【導讀】過去30多年來，中國經(jīng)濟的巨大成功都與方興未艾的城市化浪潮息息相關(guān)。未來10-20年，中國將有近10億人口居住在城市。將孕育新的機會，并將成為未來中國長期增長與經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的宏大主題；然而，另一方面，我們應該看到，未來中國的城市化進程不可避免的遇到諸如房價攀升不止，資源稀缺，政策不到位等這樣那樣的問題。因此，解決一個13億人口大國的城市化問題是一項巨。如何能將城市化問題與其他相關(guān)因素有機結(jié)合，井井有條的發(fā)展成為了我國。極其重要的角色。我國房地產(chǎn)業(yè)起步于改革開放后,時至今日我國房地產(chǎn)業(yè)已成為國民。求結(jié)構(gòu)失調(diào),租售比懸殊,交易信息不對稱,土地市場不規(guī)范、征費過重的問題。也會受到極大的限制。為此,應加大住房供應量,優(yōu)化土地資源配置,改革我國現(xiàn)行房地。產(chǎn)稅制,加大金融監(jiān)管力度和完善房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)。在論文的末兩章，作者提出了建議并對中國城市化進程與房地產(chǎn)行業(yè)進行了展望，出了猜測和建議。

　　

【正文】 ，可謂屈指可數(shù)。在這樣一個以自然經(jīng)濟為主的農(nóng)業(yè)社會中，雖然有上海等城市在 20 世紀 30 年代前后的現(xiàn)代化發(fā)展，但對于在 960 萬平方公里土地上星漢錯 落般散布著的數(shù)以百萬計的自然村落而言，所謂的城市與城市文明則如同黑夜中一盞束孱弱的燭光，雖然自身閃亮但無法形成燎原之勢，相反卻映襯出夜色更加的濃黑。隨后的抗日戰(zhàn)爭與解放戰(zhàn)爭，各方的對峙帶來的是更為廣泛的鄉(xiāng)村對城市的全面封鎖，在“農(nóng)村包圍城市”的戰(zhàn)略中，城市更是最終淪為被各個擊破的“孤島”。到 1949 年解放戰(zhàn)爭結(jié)束時，中國城市化的水平跌到了近代以來最深的谷底，相比于 1848年 %的城市化水平，此時中國的城市化水平竟比 100 年前還低，剛到 10%。中國城市化進程的道路可謂困難重重，十分艱辛。 前三 十年：城市化進程的啟動與徘徊 具有近乎極致的農(nóng)村工作經(jīng)驗的中國共產(chǎn)黨人，早在進城之初就敏銳地意識到城市對于國家工業(yè)與國民經(jīng)濟的重要性。從接管沈陽開始，中國共產(chǎn)黨人逐步恢復和整頓城市社會秩序，強化了城市生產(chǎn)功能，使城鎮(zhèn)吸收勞動力能力在恢復的基礎上得到了擴展。隨著新中國第一個“五年計劃”的實施， 156 個重點工業(yè)發(fā)展項目布局在各大中城市，以及推行城市對農(nóng)村開放的政策，積極吸收農(nóng)民進入城市和工廠礦區(qū)就業(yè)。新中國建立伊始，中國城市化與工業(yè)化就迎來了一個黃金年代，到 1957 年城市數(shù)量就從 1949 年的86 個增長到 176 個 ，城市人口達到 9950 萬人，占全國總?cè)丝诘?%。 然而從 1958 年開始的“大躍進”運動很快打斷了一切， 1960 年 7 月全國各大中小城市基本實現(xiàn)了城市人民公社，這是一場與農(nóng)村“人有多大膽，地有多大產(chǎn)”相對應的瘋狂性城市建設與規(guī)模膨脹運動， 1960 年中國城市化水平竟飆升至 %（成為 1978年以前的最高峰值）。隨之而來的國民經(jīng)濟全面萎縮， 1961 年國家為緩解饑荒開始大規(guī)模壓縮城市人口，動員在城市里一切可能動員出來的勞動力到農(nóng)村參加農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，全國壓縮城鎮(zhèn)人口 3000 多萬，精簡職工 2020 萬左右，出現(xiàn)了在城 市化初級階段罕見的“逆城市化”現(xiàn)象， 1964 年中國的城市化水平猛跌落到 14%。