合富輝煌山東鄒平黃山二路商住項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析報(bào)告-資料下載頁
2025-05-21 11:04本頁面
【導(dǎo)讀】–首期先開發(fā)排鋪及部分住宅物業(yè)；總體建設(shè)期設(shè)定約，從20xx年9月至20xx年4月。年11月至20xx年12月，排鋪銷售期從20xx年11月至20xx年9月。物業(yè)類型建筑面積銷售均價(jià)銷售收入（萬元）建筑面積銷售均價(jià)銷售收入（萬元）。發(fā)建設(shè)費(fèi)用等）能全部回收，并持有4萬平方米的商場物業(yè)。資金），項(xiàng)目可通過資金滾動進(jìn)行開發(fā)。排鋪銷售貨量共，當(dāng)排鋪的銷售率
【正文】 0 5 智能化工程 15 6 外墻裝修 30 小計(jì) 1200 毛坯房 開發(fā)期間稅費(fèi)說明 序號 項(xiàng)目 取值標(biāo)準(zhǔn) 備注 1 市政配套費(fèi) 住宅 40元 /平方米 按有關(guān)政府文件 商業(yè) 80元 /平方米 2 工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 2元 /平方米 按有關(guān)政府文件 3 白蟻預(yù)防費(fèi) /平方米 按有關(guān)政府文件 4 新型墻體材料專項(xiàng)基金 6元 /平方米 按有關(guān)政府文件 5 散裝水泥專項(xiàng)基金 2元 /平方米 按有關(guān)政府文件 6 建筑工程監(jiān)理費(fèi) 10元 /平方米 建安成本 7 后期工程配套費(fèi) 30元 /平方米 銷售稅費(fèi)說明 序號 項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) (一 ) 銷售稅金及附加 銷售收入 % 營業(yè)稅 銷售收入 5% 營業(yè)稅附加及其它 銷售收入 % (二 ) 土地增值稅 銷售收入 1%(預(yù)征 ) （三） 所得稅 25％ 集中商業(yè)首層租金測算：樣本選取 ? 比較法樣本選取： – 目的為估算首層商業(yè)租金水平； – 以純租賃形式進(jìn)行對比； – 因此選取黃山二路、沿街商鋪?zhàn)鳛閷Ρ葮颖尽? 首層面積 年租金 單方月租金 圣豪對面街鋪 70 90000 圣豪街鋪 50 70000 租金樣本選取 銷售樣本選?。簩γ娼咒伿蹆r(jià) 17000元 /平米 回報(bào)率 年 10% 年 9% 年 8% 年 7% 年 6% 年租金 1700 1530 1360 1190 1020 月租金 集中商業(yè)首層租金測算：參數(shù)對比 參數(shù)權(quán)重 參數(shù)分類 分類細(xì)項(xiàng) 估價(jià)對象 對面街鋪 圣豪對面街鋪 圣豪街鋪 地段因素 商圈成熟程度 1 1 1 1 交通條件 1 1 地理位置 1 1 1 臨街狀況 1 2 2 2 匯總平均 1 產(chǎn)品因素 城市規(guī)劃 1 1 1 1 環(huán)境條件 1 1 配套設(shè)施 1 規(guī)劃設(shè)計(jì) 1 匯總平均 1 經(jīng)營因素 品牌號召力 1 業(yè)態(tài)搭配 1 經(jīng)營管理 1 匯總平均 1 加權(quán)總分 1 集中商業(yè)首層租金測算：租金預(yù)估 ? 集中商業(yè)租金受經(jīng)營性因素影響大： 由于單層面積較大，與街鋪相比，臨街性分值較低； 而集中商業(yè)租金水平受經(jīng)營性因素影響很大，本測算根據(jù)項(xiàng)目定位采用了中等略高的參數(shù)評估值。 ? 如能成功引入主力百貨商家，本項(xiàng)目集中商業(yè) 首層開業(yè)租金便可達(dá)到 120元 /月 〃 平米的平均值 。如能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目定位，后期租金具有較大的增長空間。 ? 財(cái)務(wù)評估，將采用較為保守的租金預(yù)估， 120 85%＝ ≈ 100元 /月 〃 平米 樣本 加權(quán)總分 當(dāng)前租金 參考租金 對面街鋪 圣豪對面街鋪 圣豪街鋪 算術(shù)平均
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