【導(dǎo)讀】螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀肇羇蒀蒆蚄聿芃莂蚃膁葿蟻螞袁芁蚇蟻肅薇薃蝕膆莀葿蝕羋膃螈蠆羈莈蚄蚈肀膁薀螇膂莆蒆螆袂腿莂螅肄蒞螀螄膇芇蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃袀袃蒀蕿衿羅節(jié)蒅衿膇蒈蒁袈芀莁蝿袇罿膃蚅袆肂荿薁裊膄膂蕆羄襖莇莃羃羆膀螞羃肈莆薈芁膈薄羈羀蒄蒀羀肅芇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀肇羇蒀蒆蚄聿芃莂蚃膁葿蟻螞袁芁蚇蟻肅薇薃蝕膆莀葿蝕羋膃螈蠆羈莈蚄蚈肀膁薀螇膂莆蒆螆袂腿莂螅肄蒞螀螄膇芇蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈螂肁聿羈莈螁袁芀蒈蒀肇膆蕆薂袀肂蒆蚅肅羈蒅袇袈莇蒄薇螁芃蒃蠆羆腿蒂螁蝿肅蒂蒁羅羈薁薃螇艿薀蚆羃膅蕿螈螆膁薈薈肁肇薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薆裊袂膈薅薄肈肄芁蚆袁羀芀蝿肆羋芀蒈衿芄艿蟻膄膀羋螃羇肆芇裊螀蒞芆薅羅芁芅蚇螈膇莄螀羄肅莄葿螇罿莃薂莈莂螄螅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿羈莈螁袁芀蒈蒀肇膆蕆薂袀肂蒆蚅肅羈蒅袇袈莇蒄薇螁芃蒃蠆羆腿蒂螁蝿肅蒂蒁羅羈薁薃螇艿薀蚆羃膅蕿螈螆膁薈薈肁肇薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薆裊袂膈薅薄肈肄芁蚆袁羀芀

　　

【正文】 如玻璃隔斷等。 7. 現(xiàn)有市場(chǎng)中，沒有一個(gè)使用面積超過 1 萬(wàn)平米，只有華龍、日日新、百紡的單位面積超過 5 千，現(xiàn)有格局中，整體處于群龍無(wú)首的階段，沒有龍頭企業(yè)。在同一個(gè)商圈中，高中低檔商業(yè)混雜。有很多品牌主力店和普通商品相互混雜。 8. 現(xiàn)有商業(yè)中，以服裝類業(yè)態(tài)最多。另外市場(chǎng)中的主流支撐業(yè)態(tài)也都是服裝。 9. 服裝類當(dāng)中，女裝占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)比例，款式、價(jià)格和檔次都比較高。 10. 另外，在本商圈內(nèi)，有大量的婚紗攝影業(yè)態(tài)，檔次相對(duì)較高，與其他三級(jí)城市形成鮮明差異。 11. 商圈內(nèi)的餐飲同市場(chǎng)混雜，檔次非常低，多為露天 店鋪，衛(wèi)生條件差。 上海派頓投資管理咨詢有限公司 25 12. 在本商圈內(nèi)，有不少市場(chǎng)是由原來(lái)的百貨店或商場(chǎng)改建的，說(shuō)明當(dāng)?shù)貙?duì)于高檔商業(yè)的需求有限，但中低檔商業(yè)的需求比較旺盛。形成了一個(gè)比較有趣的特殊現(xiàn)象，很多市場(chǎng)仍然按照商場(chǎng)的方式統(tǒng)一收銀，但又不走商場(chǎng)的返扣，而是按照租金來(lái)經(jīng)營(yíng)。這是一種過渡形式的特殊商業(yè)。 13. 在商圈內(nèi)的商業(yè)中，幾乎所有市場(chǎng)的三層都是滿鋪，說(shuō)明當(dāng)?shù)貙?duì)于高層商業(yè)的認(rèn)同度較高。 14. 在租金交付方式方面，市場(chǎng)內(nèi)無(wú)押金，交付方式多種多樣，但整體空置率非常低。這樣的狀況非常矛盾，產(chǎn)生這種矛盾的原因在于一方面是由歷史淵源形成的，另一方面說(shuō)明現(xiàn)有市場(chǎng)各 物業(yè)差別不大，第三人流比較集中。 15. 在靠近本案的陽(yáng)泉三中的臨街商鋪中，以機(jī)電五金為主，租金偏低，同服裝類形成自然的分界。 16. 