20xx萬(wàn)科a、保利地產(chǎn)財(cái)務(wù)報(bào)表對(duì)比分析報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-01-17 04:38本頁(yè)面
【正文】 “高負(fù)債對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)非?？膳?，這會(huì)讓企業(yè)面臨政策風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)容易遭遇危機(jī)?，F(xiàn)金流太少也會(huì)令企業(yè)在投資機(jī)會(huì)出現(xiàn)時(shí)，無(wú)力出手?！? 過(guò)高的資產(chǎn)負(fù)債率意味著企業(yè)債務(wù)負(fù)擔(dān)嚴(yán)重，財(cái)務(wù)壓力和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的增大。讓企業(yè)在應(yīng)付債務(wù)的同時(shí)缺乏足夠的資金去擴(kuò)展其他業(yè)務(wù)。
從機(jī)遇來(lái)看，有經(jīng)濟(jì)學(xué)家說(shuō)過(guò)，只有把資產(chǎn)在泡沫中快速放大。房地產(chǎn)是一個(gè)選擇，雖然風(fēng)險(xiǎn)很大。但這不失為一個(gè)能讓企業(yè)成為變異基因的“巨人”的機(jī)會(huì)。高負(fù)債在某種程度就像人超越了自身?xiàng)l件的限制，超限運(yùn)行，長(zhǎng)時(shí)間的情況下必將出現(xiàn)異常后果。然而房地產(chǎn)是一個(gè)選擇，雖然風(fēng)險(xiǎn)很大。但這不失為一個(gè)能讓企業(yè)成為變異基因的“巨人”的機(jī)會(huì)。
萬(wàn)科在前幾年都通過(guò)迅速的兼并來(lái)擴(kuò)大規(guī)模，2020年至今，萬(wàn)科收購(gòu)的企業(yè)達(dá)上百家。在高負(fù)債下，萬(wàn)科與同行業(yè)同樣面臨新的機(jī)遇和風(fēng)險(xiǎn)，這也許是房地產(chǎn)行業(yè)新的冬眠期的資金儲(chǔ)蓄期。
圖3
（二）從負(fù)債中的預(yù)收賬款看高負(fù)債率
從負(fù)債結(jié)構(gòu)分析萬(wàn)科的負(fù)債時(shí)，發(fā)現(xiàn)負(fù)債中預(yù)收賬款占負(fù)債的比重大約有50%。（圖4）。
在企業(yè)償還負(fù)債中，預(yù)收賬款大部分都是預(yù)收了客戶預(yù)付的購(gòu)房款，到房子建成后，房產(chǎn)企業(yè)只需要把房子交給客戶，而并不需要用真金白銀去還債。而且，很大程度上，企業(yè)的預(yù)收賬款在未來(lái)的期間都可以確定為營(yíng)業(yè)收入。預(yù)收賬款越多，說(shuō)明公司越能力越大，2020年到2020年不斷上升的高額的預(yù)收賬款，也說(shuō)明了萬(wàn)科對(duì)于購(gòu)房者的資金占用能力較高。
圖4
三、萬(wàn)科當(dāng)前的融資環(huán)境
（一）融資環(huán)境及結(jié)構(gòu)
據(jù)中國(guó)上市企業(yè)上百?gòu)?qiáng)發(fā)布報(bào)告，2020年，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷史上最嚴(yán)厲的調(diào)控，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入深度調(diào)整期，市場(chǎng)不確定性因素增強(qiáng)，伴隨著行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)程度的上升、融資渠道的從緊、庫(kù)存壓力的增加，來(lái)自不同層面的風(fēng)險(xiǎn)正考驗(yàn)著上市房地產(chǎn)企業(yè)的生存發(fā)展能力。房地產(chǎn)里的大企業(yè)相對(duì)容易獲取銀行的青睞，但是很多企業(yè)如萬(wàn)科等都一直在擴(kuò)展融資渠道，如利用信托的融資方式。資金無(wú)疑是房地產(chǎn)企業(yè)開拓市場(chǎng)的一個(gè)重要的要素，巨額的融資也是房地產(chǎn)行業(yè)突出的特點(diǎn)。
