【導(dǎo)讀】過去30多年來，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的巨大成功都與方興未艾的城市化浪潮息息相關(guān)。未來10-20年，中國(guó)將有近10億人口居住在城市。將孕育新的機(jī)會(huì)，并將成為未來中國(guó)長(zhǎng)期增長(zhǎng)與經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的宏大主題；然而，另一方面，我們應(yīng)該看到，未來中國(guó)的城市化進(jìn)程不可避免的遇到諸如房?jī)r(jià)攀升不止，資源稀缺，政策不到位等這樣那樣的問題。因此，解決一個(gè)13億人口大國(guó)的城市化問題是一項(xiàng)巨。如何能將城市化問題與其他相關(guān)因素有機(jī)結(jié)合，井井有條的發(fā)展成為了我國(guó)。極其重要的角色。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)起步于改革開放后,時(shí)至今日我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已成為國(guó)民。求結(jié)構(gòu)失調(diào),租售比懸殊,交易信息不對(duì)稱,土地市場(chǎng)不規(guī)范、征費(fèi)過重的問題。也會(huì)受到極大的限制。為此,應(yīng)加大住房供應(yīng)量,優(yōu)化土地資源配置,改革我國(guó)現(xiàn)行房地。產(chǎn)稅制,加大金融監(jiān)管力度和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)。在論文的末兩章，作者提出了建議并對(duì)中國(guó)城市化進(jìn)程與房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了展望，出了猜測(cè)和建議。

　　

【正文】 ，可謂屈指可數(shù)。在這樣一個(gè)以自然經(jīng)濟(jì)為主的農(nóng)業(yè)社會(huì)中，雖然有上海等城市在 20 世紀(jì) 30 年代前后的現(xiàn)代化發(fā)展，但對(duì)于在 960 萬平方公里土地上星漢錯(cuò) 落般散布著的數(shù)以百萬計(jì)的自然村落而言，所謂的城市與城市文明則如同黑夜中一盞束孱弱的燭光，雖然自身閃亮但無法形成燎原之勢(shì)，相反卻映襯出夜色更加的濃黑。隨后的抗日戰(zhàn)爭(zhēng)與解放戰(zhàn)爭(zhēng)，各方的對(duì)峙帶來的是更為廣泛的鄉(xiāng)村對(duì)城市的全面封鎖，在“農(nóng)村包圍城市”的戰(zhàn)略中，城市更是最終淪為被各個(gè)擊破的“孤島”。到 1949 年解放戰(zhàn)爭(zhēng)結(jié)束時(shí)，中國(guó)城市化的水平跌到了近代以來最深的谷底，相比于 1848年 %的城市化水平，此時(shí)中國(guó)的城市化水平竟比 100 年前還低，剛到 10%。中國(guó)城市化進(jìn)程的道路可謂困難重重，十分艱辛。 前三 十年：城市化進(jìn)程的啟動(dòng)與徘徊 具有近乎極致的農(nóng)村工作經(jīng)驗(yàn)的中國(guó)共產(chǎn)黨人，早在進(jìn)城之初就敏銳地意識(shí)到城市對(duì)于國(guó)家工業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要性。從接管沈陽開始，中國(guó)共產(chǎn)黨人逐步恢復(fù)和整頓城市社會(huì)秩序，強(qiáng)化了城市生產(chǎn)功能，使城鎮(zhèn)吸收勞動(dòng)力能力在恢復(fù)的基礎(chǔ)上得到了擴(kuò)展。隨著新中國(guó)第一個(gè)“五年計(jì)劃”的實(shí)施， 156 個(gè)重點(diǎn)工業(yè)發(fā)展項(xiàng)目布局在各大中城市，以及推行城市對(duì)農(nóng)村開放的政策，積極吸收農(nóng)民進(jìn)入城市和工廠礦區(qū)就業(yè)。新中國(guó)建立伊始，中國(guó)城市化與工業(yè)化就迎來了一個(gè)黃金年代，到 1957 年城市數(shù)量就從 1949 年的86 個(gè)增長(zhǎng)到 176 個(gè) ，城市人口達(dá)到 9950 萬人，占全國(guó)總?cè)丝诘?