人人關(guān)心，人人有責(zé)，共同努力，全員參與的局面。 ? （ 4）員工對企業(yè)的向心力 ? 企業(yè)各部門的每一位員工都與成本直接相關(guān)，只有依靠全體員工的互相配合，共同努力，才能將成本置于真正的控制之中，才能實(shí)現(xiàn)成本管理目標(biāo)。 ? 投資策劃階段 ： ? 在認(rèn)真、客觀的調(diào)研和分析之上，選擇有優(yōu)勢的項(xiàng)目； ? 對市場現(xiàn)行售價和預(yù)期走勢進(jìn)行準(zhǔn)確的調(diào)查判斷，確定目標(biāo)售價。 ? 對產(chǎn)品定位要建立在技術(shù)方案可行的基礎(chǔ)之上。 ? 土地獲取階段 ? 土地獲取成本優(yōu)勢是項(xiàng)目成功之本，應(yīng)充分利用保利央企的背景，降低土地獲取成本。 ? 規(guī)劃設(shè)計階段 ? 科學(xué)合理的設(shè)計可以降低 10%的工程造價。 ? 實(shí)行設(shè)計方案的招投標(biāo)，優(yōu)化設(shè)計。 ? 實(shí)行限額設(shè)計，有效控制造價。 ? 加強(qiáng)對設(shè)計圖紙的會審與審查。 ? 工程招標(biāo)和采購管理階段 ? 在招標(biāo)過程中規(guī)定承包商的數(shù)量、不同的項(xiàng)目選擇不同的承包方式、準(zhǔn)確的定位標(biāo)底。 ? 加強(qiáng)合同管理，完善合同條款，嚴(yán)格履行工程發(fā)包合同。 ? 要求使用公司標(biāo)準(zhǔn)文本合同，補(bǔ)充條款盡量自己編寫 ? 選擇靈活的付款方式。 ? 加強(qiáng)對監(jiān)理單位的管理，主動防范施工單位索賠。 ? 選擇 34家供應(yīng)商，貨比三家、低價中標(biāo)，集中采購、批量供貨，降低價格和采購成本。 ? 與供應(yīng)商建立直接伙伴戰(zhàn)略關(guān)系，對供應(yīng)商行為進(jìn)行績效管理。評級、建立量化指標(biāo)。 ? 施工管理階段 ? 加強(qiáng)現(xiàn)場管理：選擇有經(jīng)驗(yàn)的管理人員做工程負(fù)責(zé)人，嚴(yán)格督促按圖施工，嚴(yán)格進(jìn)料抽查，嚴(yán)格材料代用和變更。 ? 可對管理人員實(shí)行獎勵：在施工過程中，應(yīng)鼓勵現(xiàn)場管理人員發(fā)現(xiàn)施工圖設(shè)計錯誤或提出優(yōu)化意見，可設(shè)立節(jié)約合理建議獎。 ? 嚴(yán)格控制進(jìn)度撥款：要主動控制工程量核算。 ? 合理確定工程變更價款：變更后要主動管理變更價款。 ? 合理規(guī)避索賠風(fēng)險：在合同簽定時就應(yīng)約定細(xì)致。在執(zhí)行中對合同偏差值要及時簽定補(bǔ)充合同，避免因時間長、人員變動等出現(xiàn)相互之間分不清責(zé)任而扯皮的現(xiàn)象。 ? 營銷管理 ? 合理有效的推廣計劃：營銷推廣要盡量做到在項(xiàng)目進(jìn)度有保障的前提下（一般在項(xiàng)目獲得后，或正式開工后），按步驟展開廣告攻勢，必須在短期內(nèi)形成強(qiáng)勢，達(dá)到快速搶占市場的效果，切忌耗時太長。 ? 切實(shí)可行的銷售通路：后媒體時代的傳播方式和獲得信息途徑的異常豐富使選擇銷售渠道的難度加大。 需要準(zhǔn)確定位客戶在哪 、誰是客戶的問題，在此基礎(chǔ)上選擇合理的 銷售渠道。 Thank You !
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