【導讀】安路，西臨豐收。在硬件建設上，建筑經濟實用、品味高尚，設備、設施功能齊全、智能。化程度高，商業(yè)及服務配套齊全，整體環(huán)境優(yōu)雅宜人。為了編寫出有針對性的物業(yè)管理方案，本人在2020年6月就已經開始了對項目的跟蹤，且赴現場考察，并對以前物業(yè)管理的先進經驗進行了總結和借鑒。接到相關領導通知后，在此基礎上，精心策劃并制定出了此方案，并以科學嚴謹的態(tài)度和高度負責的精神，對其進行認真地優(yōu)化、篩選和可行性論證。休閑和娛樂的天堂”。本項目總體目標是：在正式接管金港公元·國際項目二年內通過。年內達到“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范區(qū)”的管理標準。我們有足夠的是實力和信心實現自己的諾言。作為行業(yè)資深管理者的一員，我們有責。在領導班子的正確帶領下，在全體員工的勤勉努力下，經營管理不斷突。破，整體實力不斷加強，行業(yè)地位日益提高，過去的殊榮不是今天的資本。港公元·國際這顆城市明珠更加絢彩奪目?！皞€性化服務”等耳目一新的管理理念。

　　

【正文】 、員工管理檔案 a)、員工個人詳細資料 b)、員工培訓考核記錄 c)、員工業(yè)績考核記錄 d)、員工內務管理檢查記錄 N、培訓檔案 a)、培訓計劃及實施記錄 b)、培訓考核及跟查記錄 c)、軍事訓練及消防演習記錄 O．行政文件 a)、政府部門文件 b)、公司規(guī)章制度、通知、通報等文件 c)、公司榮譽資料 P、業(yè)委會文件 a)、籌備期間文件：如通知、選票、選舉結果等 b)、成立后運作文件：如會議通知、會議紀要等 Q、其它 ◆ 金港公元國際 物業(yè)管理檔案、資料的管理辦法 檔案、資料建立及管理運作流程圖 開發(fā)建設單位提供的材料 物業(yè)公司建立的材料 金港公元國際管理出 檔案室 第六章 金港公元國際商業(yè)區(qū)域的管 理 第一節(jié) 商業(yè)（推廣）運營管理 管理原則：實行商戶業(yè)主自主經營下的“統(tǒng)一管理、統(tǒng)一 服務、統(tǒng)一宣傳”。一、商業(yè)運營要點 □ 商業(yè)推廣 堅定市場定位：打造具有品牌特色的商業(yè)項目。 營銷策略：長線品牌營銷推廣與短期商品促銷相結合，通過持續(xù)、系統(tǒng)的多媒介、多形式（ SP、 PR）整合營銷，保持商業(yè)項目一定的公眾暴光率，持續(xù)累積強化品牌與市場影響力印象，吸引更多的目標客戶。 強化商戶對推廣活動的參與面，形成商城、商戶合力，確?；顒拥挠绊懪c規(guī)模。 建立良好的政府公共關系，營造良好的外部經營環(huán)境。 建立良好的媒體公共關系，樹立積極公眾形象，避免負面宣傳。 □ 商業(yè)管理 建立商場 管理服務體系，切實為商戶、消費者提供各種便利，提高顧客滿意度。 建立商場信譽體系，營造誠信經營、放心消費環(huán)境。 建立商場“五心”（專心、細心、同理心、舒心）管理服務體系，切實為商戶經營提供全面、貼心、專業(yè)、高效服務。 建立商場“五星”商戶評選體系，培養(yǎng)忠誠商戶、中堅商戶、實力商戶，形成核心商戶團隊，并在實際工作中給予扶持。 建立定期客戶意見征詢機制，及時了解客戶需求，調整管理服務方式，實現管理服務的高效運營。 □ 招商管理 代為招商，作為物業(yè)管理公司對商戶、業(yè)主提供的一項增值服務不僅 有益于業(yè)主、商戶，更重要的是通過公司代為招商，可以對入駐商戶的綜合實力，經營品類進行篩選，確保新入伙商戶符合商場的整體定位，具備較強的持續(xù)經營能力。