而進入“文革”，這種違背自然規(guī)律的荒誕現(xiàn)象在中國社會的呈現(xiàn)則顯得更加正?；?，“上山下鄉(xiāng)”與“三線建設”蘭州交通大學博文學院畢業(yè)設計（論文） 23 使得中國出現(xiàn)第二次“逆城市化”現(xiàn)象。直到“文革”后期，經(jīng)濟秩序有所恢復，城市恢復招工，一部分下放知青通過招工又回到城市，城市 化水平持續(xù)降低的趨勢得到了遏制，從 1975 年起，城市人口比重開始逐年上升。到 1978 年改革開放之前，全國城市人口為 億，城市化水平為 %。總體而言，從新中國成立后到 1978 年改革開放之前的 29 年里，中國城市化的水平有了一定的提高，但是總體速度非常緩慢。在 1950 至 1980年的 30 年中，全世界城市人口的比重由 %上升到 %，其中發(fā)展中國家由 %上升到 %，但是中國內(nèi)地僅由 %上升到 %。這種城市化的緩慢并不是建立在工業(yè)發(fā)展停滯或緩慢的基礎上，正相反，改革開放前的 29 年，中國內(nèi)地的工業(yè)和國民經(jīng)濟增長速度并不算慢，工業(yè)總產(chǎn)值 1978 年比 1949 年增長了 倍，工業(yè)總產(chǎn)值在工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值中的比重，由 1949年的 30%提高到 1978年的 %；社會總產(chǎn)值增長 倍，其中非農(nóng)產(chǎn)業(yè)在全社會總產(chǎn)值中的比重，則由 1949 年的 %上升到 1978 年的%；國民收入總額則從 1949 年的 358 億元增長到 1978 年的 3010 億元（按當年價格計算），提高 倍，其中非農(nóng)產(chǎn)業(yè)在國民收入構(gòu)成中的比重，也由 1949 年的 %上升到 1978 年的 %。 后三十年：城市化理論的“中國范式” 由于 1978 年以前中國城市化發(fā)展的遲滯不前，相當多的學者都認為中國城市化歷程真正的啟動，實際上源于 20 世紀 80 年代開始的改革開放。改革開放之前雖然出現(xiàn)過“建制城市化”或稱“表面加速”的現(xiàn)象，即城市數(shù)量增長很快，但非農(nóng)業(yè)人口比重僅有緩慢上升。一般性的城市化理論似乎難以解釋中國城市化與工業(yè)化的關(guān)系。新中國建立后，在很短的時間內(nèi)就建立了比較齊全的工業(yè)體系，但是這并沒有使中國經(jīng)歷一個典型意義上的工業(yè)社會與城市化過程。 從經(jīng)驗中構(gòu)建中國城市化本土化理論的角度來看，中國社會學家一開始 就將研究的重點定位在根植于中國且具獨創(chuàng)性的中國城市化理論研究上。在 20 世紀 80 年代，似乎整個學界只有一種聲音，這或許是中國特殊的城市化進程的結(jié)果，又或許是政府政策的作用。總而言之，改革開放初期的城市化研究決定了中國城市化的理論研究主線 —— 城市化道路的確定，并且是從“發(fā)展小城鎮(zhèn)是中國城市化的正確道路”的立論開始的。到20 世紀 90 年代初期，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)對中國的財政稅收、出口創(chuàng)匯和 GDP 總值的貢獻超過了1/3。與此同時，中國大部分的大中型城市還依然扮演著政治中心和重工業(yè)基地的角色，對農(nóng)民采取“進鎮(zhèn)不進城”的政策。 1988 年底，甚至還出現(xiàn)了一次全國性“清退城市農(nóng)民工”的現(xiàn)象。自此國家對土地制度的改革，使得土地使用從行政劃撥到有償使用，大蘭州交通大學博文學院畢業(yè)設計（論文） 24 量可用資金用于城市基礎設施建設，這一重大的改革措施在相當程度上影響了中國城市發(fā)展以及相關(guān)的城市化實踐。