距離本案最近的凱源和橋北市場(chǎng)中，小百貨業(yè)態(tài)檔次非常低，部分經(jīng)營(yíng)中高檔商品商戶對(duì)此極其不滿，迫切需要改變現(xiàn)狀。 17. 本商圈是以興隆街為核心，周邊呈自然放射狀態(tài)，而非封閉商圈。 18. 桃南東路的商鋪論從貨品還是檔次普遍高于商圈內(nèi)其他地點(diǎn)商業(yè)。 19. 通過對(duì)商圈內(nèi)經(jīng)營(yíng)商戶的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，多數(shù)商戶對(duì)于本案都非常關(guān)注，認(rèn)知度很高，同時(shí)也很關(guān)系何時(shí)能夠入場(chǎng)等問題。 七、重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 陽(yáng)泉市產(chǎn)權(quán)式商鋪一直稀缺，這也是 本案類別于陽(yáng)泉市現(xiàn)有商業(yè)的最大之處。其次的差別點(diǎn)是陽(yáng)泉市現(xiàn)有商業(yè)均欠缺專業(yè)的商業(yè)規(guī)劃和先進(jìn)的商業(yè)管理模式。 結(jié)合本案具備以上核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，由可比性的角度出發(fā)，我們?cè)O(shè)定位于桃北東路的“濱河世紀(jì)城”作為本案的最大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 濱河世紀(jì)城項(xiàng)目簡(jiǎn)介 濱河世紀(jì)城地塊為原陽(yáng)鋼地塊，位于桃北東路， 將建成集商業(yè)、辦公、住宅為一體的 陽(yáng)泉 市規(guī)模最大的綜合性城市建設(shè)項(xiàng)目。 商業(yè)區(qū)建一條商業(yè)步行街，并引進(jìn)現(xiàn)代化管理的大型商場(chǎng)、超市、酒店，與原有的河邊街、興隆街商業(yè)區(qū)相連，開成 陽(yáng)泉 市最大的現(xiàn)代化商業(yè)中心。 住宅區(qū) 引進(jìn)先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念，依托北山公園和桃河美景，建設(shè)依山面水、環(huán)境優(yōu)美、上海派頓投資管理咨詢有限公司 26 設(shè)計(jì)新穎、品格高雅的大型居住區(qū)。 濱河世紀(jì)城項(xiàng)目總占地 m2 ；總建筑面積： 718798 m2。其中規(guī)劃的商業(yè)面積超過 25 萬(wàn)平米。一期開發(fā) 3 萬(wàn)平米商業(yè)街。 濱河世紀(jì)城現(xiàn)況 項(xiàng)目一期商業(yè)定位于歐式風(fēng)情商業(yè)街，強(qiáng)調(diào)商業(yè)的品質(zhì)，走中高檔商業(yè)路線。商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃上包括飲食廣場(chǎng)、精品商業(yè)街等內(nèi)容。 預(yù)期 2020 年 9 月 28 日正式開盤銷售。 項(xiàng)目商業(yè)定價(jià)為： 一層均價(jià) 9000－ 10000 元 /平米 二層均價(jià) 6000－ 7000 元 /平米 最高價(jià)為沿主要交通干道的臨街外鋪， 13000 元 /建筑平米。 現(xiàn)狀分析 是陽(yáng)泉目前體量最大的商業(yè)、住宅混合項(xiàng)目。目前在售的僅是一期商業(yè)中的一小部分。主力面積 200 平米，一層商鋪開間 米，進(jìn)深 10 米左右。一層商業(yè)銷售中采用“一拖二”方法，必須聯(lián)動(dòng)銷售，在購(gòu)買時(shí)，必須同時(shí)購(gòu)買兩個(gè)?？