%。 然而從 1958 年開始的“大躍進(jìn)”運(yùn)動(dòng)很快打斷了一切， 1960 年 7 月全國(guó)各大中小城市基本實(shí)現(xiàn)了城市人民公社，這是一場(chǎng)與農(nóng)村“人有多大膽，地有多大產(chǎn)”相對(duì)應(yīng)的瘋狂性城市建設(shè)與規(guī)模膨脹運(yùn)動(dòng)， 1960 年中國(guó)城市化水平竟飆升至 %（成為 1978年以前的最高峰值）。隨之而來的國(guó)民經(jīng)濟(jì)全面萎縮， 1961 年國(guó)家為緩解饑荒開始大規(guī)模壓縮城市人口，動(dòng)員在城市里一切可能動(dòng)員出來的勞動(dòng)力到農(nóng)村參加農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，全國(guó)壓縮城鎮(zhèn)人口 3000 多萬，精簡(jiǎn)職工 2020 萬左右，出現(xiàn)了在城 市化初級(jí)階段罕見的“逆城市化”現(xiàn)象， 1964 年中國(guó)的城市化水平猛跌落到 14%。而進(jìn)入“文革”，這種違背自然規(guī)律的荒誕現(xiàn)象在中國(guó)社會(huì)的呈現(xiàn)則顯得更加正?；?，“上山下鄉(xiāng)”與“三線建設(shè)”蘭州交通大學(xué)博文學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 23 使得中國(guó)出現(xiàn)第二次“逆城市化”現(xiàn)象。直到“文革”后期，經(jīng)濟(jì)秩序有所恢復(fù)，城市恢復(fù)招工，一部分下放知青通過招工又回到城市，城市 化水平持續(xù)降低的趨勢(shì)得到了遏制，從 1975 年起，城市人口比重開始逐年上升。到 1978 年改革開放之前，全國(guó)城市人口為 億，城市化水平為 %?？傮w而言，從新中國(guó)成立后到 1978 年改革開放之前的 29 年里，中國(guó)城市化的水平有了一定的提高，但是總體速度非常緩慢。在 1950 至 1980年的 30 年中，全世界城市人口的比重由 %上升到 %，其中發(fā)展中國(guó)家由 %上升到 %，但是中國(guó)內(nèi)地僅由 %上升到 %。這種城市化的緩慢并不是建立在工業(yè)發(fā)展停滯或緩慢的基礎(chǔ)上，正相反，改革開放前的 29 年，中國(guó)內(nèi)地的工業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度并不算慢，工業(yè)總產(chǎn)值 1978 年比 1949 年增長(zhǎng)了 倍，工業(yè)總產(chǎn)值在工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值中的比重，由 1949年的 30%提高到 1978年的 %；社會(huì)總產(chǎn)值增長(zhǎng) 倍，其中非農(nóng)產(chǎn)業(yè)在全社會(huì)總產(chǎn)值中的比重，則由 1949 年的 %上升到 1978 年的%；國(guó)民收入總額則從 1949 年的 358 億元增長(zhǎng)到 1978 年的 3010 億元（按當(dāng)年價(jià)格計(jì)算），提高 倍，其中非農(nóng)產(chǎn)業(yè)在國(guó)民收入構(gòu)成中的比重，也由 1949 年的 %上升到 1978 年的 %。 后三十年：城市化理論的“中國(guó)范式” 由于 1978 年以前中國(guó)城市化發(fā)展的遲滯不前，相當(dāng)多的學(xué)者都認(rèn)為中國(guó)城市化歷程真正的啟動(dòng)，實(shí)際上源于 20 世紀(jì) 80 年代開始的改革開放。改革開放之前雖然出現(xiàn)過“建制城市化”或稱“表面加速”的現(xiàn)象，即城市數(shù)量增長(zhǎng)很快，但非農(nóng)業(yè)人口比重僅有緩慢上升。一般性的城市化理論似乎難以解釋中國(guó)城市化與工業(yè)化的關(guān)系。新中國(guó)建立后，在很短的時(shí)間內(nèi)就建立了比較齊全的工業(yè)體系，但是這并沒有使中國(guó)經(jīng)歷一個(gè)典型意義上的工業(yè)社會(huì)與城市化過程。 