【正文】 2021年的 2021年的 。 另外，從各城區(qū) 2021年商鋪的新增供應看，朝陽區(qū)位居老大，通州的新增供應面積最?。ㄔ斠姳?3）。 四大老城區(qū)的不少新增商鋪屬于該區(qū)域最后的新建項目，而不少開發(fā)商都希望能趕在 2021年之前建設完成并投入運營，因此 2021年的新增供應面積較大就不難理解。海淀區(qū)商鋪新增供應的核心部分在中關村板塊，而這一板塊項目的集中上市時間在 2021年， 2021年全新上市的項目不多。通州目前仍然處在大力開發(fā)住宅的階段，新增商鋪供應量少必然是階段性的，隨著住宅的進一步開發(fā)，入住人群的增多，商鋪供應也必然增加。 2021商業(yè)地產十大 預期 預期一：開業(yè)進入“高潮” 由于進入 2021年北京房地產項目將不再允許繼續(xù)施工，所以諸多商業(yè)項目預計交付及開業(yè)時間都設定在 2021年，因此 2021年將會形成商業(yè)項目集中開業(yè)之態(tài)勢，且本年度將可能是北京商業(yè)地產市場由史以來商業(yè)面積供應最為集中的年份，整體商業(yè)零售市場將進入空前激烈競爭的狀態(tài)。 預期二：商業(yè)“多中心”格局顯現 在 《 北京城市總體規(guī)劃（ 20212020年） 》 中，政府提出了構建新城市空間格局，實施多中心的新城發(fā)展戰(zhàn)略方向。而一個新城市中心的形成，有賴于多種功能性物業(yè)及產業(yè)的均衡發(fā)展，完備的商業(yè)服務功能是城市分中心形成的重要一環(huán)。 2021年隨著新項目的開業(yè)，在望京、中關村、亞運村等區(qū)域版塊將形成多個總面積超過西單的新商業(yè)中心，北京原有商業(yè)相對集中的態(tài)勢將得到有效緩解，商業(yè)“多中心”的格局將正式形成，同時也意味著北京城市總體規(guī)劃的階段成果實現。 預期三：購物中心“發(fā)力” 北京商業(yè)市場中的大型商業(yè)項目，從零售模式而言一直是百貨占據主導地位，如百盛、 SOGO、中友都是典型的百貨代表；在 2021年將有大量頗具規(guī)模的新商業(yè)項目開業(yè)經營，如新光三越、四季商城、西單 MALL等，這些項目大多都是以購物中心的模式進行運營，伴隨著其集中開業(yè)，亦將確立購物中心在北京商業(yè)零售市場上的主流模式地位。 預期四：高檔商業(yè)“打拼” 之前北京商業(yè)零售的競爭主要集中于中檔及中高檔次，高檔商業(yè)競爭態(tài)勢顯得相對緩和，項目數量亦相對有限，僅國貿、賽特等少數幾家。看重高檔商業(yè)在北京之發(fā)展空間，諸多新發(fā)展項目選擇了高檔次定位， 2021年這些項目中大多將會陸續(xù)開業(yè)，包括新光三越、四季商城、柏悅生活等，將促使北京高檔商業(yè)競爭加劇。 預期五：餐飲及休閑業(yè)“跑步” 隨著收入水平持續(xù)提高，北京人口的消費正由“需求型”向“享受型”方向快速轉化，使得餐飲及休閑業(yè)態(tài)增長迅速，并日漸成為消化商業(yè)地產面積的重要角色。 07年將有較大量的商鋪面積開業(yè)，且新開業(yè)項目諸多位于非中心區(qū)域，這些項目需更多考慮引入餐飲及休閑業(yè)態(tài)來提升自身聚客力，所以大量非中心位置的商鋪開業(yè)將對餐飲及休閑業(yè)態(tài)的發(fā)展產生更大推動作用。 交易宗數上升，成交價格回落 主要原因： ? 2021年 ，協(xié)議出讓終止后，土地供應計劃及配套政策為及時出臺延緩了土地入市，經過調整、探索， 2021年土地進入放量時期； ? 兩年的調整期良性的土地貯備蜘蛛已經形成； ? 國家金融政策對房地產開發(fā)日益嚴格，開發(fā)信貸門檻進一步提高，加大開發(fā)貸融資難度。 成交價格分化日益嚴重 ? 