拷新芬粠У耐鈬啼伿蹆r(jià)可以達(dá)到 13000— 14000 元 /建筑面積。 目前商業(yè)街中一層商鋪全部銷售完畢，只在里面的二層還有少量余鋪。預(yù)計(jì)整體商業(yè)2020 年元旦開業(yè)。 濱河世紀(jì)城一期商業(yè)定位于中高 檔商業(yè)，在市場(chǎng)上投放 3 萬(wàn)的商業(yè)體量，其經(jīng)營(yíng)狀況風(fēng)險(xiǎn)較大。如經(jīng)營(yíng)效果不理想，則必將導(dǎo)致投資客的投資收益受到很大影響，使客戶對(duì)項(xiàng)目二期商業(yè)失去信心，致使項(xiàng)目后續(xù)推出的商業(yè)難以順利完成銷售。 八、陽(yáng)泉市整體商業(yè)分析之其他零散商業(yè)分析 —— 專業(yè)市場(chǎng)類 德勝街手機(jī)專業(yè)市場(chǎng) 名稱 手機(jī)專業(yè)市場(chǎng) 位置 德勝街南側(cè)，火車站對(duì)面 建筑物特點(diǎn) 裙樓 樓層總面積 880 ㎡ 經(jīng)營(yíng)狀況 經(jīng)營(yíng)狀況良好 裝修檔次 中檔裝修 對(duì)外租金 天元家電 手機(jī)市場(chǎng)： 5001000 元 /月 /柜 空置率：無(wú) 手機(jī)維修單鋪： 元 /㎡ /天 空置率：無(wú) 二手機(jī)回收專賣市場(chǎng)： 8001000 元 /月 /柜 空置率：無(wú) 上海派頓投資管理咨詢有限公司 27 聯(lián)通手機(jī)市場(chǎng)： 500600 元 /月 /柜 空置率：無(wú) 利偉通訊 (二手機(jī) )： 500 元 /月 /柜 空置率： 27% 單鋪面積 ㎡ ㎡ ㎡ 商戶總數(shù) 171 個(gè)柜臺(tái) 商場(chǎng)定位 手機(jī)、二手機(jī)買賣專利市場(chǎng) 拓展意向 無(wú) 客戶來(lái)源 商戶來(lái)源范圍：當(dāng)?shù)厝苏冀^大多數(shù) 商戶特點(diǎn)：以陽(yáng)泉個(gè)體商戶為主 顧客來(lái)源范圍：本地客戶 顧客特點(diǎn)：較多為年輕人 各 樓 層 功 能 調(diào) 查 經(jīng)營(yíng)品種 /類別 預(yù)計(jì)面積 天元 家電 手機(jī)市場(chǎng)：各種品牌機(jī)型；共 70 個(gè)柜臺(tái) 460 ㎡ 手機(jī)維修單鋪：手機(jī)裝飾品、手機(jī)維修 20 ㎡ 二手機(jī)回收專賣市場(chǎng)：回收二手機(jī)、專賣二手機(jī)；共 16 個(gè)柜臺(tái) 70 ㎡ 聯(lián)通手機(jī)市場(chǎng)：各類品牌手機(jī)；共 44 個(gè)柜臺(tái) 240 ㎡ 利偉通訊：回收、專賣二手手機(jī)；共 36 個(gè)柜臺(tái) 90 ㎡ 萬(wàn)通裝飾大世界 —— 桃南東路最東端 名稱 萬(wàn)通裝飾大世界 建筑物特點(diǎn) 單層磚混平房 開業(yè)時(shí)間 1999 年 樓層總面積 8000 ㎡ 電梯情況 無(wú) 停車場(chǎng)位置及車位 G 區(qū)有約 20 個(gè)停車位 中廳面積 無(wú) 裝修檔次 中低檔裝修 對(duì) 外租金 A、 B 區(qū)： 元 /㎡ /天 空置率：無(wú) C、 D 區(qū)： 元 /㎡ /天 空置率：無(wú) E、 F 區(qū)： 元 /㎡ /天 空置率：無(wú) G 區(qū)： 元 /㎡ /天 空置率：無(wú) 單鋪面積 102020 ㎡ 商戶總數(shù) 120 間 商場(chǎng)定位 家裝建材專業(yè)市場(chǎng) 拓展意向 近年將拆遷改建車站 客戶來(lái)源 商戶來(lái)源范圍：本地外地人混雜，外地人來(lái)自河南、河北、石家莊等地 商戶特點(diǎn)：以個(gè)體商戶為主，品牌代理少 