【導(dǎo)讀】重工業(yè)基地之一，也是經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)的甲級開放城市?？偯娣e4452平方公里，法處，1035個行政村；總?cè)丝诩s130萬。其中市區(qū)面積654平方公里，人口65. 均增長水平高和個百分點(diǎn)。元，增長%，第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值億元，增長%。%和%，均創(chuàng)歷史新高。2020年全年在崗職工平均工資達(dá)14169元，全年農(nóng)民人均純收入3437. 成以陽泉為中心的輻射公路網(wǎng)。產(chǎn)業(yè)及整個城市的國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供強(qiáng)有力的支撐。自然分割成為河南與河北兩個部分。其中，桃河南岸商業(yè)較為發(fā)達(dá)，是陽泉市的。北京的中高端商品。由于陽泉市現(xiàn)有中高端消費(fèi)群。體通常選擇到太原或北京消費(fèi)，因此，這兩大商場總體經(jīng)營狀況一般。租金狀況主力店鋪?zhàn)饨?元/平/天，年付。以中低檔小商品及五金為主營業(yè)態(tài)，經(jīng)營狀況良好。位于興隆街商圈邊緣地帶，人流量較大。

　　

【正文】 場位置及車位 G 區(qū)有約 20 個停車位 中廳面積 無 裝修檔次 中低檔裝修 對外租金 A、 B 區(qū)： 元 /㎡ /天 空置率：無 C、 D 區(qū)： 元 /㎡ /天 空置率：無 E、 F 區(qū)： 元 /㎡ /天 空置率：無 G 區(qū)： 元 /㎡ /天 空置率：無 單鋪面積 102020 ㎡ 商戶總數(shù) 120 間 商場定位 家裝建材專業(yè)市場 拓展意向 近年將拆遷改建車站 客戶來源 商戶來源范圍：本地外地人混雜，外地人來自河南、河北、石家莊等地 商戶特點(diǎn)：以個體商戶為主，品牌代理少 顧客來源范圍：本地客戶 顧客特點(diǎn)：家庭購買方 式 各 樓 層 功 能 調(diào) 查 分區(qū) 經(jīng)營品種 /類別 預(yù)計面積 A、 B 區(qū) 環(huán)保漆、布藝 30 間 1000 ㎡ C、 D 區(qū) 實(shí)木地板、照明、家居裝飾 30 間 1000 ㎡ E、 F 區(qū) 線材、板材 10 間 4500 ㎡ G 區(qū) 燈飾、石材、衛(wèi)浴 50 間 1500 ㎡ 新萬通裝飾城 —— 桃南東路最東端 名稱 新萬通裝飾城 建筑物特點(diǎn) 單層磚混平房 開業(yè)時間 1997 年 樓層總面積 13000 ㎡ 電梯情況 無 停車場位置及車位 周邊空曠處作停車位 中廳面積 無 裝修檔次 中低檔裝修 對外 租金 東區(qū)沿街： 1 元 /㎡ /天 空置率：無 東區(qū)內(nèi)部： 1 元 /㎡ /天 空置率：無 西區(qū)沿街： 1 元 /㎡ /天 空置率：無 西區(qū)內(nèi)部： 1 元 /㎡ /天 空置率：無 單鋪面積 范圍 10150 ㎡；以 5070 ㎡左右為主力 商戶總數(shù) 79 間 商場定位 家裝建材專業(yè)市場 拓展意向 近年將拆遷改建車站 客戶來源 商戶來源范圍：本地外地人混雜，外地人來自河南、河北、石家莊等地 商戶特點(diǎn)：以個體商戶為主，品牌代理少 顧客來源范圍：本地客戶 顧客特點(diǎn)：家庭購買方式 各 樓 層 功 能 調(diào) 查 分區(qū) 經(jīng)營品種 /類別 預(yù)計面積 東區(qū) 油漆、瓷磚、木地板、櫥柜、衛(wèi)浴等 6500 ㎡ 