【正文】 ㎡247。 10萬(wàn)㎡ 100% = 34% 6000 元 /㎡： 億元247。 6000元 /㎡ =31167㎡247。 10萬(wàn)㎡ 100% = 31% 6500 元 /㎡： 億元247。 6500元 /㎡ =28769㎡247。 10萬(wàn)㎡ 100% = 29% 7000 元 /㎡： 億元247。 7000元 /㎡ =26714㎡247。 10萬(wàn)㎡ 100% = 27% 7500 元 /㎡： 億元247。 7500元 /㎡ =24933㎡247。 10萬(wàn)㎡ 100% = 25% 8000 元 /㎡： 億元247。 8000元 /㎡ =23375㎡247。 10萬(wàn)㎡ 100% = 23% 8500 元 /㎡： 億元247。 8500元 /㎡ =22020㎡247。 10萬(wàn)㎡ 100% = 22% 擬建一層 假以總建面積為 10 萬(wàn)㎡，土地價(jià)格 550 元 /㎡，項(xiàng)目占地面積為 14 萬(wàn)㎡，建安成本為 1000 元 /㎡。我們來(lái)測(cè)算出售占比是多少可以收回成本。 原始投資 = 購(gòu)地成本 + 建安成本 = 550 元 /㎡ 140000㎡ + 1000 元 /㎡ 100000 ㎡ = 7700 萬(wàn)元 + 10000 萬(wàn)元 = 17700 萬(wàn)元 ≈ 億元 如平均 3000 元 /㎡： 億元247。 3000元 /㎡ =59000㎡247。 10萬(wàn)㎡ 100% = 59% 3500 元 /㎡： 億元247。 3500元 /㎡ =50571㎡247。 10萬(wàn)㎡ 100% = 51% 4000 元 /㎡： 億元247。 4000元 /㎡ =44250㎡247。 10萬(wàn) ㎡ 100% =44 % 4500元 /㎡： 247。 4500元 /㎡ =39333㎡247。 10萬(wàn)㎡ 100% =39 % 5000元 /㎡： 247。 5000元 /㎡ =35400㎡247。 10萬(wàn)㎡ 100% =35% 5500元 /㎡： 247。 5500元 /㎡ =32182㎡247。 10萬(wàn)㎡ 100% =32% 6000元 /㎡： 247。 6000元 /㎡ =29500㎡247。 10萬(wàn)㎡ 100% =30 % 6500 元 /㎡： 億元247。 6500元 /㎡ =27231㎡247。 10萬(wàn)㎡ 100% =27 % 11 7000 元 /㎡： 億元247。 7000元 /㎡ =25286㎡247。 10萬(wàn)㎡ 100% =25 % 7500 元 /㎡： 億元247。 7500元 /㎡ =23600㎡247。 10萬(wàn)㎡ 100% =23 % 8000 元 /㎡： 億元247。 8000元 /㎡ =22125㎡247。 10萬(wàn)㎡ 100% =22 % 8500 元 /㎡： 億元247。 8500元 /㎡ =20824㎡247。 10萬(wàn)㎡ 100% =21 % 結(jié)合我們以往開店的經(jīng)驗(yàn)及實(shí)際數(shù)據(jù)，建議： 以上數(shù)據(jù)顯示 ，結(jié)合地級(jí)城市實(shí)際經(jīng)濟(jì)情況，無(wú)論項(xiàng)目擬建為一層還是三層，其售價(jià)在 4500 元 /㎡ 6000 元 /㎡，銷售面積控制在 30%以內(nèi)較為合適。 注：以上功能規(guī)劃、租售面積占比測(cè)算等在項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)作中，還須視實(shí)際情況加以變動(dòng)，這里只是假以總建為 10萬(wàn)㎡的項(xiàng)目進(jìn)行相關(guān)說(shuō)明。 