住宅開發(fā)用地交易價格大多高于原價，公建用地價格大多以原價成交 ? 說明開發(fā)企業(yè)還是重住宅，而對公建項目較為謹慎。 據北京土地整理儲備中心網站信息顯示，目前正在交易的地塊面積約 290萬平米，年底前計劃入市地塊 ，加之先前成交的地塊 640萬平米， 2021年北京市共推出招拍掛地塊面積約 1072萬平米，對比年初 1900萬平米的商品房土地供應計劃，還存在約 828萬平米的供地缺口。 由于京城商品房市場剛性需求強勁，而 2021土地供應量與年初土地供應計劃相比有較大的缺口，預計 2021年政府必然加大土地供應力度，確保供應量充足。 廣渠路 36號地以低于最高報價 4億元成交預示著政府土地供應思路的改變，將以往“價高者得”的拍賣規(guī)則改為 “綜合評分”的招標政策 ，目的在于通過控制地價進而平抑房價。 問題：通過評標方式選擇中標企業(yè)時，標準是多元的、有彈性的，過程也不似拍賣那般透明，因此人們更關注政府實施招投標的公平、公正性。 2021北京主要交易土地地塊 ● 海淀區(qū)西三旗新都東路住宅及配套項目用地 海淀區(qū)西三旗新都東路的住宅及配套項目建設用地面積 ，規(guī)劃建筑面積 ，這是在海淀成熟區(qū)域今年下半年推出的最大面積地塊之一。從周邊項目來看，項目品質和價格差別很大，既有五六千一平方米的項目，如育新家園、森林大第、新龍城等，也有單價在萬元左右的項目，如上第MOMA。雖然地塊緊鄰八達嶺高速以及地鐵 13號線，交通比較便利，但生活配套大多都是一些小超市、小飯館，缺乏消費休閑娛樂的場所；而受政策所限，未來的住宅開發(fā)大部分為中小戶型，從戶型以及價格來說，可以吸引年輕人，而周邊的配套卻又滿足不了這部分人的需求。因此該地塊可能推出中低價位房。 ★海淀區(qū)溫泉鎮(zhèn) D2地塊辦公、住宅及商業(yè)用地 和 D1地塊一樣， D2地塊也經歷宏觀調控的考驗，它們的不同之處在于拿地者一個是北京市國企，一個是外地私營企業(yè)。 D2地塊建筑面積比 D1大 2萬平方米，但成交價格少了近 3億元，前后成交的日期相差了一個半月。目前大連正源房地產開發(fā)有限公司正在為 D2地塊制訂分期開發(fā)的計劃。這是 5月 29日九部委出臺新的宏觀調控政策以來北京首宗公開出讓的地塊，業(yè)界普遍認為，此次土地出讓的象征意義非凡。 ★海淀區(qū)溫泉鎮(zhèn) D1地塊辦公、住宅及商業(yè)用地 溫泉鎮(zhèn)被政府用于中低住房建設的想法被天價地塊的現實打破。北辰在拿地后，市場傳言不斷：北辰規(guī)劃沒有通過，北辰曾有退回政府的想法等。該地塊面積近 30萬平方米，建筑面積 23萬平方米，是北辰實業(yè)經過 88輪激烈角逐以 。其實， ，于北辰本身是背負了資金、規(guī)劃、產品定位、輿論監(jiān)督的多重壓力。北辰將怎樣在這塊備受關注的土地上大展身手，并帶動區(qū)域地產價值的提升，成為業(yè)界同仁與專家爭論的焦點，而高端但不奢侈的產品成為大家對這塊土地的最大猜想。直到目前北辰方面也沒有透露詳細規(guī)劃。 2021北京主要交易土地地塊 ●★ 石景山區(qū)銀河商務區(qū)一二期 根據石景山區(qū)打造首都休閑娛樂中心區(qū)（ CRD）的目標，石景山楊莊村金鼎商業(yè)區(qū)和現在政府所在地的銀河商業(yè)區(qū)都是石景山區(qū)重點打造的商業(yè)區(qū)域，而且都有土地出讓。金鼎商貿區(qū)用地位于楊莊，規(guī)劃建筑面積 ，用途為居住、商業(yè)，招標底價 ，北京實興騰飛置業(yè)發(fā)展公司以 ；銀河商務區(qū)一期用地建筑規(guī)模近 3萬平方米，用途為商業(yè)服務業(yè)、寫字樓，招標底價 7090萬元，中鐵建設集團有限公司以 。