【導讀】螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀肇羇蒀蒆蚄聿芃莂蚃膁葿蟻螞袁芁蚇蟻肅薇薃蝕膆莀葿蝕羋膃螈蠆羈莈蚄蚈肀膁薀螇膂莆蒆螆袂腿莂螅肄蒞螀螄膇芇蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃袀袃蒀蕿衿羅節(jié)蒅衿膇蒈蒁袈芀莁蝿袇罿膃蚅袆肂荿薁裊膄膂蕆羄襖莇莃羃羆膀螞羃肈莆薈芁膈薄羈羀蒄蒀羀肅芇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀肇羇蒀蒆蚄聿芃莂蚃膁葿蟻螞袁芁蚇蟻肅薇薃蝕膆莀葿蝕羋膃螈蠆羈莈蚄蚈肀膁薀螇膂莆蒆螆袂腿莂螅肄蒞螀螄膇芇蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈螂肁聿羈莈螁袁芀蒈蒀肇膆蕆薂袀肂蒆蚅肅羈蒅袇袈莇蒄薇螁芃蒃蠆羆腿蒂螁蝿肅蒂蒁羅羈薁薃螇艿薀蚆羃膅蕿螈螆膁薈薈肁肇薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薆裊袂膈薅薄肈肄芁蚆袁羀芀蝿肆羋芀蒈衿芄艿蟻膄膀羋螃羇肆芇裊螀蒞芆薅羅芁芅蚇螈膇莄螀羄肅莄葿螇罿莃薂莈莂螄螅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿羈莈螁袁芀蒈蒀肇膆蕆薂袀肂蒆蚅肅羈蒅袇袈莇蒄薇螁芃蒃蠆羆腿蒂螁蝿肅蒂蒁羅羈薁薃螇艿薀蚆羃膅蕿螈螆膁薈薈肁肇薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薆裊袂膈薅薄肈肄芁蚆袁羀芀

　　

【正文】 如玻璃隔斷等。 7. 現(xiàn)有市場中，沒有一個使用面積超過 1 萬平米，只有華龍、日日新、百紡的單位面積超過 5 千，現(xiàn)有格局中，整體處于群龍無首的階段，沒有龍頭企業(yè)。在同一個商圈中，高中低檔商業(yè)混雜。有很多品牌主力店和普通商品相互混雜。 8. 現(xiàn)有商業(yè)中，以服裝類業(yè)態(tài)最多。另外市場中的主流支撐業(yè)態(tài)也都是服裝。 9. 服裝類當中，女裝占絕對優(yōu)勢比例，款式、價格和檔次都比較高。 10. 另外，在本商圈內(nèi)，有大量的婚紗攝影業(yè)態(tài)，檔次相對較高，與其他三級城市形成鮮明差異。 11. 商圈內(nèi)的餐飲同市場混雜，檔次非常低，多為露天 店鋪，衛(wèi)生條件差。 上海派頓投資管理咨詢有限公司 25 12. 在本商圈內(nèi)，有不少市場是由原來的百貨店或商場改建的，說明當?shù)貙τ诟邫n商業(yè)的需求有限，但中低檔商業(yè)的需求比較旺盛。形成了一個比較有趣的特殊現(xiàn)象，很多市場仍然按照商場的方式統(tǒng)一收銀，但又不走商場的返扣，而是按照租金來經(jīng)營。這是一種過渡形式的特殊商業(yè)。 13. 在商圈內(nèi)的商業(yè)中，幾乎所有市場的三層都是滿鋪，說明當?shù)貙τ诟邔由虡I(yè)的認同度較高。 14. 在租金交付方式方面，市場內(nèi)無押金，交付方式多種多樣，但整體空置率非常低。這樣的狀況非常矛盾，產(chǎn)生這種矛盾的原因在于一方面是由歷史淵源形成的，另一方面說明現(xiàn)有市場各 物業(yè)差別不大，第三人流比較集中。 15. 在靠近本案的陽泉三中的臨街商鋪中，以機電五金為主，租金偏低，同服裝類形成自然的分界。 16. 距離本案最近的凱源和橋北市場中，小百貨業(yè)態(tài)檔次非常低，部分經(jīng)營中高檔商品商戶對此極其不滿，迫切需要改變現(xiàn)狀。 17. 本商圈是以興隆街為核心，周邊呈自然放射狀態(tài)，而非封閉商圈。 18. 桃南東路的商鋪論從貨品還是檔次普遍高于商圈內(nèi)其他地點商業(yè)。 19. 