西區(qū) 油漆、瓷磚、木地板、櫥柜、衛(wèi)浴等 6500 ㎡ 北京金力天房地產(chǎn)投資咨詢服務(wù)公司 28 義東溝建材裝飾城 —— 外環(huán)路、平安路、義平路的交匯處 名稱 義東溝建材裝飾城 建筑物特點(diǎn) 單層磚混平房 開業(yè)時間 2020 年 樓層總面積 11000 ㎡ 電梯情況 無 停車場位置及車位 周邊空曠處作停車位 中廳面積 無 裝修檔次 中高檔裝修 對外租金 南區(qū)沿街： 1 元 /㎡ /天 空置率：無 南區(qū)內(nèi)部： 1 元 /㎡ /天 空置率：無 北區(qū)沿街： 1 元 /㎡ /天 空置率 ：無 北區(qū)內(nèi)部： 1 元 /㎡ /天 空置率：無 單鋪面積 范圍 10 ㎡ 500 ㎡ 1300 ㎡ 商戶總數(shù) 約 120 間 商場定位 家裝建材專業(yè)市場 拓展意向 年底將對商戶作調(diào)整 客戶來源 商戶來源范圍：本地外地人混雜，外地人來自河南、河北、石家莊等地 商戶特點(diǎn)：以個體商戶為主，品牌代理少 顧客來源范圍：本地客戶 顧客特點(diǎn)：家庭購買方式 各 樓 層 功 能 調(diào) 查 分區(qū) 經(jīng)營品種 /類別 預(yù)計面積 南區(qū) 各類建材，以地板磚為主 3000 ㎡ 北區(qū) 各類建材，以精品櫥柜為主 7500 ㎡ 天元商廈 名稱 天元商廈 建筑物特點(diǎn) 共五層半圓弧型建筑 開業(yè)時間 樓層總面積 6000 ㎡ 電梯情況 兩部雙向扶梯 停車場位置及車位 無專設(shè)停車位，商廈空地停車 中廳面積 無 裝修檔次 中高檔裝修 客流量 1000 人次 /時； (測試時間：周一 10： 0011： 00) 預(yù)計營業(yè)額 營業(yè)狀況良好 對外租金 1F：平均約 7 元 /㎡ /天 空置率： 5% 2F：平均約 5 元 /㎡ /天 空置率：無 3F：平均約 元 /㎡ /天 空置率： 5% 4F：平均約 2 元 /㎡ /天 空置率：無 5F：商場辦公區(qū) 單鋪面積 1560 ㎡；主力約為 25 ㎡左右 商戶總數(shù) 200 戶 商場定位 中高檔家用電器商場、大賣場 拓展意向 以中檔為主、高檔為輔，不斷 吸納國內(nèi)外品牌家電 客戶來源 商戶來源范圍：本地區(qū)及周邊地區(qū)與外地商戶比例相當(dāng) 商戶特點(diǎn)：陽泉地區(qū)及周邊地區(qū)代理經(jīng)銷商、外地品牌家電經(jīng)銷商 顧客來源范圍：陽泉市區(qū)、郊區(qū)及周邊縣市 顧客特點(diǎn)：家庭購買，顧客層次跨度大，類型多 各 樓 層 功 能 調(diào) 查 樓 層 經(jīng)營品種 /類別 預(yù)計面積 1F 海爾家電園、小電器、彩電廣場 2020 ㎡ 2F 空調(diào)、冰箱、冰柜、飲水機(jī)、電風(fēng)扇 1800 ㎡ 3F 廚衛(wèi)電器、精品電腦、熱水器 1800 ㎡ 4F 家具城 1800 ㎡ 5F 商場辦公區(qū) 800 ㎡ 優(yōu)勢分析 劣勢分析 地處泉中路與桃南路的交匯處，交通便利； 周邊環(huán)境稍差，特別是商廈西側(cè)緊鄰天元工礦配件一條街，環(huán)境略顯雜亂； 以家電專賣的形式吸引商戶和客戶，在本市影響力很大，陽泉 70%的家電銷售來自本商廈； 距離本市核心商圈稍遠(yuǎn)，客流量有所限制，不影響計劃性購買，但對沖動性、臨時性購買客戶群體有較大影響 北京金力天房地產(chǎn)投資咨詢服務(wù)公司 29 商品定位 準(zhǔn)確，以品牌優(yōu)異的家電的中低檔產(chǎn)品為主打，很受當(dāng)?shù)厝讼矏郏? 