在項(xiàng)目定位與規(guī)劃上可能出現(xiàn)的問(wèn)題 ： 定位不清 晰 ；功能的分布不合理；業(yè)種的組合比例與組合情況不合理；經(jīng)營(yíng)主題不明確 等， 為了避免 問(wèn)題 出現(xiàn)，在此階段的工作要注意以下幾個(gè)方面： 項(xiàng)目的定位來(lái)源于對(duì)市場(chǎng)的充分了解，所以必 須進(jìn)行詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研分析，（包括市場(chǎng)概況與消費(fèi)者行為、需求的調(diào)查，區(qū)位經(jīng)濟(jì)狀況，區(qū)位市場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展規(guī)劃，行業(yè)的發(fā)展潮流與趨勢(shì)等 ） ，通過(guò)詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研分析，從而確定目標(biāo)消費(fèi)群體及主力消費(fèi)群體，以達(dá)為項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)行明確定位。 在市場(chǎng)調(diào)研中對(duì)于調(diào)研的信息來(lái)源，抽樣樣本，信息的類型，數(shù)據(jù)處理辦法等都要做到真實(shí)、準(zhǔn)確、科學(xué)、客觀以確保調(diào)研結(jié)果的真實(shí)性、科學(xué)性、客觀性。 定位來(lái)源于市場(chǎng)調(diào)研分析的結(jié)果，而規(guī)劃設(shè)計(jì)則必須依據(jù)定位進(jìn)行。由于市場(chǎng)的發(fā)展速度極快，所以在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)首先滿足目前的市場(chǎng)需求的情況同 時(shí)，要做到適當(dāng)?shù)某?，以順?yīng)市場(chǎng)的發(fā)展；在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)要明確其經(jīng)營(yíng)主題。 作為商 業(yè) 規(guī)劃，其業(yè)種的規(guī)劃組合設(shè)計(jì)尤其重要，每個(gè)業(yè)種在整體商業(yè)中所在的比例與所處的位置都要通過(guò)仔細(xì)的、精心的設(shè)計(jì)，以達(dá)到每個(gè)業(yè)種之間能相互補(bǔ)充，相互推動(dòng)而不是相互進(jìn)行激烈的競(jìng)爭(zhēng)。 在業(yè)種組合的過(guò)程中，每個(gè)業(yè)種的 消費(fèi)者 層次不能相差太遠(yuǎn)，但也不能完 全 重疊，這樣會(huì)造成目標(biāo) 客層 的分散，從而對(duì)于 日后 整個(gè) 項(xiàng)目 的經(jīng)營(yíng)不利。 一個(gè)成功的主力店進(jìn)駐，將為項(xiàng)目帶來(lái)巨大的品牌效應(yīng)，減少招商成本，縮短招商時(shí)間，使項(xiàng) 目盡快地進(jìn)入經(jīng)營(yíng)軌道。同時(shí)， 主力店的引進(jìn)， 可以 幫助提升整個(gè)項(xiàng)目的價(jià)值。 主力店的面積占比 12 成功的商業(yè)結(jié)構(gòu)研究表明：在一個(gè)正常運(yùn)營(yíng)的商業(yè)項(xiàng)目中，主力店所占的比例應(yīng)為總體經(jīng)營(yíng)面積的 30%50%。主力店面積越大（高于 50%），所占比例就越高，則商業(yè)經(jīng)營(yíng)的結(jié)構(gòu)越穩(wěn)定，但整體租金收入?yún)s較少；相反主力店面積越?。