從經(jīng)驗(yàn)中構(gòu)建中國(guó)城市化本土化理論的角度來看，中國(guó)社會(huì)學(xué)家一開始 就將研究的重點(diǎn)定位在根植于中國(guó)且具獨(dú)創(chuàng)性的中國(guó)城市化理論研究上。在 20 世紀(jì) 80 年代，似乎整個(gè)學(xué)界只有一種聲音，這或許是中國(guó)特殊的城市化進(jìn)程的結(jié)果，又或許是政府政策的作用?？偠灾?，改革開放初期的城市化研究決定了中國(guó)城市化的理論研究主線 —— 城市化道路的確定，并且是從“發(fā)展小城鎮(zhèn)是中國(guó)城市化的正確道路”的立論開始的。到20 世紀(jì) 90 年代初期，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)對(duì)中國(guó)的財(cái)政稅收、出口創(chuàng)匯和 GDP 總值的貢獻(xiàn)超過了1/3。與此同時(shí)，中國(guó)大部分的大中型城市還依然扮演著政治中心和重工業(yè)基地的角色，對(duì)農(nóng)民采取“進(jìn)鎮(zhèn)不進(jìn)城”的政策。 1988 年底，甚至還出現(xiàn)了一次全國(guó)性“清退城市農(nóng)民工”的現(xiàn)象。自此國(guó)家對(duì)土地制度的改革，使得土地使用從行政劃撥到有償使用，大蘭州交通大學(xué)博文學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 24 量可用資金用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，這一重大的改革措施在相當(dāng)程度上影響了中國(guó)城市發(fā)展以及相關(guān)的城市化實(shí)踐。改革開放初期以工業(yè)化推動(dòng)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)在 20 世紀(jì) 80 年代末開始衰落，并以 1989 年治理整頓政策效應(yīng)的直接后果 —— 市場(chǎng)疲軟而告結(jié)束，經(jīng)過1991 年的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇， 1992 年開始了新一輪的經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)。 1990 年 4 月 1 日開始實(shí)施的《城市規(guī)劃法》中，提出“嚴(yán)格控制大城市規(guī)模，合理發(fā)展中等城市和小城市”的方 針，使得 20 世紀(jì) 90 年代整體上延續(xù)了前 10 年的城鎮(zhèn)化政策。 隨著“短缺經(jīng)濟(jì)”時(shí)代的告別，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)在 20 世紀(jì) 90 年代中期發(fā)展到頂峰后開始衰落，與此同時(shí)，“小城鎮(zhèn)論”一統(tǒng)天下的局面開始逐漸被打破。隨著城市化對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)增加，有學(xué)者提出城市化必須“大中小并舉”，即“挖掘大城市的潛力，擴(kuò)大和建設(shè)中等城市，擇優(yōu)和適度發(fā)展小城市”。而城市化進(jìn)程之后的的發(fā)展也大大驗(yàn)證了這種觀點(diǎn)的成立，尤其是北京，上海等大型城市的城市化進(jìn)程發(fā)展速度之猛烈，極大的帶動(dòng)了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與繁榮，中國(guó)城市化進(jìn)程再也從發(fā)展中小城鎮(zhèn)而轉(zhuǎn)移到了發(fā)展 大型城市的軌跡上來。但是新的問題又再次暴露出來，大型城市和中小城鎮(zhèn)之間的差距開始越來越大，直接導(dǎo)致城市化發(fā)展的畸形，貧富差距越來越懸殊。于是近年來，中國(guó)城市化進(jìn)程的重心開始轉(zhuǎn)移到縮小大型城市和中小城鎮(zhèn)的差距，使中小型城鎮(zhèn)和大型城市相輔相成的發(fā)展城市化進(jìn)程上來。 城市化進(jìn)程與房地產(chǎn)現(xiàn)狀 我國(guó)人口城市化率從 1996 年后加速，年增長(zhǎng)率超過 1%，每年城鎮(zhèn)人口新增 1500多萬。