門前沒有設(shè)停車場，停車?yán)щy 商業(yè)分布合理，商廈內(nèi)部整體形象較好。 泉中路餐飲一條街 泉中路與北大街交匯處以北不足一公里長的路段，是陽泉市餐飲業(yè)最為集中的一條街道。在此路段東西兩側(cè)，匯集有近 20 家的中檔、中偏上檔次的餐飲店，單店面積多為 300 平米；低檔飯館約 40 家，單店主力面積約為 20 平米。主力租金約為2 元 /平米 /天。經(jīng)營狀況各有不同，普遍經(jīng)營狀況一般 專業(yè)市場統(tǒng)計表 市場名稱 市場規(guī)模 經(jīng)營業(yè)態(tài)及商戶數(shù)量 租金狀況 主力店鋪面積 經(jīng)營狀況 德勝街手機(jī)專業(yè)市場 880 平米 手機(jī)專賣， 171 個柜臺 9 元 /平 /天 3 平米 /柜 良好，無空鋪 萬通裝飾大世界 8000 平米 家裝建材專賣， 120 家 元 /平 /天 100 平米 良好，無空鋪 新萬通裝飾城 13000 平米 家裝建材專賣， 79 家 1 元 /平 /天 200 平米 良好，少量空鋪 義東溝建材裝飾城 11000 平米 家裝建材專賣， 120 家 1 元 /平 /天 150 平米 一般，少量空鋪 天元商廈 6000 平米 家電專賣， 200 家 5 元 /平 /天 25 平米 良好，少量空鋪 泉中路餐飲街 60 2 元 /平 /天 300 平米 良好，無空鋪 合計 38880 平米 730 家 ――― ――― ――― 總結(jié)： 1． 專業(yè)市場中，建材類商業(yè)租金偏低，同時偏離本案，從商業(yè)屬性方面不具備，因此可以不做考慮。 2． 而手機(jī)方面，在火車站附近已經(jīng)形成成熟、飽和的市場，而且手機(jī)類業(yè)態(tài)對于面積需求小，因此可不作為單項考慮。 3． 靠近天元商廈附近的家電類和機(jī)電類整體銷售情況較好，但同本案的主流業(yè)態(tài)兼容性差，因此可不作為主要業(yè)態(tài)考慮，而在本案面向泉中路的外圍商鋪中考可慮適當(dāng)放置。 4． 泉中路是城市主要干道，車流量非常大，因此，把餐飲類業(yè)態(tài) 放置在泉中路一側(cè)，對餐飲類的展示性非常好。 北京金力天房地產(chǎn)投資咨詢服務(wù)公司 30 九、陽泉市整體商業(yè)分析之其他零散商業(yè)分析 —— 住宅底商類 陽泉市目前存量房稀少， 90%以上的商品房項目在期房階段就已售罄，市場需求旺盛。近兩年開發(fā)的住宅狀況如下表所示： 類項 項目 漾泉小區(qū) 宏苑小區(qū) 鴻龍小區(qū) 如意小區(qū) 聯(lián)豐山莊 尚領(lǐng)鑒筑 開盤時間 起價 （元 /m2） 1240 1100 1300 1300 1400 1980 均價 （元 /m2） 1500 1398 1460 1550 1550 2500 最高價 （元 /m2） 1620 1550 1680 1750 1800 3000 二居主力總價 (元 ) 15 萬 14 萬 15 萬 15 萬 萬 萬 三居主力總價 (元 ) 萬 18 萬 16 萬 18 萬 20 萬 41 萬 銷售狀況 90% 100% 85% 推出部分 30% 90% 推出部分 80% 陽泉市的住宅項目底商體量均較小，且產(chǎn)權(quán)復(fù)雜，大部分不對外銷售。 2020 年開盤的尚領(lǐng)鑒筑是首個將住宅底商作為重點(diǎn)產(chǎn)品推出的項目，其體量不大，約為 2500 平米，設(shè)為 140－ 300 平米的二層底商 12 間。由于是該項目緊臨城市交通干道陽泉路，且與陽泉市市政府隔街而望，因此其底商的商業(yè)價值較高，銷售也較為順利。銷售均價為 10000 元 /平米。 