ǖ陀?30%），所占比例就越少，則商業(yè)經(jīng)營(yíng)的可變性越大，但預(yù)期來(lái)自經(jīng)營(yíng)散戶的租金收入?yún)s相對(duì)較高。 主力店不是多多益善，一個(gè)大型項(xiàng)目有 35 個(gè) 為 合適，而且主力店要 與 城市區(qū)域特征相結(jié)合，如在市中心可以是百貨店，而次中心的不妨建超市，郊區(qū)則可以 作 建材市場(chǎng)等。 主力店類型 現(xiàn)代百貨主力店 —— 國(guó)商、大商、上海百聯(lián)、新天地等。 家居建材主力店 —— 月星、居然之家、紅星美凱龍、藍(lán)景麗家、吉盛偉邦、好百年等。 家居建材超市 —— 百安居、東方家園、家德寶等。 日用品超市 —— 家樂(lè)福，沃爾瑪、華聯(lián)、美廉美、物美、麥得隆、大福源等。 專業(yè)店 —— 獨(dú)立專業(yè)店： ITAT、海瀾之家等；連鎖專業(yè)店：屈臣氏（屬專業(yè)護(hù)理店）、國(guó)美、蘇寧、肯德基、麥當(dāng)勞、加州牛肉面、斗牛士牛排、上島咖啡、星巴克 。 品牌專賣店 —— 報(bào)喜鳥、雅戈?duì)?、七匹狼、莊吉、勁霸、紅蜻蜓、百麗、菲姿、哥弟、歌莉婭、埃古、森馬、卡馬、 TOTO、科勒、皇朝家具、芝華仕等。 功能店 —— 休閑娛樂(lè)：影院、咖啡吧、茶吧、球館、電玩、游樂(lè)設(shè)施等；配套功能店：美容護(hù)理、洗車行、洗浴、快捷酒店等。 美食店 —— 成品：老昌、阿滿、中之杰等；中高檔餐飲：大宅門、灶王爺、牛扒店、東方餃子王、米鍋店等；快餐、特色小吃：一般針對(duì)內(nèi)部員工、快速流動(dòng)人員等。 醫(yī)藥連鎖店 —— 吉林健康萬(wàn)家、深圳美信、珠海濟(jì)生、北京金象、廣西嘉進(jìn) 等。 主力店的招商 吸引主力店的因素 。 。 設(shè)計(jì)、建造指標(biāo)一定要滿足。層高、進(jìn)深、柱距、荷載、廣告位等，天然氣、上下水的預(yù)留，這些因素決定了主力店能否進(jìn)入，這和價(jià)格沒(méi)有關(guān)系。 （不妨借助中介機(jī)構(gòu)）。 價(jià)格和付款方式： 招大品牌，要放棄一些近期的利益，包括價(jià)格要有足夠的吸引力， 放水養(yǎng)魚 ,這樣才有利于我們的成功。 主力店招商分布列表（供參考）： 序號(hào) 功能項(xiàng)目 功能類型 內(nèi) 容 13 1 零售設(shè)施 核心主力店 百貨、綜合超市等 輔助主力店 時(shí)裝、電器、家居、書店、音像店等各類專業(yè)店 配套輔助店 不同地區(qū)商品特色店 2 文化娛樂(lè)設(shè)施 核心主力店 動(dòng)感影院、科技展覽等 輔助主力店 兒童樂(lè)園、體育場(chǎng)館等 配套輔助店 藝術(shù)攝影、旅行社、網(wǎng)吧、酒吧、書店等 3 餐飲設(shè)施 核心主力店 中餐、咖啡西餐、美食廣場(chǎng)等 輔助主力店 快餐類、風(fēng)味小吃類等 配套服務(wù)設(shè)施 賓館、寫字樓、銀行、郵局、診所、美容美發(fā)、停車場(chǎng)、汽車養(yǎng)護(hù)等 主力店招商實(shí)行定制式操作 在產(chǎn)品規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段要與主力店商家見(jiàn)面，要把他們?cè)O(shè)計(jì)的要求拿過(guò)來(lái)。 沃爾瑪、家樂(lè)福、樂(lè)購(gòu)、百安居、歐尚、易初蓮花等大型主力店的引進(jìn)是招商工作中的重中之重。另一方面，這些大賣場(chǎng)也非常看好中國(guó)的市場(chǎng)，這些商家在選址標(biāo)準(zhǔn)上有很多要求，并且很多標(biāo)準(zhǔn)可能與項(xiàng)目原來(lái)的規(guī)劃有很大的出入，需要修改規(guī)劃設(shè)計(jì)。