二期總建筑面積超過 20萬平方米，將于年底之前推出，由于石景山區(qū)商業(yè)項目偏多，發(fā)展壓力大，推出大體量商業(yè)、寫字樓用地，開發(fā)商拿地時應該會比較慎重。 ★豐臺區(qū)萬恒家園 二期項目用地 4月 25日，經過 51輪的激烈競價，北京萬科以 ，擊敗所有競爭對手，成功將豐臺區(qū)萬恒家園二期項目用地收入囊中。這是萬科繼去年以 ，規(guī)劃面積為 ，在西部拿下的第二塊土地。去年，萬科、北京城建分別在豐臺摘得住宅用地，項目均將于今年入市，加上楓南世嘉、沸城、億城天筑、總部商務花園等已經于近期上市或者即將推出的新項目，豐臺今年新盤放量將可輕松地突破 100萬平方米。經過近幾年的發(fā)展，豐臺已逐漸成為樓市供應主力，成為與朝陽、海淀等傳統(tǒng)熱點區(qū)域并駕齊驅的板塊，土地持續(xù)放量、新盤不斷上市、老盤推出后期、價格持續(xù)攀升將構成豐臺今年樓市的主旋律，尤其是今年即將推出的一些新地塊，由于規(guī)模較大、靠近市中心、交通便利等先天優(yōu)勢，吸引大量開發(fā)商關注，預計明、后兩年隨著項目紛紛入市，會在豐臺引起不小的影響，對北京西南房價影響也很大。 ★豐臺區(qū)成壽寺路甲 1號 印鐵制罐廠住宅小區(qū)用地 豐臺區(qū)成壽寺路甲 1號印鐵制罐廠住宅小區(qū)用地地處南三環(huán)與南四環(huán)之間， 10萬平方米的住宅開發(fā)用地，緊鄰城外誠家居文化廣場，對于土地儲備“饑渴”的開發(fā)商自然是搶手貨。 4月 17日公開競拍，勝出的是延慶的北京京西北房地產開發(fā)有限公司的下屬公司，后者也是成壽寺地塊的土地一級開發(fā)方。競得方公開表示，項目 2021年下半年開始銷售。雖然現在看這塊土地出讓價格比較高，但是在這一年時間內，土地具有一定的升值空間，也可以坐享因為時間變化而產生的土地增值價值。作為房地產開發(fā)公司，他們對該地塊所在的區(qū)域價值還是有一定信心。 2021北京主要交易土地地塊 ★ 朝陽區(qū)東壩鄉(xiāng) 住宅及配套項目用地 朝陽區(qū)東壩向單店住宅及配套項目用地位于東五環(huán)七棵樹橋附近，總建筑面積約 。該地塊周邊比較有代表性的樓盤是北京奧林匹克花園，其一二期已售完， 2021年開售時均價約 5600元 /平方米。去年下半年開售三期，目前精裝修均價 6700元 /平方米。當年北京奧林匹克花園的容積率不到 1，向單店地塊的容積率在 1~，預計新盤售價會從 6000多元起價。 ●朝陽區(qū)管莊新村 C區(qū) 居住及配套用地 地塊位于朝陽路管莊楊閘環(huán)島以南，通惠河將地塊分為南北兩大部分。地塊建設用地面積 129178平方米，總規(guī)劃建筑面積 195117平方米。地塊性質為住宅及可兼容使用性質配套（即住宅和相關配套），目前地塊已完成三通一平整理，預計在今年第四季度掛牌出讓。地塊位于 CBD與通州之間，為 CBD人群居住轉遷的核心地。同時，地塊區(qū)域內有大面積可開發(fā)土地，也符合北京市城市空間戰(zhàn)略調整要求的“組團式空間布局，板塊式經濟發(fā)展”的思路，加上朝陽路和城鐵使地塊交通方便、周邊住宅項目很多、配套完善，所以會是眾多開發(fā)企業(yè)爭搶之地。周邊項目一般在 6000元 /平方米，項目在年底推出，有效供應在明年年底到 2021年之間，升值潛力巨大。 土地公開交易的數量在過去 3年的數字分布分別為： 2021年 546萬平方米； 2021年 433萬平方米； 2021年 824萬平方米，這些數字的單位都是已經折合成為與銷售面積相一致的建筑面積。而在過去的三年時間，房屋的銷售面積分別是：2021年 2602萬平方米； 2021年 2217萬平方米； 2021年 2288萬平方米。公開出讓的土地一般在 18個月到兩年后會形成市場上供應房屋的量。所以要讓市場上房屋供求關系基本平衡，政府還需要加大土地出讓的數量。