【正文】 報道。 從追蹤“游南翔 從房展會報道“嘉定房產(chǎn)雄起——金地引領(lǐng)南翔新城”，如有可能，可以采訪嘉定及南翔的領(lǐng)導(dǎo)?？次磥砘顒訙?zhǔn)備：：在房展會設(shè)置游南翔看房車；，并告之在現(xiàn)場還有游南翔的抽獎活動；，啟動生活體驗中心（即部分會所休閑、運動、商業(yè)設(shè)施）；。到格林 ——游南翔世界格林新民晚報B、活動訴求線：廣告推廣：金色南翔新聞晨報媒體選擇：解放日報時尚人生 竹藝綠林一木 一生每一種體驗每一戶空間一戶 一觀 庭深情長一庭 一情森林庭院世界風(fēng)情一城一鎮(zhèn) 一城千年南翔一鎮(zhèn) 每一種風(fēng)情——創(chuàng)造無限空間體驗的森林庭院第三套方案：每一家庭院每一種體驗 每一戶空間 光世界、林世界、庭世界——創(chuàng)造無限空間體驗的森林庭院 觀古、觀禪、觀情——創(chuàng)造無限空間體驗的森林庭院 世界風(fēng)情小鎮(zhèn)、現(xiàn)代空間體驗、生態(tài)森林綠化此謂世界大觀世界大觀——創(chuàng)造無限空間體驗的森林庭院文案訴求方向：千年古鎮(zhèn)，禪韻名宅、庭深情長此謂 “古”“禪”“情”三味 中國三味 有產(chǎn)者的生活方向第二套方案： 別墅要有別樣的人生 （暫定） 每一種生活體驗每一種空間 別墅要有別樣的空間 （暫定）森林庭院古韻豪情 別墅要在別樣的地方（暫定）格林春曉獨創(chuàng)森林庭院 文案訴求方向：古漪園畔迎來世界風(fēng)情小鎮(zhèn)創(chuàng)造無限空間體驗的森林庭院 廣告宣傳：A、產(chǎn)品訴求線第一套方案： 格林世界的第一道風(fēng)景線 別墅要有別樣的味道（暫定） 第二波：十一黃金周“游南翔 ? 到格林 ? 看未來” 銷售說介：現(xiàn)場銷售人員訴求重點以板塊與格林春曉并重。 奠基 第一個中產(chǎn)階層生活樂園誕生 新聞發(fā)布會請各界記者發(fā)布城市展館開放的新聞統(tǒng)發(fā)稿。 格林世界城市展館開幕營銷組團：第一波：格林世界城市展館開幕（9月20日）廣告宣傳 格林世界真情告白 形象代言人助攻：推出“財富人生”主持人葉蓉為形象代言人，在現(xiàn)場拍攝“格林人生”節(jié)目在全市宣傳。 現(xiàn)場體驗銷售：現(xiàn)場售樓處同時推出大型格林世界板塊沙盤和格林春曉樓盤沙盤，利用售樓處內(nèi)街、商業(yè)街、廣場努力營造生活場景推出酒店式服務(wù)，融銷售為服務(wù)。 到格林 母子品牌聯(lián)動：同時展開格林世界大板塊宣傳和格林春曉產(chǎn)品宣傳，通過兩波不同層面的沖擊波促成最大的預(yù)定意向。 以市電視臺或嘉定區(qū)電視臺為載體，邀請大眾公司白領(lǐng)代表和金地公司白領(lǐng)代表在電視臺進行話題討論。 有產(chǎn)者的生活方向大眾精英走向中產(chǎn)階層（備案）格林世界有話要說公關(guān)活動：中產(chǎn)階層居住與生活調(diào)查金地同上海的部分時尚雜志簽約聯(lián)合發(fā)起針對中產(chǎn)階層代表人物的典型調(diào)查，其中加入對金地公司領(lǐng)導(dǎo)人的采訪，提出新的生活方式。 格林世界——一幅有產(chǎn)者的世界風(fēng)情長卷新生活宣言你生活的好嗎？！上海白領(lǐng)挺進中產(chǎn)階層廣告宣傳：明天戶外廣告：路牌第二子階段：城市營造時間：7月中旬——9月19日主題：格林世界——有產(chǎn)者的生活方向行銷目的：通過宣傳格林世界項目，以引起全市范圍內(nèi)對這一板塊營造的關(guān)注，并進而關(guān)注格林春曉項目。