顧客來(lái)源范圍：本地客戶 顧客特點(diǎn)：家庭購(gòu)買方式 各 樓 層 功 能 調(diào) 查 分區(qū) 經(jīng)營(yíng)品種 /類 別 預(yù)計(jì)面積 A、 B 區(qū) 環(huán)保漆、布藝 30 間 1000 ㎡ C、 D 區(qū) 實(shí)木地板、照明、家居裝飾 30 間 1000 ㎡ E、 F 區(qū) 線材、板材 10 間 4500 ㎡ G 區(qū) 燈飾、石材、衛(wèi)浴 50 間 1500 ㎡ 新萬(wàn)通裝飾城 —— 桃南東路最東端 名稱 新萬(wàn)通裝飾城 建筑物特點(diǎn) 單層磚混平房 開業(yè)時(shí)間 1997 年 樓層總面積 13000 ㎡ 電梯情況 無(wú) 停車場(chǎng)位置及車位 周邊空曠處作停車位 中廳面積 無(wú) 裝修檔次 中低檔裝修 對(duì)外租金 東區(qū)沿街： 1 元 /㎡ /天 空置率：無(wú) 東區(qū)內(nèi)部： 1 元 /㎡ /天 空置率：無(wú) 上海派頓投資管理咨詢有限公司 28 西區(qū)沿街： 1 元 /㎡ /天 空置率：無(wú) 西區(qū)內(nèi)部： 1 元 /㎡ /天 空置率：無(wú) 單鋪面積 范圍 10150 ㎡；以 5070 ㎡左右為主力 商戶總數(shù) 79 間 商場(chǎng)定位 家裝建材專業(yè)市場(chǎng) 拓展意向 近年將拆遷改建車站 客戶來(lái)源 商戶來(lái)源范圍：本地外地人混雜，外地人來(lái)自河南、河北、石家莊等地 商戶特點(diǎn)：以個(gè)體商戶為主，品牌代理少 顧客來(lái)源范圍：本地客戶 顧客特點(diǎn)：家庭購(gòu)買方式 各 樓 層 功 能 調(diào) 查 分區(qū) 經(jīng)營(yíng)品種 /類別 預(yù)計(jì)面積 東區(qū) 油漆、瓷磚、木地板、櫥 柜、衛(wèi)浴等 6500 ㎡ 西區(qū) 油漆、瓷磚、木地板、櫥柜、衛(wèi)浴等 6500 ㎡ 義東溝建材裝飾城 —— 外環(huán)路、平安路、義平路的交匯處 名稱 義東溝建材裝飾城 建筑物特點(diǎn) 單層磚混平房 開業(yè)時(shí)間 2020 年 樓層總面積 11000 ㎡ 電梯情況 無(wú) 停車場(chǎng)位置及車位 周邊空曠處作停車位 中廳面積 無(wú) 裝修檔次 中高檔裝修 對(duì)外租金 南區(qū)沿街： 1 元 /㎡ /天 空置率：無(wú) 南區(qū)內(nèi)部： 1 元 /㎡ /天 空置率：無(wú) 北區(qū)沿街： 1 元 /㎡ /天 空置率：無(wú) 北區(qū)內(nèi)部： 1 元 /㎡ /天 空置率：無(wú) 單鋪面積 范圍 10 ㎡ 500 ㎡ 1300 ㎡ 商戶總數(shù) 約 120 間 商場(chǎng)定位 家裝建材專業(yè)市場(chǎng) 拓展意向 年底將對(duì)商戶作調(diào)整 客戶來(lái)源 商戶來(lái)源范圍：本地外地人混雜，外地人來(lái)自河南、河北、石家莊等地 商戶特點(diǎn)：以個(gè)體商戶為主，品牌代理少 顧客來(lái)源范圍：本地客戶 顧客特點(diǎn)：家庭購(gòu)買方式 各 樓 層 功 能 調(diào) 查 分區(qū) 經(jīng)營(yíng)品種 /類別 預(yù)計(jì)面積 南區(qū) 各類建材，以地板磚為主 3000 ㎡ 北區(qū) 各類建材，以精品櫥柜為主 7500 ㎡ 天元商廈 名稱 天元商廈 建筑物特點(diǎn) 共五層半圓弧型 建筑 開業(yè)時(shí)間 樓層總面積 6000 ㎡ 電梯情況 兩部雙向扶梯 停車場(chǎng)位置及車位 無(wú)專設(shè)停車位，商廈空地停車 中廳面積 無(wú) 裝修檔次 中高檔裝修 客流量 1000 人次 /時(shí)； (測(cè)試時(shí)間：周一 10： 0011： 00) 