改革開放初期以工業(yè)化推動的經(jīng)濟增長在 20 世紀 80 年代末開始衰落，并以 1989 年治理整頓政策效應的直接后果 —— 市場疲軟而告結(jié)束，經(jīng)過1991 年的經(jīng)濟復蘇， 1992 年開始了新一輪的經(jīng)濟高增長。 1990 年 4 月 1 日開始實施的《城市規(guī)劃法》中，提出“嚴格控制大城市規(guī)模，合理發(fā)展中等城市和小城市”的方 針，使得 20 世紀 90 年代整體上延續(xù)了前 10 年的城鎮(zhèn)化政策。 隨著“短缺經(jīng)濟”時代的告別，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)在 20 世紀 90 年代中期發(fā)展到頂峰后開始衰落，與此同時，“小城鎮(zhèn)論”一統(tǒng)天下的局面開始逐漸被打破。隨著城市化對中國經(jīng)濟增長的貢獻增加，有學者提出城市化必須“大中小并舉”，即“挖掘大城市的潛力，擴大和建設中等城市，擇優(yōu)和適度發(fā)展小城市”。而城市化進程之后的的發(fā)展也大大驗證了這種觀點的成立，尤其是北京，上海等大型城市的城市化進程發(fā)展速度之猛烈，極大的帶動了經(jīng)濟的發(fā)展與繁榮，中國城市化進程再也從發(fā)展中小城鎮(zhèn)而轉(zhuǎn)移到了發(fā)展 大型城市的軌跡上來。但是新的問題又再次暴露出來，大型城市和中小城鎮(zhèn)之間的差距開始越來越大，直接導致城市化發(fā)展的畸形，貧富差距越來越懸殊。于是近年來，中國城市化進程的重心開始轉(zhuǎn)移到縮小大型城市和中小城鎮(zhèn)的差距，使中小型城鎮(zhèn)和大型城市相輔相成的發(fā)展城市化進程上來。 城市化進程與房地產(chǎn)現(xiàn)狀 我國人口城市化率從 1996 年后加速，年增長率超過 1%，每年城鎮(zhèn)人口新增 1500多萬。廣東城鎮(zhèn)人口增長率領先于全國， 1995 年后的十幾年中，年均增長 %，幾乎高于全國 1 倍。但在 2020 年后，城鎮(zhèn)人口增長率放緩。據(jù)國家 統(tǒng)計局發(fā)布的 2020 年全國人口變動情況抽樣調(diào)查顯示，截至 2020 年底，我國城鎮(zhèn)人口比重提高，但人口城鎮(zhèn)化速度減緩。 2020 年全國城鎮(zhèn)人口達 60667 萬人，比 2020 年增加 1288 萬人；鄉(xiāng)村人口為 72135 萬人，比 2020 年減少了 615 萬人。 2020 年全國城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘谋戎貫?，比 2020 年提高了 個百分點，城鎮(zhèn)人口比重繼續(xù)提高。 ．城市化進程明顯表現(xiàn)出先被動后主動的特征 建國初到改革開放之前 ,城市化基本上是被動地適應經(jīng)濟社會發(fā)展 ,城市的建立和發(fā)展主要是為經(jīng)濟建設服務的 ,政府沒有 意識到城市對于現(xiàn)代經(jīng)濟活動的重要意義。由于種種特殊原因 ,當時在政策導向上具有逆城市化傾向 ,實行壓縮城市人口數(shù)量和限制農(nóng)村人口進入城市的管制政策 ,在實際工作指導思想上主要是控制城市的發(fā)展 ,導致城市的規(guī)劃建設始終跟不上經(jīng)濟社會發(fā)展的要求 ,正因為如此 ,當時才出現(xiàn)了城市化嚴重蘭州交通大學博文學院畢業(yè)設計（論文） 25 滯后于工業(yè)化的現(xiàn)象。改革開放以來的實踐證明 ,在發(fā)展經(jīng)濟的同時積極推進城市化 ,不僅不會帶來嚴重的社會問題 ,反而會給經(jīng)濟和社會的發(fā)展帶來巨大的能量和發(fā)展空間。如果說工業(yè)化是城市化的動力源泉 ,那么在以知識和信息為主要特征的 21 世紀 ,城市已經(jīng)成為工業(yè)乃 至整個經(jīng)濟發(fā)展的倍增器。 ．從城市化進程看 ,勞動力職業(yè)的轉(zhuǎn)化快于地域的集中 城市化的進程 ,特別是改革開放 30年來的城市化進程主要表現(xiàn)為農(nóng)村的城市化或城鎮(zhèn)化 ,尤其是農(nóng)村小城鎮(zhèn)的迅速發(fā)展 ,其原因是城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的分割和政策上的限制。工業(yè)化的進程充分地體現(xiàn)在農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的發(fā)展和集貿(mào)市場的興起上 ,這加速了農(nóng)村小城鎮(zhèn)發(fā)展的步伐。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的發(fā)展吸納了大量農(nóng)業(yè)富余勞動力 ,但其身份仍是農(nóng)民 ,戶口仍在農(nóng)村 ,因此職業(yè)轉(zhuǎn)移很難帶動人口在地域上的遷移和集中。應引起注意的是 ,分散的農(nóng)村工業(yè)化使得中國城市化被迫選擇農(nóng)村城鎮(zhèn) 化而非典型城市化的道路 ,其結(jié)果是農(nóng)業(yè)富余勞動力成為農(nóng)村富余勞動力 ,在農(nóng)村就地“非農(nóng)化”而不能城市化 ,這會加劇中國城市化與工業(yè)化不同步的矛盾。 1978 年 ,中國第二、三產(chǎn)業(yè)勞動力就業(yè)份額占全部就業(yè)的 29 5%,比同期城鎮(zhèn)人口比重高 11 6 百分點 。 2020 年該份額為 50%,比后者高 14百分點 。 2020 年該份額為 59 2%,仍然比后者高 14 3 百分點。這說明 ,一方面 ,就全國而言城市化水平提高了 ,另一方面 ,農(nóng)村就業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換與人口地區(qū)結(jié)構(gòu)的反差依然沒有解決 ,城市化速度滯后于“非農(nóng)化”速度。 ．從推動城市化 的機制看 ,政策效應大于市場效應 縱觀中國城市化的進程 ,無論是正常發(fā)展 ,還是劇烈波動 ,其速度、規(guī)模、形式、質(zhì)量 ,無不受政府政策的直接支配 ,即使改革開放以來 ,在建立并逐步完善社會主義市場經(jīng)濟體制的條件下 ,城市化仍與政府政策有著直接的關(guān)系。在改革開放之前 ,由于實行嚴格的計劃經(jīng)濟模式 ,城市的級別、規(guī)格以及城市的建設和產(chǎn)業(yè)布局 ,都在政府的嚴格控制之下。同時 ,嚴格的戶籍管理制度自 1958 年以來一直延續(xù)下來 ,普通農(nóng)民要獲得一份城市戶口絕非易事。而在世界城市化進程中 ,大多數(shù)國家都以市場機制為主導 ,其城市化進程表現(xiàn)為一種自然 的漸進過程 ,都是由市場調(diào)節(jié)的 ,人為干擾城市化而取得成功的范例少之又少。實際上 ,這是一個是否尊重客觀規(guī)律的問題 ,建國以來的經(jīng)驗教訓足以證明這一點。 ．從城市化空間進程看 ,地區(qū)間城市化水平不均衡 ,差異較大 改革開放以來 ,中國東部沿海地區(qū)發(fā)展較快 ,而西部地區(qū)發(fā)展相對較慢 ,這種差距還蘭州交通大學博文學院畢業(yè)設計（論文） 26 有繼續(xù)擴大的趨勢。中國東部地區(qū)和中西部地區(qū)由于發(fā)展速度的差異 ,經(jīng)濟總量和人均指標也都表現(xiàn)出差異 ,其影響因素除自然、人文等條件和改革開放程度外 ,同城市化程度有密切關(guān)系。當前 ,中國東部地區(qū)城市化水平一般已趨近 50%,有的甚至趨近 60%,而西部地區(qū)城市化水平只有約 30%,有的甚至還不到 30%。全國百萬以上人口的城市約 80%集中在東、中部地區(qū) ,西部地區(qū)占國土面積的 70%,人口占全國的近 30%,但百萬以上人口的城市僅占約 20%。