通過對商圈內(nèi)經(jīng)營商戶的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，多數(shù)商戶對于本案都非常關(guān)注，認知度很高，同時也很關(guān)系何時能夠入場等問題。 七、重點競爭項目分析 陽泉市產(chǎn)權(quán)式商鋪一直稀缺，這也是 本案類別于陽泉市現(xiàn)有商業(yè)的最大之處。其次的差別點是陽泉市現(xiàn)有商業(yè)均欠缺專業(yè)的商業(yè)規(guī)劃和先進的商業(yè)管理模式。 結(jié)合本案具備以上核心競爭優(yōu)勢，由可比性的角度出發(fā)，我們設(shè)定位于桃北東路的“濱河世紀城”作為本案的最大競爭對手。 濱河世紀城項目簡介 濱河世紀城地塊為原陽鋼地塊，位于桃北東路， 將建成集商業(yè)、辦公、住宅為一體的 陽泉 市規(guī)模最大的綜合性城市建設(shè)項目。 商業(yè)區(qū)建一條商業(yè)步行街，并引進現(xiàn)代化管理的大型商場、超市、酒店，與原有的河邊街、興隆街商業(yè)區(qū)相連，開成 陽泉 市最大的現(xiàn)代化商業(yè)中心。 住宅區(qū) 引進先進的設(shè)計理念，依托北山公園和桃河美景，建設(shè)依山面水、環(huán)境優(yōu)美、上海派頓投資管理咨詢有限公司 26 設(shè)計新穎、品格高雅的大型居住區(qū)。 濱河世紀城項目總占地 m2 ；總建筑面積： 718798 m2。其中規(guī)劃的商業(yè)面積超過 25 萬平米。一期開發(fā) 3 萬平米商業(yè)街。 濱河世紀城現(xiàn)況 項目一期商業(yè)定位于歐式風情商業(yè)街，強調(diào)商業(yè)的品質(zhì)，走中高檔商業(yè)路線。商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃上包括飲食廣場、精品商業(yè)街等內(nèi)容。 預(yù)期 2020 年 9 月 28 日正式開盤銷售。 項目商業(yè)定價為： 一層均價 9000－ 10000 元 /平米 二層均價 6000－ 7000 元 /平米 最高價為沿主要交通干道的臨街外鋪， 13000 元 /建筑平米。 現(xiàn)狀分析 是陽泉目前體量最大的商業(yè)、住宅混合項目。目前在售的僅是一期商業(yè)中的一小部分。主力面積 200 平米，一層商鋪開間 米，進深 10 米左右。一層商業(yè)銷售中采用“一拖二”方法，必須聯(lián)動銷售，在購買時，必須同時購買兩個?？拷新芬粠У耐鈬啼伿蹆r可以達到 13000— 14000 元 /建筑面積。 目前商業(yè)街中一層商鋪全部銷售完畢，只在里面的二層還有少量余鋪。預(yù)計整體商業(yè)2020 年元旦開業(yè)。 濱河世紀城一期商業(yè)定位于中高 檔商業(yè)，在市場上投放 3 萬的商業(yè)體量，其經(jīng)營狀況風險較大。如經(jīng)營效果不理想，則必將導致投資客的投資收益受到很大影響，使客戶對項目二期商業(yè)失去信心，致使項目后續(xù)推出的商業(yè)難以順利完成銷售。 八、陽泉市整體商業(yè)分析之其他零散商業(yè)分析 —— 專業(yè)市場類 德勝街手機專業(yè)市場 名稱 手機專業(yè)市場 位置 德勝街南側(cè)，火車站對面 建筑物特點 裙樓 樓層總面積 880 ㎡ 經(jīng)營狀況 經(jīng)營狀況良好 裝修檔次 中檔裝修 對外租金 天元家電 手機市場： 5001000 元 /月 /柜 空置率：無 手機維修單鋪： 元 /㎡ /天 空置率：無 二手機回收專賣市場： 8001000 元 /月 /柜 空置率：無 上海派頓投資管理咨詢有限公司 27 聯(lián)通手機市場： 500600 元 /月 /柜 空置率：無 利偉通訊 (二手機 )： 500 元 /月 /柜 空置率： 27% 單鋪面積 ㎡ ㎡ ㎡ 商戶總數(shù) 171 