預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)額 營(yíng)業(yè)狀況良好 對(duì)外租金 1F：平均約 7 元 /㎡ /天 空置率： 5% 2F：平均約 5 元 /㎡ /天 空置率：無(wú) 3F：平均約 元 /㎡ /天 空置率： 5% 4F：平均約 2 元 /㎡ /天 空置率：無(wú) 5F：商場(chǎng)辦公區(qū) 單鋪面積 1560 ㎡；主力約為 25 ㎡左右 商戶總數(shù) 200 戶 上海派頓投資管理咨詢有限公司 29 商場(chǎng)定位 中高檔家用電器商場(chǎng)、大賣場(chǎng) 拓展意向 以中檔為主、高檔為輔，不斷 吸納國(guó)內(nèi)外品牌家電 客戶來(lái)源 商戶來(lái)源范圍：本地區(qū)及周邊地區(qū)與外地商戶比例相當(dāng) 商戶特點(diǎn)：陽(yáng)泉地區(qū)及周邊地區(qū)代理經(jīng)銷商、外地品牌家電經(jīng)銷商 顧客來(lái)源范圍：陽(yáng)泉市區(qū)、郊區(qū)及周邊縣市 顧客特點(diǎn)：家庭購(gòu)買，顧客層次跨度大，類型多 各 樓 層 功 能 調(diào) 查 樓 層 經(jīng)營(yíng)品種 /類別 預(yù)計(jì)面積 1F 海爾家電園、小電器、彩電廣場(chǎng) 2020 ㎡ 2F 空調(diào)、冰箱、冰柜、飲水機(jī)、電風(fēng)扇 1800 ㎡ 3F 廚衛(wèi)電器、精品電腦、熱水器 1800 ㎡ 4F 家具城 1800 ㎡ 5F 商場(chǎng)辦公區(qū) 800 ㎡ 優(yōu)勢(shì)分析 劣勢(shì)分析 地處泉中路與桃南路的交匯處，交通便利； 周邊環(huán)境稍差，特別是商廈西側(cè)緊鄰天元工礦配件一條街，環(huán)境略顯雜亂； 以家電專賣的形式吸引商戶和客戶，在本市影響力很大，陽(yáng)泉 70%的家電銷售來(lái)自本商廈； 距離本市核心商圈稍遠(yuǎn)，客流量有所限制，不影響計(jì)劃性購(gòu)買，但對(duì)沖動(dòng)性、臨時(shí)性購(gòu)買客戶群體有較大影響 商品定位準(zhǔn)確，以品牌優(yōu)異的家電的中低檔產(chǎn)品為主打，很受當(dāng)?shù)厝讼矏?； 門前沒有設(shè)停車場(chǎng)，停車?yán)щy 商業(yè)分布合理，商廈內(nèi)部整體形象較好。 泉中路餐飲一條街 泉中路與北大街交匯處以北不足一公里長(zhǎng)的路段，是陽(yáng)泉市餐飲業(yè)最為集中的一條街道。在此路段東西兩側(cè)，匯集有近 20 家的中檔、中偏上檔次的餐飲店，單店面積多為 300 平米；低檔飯館約 40 家，單店主力面積約為 20 平米。主力租金約為2 元 /平米 /天。經(jīng)營(yíng)狀況各有不同，普遍經(jīng)營(yíng)狀況一般 專業(yè)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)表 市場(chǎng)名稱 市場(chǎng)規(guī)模 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)及商戶數(shù)量 租金狀況 主力店鋪面積 經(jīng)營(yíng)狀況 德勝街手機(jī)專業(yè)市場(chǎng) 880 平米 手機(jī)專賣， 171 個(gè)柜臺(tái) 9 元 /平 /天 3 平米 /柜 良好，無(wú)空鋪 萬(wàn)通裝飾大世界 8000 平米 家裝建材專賣， 120 家 元 /平 /天 100 平米 良好，無(wú)空鋪 新萬(wàn)通裝飾城 13000 平米 家裝建材專賣， 79 家 1 元 /平 /天 200 平米 良好，少量空鋪 義東溝建材裝飾城 11000 平米 家裝建材專賣， 120 家 1 元 /平 /天 150 平米 一般，少量空鋪 天元商廈 6000 平米