2020年5月11日在萬(wàn)科召開的股東大會(huì)上，萬(wàn)科具有強(qiáng)大的融資能力和融資創(chuàng)新能力，采取對(duì)融資適度從緊的穩(wěn)健的財(cái)務(wù)政策。且融資多元化，與實(shí)力較強(qiáng)的投資公司合作，這不但令萬(wàn)科的綜合實(shí)力增強(qiáng)，而且提高了萬(wàn)科抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。另外，萬(wàn)科的融資規(guī)模不斷的擴(kuò)大有賴于其自身的優(yōu)勢(shì)條件：對(duì)股東利益的創(chuàng)造和保護(hù)，融資運(yùn)作中對(duì)于股份制和公眾公司的深刻理解和具體契合，不斷提升適應(yīng)于增長(zhǎng)的組織能力。在具有強(qiáng)大的融資能力下，如何有效的運(yùn)用資金，讓其創(chuàng)造更多的利潤(rùn)，這有三方面的因素：有效的治理結(jié)構(gòu)，有效投資并保持穩(wěn)健，以透明化運(yùn)作強(qiáng)化資本。
（二）從每股收益看萬(wàn)科的回報(bào)率
我們利用每股收益的杜邦分析來(lái)看萬(wàn)科在有效利用融資資金的優(yōu)勢(shì)。與其他四個(gè)企業(yè)相比較（圖5），萬(wàn)科的每股收益呈逐年上升的趨勢(shì)，2020年相比2020年增幅達(dá)50%。根據(jù)每股收益=每股凈資產(chǎn)*凈資產(chǎn)收益率。通過(guò)圖6，可以看到2020年的每股凈資產(chǎn)與凈資產(chǎn)收益率有所下跌，這也導(dǎo)致了每股收益在2020年下跌的原因，隨著金融環(huán)境的好轉(zhuǎn)，每股凈資產(chǎn)與凈資產(chǎn)收益率逐年上升，盈利能力不斷上升，投資者得到回報(bào)，這與萬(wàn)科融資戰(zhàn)略密不可分。
圖5
圖6
四、小結(jié)
萬(wàn)科較高的存貨周轉(zhuǎn)率使得其銷售期較短，比其他企業(yè)更具競(jìng)爭(zhēng)了，但是隨著規(guī)模的不斷擴(kuò)大，負(fù)債和高存貨量在一定程度上成為企業(yè)發(fā)展的負(fù)擔(dān)，加之萬(wàn)科在通過(guò)并購(gòu)擴(kuò)張模式中，導(dǎo)致企業(yè)枝葉過(guò)多。近期，社會(huì)上關(guān)于萬(wàn)科房產(chǎn)質(zhì)量的問(wèn)題也比較多，加之高管人員的流失，王石說(shuō)，萬(wàn)科會(huì)為了質(zhì)量淪為老二，這句話一定程度上是反映萬(wàn)科追求高質(zhì)量的外在體現(xiàn)，另一方面，難道不是也反映萬(wàn)科在高速發(fā)展中遇到問(wèn)題，需要進(jìn)一步解決嗎？
破山中賊容易，破心中賊難，企業(yè)要取得巨大的成就，必須不斷的超越自我，突破現(xiàn)在的界限。滄海橫流，方顯英雄本色。越是經(jīng)濟(jì)寒冬，領(lǐng)跑者越需要沉著應(yīng)對(duì)，備足糧草和棉衣。
[1]決策資源房地產(chǎn)研究中心，《萬(wàn)科之道》，中信出版社，2020版 [2]國(guó)務(wù)院國(guó)資委財(cái)務(wù)監(jiān)督與考核評(píng)價(jià)局，《企業(yè)績(jī)效評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)值2020》，經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社 [3]相關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來(lái)源：和訊網(wǎng)此資料由網(wǎng)絡(luò)收集而來(lái)，如有侵權(quán)請(qǐng)告知上傳者立即刪除。資料共分享，我們負(fù)責(zé)傳遞知識(shí)。
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