廣東城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)率領(lǐng)先于全國(guó)， 1995 年后的十幾年中，年均增長(zhǎng) %，幾乎高于全國(guó) 1 倍。但在 2020 年后，城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)率放緩。據(jù)國(guó)家 統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的 2020 年全國(guó)人口變動(dòng)情況抽樣調(diào)查顯示，截至 2020 年底，我國(guó)城鎮(zhèn)人口比重提高，但人口城鎮(zhèn)化速度減緩。 2020 年全國(guó)城鎮(zhèn)人口達(dá) 60667 萬人，比 2020 年增加 1288 萬人；鄉(xiāng)村人口為 72135 萬人，比 2020 年減少了 615 萬人。 2020 年全國(guó)城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘谋戎貫?，比 2020 年提高了 個(gè)百分點(diǎn)，城鎮(zhèn)人口比重繼續(xù)提高。 ．城市化進(jìn)程明顯表現(xiàn)出先被動(dòng)后主動(dòng)的特征 建國(guó)初到改革開放之前 ,城市化基本上是被動(dòng)地適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展 ,城市的建立和發(fā)展主要是為經(jīng)濟(jì)建設(shè)服務(wù)的 ,政府沒有 意識(shí)到城市對(duì)于現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的重要意義。由于種種特殊原因 ,當(dāng)時(shí)在政策導(dǎo)向上具有逆城市化傾向 ,實(shí)行壓縮城市人口數(shù)量和限制農(nóng)村人口進(jìn)入城市的管制政策 ,在實(shí)際工作指導(dǎo)思想上主要是控制城市的發(fā)展 ,導(dǎo)致城市的規(guī)劃建設(shè)始終跟不上經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的要求 ,正因?yàn)槿绱?,當(dāng)時(shí)才出現(xiàn)了城市化嚴(yán)重蘭州交通大學(xué)博文學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 25 滯后于工業(yè)化的現(xiàn)象。改革開放以來的實(shí)踐證明 ,在發(fā)展經(jīng)濟(jì)的同時(shí)積極推進(jìn)城市化 ,不僅不會(huì)帶來嚴(yán)重的社會(huì)問題 ,反而會(huì)給經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展帶來巨大的能量和發(fā)展空間。如果說工業(yè)化是城市化的動(dòng)力源泉 ,那么在以知識(shí)和信息為主要特征的 21 世紀(jì) ,城市已經(jīng)成為工業(yè)乃 至整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的倍增器。 ．從城市化進(jìn)程看 ,勞動(dòng)力職業(yè)的轉(zhuǎn)化快于地域的集中 城市化的進(jìn)程 ,特別是改革開放 30年來的城市化進(jìn)程主要表現(xiàn)為農(nóng)村的城市化或城鎮(zhèn)化 ,尤其是農(nóng)村小城鎮(zhèn)的迅速發(fā)展 ,其原因是城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的分割和政策上的限制。工業(yè)化的進(jìn)程充分地體現(xiàn)在農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的發(fā)展和集貿(mào)市場(chǎng)的興起上 ,這加速了農(nóng)村小城鎮(zhèn)發(fā)展的步伐。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的發(fā)展吸納了大量農(nóng)業(yè)富余勞動(dòng)力 ,但其身份仍是農(nóng)民 ,戶口仍在農(nóng)村 ,因此職業(yè)轉(zhuǎn)移很難帶動(dòng)人口在地域上的遷移和集中。