據(jù)此，我們需在項(xiàng)目初期就與相關(guān)的意向主力店進(jìn)行溝通，事先根據(jù)主力店的需求量身訂做 招租主力店的利弊分析 ： 很強(qiáng)的集客能力 ； 具有成熟、良好的品牌形象，對(duì)于提升商業(yè) 地產(chǎn)的形象有很大作用 ； 進(jìn)駐之后，我們可以進(jìn)行長(zhǎng)期的持有，也可以進(jìn)行帶租約的銷售，使經(jīng)營(yíng)進(jìn)可攻，退可守 ； 對(duì)一些小的商家和品牌有明顯的帶動(dòng)作用，這點(diǎn)也是稱其為主力店的主要原因 ； 很強(qiáng)的廣告效應(yīng)，自身的品牌拉動(dòng)、集客能力，投放質(zhì)量很高的廣告，都對(duì)商業(yè)項(xiàng)目有很強(qiáng)的廣告效用。 ： 對(duì)租賃價(jià)位的要求很低 ； 會(huì)簽訂很苛刻的條款，比如排他性的條款，家樂(lè)福進(jìn)駐后就不再要有超市進(jìn)入了，國(guó)美電器進(jìn)入后就不再需要蘇寧電器進(jìn)入了 ； 管理本身很成熟，在后期營(yíng)運(yùn)的時(shí)候，想納入到整個(gè)項(xiàng)目管理中很困難，因?yàn)樗凶约旱膫€(gè)性，有自己的 管理方式，實(shí)際整體的運(yùn)營(yíng)中，特別是在后期營(yíng)運(yùn)，與我們磨合難度比較大，對(duì)后期管理者的操作要求也比較高 ；防 范法律的風(fēng)險(xiǎn)，越是成熟的主力店，比如沃爾瑪、家樂(lè)福、麥德 隆 ，包括國(guó)美電器，這種成熟的商場(chǎng)租賃合同非常厚，有幾百條條款來(lái)制約我們，給它自己的經(jīng)營(yíng)騰出空間。在這方面我們的一些承諾，包括合同中的一些條款，如果沒(méi)有達(dá)到要求，主力店往往會(huì)用法律的手段討公道。 主力店招商中風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避 正面的效應(yīng)是：主力店的強(qiáng)大集客功能將會(huì)輻射到在同一屋檐下的個(gè)性店，從而提升整個(gè)商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī) ，達(dá)到雙贏。 負(fù)面的效應(yīng)是：主力店與個(gè)性店所經(jīng)營(yíng)的商品或目標(biāo)顧客容易出現(xiàn)重迭，最終造成惡性競(jìng)爭(zhēng)，削弱整體效益。 14 規(guī)避思路：項(xiàng)目在招商時(shí)，我們先根據(jù)自身的項(xiàng)目定位和發(fā)展戰(zhàn)略，對(duì)需要引進(jìn)的主力店先設(shè)計(jì)一個(gè)科學(xué)兼容的框架，理想狀態(tài)當(dāng)然是把主力店當(dāng)作一個(gè) “ 大型 ” 的個(gè)性店，能清楚地與其它零散租戶區(qū)分開。在與引進(jìn)的主力店進(jìn)行談判時(shí)，立足于整個(gè)商場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，對(duì)其入場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的商品組合進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，以期與以后進(jìn)場(chǎng)的其它商家形成互補(bǔ)。 正面效應(yīng)是：避免主力店與個(gè)性店將來(lái)發(fā)展可能出現(xiàn)的沖突和對(duì)項(xiàng)目整體 形象帶來(lái)的影響，增加租金收入。 