租賃管理應注意以下幾個關鍵環(huán)節(jié)：與業(yè)主形成書面有委托租賃協議明確其商鋪的招租條件及經營品類，把好入場商戶經營資格審查關（至少要“五證”齊全），明確告之入伙流程，并與之簽定相關協議（物業(yè)管理協議、商場管理公約、治安消防責任書……），最好在租賃協議中明確不能“轉租”約定，防止“炒 鋪”等擾亂市場正常經營秩序的行為發(fā)生。 □ 經營調整 發(fā)展變化是市場運行的基本規(guī)律， 商業(yè)項目要實現長期的可持續(xù)發(fā)展唯有根據市場的發(fā)展規(guī)律，適時調整以適應市場的變化，從容應對市場變化，實現經營調整的平穩(wěn)過渡應注意以下幾個方面： 關注市場、競爭對手，進行競爭態(tài)勢的 SWOT分析，找準項目市場競爭機會點。 擬定市場經營調整策略，確定調整范圍、調整目標、商業(yè)格局，并與業(yè)主委員會達成共識，征得相關業(yè)主支持授權。 確定招商目標客群，擬定調整招商建議政策（租金體系、協議時間、免租裝修期限、入駐商家資格標準……）報業(yè)主委員會審批。 廣泛積累客戶資源，至少按照 3： 1 的比例進行客戶資源儲備。 協助業(yè)主完成相關法律文本協議的簽定。 總之，經營調整必須具備一定的前瞻性，并且掌握調整的主動權，控制在一定范圍內，以確保商場經營定位按照預期目標發(fā)展；避免出現商戶大面積撤場，商城重新洗牌的極端局面。 第二節(jié)、商業(yè)推廣思路 □ 商業(yè)推廣目標 持續(xù)推廣宣傳金港公元國際商業(yè)的市場定位，進一步鞏固前期宣傳成果的基礎上，將長期品牌推廣與近期商業(yè)促銷相結合，將專業(yè)目標受眾與普通目標受眾相結合，引進更好的品牌、吸引更多的消費者，實現商城商戶、商品結構的優(yōu)化，商城人氣、商氣的提升，廣大商戶在金港公 元國際這個平臺上經營事業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展。商戶發(fā)展，商城經營穩(wěn)定，業(yè)主投資物業(yè)保值增值，實現業(yè)主、商戶、管理公司多方共贏的大好局面。 □ 營銷推廣思路 整合現有資源，創(chuàng)新思維，以實效活動營銷為主線，采取分眾媒介策略，三線（批發(fā)商、零售商、普通消費者）出擊，提升項目人氣，扶持商戶經營，穩(wěn)定客戶群體，推進商廈經營結構調整與優(yōu)化。每月強化促銷，提升人氣，做活零售業(yè)務，提高商戶盈利水平。 每月強力促銷。 人氣即商氣，人氣旺則商氣旺，則市場火，競爭力強；提升人氣，做“火”生意是解決商業(yè)項目經營管理過程中的主要矛盾的根 本辦法，是提升商廈影響力，穩(wěn)定客戶群體，提升商廈綜合競爭力的根本辦法。 以金港公元國際的名義在主城區(qū)商業(yè)中心范圍內外聯促銷賣場進行展銷，協助商戶處理庫存。構建金港公元國際網上商城，為商戶開避新的銷售通路。 整合目前商業(yè)項目內的商品源，與目前主流成熟的網上購物商城（淘寶、易趣等）合作，開避一個名為“金港公元國際”的網上商城，為商戶提供網上零售通路，切實扶持商戶經營，并以此作為商廈的一個創(chuàng)新營銷舉措進行推廣，體現金港公元國際前沿營銷理念，提高金港公元國際的知名度與影響力。分眾營銷，構建屬于金 港公元國際的零售網絡，扶持商戶的銷售業(yè)務。 第三節(jié)、公共部份經營業(yè)務代管 在公共部份設置了一些必要的商業(yè)經營配套項目（小吃、冷飲攤點、外立面廣告位等），為了便于這些資源的有效利用充分起到對商業(yè)經營的支撐配套作用，可在業(yè)主委員會授權下對公共部份經營業(yè)務進行日常管理，并協商收取合理的管理費。 第四節(jié)、金港公元國際商業(yè)物業(yè)管理服務質量目標 序號 管理服務項目 目標 保障措施 1. 