應(yīng)引起注意的是 ,分散的農(nóng)村工業(yè)化使得中國(guó)城市化被迫選擇農(nóng)村城鎮(zhèn) 化而非典型城市化的道路 ,其結(jié)果是農(nóng)業(yè)富余勞動(dòng)力成為農(nóng)村富余勞動(dòng)力 ,在農(nóng)村就地“非農(nóng)化”而不能城市化 ,這會(huì)加劇中國(guó)城市化與工業(yè)化不同步的矛盾。 1978 年 ,中國(guó)第二、三產(chǎn)業(yè)勞動(dòng)力就業(yè)份額占全部就業(yè)的 29 5%,比同期城鎮(zhèn)人口比重高 11 6 百分點(diǎn) 。 2020 年該份額為 50%,比后者高 14百分點(diǎn) 。 2020 年該份額為 59 2%,仍然比后者高 14 3 百分點(diǎn)。這說明 ,一方面 ,就全國(guó)而言城市化水平提高了 ,另一方面 ,農(nóng)村就業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換與人口地區(qū)結(jié)構(gòu)的反差依然沒有解決 ,城市化速度滯后于“非農(nóng)化”速度。 ．從推動(dòng)城市化 的機(jī)制看 ,政策效應(yīng)大于市場(chǎng)效應(yīng) 縱觀中國(guó)城市化的進(jìn)程 ,無論是正常發(fā)展 ,還是劇烈波動(dòng) ,其速度、規(guī)模、形式、質(zhì)量 ,無不受政府政策的直接支配 ,即使改革開放以來 ,在建立并逐步完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的條件下 ,城市化仍與政府政策有著直接的關(guān)系。在改革開放之前 ,由于實(shí)行嚴(yán)格的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)模式 ,城市的級(jí)別、規(guī)格以及城市的建設(shè)和產(chǎn)業(yè)布局 ,都在政府的嚴(yán)格控制之下。同時(shí) ,嚴(yán)格的戶籍管理制度自 1958 年以來一直延續(xù)下來 ,普通農(nóng)民要獲得一份城市戶口絕非易事。而在世界城市化進(jìn)程中 ,大多數(shù)國(guó)家都以市場(chǎng)機(jī)制為主導(dǎo) ,其城市化進(jìn)程表現(xiàn)為一種自然 的漸進(jìn)過程 ,都是由市場(chǎng)調(diào)節(jié)的 ,人為干擾城市化而取得成功的范例少之又少。實(shí)際上 ,這是一個(gè)是否尊重客觀規(guī)律的問題 ,建國(guó)以來的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)足以證明這一點(diǎn)。 ．從城市化空間進(jìn)程看 ,地區(qū)間城市化水平不均衡 ,差異較大 改革開放以來 ,中國(guó)東部沿海地區(qū)發(fā)展較快 ,而西部地區(qū)發(fā)展相對(duì)較慢 ,這種差距還蘭州交通大學(xué)博文學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 26 有繼續(xù)擴(kuò)大的趨勢(shì)。中國(guó)東部地區(qū)和中西部地區(qū)由于發(fā)展速度的差異 ,經(jīng)濟(jì)總量和人均指標(biāo)也都表現(xiàn)出差異 ,其影響因素除自然、人文等條件和改革開放程度外 ,同城市化程度有密切關(guān)系。當(dāng)前 ,中國(guó)東部地區(qū)城市化水平一般已趨近 50%,有的甚至趨近 60%,而西部地區(qū)城市化水平只有約 30%,有的甚至還不到 30%。全國(guó)百萬以上人口的城市約 80%集中在東、中部地區(qū) ,西部地區(qū)占國(guó)土面積的 70%,人口占全國(guó)的近 30%,但百萬以上人口的城市僅占約 20%。這種狀況不僅是城市化水平不均衡的表現(xiàn) ,也是經(jīng)濟(jì)非均衡發(fā)展的表現(xiàn)。實(shí)際上 ,沒有中西部特別是西部城市化水平的大幅度提高 ,就沒有全國(guó)的城市化 ,就沒有全民族的現(xiàn)代化。 ．