【導(dǎo)讀】太原理工大學(xué)陽泉學(xué)院。資源開發(fā)系測(cè)繪工程專業(yè)姓名。設(shè)計(jì)時(shí)間：2020年3月16日~2020年6月1日。畢業(yè)設(shè)計(jì)答辯記錄卡。問題摘要評(píng)議情況。指導(dǎo)教師評(píng)定成績(jī)答辯組評(píng)定成績(jī)綜合成績(jī)。房地產(chǎn)測(cè)繪作為測(cè)繪學(xué)科的一個(gè)分支，是測(cè)繪技術(shù)與房地產(chǎn)管理相集合結(jié)合的測(cè)。量工作，它與普通測(cè)量，地籍測(cè)量有相同之處，但由于服務(wù)對(duì)象不同，內(nèi)容和要求又。本文主要通過對(duì)房地產(chǎn)控制測(cè)量的有關(guān)方法的探討，結(jié)合房地產(chǎn)測(cè)繪的一般程。序，系統(tǒng)地考察研究分析了房地產(chǎn)測(cè)繪中存在的誤差，并提出了一些改進(jìn)意見，從而。更好地體現(xiàn)出在房產(chǎn)測(cè)繪中測(cè)量的“精確、公平、公正”的原則。最后簡(jiǎn)單介紹了房。地產(chǎn)面積的計(jì)算方法和房地產(chǎn)測(cè)量的。現(xiàn)代化技術(shù)手段的應(yīng)用。

　　

【正文】 錯(cuò)誤。 b．測(cè)量前應(yīng)對(duì)測(cè)量工具進(jìn)行檢驗(yàn)，以保證測(cè)量精度。 2．進(jìn)行測(cè)量 a．實(shí)地測(cè)量是一項(xiàng)技術(shù)性要求很強(qiáng)的工作，必須認(rèn)真細(xì)致地進(jìn)行。 b．邊長(zhǎng)測(cè)量必須是水平邊長(zhǎng)的測(cè)量。 c．每邊必須獨(dú)立丈量?jī)纱?，兩次較差必須符合規(guī)范的要求，取兩次邊長(zhǎng)的平均值作為邊長(zhǎng)值。 d．對(duì)于分段測(cè)量的邊長(zhǎng)，每段邊長(zhǎng)之和與整段測(cè)量的邊長(zhǎng)必須在限差范圍內(nèi)。 e．實(shí)地測(cè)量必須依照先整體后局部，先外圍后里面，先易后難，先房產(chǎn)后用地的方法有條不紊地進(jìn)行。 3．內(nèi)業(yè)繪圖及面積計(jì)算 將外業(yè)結(jié)果繪圖，并計(jì)算出面積。 太原理工大學(xué)陽泉學(xué)院 畢業(yè)設(shè)計(jì)說明書 24 第三節(jié) 共有建筑面積的分?jǐn)? 一、共 有建筑面積的分類 1．不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e a．獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫； b．作為人防工程的地下室、避難室 (層 )； c．用作公共休憩、綠化等場(chǎng)所的架空層； d．為建筑造型而建、無實(shí)用功能的建筑面積； e．建在棟內(nèi)或棟外與本棟相連，為多棟服務(wù)的設(shè)備、管理用房；建在棟外，為本棟或多棟服務(wù)的設(shè)備、管理用房。 2．應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e a．棟內(nèi)作為公共使用的電梯間、管道井、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、 地下室、值班警衛(wèi)用房等以及為本棟服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積。 b．單元與共有建筑之間的墻體水平投影面積的一半。以及外墻 (包括山墻 )水平投影面積的一半。 3．根據(jù)房屋共有建筑面積的不同使用功能，可以分為以下三大類 幢共有建筑面積；指為本棟整幢 (包括住宅功能、寫字樓功能、商場(chǎng)功能等 )服務(wù)的共有建筑面積。如為整幢服務(wù)的配電房、水泵房等。 功能區(qū)共有建筑面積：指為本棟某一功能區(qū) (如住宅、寫字樓、商場(chǎng)等 )服務(wù)的共有建筑面積。如為商務(wù)區(qū)服務(wù)的專用電梯、樓梯間、大堂 等。 本層共有建筑面積：指為本層服務(wù)的共有建筑面積。如本層共有走廊等。 二 共有建筑面積分?jǐn)偟脑瓌t和方法 1．共有建筑面積分?jǐn)偟脑瓌t a．