上海xx項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-08-03 08:18本頁(yè)面
【正文】 。 營(yíng)銷預(yù)算（按第一套營(yíng)銷策略） （單位：萬(wàn)元） 2003年 2004年 分類 用途 第二季度 第三季度 第四季度 第一季度 第二季度 第三季度 小計(jì)媒體投放報(bào)紙廣告 50 200 100 60 410 雜志 20 20 10 50 電視電臺(tái) 5 50 10 65 路牌 300 300 網(wǎng)絡(luò) 15 15橫幅 1 1 1 3 小計(jì) 843售點(diǎn)包裝 售樓處包裝 20 60 80 大型看板 15 30 45 圍墻 5 5 樣板房 60 小計(jì) 190引導(dǎo)系統(tǒng) 特色燈箱 20 20 迎風(fēng)旗 5 5 10 小計(jì)30銷售道具 宣傳印刷品 2 10 5 5 22多媒體 5 10 15模型效果圖 10 20 30VI制作 5 5 10 小計(jì) 77公關(guān)SPSP活動(dòng) 15 30 20 15 15 95 房展會(huì) 30 20 50 禮品 2 2 2 2 2 10 小計(jì) 155銷售人員及管理費(fèi)用 100廣告策劃 120不可預(yù)見 40小計(jì)： 79 578 327 148 103 15 1555營(yíng)銷預(yù)算（按第二套營(yíng)銷策略） （單位：萬(wàn)元） 2003年 2004年 分類 用途 第二季度 第三季度 第四季度 第一季度 第二季度 第三季度 小計(jì)媒體投放報(bào)紙廣告 5 180 100 60 345 雜志 30 10 40 電視電臺(tái) 40 10 10 60 路牌 300 300 網(wǎng)絡(luò)15 15橫幅 1 1 1 3 小計(jì) 763售點(diǎn)包裝 售樓處包裝 20 60 80 大型看板 15 30 45圍墻 5 5 樣板房 60 小計(jì) 190引導(dǎo)系統(tǒng) 特色燈箱 20 20 迎風(fēng)旗 5 5 10 小計(jì) 30銷售道具宣傳印刷品 2 10 5 5 22 多媒體 5 10 15 模型效果圖 10 20 30 VI制作 5 5 10 小計(jì) 77公關(guān)SP SP活動(dòng) 1590 40 15 15 175 房展會(huì) 30 20 50 禮品 2 2 2 2 2 10 小計(jì) 235銷售人員及管理費(fèi)用 100廣告策劃 120不可預(yù)見 40小計(jì)：79 638 277 138 103 15 1555五、產(chǎn)品價(jià)格策略及產(chǎn)品組合策略（一）產(chǎn)品價(jià)格策略定價(jià)原則：（1）保證第一批入市產(chǎn)品順利去化，從而帶動(dòng)后期銷售；● 第一批產(chǎn)品成功去化的重要性：格林春曉對(duì)格林世界及對(duì)金地首次登陸上海的意義不僅是追求價(jià)格的高位，更重要的是追求市場(chǎng)銷售的成功；● 目前市場(chǎng)存在風(fēng)險(xiǎn)，表現(xiàn)為：銷售現(xiàn)場(chǎng)沒有完成；受非典影響，市區(qū)宣傳受到限制；客戶對(duì)南翔的認(rèn)可度不高。（2） 格林春曉總體均價(jià)達(dá)到4800元/平方米；（3） 有利抗性房源去化。 基本策略：（1） 整盤價(jià)格上漲是先慢后快，把全部房源按銷售進(jìn)度分為四批實(shí)現(xiàn)均價(jià)的上漲，具體如下：序列 百分比 均價(jià) 備注 實(shí)現(xiàn)整盤均價(jià)約4800元/平方米，年漲幅15%1 30% 4550 啟動(dòng)市場(chǎng) 2 30% 4650 正常銷售 3 20% 4850 格林世界啟動(dòng) 4 20% 5250 接近交房 （2） 第一期推出房源的價(jià)格區(qū)間：39805220元/平方米，實(shí)現(xiàn)均價(jià)4600元/平方米?！?