商場物業(yè)管理規(guī)章制度的建立完善 完善商場物業(yè)管理各項規(guī)章制度，包括消防治安、公共衛(wèi)生、廣告發(fā)布、裝修、 公共設施設備使用，公共區(qū)域等各項管理制度及行為規(guī)范 形成系統(tǒng)的完善的管理體系，無管理空白，實行一對一的宣傳解釋，確保廣大業(yè)主商戶對各項管理制度的理解與支持。 2. 經營秩序維護 杜絕嚴重占道經營行為，確保公共通道暢通 營業(yè)時間內管理人員巡視檢查清理各類影響公共通道暢通的行為和物品 3. 商業(yè)促銷 根據季節(jié)需要或在重大節(jié)日組織商戶進行宣傳促銷，提高商業(yè)項目知名度與交易額 在有資金來源的情況下，提前擬定廣宣計劃，報業(yè)主委員會核準后執(zhí)行 4. 物業(yè)公共部份養(yǎng)護 保證物業(yè)公共部份完好率 90%以上 物業(yè)重點公共部 份日常巡檢，及時修復，定期清理、消除隱患 5. 公共設施設備養(yǎng)護 做好日常維保，確保正常運行 檔案梳理，日常及時維保，按需提擬中大修年度計劃，報業(yè)委會審核后執(zhí)行。 6. 化糞池的清淘、水管網、下水道疏通 化糞池按規(guī)定每年清淘，水管網、下水道定期檢查，保證完好暢通 定時巡檢，清淘記錄、保證正常使用 7. 保潔 消殺工作 營業(yè)時間內公共區(qū)域巡回保潔，清理雜物、垃圾；定期開展消殺工作 樓面管理人員巡回檢查，隨時督促保潔工作 8. 商戶報修 維修人員 24 小時值守，隨時待命。報修后及時到場，小修不超過 1小時，中大修及時處 理 公示電話，定員定責，實行客戶簽單回訪制 9. 消防設施 按消防規(guī)定補充完善，做好維護工作 消防設施設備建檔，定期巡檢 10. 火災、重大事故，治安事件 發(fā)生率為零 24 小時保安巡視制度記錄，定時或不定時護衛(wèi)巡檢制度，確保安全。每年組織商戶進行消防演練不少于一次。 11. 公共照明 確保正常合理節(jié)約使用 嚴格執(zhí)行開關時間，日常巡檢，及時更換 12. 環(huán)境美化、形象維護 商廈內 VI 標識完好整潔率 95%以上，重大節(jié)慶進行節(jié)日氣氛裝典 商業(yè)區(qū)域內所有張貼宣傳物品分區(qū)、分類定員管理，每天巡視，如出現松脫及時處理。 13. 授權的代 收代繳費用 及時率 100% 根據相關行業(yè)的繳費要求，提前 15 日以書面通知和室內廣播通知業(yè)主與商戶，辦理繳費相關事宜。 14. 業(yè)主 /商戶聯誼會 每年不低于 1次，得到業(yè)主、商戶肯定 與業(yè)主委員會充分溝通，取得一致后精心籌備組織 15. 商戶培訓溝通 定期舉行商戶針對性培訓溝通會，全年不少于 4次 觀看培訓教程或請專業(yè)講師授課（有專項資金保證的情況下） 16. 信件報紙收發(fā)及投遞 及時完成業(yè)主或商戶信件報紙的分發(fā)投遞工作，送達率達 由客戶服務人員負責，限時分檢送達 100% 17. 爭優(yōu)創(chuàng)先 兩年內爭創(chuàng)區(qū)文明商業(yè)街 實施 科學規(guī)范管理，倡導為業(yè)主真誠服務的理念，貫徹政策法規(guī)，與業(yè)主商戶充分交流，搞好鄰近關系。 18. 經營業(yè)務代管 強化管理，保證良好的經營秩序 在業(yè)主委員會授權范圍內執(zhí)行，按照合同約定進行 19. 招商代理 及時補商，確保經營穩(wěn)定 儲備客戶資源，在業(yè)主授權的范圍內執(zhí)行 20. 說明 1 1 1 19項不屬于基本服務范圍，其項目開展須在業(yè)主委員會授權下，并撥付專項資金的前提下實施。 第五節(jié)、商業(yè)項目的重點及難點分析 □ 技術含量高；作為一個大型商業(yè)項目，其眾多的設備設施的運行、維護與保養(yǎng)成為工作重點之一 。