產(chǎn)權(quán)雙方有合法的權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按其文件或協(xié)議規(guī)定計(jì)算分?jǐn)偅? b．無權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，根據(jù)房屋共有建筑面積的不同使用功能，太原理工大學(xué)陽泉學(xué)院 畢業(yè)設(shè)計(jì)說明書 25 按相關(guān)建筑面積比例進(jìn)行計(jì)算分?jǐn)偂? 2．共有建筑面積分?jǐn)偟挠?jì)算公式 按相關(guān)建筑面積比例進(jìn)行分?jǐn)?，?jì)算各單元應(yīng)分?jǐn)偟拿娣e，按下式計(jì)算： 3．共有建筑面積分?jǐn)偟姆椒? a．住宅樓：住宅樓以幢 (梯 )單元，按各套內(nèi)建筑面積比例分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e。 b．商住樓： (a)將幢應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，根據(jù)住宅、商業(yè)不同使用功能，按建筑面積比例分?jǐn)偝勺≌蜕虡I(yè)兩部分。 (b)住宅部分：將幢攤分給住宅的共有建筑面積，作為住宅共有建筑面積的一部分，勵(lì)口上住宅本身的共有建筑面積，按住宅各套內(nèi)建筑面積比例分?jǐn)偂? (c)商業(yè)部分：先將幢攤分給商業(yè)共有建筑面積，加上商業(yè)本身的共有建筑面積，按商業(yè) 各層套內(nèi)建筑面積比例分?jǐn)傊粮鲗?，作為各層共有建筑的一部分，加至相?yīng)各層本層共有建筑面積內(nèi)，得到各層總的共有建筑面積，然后，再根據(jù)各層各套內(nèi)建筑面積分?jǐn)偲湎鄳?yīng)各層總的共有建筑面積。 (d)綜合樓：多功能綜合樓共有建筑面積按各自的功能，按 ―誰使用誰分?jǐn)?‖，參照商住樓的分?jǐn)偡椒ㄟM(jìn)行分?jǐn)偂? 太原理工大學(xué)陽泉學(xué)院 畢業(yè)設(shè)計(jì)說明書 26 例 如 ：有一住宅樓，實(shí)測(cè)尺寸如表 16，其中：首層 101， 102 房間套內(nèi)建筑面積均為 54． 89m2，二層如 201， 202 房間套內(nèi)建筑面積均為 ，三至九層 01， 02 房間套內(nèi)建筑面積分別為 52． 18 平方 米， 53． 45 平方米。請(qǐng)計(jì)算各套房屋建筑面積 表 16 分?jǐn)偳皞€(gè)功能區(qū)面積 功能 門牌 層 行序 功能套內(nèi)面積 功能共有面積 不應(yīng)分?jǐn)偯娣e 分?jǐn)偳肮δ苊娣e 住宅 ＃ 1 19F 1 10F 2 ∑ 計(jì)算出住宅分?jǐn)傁禂?shù) K 住，然后計(jì)算出共有面積分?jǐn)偧皢卧偯娣e 共有面積分?jǐn)?=K 住 套內(nèi)面積 表 17 首層個(gè)單元面積 門牌 房號(hào) 室內(nèi)面積 共有面積分?jǐn)? 單元總面積 1 101 102 合計(jì) 表 18 二層各單元面積 門牌 房號(hào) 室內(nèi)面積 共有面積分?jǐn)? 單元總面積 201 太原理工大學(xué)陽泉學(xué)院 畢業(yè)設(shè)計(jì)說明書 27 1 202 合計(jì) 表 19 39 層 各單元面積 門牌 房號(hào) 室內(nèi)面積 共有面積分?jǐn)? 單元總面積 1 201 202 合計(jì) 分?jǐn)?系 數(shù) =7++= 第四章 房地產(chǎn)測(cè)繪 第一節(jié) 分棟控制分層實(shí) 測(cè)外業(yè)工作流程 一、 實(shí)測(cè)前，項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)將實(shí)測(cè)項(xiàng)目分配給實(shí)測(cè)人員； 二、 施測(cè)人員承接外業(yè)測(cè)量任務(wù)后，應(yīng)做好測(cè)前準(zhǔn)備： (1)、 測(cè)前應(yīng)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行查閱，帶足項(xiàng)目資料； (2)、 檢查丈量?jī)x器有無差錯(cuò)，是否進(jìn)行了檢驗(yàn)； (3)、 帶足書寫工具、外業(yè)測(cè)丈調(diào)查表、預(yù)測(cè)圖紙； (4)、 檢查交通工具是否安全、是否有故障； (5)、 聯(lián)系被測(cè)單位的工作人員，進(jìn)行溝通； (6)、 仔細(xì)安排好、預(yù)想好實(shí)測(cè)的主要項(xiàng)目是什么，如：是否整棟、整層，還是一戶、一層，還是某一部位、某一尺寸，做到心中有數(shù)。 