這種狀況不僅是城市化水平不均衡的表現(xiàn) ,也是經(jīng)濟非均衡發(fā)展的表現(xiàn)。實際上 ,沒有中西部特別是西部城市化水平的大幅度提高 ,就沒有全國的城市化 ,就沒有全民族的現(xiàn)代化。 ．就業(yè)結(jié)構(gòu)與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)演進不協(xié)調(diào) 城市人口占總?cè)丝诒壤母叩褪呛饬砍鞘谢降闹饕笜?,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)則是衡量一個國家和地區(qū)經(jīng)濟發(fā)達程度的重要標志 ,而就業(yè) 結(jié)構(gòu) (即一、二、三產(chǎn)業(yè)就業(yè)份額由低到高的構(gòu)成情況 )也是衡量一個國家或地區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展水平的重要標志。特別是就業(yè)結(jié)構(gòu)與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的協(xié)調(diào)程度 ,更能表明一個國家或地區(qū)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的合理性和協(xié)調(diào)性。目前 ,發(fā)達國家這兩個結(jié)構(gòu)基本一致 ,而發(fā)展中國家多數(shù)存在著第一產(chǎn)業(yè)就業(yè)份額偏大 (較之其產(chǎn)業(yè)份額 )的現(xiàn)象。 2020 年 ,中國三次產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值結(jié)構(gòu)是 ∶ ∶ ,而就業(yè)結(jié)構(gòu)卻為 ∶ ∶ 。這不僅說明第一產(chǎn)業(yè)的勞動生產(chǎn)率低、剩余勞動量大 ,而且說明中國與發(fā)達國家仍有較大差距。這與中國城市化水平滯后有極大關(guān)系。 而中國的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀亦是不容樂觀。概括來說有以下幾點現(xiàn)狀及特點： 。 在一定時期內(nèi)房地產(chǎn)商品供求不易均衡 ,而且合同期攤銷交易成本低 ,這是泡沫載體所具有的一個條件。所以房地產(chǎn)容易產(chǎn)生泡沫 ,是泡沫的主要載體之一。 。 土地的自然供給是固定不變的 ,城市面積在城市化過程中可以不斷擴大但是土地資源是稀缺有限的 ,我國的土地資源相對匱乏 ,隨著經(jīng)濟的發(fā)展 ,人口的增加 ,人們對稀缺的土地需求有無限擴大的趨勢。這種需求既有發(fā)展經(jīng)濟的客觀需求又有對土地獲利的需求 ,在土地獲利需求的驅(qū)使下 ,把獲取 的土地權(quán)益作為謀利手段。因此 ,土地的稀缺性及其虛擬資本使地價運動可脫離土地利用實績而產(chǎn)生泡 沫。 。 地價的虛構(gòu)性是由于土地資源價格與其資產(chǎn)性價格的不一致現(xiàn)象。也就是說 ,由于人們預期的不合理土地利用收益貼現(xiàn)值之和與現(xiàn)實的市場地價 (市場地價等于未來土地持有期間土地利用收益貼現(xiàn)值之和與未來土地轉(zhuǎn)讓收益的貼現(xiàn)值之和 ,如果人們的預期地價是合理的 ,現(xiàn)實的市場地價就等于未來無限年期的土地利用收蘭州交通大學博文學院畢業(yè)設計（論文） 27 益的貼現(xiàn)值之和 )之間總存在事實上的偏差。這種偏差越大 ,說明現(xiàn)實的市場地價中虛構(gòu)部分越多或者說泡沫成分越多 ,反之越少 。綜觀房地產(chǎn)泡沫的膨脹乃至破滅無不與發(fā)財致富的欲望與從眾行為