個柜臺 商場定位 手機、二手機買賣專利市場 拓展意向 無 客戶來源 商戶來源范圍：當?shù)厝苏冀^大多數(shù) 商戶特點：以陽泉個體商戶為主 顧客來源范圍：本地客戶 顧客特點：較多為年輕人 各 樓 層 功 能 調(diào) 查 經(jīng)營品種 /類別 預(yù)計面積 天元 家電 手機市場：各種品牌機型；共 70 個柜臺 460 ㎡ 手機維修單鋪：手機裝飾品、手機維修 20 ㎡ 二手機回收專賣市場：回收二手機、專賣二手機；共 16 個柜臺 70 ㎡ 聯(lián)通手機市場：各類品牌手機；共 44 個柜臺 240 ㎡ 利偉通訊：回收、專賣二手手機；共 36 個柜臺 90 ㎡ 萬通裝飾大世界 —— 桃南東路最東端 名稱 萬通裝飾大世界 建筑物特點 單層磚混平房 開業(yè)時間 1999 年 樓層總面積 8000 ㎡ 電梯情況 無 停車場位置及車位 G 區(qū)有約 20 個停車位 中廳面積 無 裝修檔次 中低檔裝修 對 外租金 A、 B 區(qū)： 元 /㎡ /天 空置率：無 C、 D 區(qū)： 元 /㎡ /天 空置率：無 E、 F 區(qū)： 元 /㎡ /天 空置率：無 G 區(qū)： 元 /㎡ /天 空置率：無 單鋪面積 102020 ㎡ 商戶總數(shù) 120 間 商場定位 家裝建材專業(yè)市場 拓展意向 近年將拆遷改建車站 客戶來源 商戶來源范圍：本地外地人混雜，外地人來自河南、河北、石家莊等地 商戶特點：以個體商戶為主，品牌代理少 顧客來源范圍：本地客戶 顧客特點：家庭購買方式 各 樓 層 功 能 調(diào) 查 分區(qū) 經(jīng)營品種 /類 別 預(yù)計面積 A、 B 區(qū) 環(huán)保漆、布藝 30 間 1000 ㎡ C、 D 區(qū) 實木地板、照明、家居裝飾 30 間 1000 ㎡ E、 F 區(qū) 線材、板材 10 間 4500 ㎡ G 區(qū) 燈飾、石材、衛(wèi)浴 50 間 1500 ㎡ 新萬通裝飾城 —— 桃南東路最東端 名稱 新萬通裝飾城 建筑物特點 單層磚混平房 開業(yè)時間 1997 年 樓層總面積 13000 ㎡ 電梯情況 無 停車場位置及車位 周邊空曠處作停車位 中廳面積 無 裝修檔次 中低檔裝修 對外租金 東區(qū)沿街： 1 元 /㎡ /天 空置率：無 東區(qū)內(nèi)部： 1 元 /㎡ /天 空置率：無 上海派頓投資管理咨詢有限公司 28 西區(qū)沿街： 1 元 /㎡ /天 空置率：無 西區(qū)內(nèi)部： 1 元 /㎡ /天 空置率：無 單鋪面積 范圍 10150 ㎡；以 5070 ㎡左右為主力 商戶總數(shù) 79 間 商場定位 家裝建材專業(yè)市場 拓展意向 近年將拆遷改建車站 客戶來源 商戶來源范圍：本地外地人混雜，外地人來自河南、河北、石家莊等地 商戶特點：以個體商戶為主，品牌代理少 顧客來源范圍：本地客戶 顧客特點：家庭購買方式 各 樓 層 功 能 調(diào) 查 分區(qū) 經(jīng)營品種 /類別 預(yù)計面積 東區(qū) 油漆、瓷磚、木地板、櫥 柜、衛(wèi)浴等 6500 ㎡ 西區(qū) 油漆、瓷磚、木地板、櫥柜、衛(wèi)浴等 6500 ㎡ 義東溝建材裝飾城 —— 外環(huán)路、平安路、義平路的交匯處 名稱 義東溝建材裝飾城 建筑物特點 單層磚混平房 開業(yè)時間 2020 年 樓層總面積 11000 ㎡ 電梯情況 無 停車場位置及車位 周邊空曠處作停車位 中廳面積 無 裝修檔次 中高檔裝修 對外租金 南區(qū)沿街： 1 元 /㎡ /天 空置率：無 南區(qū)內(nèi)部： 1 元 /㎡ /天 空置率：無 北區(qū)沿街： 1 元 /㎡ /天 空置率：無 北區(qū)內(nèi)部： 1 元 /㎡ /天 空置率：無 單鋪面積 范圍 10 ㎡ 500 ㎡ 1300 ㎡ 商戶總數(shù) 約 120 間 