三、 實(shí)地進(jìn)行測(cè)量時(shí)注 意事項(xiàng) (1)、 到達(dá)實(shí)地后，將測(cè)前的準(zhǔn)備工作的主要思想集中，先行對(duì)施測(cè)的項(xiàng)目太原理工大學(xué)陽泉學(xué)院 畢業(yè)設(shè)計(jì)說明書 28 進(jìn)行大致的巡視，按照先整體、后局部，先下層、后上層，先外部、后內(nèi)部，先容易、后復(fù)雜，先明了、后隱蔽，先房屋、后用地，先調(diào)查、后實(shí)測(cè)的順序逐一測(cè)量； (2)、 在開始丈量邊長(zhǎng)后，測(cè)手在測(cè)量時(shí)用紀(jì)錄者能聽見的聲音讀出邊長(zhǎng)尺寸。記錄者一邊復(fù)述測(cè)手的尺寸，并及時(shí)的紀(jì)錄在準(zhǔn)備好的測(cè)丈表上，或預(yù)測(cè)圖紙的相應(yīng)位置上 。 (3)、 在丈量邊長(zhǎng)的間隙時(shí)間，記錄員要調(diào)查詢問測(cè)丈表的每一欄目，字跡清晰明了，代換、移轉(zhuǎn)等箭頭符號(hào)要清楚明了 。 (4)、 大邊 長(zhǎng)（超過 15m）一定要丈量?jī)纱?，分段丈量之和與整段之長(zhǎng)必須符合限差 。 (5)、 無法直接量取的尺寸，要用其他方法間接量取 。 (6)、 要量取滿足異型房屋面積計(jì)算的尺寸。 四、 實(shí)測(cè)時(shí)，房產(chǎn)要素調(diào)查的內(nèi)容 （ 1）、棟房調(diào)查內(nèi)容： a、 區(qū)、圖、號(hào)； b、 所在行政區(qū)、街； c、 座落；（即：街道、路、里、巷、村、弄、墩等門牌的新、老號(hào)，正街、背街號(hào)。） d、 房屋名稱；（即：該房屋的名稱，如 大廈等）； e、 房屋朝向；紀(jì)錄大門、單元門朝向要面向圖的南圖廓線，再劃指北針； f、 棟號(hào)；注意實(shí)地棟號(hào)與理 論棟號(hào)的不同，注意該棟房屋的權(quán)號(hào)、共有權(quán)號(hào)、抵押典當(dāng)權(quán)號(hào)； g、 在坐落中要調(diào)查有無棟號(hào)、單元號(hào)、 座號(hào)（塔、裙樓相連），跨幾個(gè)街道的號(hào)碼。 （ 2）、權(quán)屬調(diào)查： a、 產(chǎn)權(quán)人：現(xiàn)場(chǎng)問明房產(chǎn)的權(quán)人，索取產(chǎn)權(quán)人的相關(guān)資料，以幫助管理部門確定其產(chǎn)權(quán)； 太原理工大學(xué)陽泉學(xué)院 畢業(yè)設(shè)計(jì)說明書 29 b、 確定產(chǎn)別： 8 種產(chǎn)別是哪一種。 （ 3）、確定房屋的基本要素 a、 層數(shù)：即確定該房屋地面上及 地面 以下的總層數(shù)，從外觀上要確定房屋前、后、左、右的自然層數(shù)，特別是從外到里時(shí)，要確定其內(nèi)部復(fù)式層數(shù)、技術(shù)層數(shù)、夾層數(shù)、頂層是否確定為層數(shù)。（注意：一棟房屋層數(shù)不同時(shí)， 最終確定的層數(shù)，同時(shí)注意房屋有否退層、假層、躍層（有的把它叫做 “ 復(fù)式層 ” ）、頂層（有的把它叫做 “ 閣樓 ” ））； b、 層次：當(dāng)確定一棟房屋中部分樓層的測(cè)量時(shí)，要仔細(xì)調(diào)查出所在自然層數(shù)的那一自然層； c、 建筑結(jié)構(gòu)：按照結(jié)構(gòu)的 6 種分類標(biāo)準(zhǔn)，判斷是哪一類結(jié)構(gòu)，特別注意該結(jié)構(gòu)新老標(biāo)準(zhǔn)的對(duì)比，將那些老標(biāo)準(zhǔn)中的結(jié)構(gòu)歸類到新標(biāo)準(zhǔn)中來，比如：大板結(jié)構(gòu)歸類為 “ 鋼混 ” ，高級(jí)磚木結(jié)構(gòu)歸類為 “ 混合 ” 結(jié)構(gòu)等。