北京金力天房地產(chǎn)投資咨詢服務(wù)公司 31 附件： 一、陽泉市整體商業(yè)分析之其他零散商業(yè)分析 —— 百貨店類 天利購物廣場 位于礦區(qū)北大街礦務(wù)局局醫(yī)院的西側(cè)，為礦區(qū)目前唯一的大型綜合性商業(yè)，也是目前陽泉較高檔次的購物中心。于 2020 年 10 月開業(yè)。實(shí)行聯(lián)營扣點(diǎn)的形式，到2020 年 4 月，其扣點(diǎn)由原來統(tǒng)一的 20％，上升到平均 22％。 名稱 天利商業(yè)廣場 建 筑物特點(diǎn) 共五層現(xiàn)代風(fēng)格建筑 開業(yè)時間 樓層總面積 20200 ㎡ 電梯情況 五部雙向扶梯 停車場位置及車位 50 個以內(nèi) 中廳面積 無 裝修檔次 高檔裝修 客流量 200 人次 /時； (測試時間：周六 10： 0011： 00) 預(yù)計營業(yè)額 營業(yè)狀況較差 對外扣點(diǎn) 1F： 25% 商場活動商戶扣點(diǎn)增加 5% 空置率：無 2F： 23% 空置率：無 3F： 23% 空置率：無 4F： 23% 空置率：無 5F： 23% 空置率：無 1B、 2B：以超市形態(tài)整體出租，扣點(diǎn)約 20% 空置率：無 單鋪面積 10300 ㎡ ；主力約為 30 ㎡ 左右 商戶總數(shù) 除超市外約 200 戶 商場定位 高檔綜合性的購物中心 拓展意向 面向全市高檔商業(yè) 客戶來源 商戶來源范圍：本地占較大部分，太原地區(qū)也有相當(dāng)比例 商戶特點(diǎn)：實(shí)力較大，太原地區(qū)區(qū)域經(jīng)銷商 顧客來源范圍：以礦區(qū)人口為主 顧客特點(diǎn)：礦務(wù)局單位職工占了較大比例 各 樓 層 功 能 調(diào) 查 樓 層 經(jīng)營品種 /類別 預(yù)計面積 1F 珠寶飾品、鮮花、藥品、鞋帽 3500 ㎡ 2F 女裝 (正裝、休閑裝、飾品、內(nèi)衣、睡衣 ) 3500 ㎡ 3F 男裝 (正裝、休閑裝、領(lǐng)帶、褲裝 ) 3500 ㎡ 4F 運(yùn)動休閑、床上用品 3500 ㎡ 5F 兒童樂園、休閑區(qū)、圖書、童裝 750 ㎡ 1B、 2B 超市 (日雜、日化、服裝、糧油副食 ) 4000 ㎡ 商業(yè)形態(tài)、業(yè)態(tài)、配套及商品檔次較高；緊鄰礦區(qū)的生活區(qū)，成為礦區(qū)居民主要的購物場所。地處北大街南側(cè)，交通方便。但距原來礦區(qū)商圈較遠(yuǎn)，周邊商業(yè)尚未成熟； 超市置于地下，且有兩個外部出口，引導(dǎo)人流的效用未能完全體現(xiàn)；輻射范圍僅為礦區(qū)，消費(fèi)能力有限。 北京金力天房地產(chǎn)投資咨詢服務(wù)公司 32 新世隆購物中心 新世隆購物中心位于南山路與朝陽路交匯處 對面，為本地商家興建，于 2020 年7 月 28 日開業(yè)。周邊聚集大量居住小區(qū)，滿足居民日常生活需要。 名稱 新世隆購物中心 建筑物特點(diǎn) 三層封閉商場 (帶地下一層 ) 開業(yè)時間 樓層總面積 7500 ㎡ 電梯情況 兩部單向扶梯 停車場位置及車位 50 個車位 中廳面積 無 裝修檔次 相對高檔裝修 客流量 600 人次 /時； (測試時間：周六 13： 0014： 00) 預(yù)計營業(yè)額 對外租金 1B： 進(jìn)場費(fèi)一次性 4000 元，年贊助 1000 元 /年； 3%的扣點(diǎn)數(shù)。也可選擇租金形式， 100－ 150 元 /㎡ /月 空置率：無 1F： 空置率： 5% 2F： 商場辦公區(qū) 空置率：無 單鋪