格林世界第一排格林春曉即將上市媒體選擇：東方電視臺；上海電視臺；上廣、東廣廣播電臺；解放日報、新民晚報、新聞晨報等各大報紙媒體、房地產(chǎn)專業(yè)媒體及當(dāng)?shù)孛襟w。媒體運作：新聞報道、熱點追蹤新聞統(tǒng)發(fā)稿：格林世界——南翔飛來一只金鳳凰（暫定） 第一階段：格林序曲和城市營造本階段解決的難題：如何提高南翔在購房者中的認知度？第一子階段：格林序曲時間：6月1日——6月30日，結(jié)合開工時點展開主題：為城市有產(chǎn)者打造一片“新天地”——寫在“格林世界”開工前形式：以開工典禮新聞發(fā)布會等新聞軟性形式進行引導(dǎo)性宣傳內(nèi)容：掀起“格林”品牌第一個新聞宣傳，同時將金地品牌推向市場；介紹格林春曉項目；如有可能，同時把格林世界項目概況進行宣傳。第一套策略：假設(shè)：“十一”房展會能夠正常召開，10月1日現(xiàn)場售樓處也能交付使用策略解決：“三次蓄水、一次總攻、開盤決戰(zhàn)”。 10月1日前，現(xiàn)場售樓處未完工，無法使用，同時因為SARS原因，十一的房展也無法舉行。 10月1日前現(xiàn)場售樓處建設(shè)完畢，交付使用；同時SARS的影響已經(jīng)減弱，十一房展會舉行；10月1日前，現(xiàn)場售樓處未完工，無法使用，只能利用臨時售樓處進行銷售；10月1日前不但現(xiàn)場售樓處未能使用，同時因為SARS原因，十一的房展也無法舉行。 根據(jù)目前的SARS的發(fā)展形式以及本項目工程進度情況判斷，我們認為本項目的營銷將面臨三種情況： A、廣場——樹立格林世界的大廣告牌；B、會館——展示格林世界大沙盤和一期小沙盤；C、內(nèi)街——通過一些休閑設(shè)施強化生活體驗；D、商鋪——自我經(jīng)營，時尚活動參與；E、銷售處、樣板房展示（3）、筑池蓄水策略（客戶會）通過房展會、售樓現(xiàn)場客戶登記以及精品雜志征集的形式申請加入“格林會”，入會者將優(yōu)先享受金地項目的預(yù)購、免費收取金地定期贈送的刊物、金地組織各項活動、在指定的場所消費優(yōu)惠等（注：具體的實施辦法以及各項優(yōu)惠措施將和金地協(xié)商）。②本案只有260畝，僅僅是格林世界的序幕，既要大量吸收原有區(qū)域市場，同時又要為大盤和自己創(chuàng)造市區(qū)中產(chǎn)階層預(yù)備隊這一市場榜樣，并利用它來聚合其他過于分散化的目標(biāo)市場。（2） 創(chuàng)造未來市場原則①本案不僅僅針對傳統(tǒng)的區(qū)域市場，而是要通過創(chuàng)造創(chuàng)造特殊性的低密度生活方式來創(chuàng)造第一個上海中產(chǎn)階層生活特區(qū)，使市區(qū)的廣為分散的中高級白領(lǐng)向這一板塊靠攏，并形成對自己生活要求的“革命性”自覺：A、環(huán)球運動公園；B、環(huán)球城市會館。兩特 既避免了在規(guī)劃確定之前進行過多的宣傳，又可通過造城引擎吸引消費者；B、格林世界宣傳重在宣傳中產(chǎn)階層的生活方式這一精神層面；C、同時不會由于宣傳不實而違反廣告法。 母子品牌聯(lián)動的實施通過母品牌創(chuàng)造全上海滿城皆知的傳播效果利用大盤創(chuàng)造中產(chǎn)階層預(yù)備隊這一在全市分散的市場利用世界風(fēng)情小鎮(zhèn)在城市引擎支持格林春曉產(chǎn)品銷售A、 子品牌——即格林春曉，是格林世界第一排：A、創(chuàng)造無限空間的森林庭院；B、代表中產(chǎn)階層生活方式的先行者。 