判斷時(shí)，首先看設(shè)計(jì)中的 “ 結(jié)構(gòu) ” 定位，無法定位的再加以判斷，簡(jiǎn)稱； d、 建成年份：要尋問該房屋建成日期的年份；舊房只有年代的， 確切詢問該房屋的老居戶。實(shí)在無法的，取中數(shù)判定（注意：取實(shí)數(shù)，如 1998 不能寫成 98），是新翻修建的以新翻修的 年份 為主； e、 房屋用途：按標(biāo)準(zhǔn)區(qū)分房屋使用單位的性質(zhì)來判斷房屋的用途性質(zhì)、現(xiàn)在的實(shí)際用途。 28 小類、 8 大類分別調(diào)查。例如，千萬不要把商業(yè)用房的辦公樓判斷成 “ 辦公用房 ” 等。 （ 4）、房屋外觀的巡查程序 a、 層數(shù)的構(gòu)成； b、 有否退、錯(cuò)層； c、 有否單元組成、有否門牌號(hào)碼組成、大型聯(lián)體結(jié)構(gòu)的綜合樓有否塔、裙樓組成、有否能夠分成單獨(dú)棟的組成； d、 陽臺(tái)的組成，是封閉還是不封閉、是有蓋還是無蓋、 是否錯(cuò)位陽臺(tái)、是否異型陽臺(tái)； e、 有否各種廊，是有柱、有蓋，是消防廊還是其他廊，門斗、門廊是單柱、太原理工大學(xué)陽泉學(xué)院 畢業(yè)設(shè)計(jì)說明書 30 雙柱、多柱，注意是門斗還是大雨蓬； f、 有否露臺(tái)，注意露臺(tái)及陽臺(tái)的區(qū)別； g、 有否各種外管道、垃圾道、暖氣道、通風(fēng)道、采光井、地下車道出口，有否室外樓梯； h、 有否主墻體，有否凸凹部分算面積的地方； i、 外墻體與幕墻之間的關(guān)系； j、 伸縮、沉降、變形縫的厚度，縫內(nèi)的房間是否相通，棟與外棟之間的分割墻體； k、 勒腳及以上的判斷； l、 頂層有否裝飾性的塔、頂蓋、構(gòu)配件； m、 附屬房屋的服務(wù)情況； n、 底層外走廊、檐廊、騎樓、過街樓是否臨街，還是為小區(qū)、為整棟服務(wù)； o、 有否斜面及坡屋頂； p、 外墻體的裝飾情況要列出那些裝飾部分算到主墻體； q、 外觀上初步確定該房的大功能區(qū) r、 確定方位。 (5)、外業(yè)分層分戶的測(cè)量程序 a、 分層丈量： 當(dāng)有標(biāo)準(zhǔn)層時(shí)，注明幾至幾層同，但一定要丈量其中主層和此標(biāo)準(zhǔn)層的最上一層。如相同層多于 5 層，中間層一定要在分戶丈量中復(fù)核一層，以此類推； 將分層中的大邊尺寸相加積累之后與該層外框尺寸配比，在誤差范圍內(nèi)取平差； 丈量分層類的 技術(shù)層、附層、夾層、假層、老虎窗、氣屋、暗樓、以及復(fù)式層、退層與自然層的關(guān)系； 注意量取其中架空層、避難層、設(shè)備轉(zhuǎn)換層的高度是否有 ； 每層核心筒、電梯間、電梯樓梯等通道的開門歸屬關(guān)系； 太原理工大學(xué)陽泉學(xué)院 畢業(yè)設(shè)計(jì)說明書 31 管道井的分布、尺寸； 水平通道的分隔、開門、用途、歸屬關(guān)系； 每層的外墻及內(nèi)墻的厚度； 地下層、設(shè)備層、避難層、架空層內(nèi)各部分的用途、分割、歸屬、功能情況及尺寸。特別是地下層中的獨(dú)立車庫、消防、平戰(zhàn)結(jié)合人防工程的面積； 平臺(tái)層上的 布局，有否水箱間、配電房、電梯機(jī)房、梯間房等。 b、 分戶丈量： 在分層丈量的同時(shí)，進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)層的每一套分戶測(cè)量； 按每層之中的戶號(hào)（室號(hào)或者權(quán)號(hào)）逐一測(cè)量其使用面積尺寸（測(cè)距儀一般只量一次）； 戶內(nèi)結(jié)構(gòu)墻體、戶與戶之間的分割墻體尺寸量清、戶與外墻體的厚度丈取清楚； 無預(yù)測(cè)圖紙的每一邊尺寸要注明，異型多邊形的戶室要丈取輔助計(jì)算面積尺寸，無預(yù)測(cè)圖紙，要?jiǎng)澓糜?jì)算草圖； 戶內(nèi)一切可算使用面積的空間要量尺寸，含包含在戶內(nèi)的其他結(jié)構(gòu)面積； 將每套戶的分段尺寸加墻厚的總尺寸與該層同一邊長(zhǎng)的尺寸相比較，在誤差范圍內(nèi)，再平差，求統(tǒng)一