負(fù)面效應(yīng)是：購(gòu)物中心缺乏領(lǐng)頭羊，沒(méi)有集客與留客的項(xiàng)目，會(huì)同時(shí)減弱潛在商家的進(jìn)場(chǎng)信心和消費(fèi)者的光顧興趣。 規(guī)避思路：主力店最大的效用就是提升整個(gè)購(gòu)物中心的集客能力和其它商家的進(jìn)場(chǎng)信心。因此要彌補(bǔ)這兩樣損失，就必須在零散租戶的組合設(shè)計(jì)上和樓層布局上下大功夫。如引進(jìn)能更好地、更全面地迎合消費(fèi)者需求的功能店、主題店和品牌旗艦店，從而間接替代了主力店的主要功能，但注意經(jīng)營(yíng)上不可重迭太多。 通過(guò)設(shè)計(jì)科學(xué)、裝飾優(yōu)美、布局合理的項(xiàng)目規(guī)劃來(lái)誘導(dǎo)消費(fèi)者的購(gòu)買情緒、刺激消費(fèi) 者的購(gòu)買欲望并最終完成購(gòu)買行為。 我們?cè)谶M(jìn)行布局設(shè)計(jì)前要與工程部門進(jìn)行充分的溝通，詳細(xì)掌握工程中空調(diào)間、消防設(shè)施、風(fēng)機(jī)房、變電室、洗手間等分布情況，以便于在平面布局規(guī)劃時(shí)做以充分的避讓。如相關(guān)設(shè)施對(duì)日后總體經(jīng)營(yíng)會(huì)帶來(lái)影響，不合乎商業(yè)規(guī)則的，須與工程部事先做以協(xié)調(diào)，在不影響大局的前提下做以調(diào)整，以免日后再進(jìn)行改建，造成費(fèi)用浪費(fèi)。 在建筑設(shè)計(jì)上須充分注意動(dòng)線設(shè)計(jì)的科學(xué)性，避免由于區(qū)域死角所帶來(lái)的物業(yè)價(jià)值的損失；其次，結(jié)合項(xiàng)目特征、定位以及項(xiàng)目所處商圈的具體情況，把握差異化競(jìng)爭(zhēng)策略，合理控制和規(guī)劃各品類營(yíng)業(yè)面積的 比例。 品類布局 平面布局中，首先要做的是根據(jù)總體面積及項(xiàng)目實(shí)際情況劃定各商場(chǎng)面積及各品類在商場(chǎng)中所占據(jù)的比例。進(jìn)行品類布局時(shí)，要充分考慮各品類間的聯(lián)帶性、鏈接性。 商場(chǎng)為三層建筑： 方案 1： 建筑面積 33333 ㎡ /層，可出租面積按 60%計(jì)算 為 20200 ㎡ /層 3 層 功能娛樂(lè)（ 20200 ㎡） ：室內(nèi)公園、餐廳、影院、休閑、健身、 KTV 等 2 層 家具商場(chǎng)（ 10000 ㎡） 、日用生活館（ 10000 ㎡） 1 層 超市（ 3000 ㎡） 、建筑裝飾材料（ 15850 ㎡）、家電（ 1150 ㎡） 15 說(shuō)明： 該方案適宜于 地勢(shì)落差較大項(xiàng)目（具體可參照吉林新生活項(xiàng)目用地）。從低側(cè)進(jìn)入一層，是超市、建筑裝飾材料及洗車行（我省地級(jí)城市洗車業(yè)較滯后）等。從高路面一側(cè)進(jìn)入一層（實(shí)際是我們的二層）是日用百貨及家具商場(chǎng)。我們的功能娛樂(lè)放入項(xiàng)目頂層。 具體規(guī)劃如下： 一層：超市 3000 ㎡建筑裝飾材料： 17000 ㎡ 品類 數(shù)量 單體面積 品類面積 家裝 35 家 80100 ㎡ 300500 ㎡ 櫥柜 1015 家 100150 ㎡ 2020 ㎡ 櫥衛(wèi)家電 6 家 50 ㎡ 300 ㎡ 家電 10 家 50 ㎡ 500 ㎡ 20 家 2035 650 ㎡ 散熱器 6 家 50 ㎡ 300 ㎡ 燈具 1015 家 100 ㎡ 1500 ㎡ 吊頂材料 6 家 50 ㎡ 300 ㎡ 瓷磚 20 家 200 ㎡ 4000 ㎡ 潔具 20 家 200 ㎡ 4000 ㎡ 地板