其中包含中央空調系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、變配電系統(tǒng)、消防監(jiān)控系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、污水處理系統(tǒng)等等?！敖鸶酃獓H”的現代化設備設施提升了業(yè)主的生活品味，改變了業(yè)主的生活方式，與此同時，也必將給物業(yè)管理帶來革命性的變化，它將導致管理理念、管理手段的改變，管理工具的升級。智能化設備設施對人員要求高、操作嚴、范圍廣，涉及到管理、安防、通訊等方方面面。因此，必須制訂科學合理、切實可行的智能化設施運行、管理方案，以確保機電設備設施的有效運作。 □ 公共安全責任大；為確保因管理原因造成的治安事件發(fā)生率為零。作為一個公共場所 ，“金港公元國際”的安全上的合理布點和日常 警衛(wèi)任務十分艱巨，廣場停車場夜間不能設置防護欄，商業(yè)店鋪不能安裝防盜網，安全護衛(wèi)工作壓力較大，大廈治安的好壞是業(yè)主衡量管理績效的關鍵要素，金港公元國際的安全護衛(wèi)管理，入住期應采取以“人防為主、技防為輔”，常規(guī)期以“技防為主、人防為輔、全面防范”的整體治安防范體系，這樣，才能有效的杜絕因管理原因造成的治安事故。商業(yè)停車場的管理越來越成為物業(yè)的管理重點，車輛價值高，換位率高。要求物業(yè)公司將投入更多的人力和物力。 □ 前期違章行為多；基建主體內埋管線多，違章裝修危 害極大，對物業(yè)管理人員來說有較大心理壓力，制止違法違章裝修將成為工作難點之一。裝修管理不僅直接面對業(yè)主，在公司內部，也是“牽一發(fā)而動全身”，涉及到各個管理部門及各專業(yè)工種。因此，在裝修管理中，嚴格實施“有章可循、違章必糾”的裝修管理制度，靈活運用各種手段，管理上講情、講理、講法，把違章裝修控制在萌芽階段，確保金港公元國際無一例違章裝修事件，避免因此造成的安全事故。 □ 多種經營業(yè)態(tài)聚合；金港公元國際物業(yè)區(qū)域包括居住、商業(yè)、休閑娛樂四種類型， 各個區(qū)域相對獨立，服務對象、管理模式和管理重點各不相同，但又 相互聯系，相互影響。在物業(yè)管理的制度制定、標準建立、收費價格、運作安排、以及人力布置等多方面，既要保持統(tǒng)一規(guī)范的服務形象和服務規(guī)范，又要針對不同區(qū)域采取特定的管理。因此，設計一套全面系統(tǒng)的運作流程，制定完善的作業(yè)制度，是金港公元國際物業(yè)管理工作的難點。為此，要結合 ISO9001:2020 質量管理體系的建立和執(zhí)行，不斷修訂完善管理服務體制，實現公司經營管理和服務的各項目標。 第七章 金港公元國際物業(yè)管理前期工作開展必備條件 □ 人員的配備 人員 人數 月工資標準 年工資合計 總經理《 正 ~副 》 2 人 總經理助理 1 人 管理處經理 1 人 行政部經理 1 人 財務部經理 1 人 人事部經理 1 人 工程部經理 1 人 說明：下設分支機構人員的配備因項目交付進展情況和結合實際需要進行配備。 □ 管理用房需求安排表 區(qū)域 用途 面積（㎡） 總經理室 20 總經理助理室 15 金港物業(yè)公司辦公地點 管理出經理室 15 綜合辦公室（檔案資料室） 50 會議室 40 員工宿舍 公司管理人員住宿 根據實際情況而定 食堂 暫時不設食堂 共計 待定 □ 所需辦公物資配置表 序號 項目 數量 用途 金 額 備注 1 電 腦 4 臺 經理室、客戶服務中心、財務室、綜合辦公室各一臺 2 打印機 2 臺 財務室、綜合辦公室各一臺 3 傳真機 1 臺 收發(fā)傳真 4 復印機 1 臺 文件復印 5 保險柜 1 個 財務室用 6 空調機 5 臺 辦公室用 7 外線電話機 5 臺 辦公室用 8 照相機 1