【導(dǎo)讀】土地資源與土地資產(chǎn)有什么聯(lián)系和區(qū)別?巖石、植被等構(gòu)成的自然歷史綜合體，并包含人類活動的成果。財產(chǎn)對象實體最重。要的屬性是有限性(稀缺性)、有用性、可占用性和具有價值。土地資源是人類生產(chǎn)和生活的物質(zhì)基礎(chǔ)，當(dāng)人類對它的需。不動產(chǎn)等的特性，對資產(chǎn)進行管理。性，滿足后代人對土地資源的協(xié)調(diào)利用。人口規(guī)模和增長率與土地人口承載力、人均社會福利最大化相適應(yīng)?，F(xiàn)代管理要求在整體規(guī)劃下明確分工，在分工基礎(chǔ)上進行有效的綜合，這就是整分合原理。相對封閉原理指在任何一個系統(tǒng)內(nèi)，管理手段必須構(gòu)成一個封閉的循環(huán)回路，才能形成有效的管理活動。

　　

【正文】 利益關(guān)系的最高原則，其實質(zhì)是個體與整體、局部與全部、目前與長遠利益相統(tǒng)一。 ②平等對待原則 市場關(guān)系的平等性是市場經(jīng)濟的基本特征，平等對待原則是土地市場管理的基本原則。這一原則有兩層含義 ： 一是參加土地市場活動的市場主體在土地市場中的身份是平等的 ； 二是市場交易行為是平等的，土地交易者在等價交換的基礎(chǔ)上公平交易。 ③控制與彈性 管理原則 所謂控制與彈性管理原則，包括兩方面內(nèi)容 ： 一方面，政府在土地市場交易規(guī)則、土地市場體系建設(shè)、土地價格政策等方面要制定出標準與目標，對土地市場實行控制管理 ； 另一方面，對土地市場交易者的具體市場行為在法律許可范圍內(nèi)給予充分自由，并根據(jù)市場環(huán)境變化及時調(diào)整管理措施，以維持良好的市場秩序。 ④依法管理的原則 任何市場經(jīng)濟活動都必須在法律規(guī)定的范圍內(nèi)進行，越是放開搞活市場，越要求高度法制化的市場規(guī)則。對土地市場管理來說，從市場主體、市場行為到競爭秩序，市場活動的每個環(huán)節(jié)都必須做到有規(guī)可循，有法可依。 (3)城市土地市場管理的內(nèi)容 城市土地市場管理的內(nèi)容包括 ： ①宏觀管理 所謂城市土地市場宏觀管理，是指國家從社會經(jīng)濟發(fā)展的總體和長遠目標出發(fā)，通過經(jīng)濟手段 和行政手段，對城市土地市場進行干預(yù)，以達到抑制土地投機、維護土地市場穩(wěn)定、優(yōu)化土地資源配置、合理分配土地收益的目的。城市土 地市場宏觀管理又包括兩個方面 ： 城市土地市場供需管理和城市土地市場價格管理。從城市土地市場層次結(jié)構(gòu)來看，一級土地市場是關(guān)鍵，是整個土地市場的“總閥門’夕，它的運行狀況決定了二級市場的運行狀況。因此，城市土地市場管理的重點，就是對城市土地一級市場的供需和價格進行管理。 ②微觀管理。 所謂城市土地市場微觀管理，是指國家通過法律手段和行政手段，對城市土地市場主體、市場客體和市場交易程序進行管理，保證土地市場公平交易和平等競爭，以發(fā)揮土地市場機制的正常調(diào)節(jié)功能。 ? A： 城市土地供需平衡是一種動態(tài)平衡，是城市土地供需運動從暫時的不均衡走向均衡的趨勢，雖然在某一時點上供需不相等，但從某一時期整體上來看，供給與需求是一致的。 城市土地供需平衡，既包括供需結(jié)構(gòu)平衡，又包括供需總量平衡 ； 既包括一級市場供需平衡，又包括二級市場供需平衡。