就業(yè)結(jié)構(gòu)與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)演進(jìn)不協(xié)調(diào) 城市人口占總?cè)丝诒壤母叩褪呛饬砍鞘谢降闹饕笜?biāo) ,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)則是衡量一個(gè)國(guó)家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度的重要標(biāo)志 ,而就業(yè) 結(jié)構(gòu) (即一、二、三產(chǎn)業(yè)就業(yè)份額由低到高的構(gòu)成情況 )也是衡量一個(gè)國(guó)家或地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平的重要標(biāo)志。特別是就業(yè)結(jié)構(gòu)與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的協(xié)調(diào)程度 ,更能表明一個(gè)國(guó)家或地區(qū)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的合理性和協(xié)調(diào)性。目前 ,發(fā)達(dá)國(guó)家這兩個(gè)結(jié)構(gòu)基本一致 ,而發(fā)展中國(guó)家多數(shù)存在著第一產(chǎn)業(yè)就業(yè)份額偏大 (較之其產(chǎn)業(yè)份額 )的現(xiàn)象。 2020 年 ,中國(guó)三次產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值結(jié)構(gòu)是 ∶ ∶ ,而就業(yè)結(jié)構(gòu)卻為 ∶ ∶ 。這不僅說明第一產(chǎn)業(yè)的勞動(dòng)生產(chǎn)率低、剩余勞動(dòng)量大 ,而且說明中國(guó)與發(fā)達(dá)國(guó)家仍有較大差距。這與中國(guó)城市化水平滯后有極大關(guān)系。 而中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀亦是不容樂觀。概括來說有以下幾點(diǎn)現(xiàn)狀及特點(diǎn)： 。 在一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)商品供求不易均衡 ,而且合同期攤銷交易成本低 ,這是泡沫載體所具有的一個(gè)條件。所以房地產(chǎn)容易產(chǎn)生泡沫 ,是泡沫的主要載體之一。 。 土地的自然供給是固定不變的 ,城市面積在城市化過程中可以不斷擴(kuò)大但是土地資源是稀缺有限的 ,我國(guó)的土地資源相對(duì)匱乏 ,隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 ,人口的增加 ,人們對(duì)稀缺的土地需求有無限擴(kuò)大的趨勢(shì)。這種需求既有發(fā)展經(jīng)濟(jì)的客觀需求又有對(duì)土地獲利的需求 ,在土地獲利需求的驅(qū)使下 ,把獲取 的土地權(quán)益作為謀利手段。因此 ,土地的稀缺性及其虛擬資本使地價(jià)運(yùn)動(dòng)可脫離土地利用實(shí)績(jī)而產(chǎn)生泡 沫。 。 地價(jià)的虛構(gòu)性是由于土地資源價(jià)格與其資產(chǎn)性價(jià)格的不一致現(xiàn)象。也就是說 ,由于人們預(yù)期的不合理土地利用收益貼現(xiàn)值之和與現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)地價(jià) (市場(chǎng)地價(jià)等于未來土地持有期間土地利用收益貼現(xiàn)值之和與未來土地轉(zhuǎn)讓收益的貼現(xiàn)值之和 ,如果人們的預(yù)期地價(jià)是合理的 ,現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)地價(jià)就等于未來無限年期的土地利用收蘭州交通大學(xué)博文學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 27 益的貼現(xiàn)值之和 )之間總存在事實(shí)上的偏差。這種偏差越大 ,說明現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)地價(jià)中虛構(gòu)部分越多或者說泡沫成分越多 ,反之越少 。綜觀房地產(chǎn)泡沫的膨脹乃至破滅無不與發(fā)財(cái)致富的欲望與從眾行為