Oslash。 Oslash。 Oslash。 Oslash。 Oslash。 兩外客源：● 在嘉定或普陀有產(chǎn)業(yè)的臺、港商及境外人士；● 受本項目吸引的港臺等境外人士；● 外地投資客：江蘇省和浙江省為主。市區(qū)客源：受本項目吸引以中產(chǎn)階層預(yù)備隊為主體的置業(yè)者，他們主要是分布在——虹橋地區(qū)、徐匯地區(qū)、靜安地區(qū)的各行各業(yè)較高級白領(lǐng)，購買動機：自住需求和投資需求皆有；（2）格林春曉目標(biāo)客源構(gòu)成：本地及區(qū)域地緣性客源（包括普陀區(qū)市區(qū)客源）65%、市區(qū)20%、兩外10%，其他5%本地及區(qū)域地緣性客源：①、本地客源：主要指（1）當(dāng)?shù)厮綘I業(yè)主和政府公務(wù)員（2）外資企業(yè)（尤其是安亭汽車城）中方中高層管理人員及其他事業(yè)單位的領(lǐng)導(dǎo)層，購買動機：期望提升居住品質(zhì)，追求高尚居住板塊；②、區(qū)域性地緣性客源主要指普陀客源：在普陀西區(qū)工業(yè)園工作的企業(yè)主及中高層人員、長征區(qū)域和曹楊區(qū)域的私營業(yè)主，其中不乏外地置業(yè)者。 Oslash。 Oslash。 Oslash。 Oslash。 Oslash。 Oslash。 客源號召優(yōu)勢：依托格林世界、安亭汽車城和金地企業(yè)品牌打造全新的中產(chǎn)階層生活第一城，在上海第一次提出中產(chǎn)階層生活方式將具有創(chuàng)造市場和創(chuàng)造歸屬感的強大力量。 歷史蘊義的古鎮(zhèn)文化，古猗園悠悠的禪境 立面的和式風(fēng)格同庭院的鄰里親情突顯東方神韻amp。 7000平方米商業(yè)會館有景、有情、有商、有閑、有品amp。 風(fēng)情變幻2）社區(qū)人文精神：中國三味 世界大觀——古鎮(zhèn)、禪意、親情時尚、現(xiàn)代、健康amp。 森林庭院 森態(tài)生活：四層縱深綠化 三維立體生態(tài)amp。 竹藝綠林 amp。 Oslash。 Oslash。 城市次副中心優(yōu)勢：與格林世界共享的世界風(fēng)情小鎮(zhèn)生活遠景——環(huán)球主題樂園、環(huán)球城市廣場、沃爾瑪超市等大型商業(yè)引擎、國際化教育引擎等等大型商業(yè)、生活配套、大型會所。 規(guī)模優(yōu)勢：5000畝新南翔的序幕amp。 板塊優(yōu)勢：“從屬”中產(chǎn)階級生活第一城我們必須把格林世界的優(yōu)勢轉(zhuǎn)換為格林春曉的優(yōu)勢amp。 從更高的角度來看，本項目核心競爭力具有三個層次：四、本項目核心競爭力分析 1）距工作地的路程遠2）環(huán)境、空氣3）不了解南翔是否具備升值潛力　　由上可以看出本地客源由于對當(dāng)?shù)亓私?，較其他區(qū)域更能認同本區(qū)位，但量少且目前抱觀望態(tài)勢，需要引導(dǎo)。 沒有 寶鋼管理層人士 寶山區(qū) 1）地段還行2）有發(fā)展。 