既有4000元以下價(jià)位的引動(dòng)，也有5000元以上價(jià)位的探測(cè)；● 聯(lián)排、疊拼、L型三種產(chǎn)品落在最合理的價(jià)位；● 雙拼作引爆用，建議在6000元/平方米，以次拉動(dòng)價(jià)格上升。`（3） 價(jià)格系數(shù)根據(jù)戶型、環(huán)境、區(qū)位而定，具體將在銷售前制定一戶一價(jià)表。價(jià)格實(shí)現(xiàn)：針對(duì)一期，建議一次全部訂價(jià)，原則上不漲價(jià)。利用紅、藍(lán)籌卡的銷售技法，刺激銷售達(dá)到價(jià)格的實(shí)現(xiàn)。紅、藍(lán)籌卡在一期的運(yùn)用：在一期中拿出131套房源，平均價(jià)格為4650元/平方米。與之對(duì)應(yīng)將發(fā)行紅、藍(lán)籌卡131張，每張價(jià)格10005000元，其中紅籌卡40張，對(duì)應(yīng)優(yōu)惠3萬(wàn)元；藍(lán)籌卡的91張。紅籌卡有在10月1日前選房源權(quán)；藍(lán)籌卡則有在10月1日后10月18日前選房源權(quán)。（二）、產(chǎn)品組合策略本地塊總共有別墅436套，由于量體較大，因此建議分三期推出：第一期推案 推廣時(shí)間：2003年7月—11月20 推廣均價(jià)：4600元/ m2 推廣量體：214套戶型 套數(shù) 占總套數(shù)比 主力面積（平米）疊拼 84 53% —聯(lián)排 94 57% —C型 32 34% —雙拼 4 25% 小計(jì) 214 推廣理由：①與售樓處位置最為接近，便于業(yè)務(wù)員帶領(lǐng)客戶參觀工地以及樣板段工程。 ②以較多量的大眾型低總價(jià)別墅面市，試探市場(chǎng)反映，為后階段產(chǎn)品推出造勢(shì)。 ③ 組合拳出擊，推出較多類型豐富的產(chǎn)品，滿足市場(chǎng)多種化需求。疊拼均價(jià)約：4200—4400元/平米；聯(lián)排均價(jià)約：4500—4700元/平米C型均價(jià)約：4950—5250元/平米 ；雙拼均價(jià)約：6000元/平米第一期的房源也將按照營(yíng)曉策略分三波推出，具體見下圖（注：在實(shí)際銷售種并不完全局限在波次時(shí)間段內(nèi)推出，而是根據(jù)現(xiàn)實(shí)情況確定）：第一波：在10月1日前，拿出A 組團(tuán)的90套房，在對(duì)安亭大眾以及其他區(qū)域進(jìn)行潛銷時(shí)推出，其中先推出A1，如果認(rèn)購(gòu)情況好，則馬上推出A2。這批房類型較豐富，價(jià)格適中，無(wú)明顯抗性。通過推出這些房源既可以進(jìn)行市場(chǎng)火力偵察，同時(shí)也不會(huì)造成滯銷局面。第二波：B組團(tuán)在10月1日至10月18日推出，共51套，該批房源區(qū)位較好，沒有抗性房源，能較好的去化，可形成穩(wěn)步的價(jià)格提升以及銷售良好態(tài)勢(shì)。第三波：C組團(tuán)則在10月18日至第二期新房源推出之間入市，該批房源是好房(L型)與抗性房（南側(cè)沿墻聯(lián)排和疊拼）的組合，這樣可以通過前期的好的銷售勢(shì)頭造成購(gòu)房者心理的急迫，同時(shí)好房與抗性房較大的價(jià)格差距將吸引購(gòu)買。此階段如果銷售情況好，則迅速把部分第二期房劃出部分推出。第二期推案 推廣時(shí)間：2004年11月20日—3月底 推廣均價(jià)：4700元/ m2 推廣量體：
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