商場定位 家裝建材專業(yè)市場 拓展意向 年底將對商戶作調(diào)整 客戶來源 商戶來源范圍：本地外地人混雜，外地人來自河南、河北、石家莊等地 商戶特點：以個體商戶為主，品牌代理少 顧客來源范圍：本地客戶 顧客特點：家庭購買方式 各 樓 層 功 能 調(diào) 查 分區(qū) 經(jīng)營品種 /類別 預(yù)計面積 南區(qū) 各類建材，以地板磚為主 3000 ㎡ 北區(qū) 各類建材，以精品櫥柜為主 7500 ㎡ 天元商廈 名稱 天元商廈 建筑物特點 共五層半圓弧型 建筑 開業(yè)時間 樓層總面積 6000 ㎡ 電梯情況 兩部雙向扶梯 停車場位置及車位 無專設(shè)停車位，商廈空地停車 中廳面積 無 裝修檔次 中高檔裝修 客流量 1000 人次 /時； (測試時間：周一 10： 0011： 00) 預(yù)計營業(yè)額 營業(yè)狀況良好 對外租金 1F：平均約 7 元 /㎡ /天 空置率： 5% 2F：平均約 5 元 /㎡ /天 空置率：無 3F：平均約 元 /㎡ /天 空置率： 5% 4F：平均約 2 元 /㎡ /天 空置率：無 5F：商場辦公區(qū) 單鋪面積 1560 ㎡；主力約為 25 ㎡左右 商戶總數(shù) 200 戶 上海派頓投資管理咨詢有限公司 29 商場定位 中高檔家用電器商場、大賣場 拓展意向 以中檔為主、高檔為輔，不斷 吸納國內(nèi)外品牌家電 客戶來源 商戶來源范圍：本地區(qū)及周邊地區(qū)與外地商戶比例相當 商戶特點：陽泉地區(qū)及周邊地區(qū)代理經(jīng)銷商、外地品牌家電經(jīng)銷商 顧客來源范圍：陽泉市區(qū)、郊區(qū)及周邊縣市 顧客特點：家庭購買，顧客層次跨度大，類型多 各 樓 層 功 能 調(diào) 查 樓 層 經(jīng)營品種 /類別 預(yù)計面積 1F 海爾家電園、小電器、彩電廣場 2020 ㎡ 2F 空調(diào)、冰箱、冰柜、飲水機、電風扇 1800 ㎡ 3F 廚衛(wèi)電器、精品電腦、熱水器 1800 ㎡ 4F 家具城 1800 ㎡ 5F 商場辦公區(qū) 800 ㎡ 優(yōu)勢分析 劣勢分析 地處泉中路與桃南路的交匯處，交通便利； 周邊環(huán)境稍差，特別是商廈西側(cè)緊鄰天元工礦配件一條街，環(huán)境略顯雜亂； 以家電專賣的形式吸引商戶和客戶，在本市影響力很大，陽泉 70%的家電銷售來自本商廈； 距離本市核心商圈稍遠，客流量有所限制，不影響計劃性購買，但對沖動性、臨時性購買客戶群體有較大影響 商品定位準確，以品牌優(yōu)異的家電的中低檔產(chǎn)品為主打，很受當?shù)厝讼矏?； 門前沒有設(shè)停車場，停車困難 商業(yè)分布合理，商廈內(nèi)部整體形象較好。 泉中路餐飲一條街 泉中路與北大街交匯處以北不足一公里長的路段，是陽泉市餐飲業(yè)最為集中的一條街道。在此路段東西兩側(cè)，匯集有近 20 家的中檔、中偏上檔次的餐飲店，單店面積多為 300 平米；低檔飯館約 40 家，單店主力面積約為 20 平米。主力租金約為2 元 /平米 /天。經(jīng)營狀況各有不同，普遍經(jīng)營狀況一般 專業(yè)市場統(tǒng)計表 市場名稱 市場規(guī)模 經(jīng)營業(yè)態(tài)及商戶數(shù)量 租金狀況 主力店鋪面積 經(jīng)營狀況 德勝街手機專業(yè)市場 880 平米 手機專賣， 171 個柜臺 9 元 /平 /天 3 平米 /柜 良好，無空鋪 萬通裝飾大世界 8000 平米 家裝建材專賣， 120 家 元 /平 /天 100 平米 良好，無空鋪 新萬通裝飾城 13000 平米 家裝建材專賣， 79 家 1 元 /平 /天 200 平米 良好，少量空鋪 義東溝建材裝飾城 11000 平米 家裝建材專賣， 120 家 1 元 /平 /天 150 平米 一般，少量空鋪 天元商廈 6000 平米