私營業(yè)主 １）交通不便利２）生活設(shè)施不完善３）社區(qū)的成熟度嘉定 1）地段——離工作地點及市區(qū)都不遠2）新的住宅方式； 大眾公司技術(shù)管理人員 露富問題安亭 1）地段好2）有發(fā)展 政府官員、事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)、媒體記者 本案的抗性嘉定 本案的吸引 調(diào)查的主要客源 格林春曉首期導(dǎo)入的市場通過對南翔鎮(zhèn)、嘉定區(qū)內(nèi)各機關(guān)事業(yè)單位的高層管理者、私營主；嘉定區(qū)、上海西部臺商；普陀區(qū)，其他市區(qū)有較高收入人士；安亭大眾、寶山寶鋼等大型公司的管理者定向調(diào)查，發(fā)現(xiàn)本項目市場分散，沒有一個明確的集中市場，具體表現(xiàn)在：區(qū)域通過上述分析，我們認為在未來的格林春曉的營銷中，需要注意：除未確定特點外，應(yīng)大力置入格林品牌；格林春曉不能只依賴格林世界，應(yīng)將自己的賣點向目標(biāo)群進行推廣。 格林世界以泛地產(chǎn)概念超過了簡單的居住概念；格林春曉則僅有居住小區(qū)配套好的概念，沒有形成泛地產(chǎn)概念，動力較弱。 7000M2會所；商業(yè)內(nèi)街綠化景觀 公園引擎（建議建成環(huán)球運動公園）廣場引擎（建議建成城市商業(yè)廣場與酒店式公寓結(jié)合）商業(yè)引擎（建議建成游樂性、休閑性、開放性商業(yè)街）教育引擎（引進著名大學(xué)的附中、附小乃至一些分部）文化藝術(shù)引擎（建議建成一座文化藝術(shù)館） 格林世界的市場號召力遠強于格林春曉引擎動力 格林世界的內(nèi)涵更豐富，表現(xiàn)方式也更多樣化，而格林春曉則顯單一。 世界風(fēng)情多樣化生活；公園、運動、健康、生態(tài)的生活方式；現(xiàn)代時尚、有天有地，擁有自備車的中產(chǎn)階層生活方式。 格林世界對市區(qū)具有影響，而格林春曉沒有生活理念 未來新南翔中的260畝；南翔古漪園邊 C、區(qū)位的統(tǒng)一相距500米，共同的區(qū)位，共同的會所、共同的鄰里中心?！?格林春曉和格林世界的共性：A、產(chǎn)品特征具有相同性低密度、生態(tài)的、現(xiàn)代時尚、多種空間體驗的高尚居住。我們也可以認為格林春曉是整個格林世界的子品牌。板塊的定義： 板塊定義我們把新板塊定義為“格林世界”，它是一個中產(chǎn)階層的第一城；一座充滿世界風(fēng)情的小鎮(zhèn)；一個上海西部中低密度的高尚聚集地。在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，決大多數(shù)者都表達出喜歡聯(lián)排的共同點：A、希望改變現(xiàn)有的生活方式，追求新的生活方式；B、追求新的空間和居住環(huán)境的生態(tài)性；C、彼此分散在不同的區(qū)域，但在社會地位和身份上相似，希望能聚集。根據(jù)上海這一階層的成長周期，我們可以把這一階層的界定放大，使之包括正在向中產(chǎn)階層挺進的成長群體，我們稱之為中產(chǎn)階層預(yù)備隊。：新階層，成長中的中產(chǎn)階層預(yù)備隊，成為社會一個階層的聚集地，其物業(yè)形態(tài)迎合了目前上海正在成長的新階層即中產(chǎn)階層，南翔獨特的文化底蘊和生態(tài)環(huán)境是這一階層理想居住地選擇。是該新城開發(fā)的引領(lǐng)者。對本案新的認識：新板塊，新南翔南翔新城5000畝項目可形成近4萬人的居住規(guī)模，南翔將在810年里建設(shè)成為一個有別于現(xiàn)有5萬人口舊南翔的新南翔，其以低密度居住為主的生活方式，決定了未來絕大多數(shù)居民的生活層次高于目前南翔人群，從而將徹底改變現(xiàn)有南翔面貌，形成一個新的居住板塊。 基于上述分