因此，可以將城市土地供需平衡表示如下 ： S1 = D1(1) S2 = D2(2) Slh = Dlh(3) S2h = D2h(4) 式中 ： S1, Dl分別為一級市場土地總供給和總需求 ； S2, D2分別為二級市場土地總供給和總需求 ； S1h、 D1h分別為一級市場某類用地的供給和需求 ； S2h、 D1h分別為二級市場某類用地的供給和需求。 式 (1)和式 (2)分別表示一級市場和二級市場土地供需總量平衡，式 (3)和式 (4)分別表示一級市場和二級市場土地供需結(jié)構(gòu)平衡。 由于一級市場土地供需運動表現(xiàn)為單純的土地供需運動，二級市場土地供需運動表現(xiàn)為房地產(chǎn)供需運動，因此，式 (1)和式 (3)反映的是單純的土地供需平衡，式 (2)和式 (4)反映的則是房地產(chǎn)供需平衡。另外， 城市土地供需總量平衡是通過城市土地供需結(jié)構(gòu)平衡來實現(xiàn)的，城市土地供需結(jié)構(gòu)平衡是城市土地供需總量平衡的基礎(chǔ)，所以式 (3)和式 (4)更有實際意義。 城市土地供需平衡是一種經(jīng)濟現(xiàn)象，代表著一種均衡狀態(tài)。 ? A： 城市土地市場供需平衡調(diào)控包括兩方面的內(nèi)容 ： (1)使尚未失衡的城市土地市場避免失衡。 完善城市土地市場，清楚地認識到城市土地供需各方是真正的市場主體，完善土地市場體系，包括對土地一級市 場和二級市場的完善 ； 對土地市場進行宏觀調(diào)控， 讓土地的價格由市場的供需狀況決定，而不是以其他方式?jīng)Q定。 (2)使已失衡的城市土地市場趨向平衡。 調(diào)控已失衡的城市土地市場趨向平衡，這是調(diào)控城市土地市場的供需平衡的重要內(nèi)容，主要分為下面四種情況的調(diào)控 ： ①對一級市場土地供過于求 (S1hDlh)的調(diào)控。 首先應(yīng)控制城市土地供給增量，穩(wěn)定 S1h。具體來講，可以采取如下措施 ： 第一，加強城市規(guī)劃管理。第二，提高農(nóng)地特別是耕地的價格。第三，建立耕地用途管制制度。 其次，應(yīng)刺激房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)閑置的城市土地，使 Dlh增大 。具體措施如下 ： 第一，對城市土地價格實行“最高限價”管制，降低開發(fā)公司的土地成本 ； 對房地產(chǎn)開發(fā)給予適當(dāng)優(yōu)惠，降低有關(guān)稅費征收標準。第二，開征城市土地閑置稅并逐步提高其征收標準，達到提高城市土地利用率的目的。 ②對一級市場土地供不應(yīng)求 (SlhDlh)的調(diào)控。 調(diào)控供給一方使 Slh增大，不能抑制 Dlh，否則會產(chǎn)生一級市場供需平衡而二級市場供需失衡的現(xiàn)象。具體措施如下 ： 第一，建立城市規(guī)劃的反饋機制，及時修編城市規(guī)劃，適度擴大規(guī)劃限額。第二，在新編規(guī)劃的范圍內(nèi)，適時、適度降低農(nóng)地價格，使 Slh有計 劃地增加。 ③對二級市場土地供過于求 (S2hD2h)的調(diào)控。 首先要控制 S2。進一步增大的趨勢。主要是通過控制一級市場土地增量供給。若增加 Slh, Dlh和 S2h增大就有可能，所以應(yīng)控制 S1h以達到控制 S2h的目的。 其次應(yīng)刺激居民對商品住房的需求，使 D2h。趨近 S2h。具體措施如下 ： 第一，適度降低商品房價格。第二，在我國，還應(yīng)加快住房福利化向住房商品化轉(zhuǎn)變的改革進程，擴大立級市場的有效需求 ；第三， 加快建立現(xiàn)代企業(yè)制度，扭轉(zhuǎn)目前企業(yè)效益普遍低下的狀況，以普遍提高居民所得水平，從而達 到增大 D2。并使之趨近 S2h。的目的。 ④對二級市場土地供不應(yīng)求 (S2hD2h)的調(diào)控。 對這種不平衡應(yīng)采取“雙向”調(diào)控的辦法，既要刺激開發(fā)公司的開發(fā)行為，又要適當(dāng)抑制購買者的購買行為。具體措施如下 ： 政府放松對房地產(chǎn)價格管制，使房價隨行就市 ； 適度降低房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率，提高購房貸款利率。以此使開發(fā)公司的預(yù)期增加而加大投入，使購房者降低需求，從而使 S2h和 D2h趨于一致。 。 A： (1)城市土地儲備制度在土地市場管理中的作 用主要表現(xiàn)在以下凡個方面 ： ①有利于充分發(fā)揮政府對土地市場的宏觀調(diào)控作用。 土地儲備機制建立后，政府就可以通過各種方式，將分散在用地者手中的存量土地納入到城市土地儲備庫之中，從而壟斷城市土地一級市場的土地供應(yīng)，提高政府調(diào)控土地市場的能力。 ②有利于盤活城市存量土地資產(chǎn)，提高土地資源利用效率。 土地收購儲備制度建立以后，政府可以將閑置的、低效利用的存量土地納入到城市土地儲備庫之中，對其進行整理后，以市場為導(dǎo)向，重新配置土地資源，既可以盤活存量土地資產(chǎn)，避免國有土地資產(chǎn)的流失，又 可以提高土地資源利用效率，達到土地集約利用的目的，還可以運用儲備土地 的出讓收益妥善安置困難或破產(chǎn)企業(yè)的職工，維護社會穩(wěn)定。 ③有利于土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃的實施。 在土地收購儲備過程中，由于實行規(guī)劃優(yōu)先的政策，加上集中統(tǒng)一的前期開發(fā)和整理，城市規(guī)劃的有關(guān)要求和政策可以得到切實的貫徹落實，真正實現(xiàn)“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一配套、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一管理”，從而提高城市土地資源的配置效率。 ④有利于推行土地招標拍賣制度，建立公開、公平、公正的土地市場。 實踐證明，只有當(dāng)政府儲備了 足夠數(shù)量的存量土地，才能推行土地招標拍賣制度 ； 政府只有一律采取招標、拍賣、掛牌等競爭性的供地方式，才能建立“公開、公平、公正”的土地市場。 (2)城市土地儲備制度在土地市場管理中的效果表現(xiàn)在以下凡個方面 ： ①建立城市土地儲備制度之后，政府就通過各種方式，將分散在用地者手中的存量土地納入到“城市土地儲備庫”之中，使過去的“多頭供地”變?yōu)檎蔼毤夜┑亍薄? ②建立城市土地儲備制度之后，政府將閑置的、低效利用的存量土地納入到“城市土地儲備庫” 之中，對其進行整理后，以市場為導(dǎo)向，重新配置 土地資源。 ③建立城市土地儲備制度之后，真正實現(xiàn)“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一配套、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一管理”，從而提高城市土地資源的配置效率。 ④建立城市土地儲備制度之后，政府一律采取招標、拍賣、掛牌等競爭性的供地方式，建立了“公開、公平、公正”的土地市場。 ? A： (1)依據(jù)土地利用計劃和土地出讓計劃對城市土地市場價格進行管理。 地價與土地利用計劃和土地出讓計劃密切相關(guān)。土地利用計劃確定土地需求，從宏觀上調(diào)控土地供給，使土地供求保持平 衡。具體來說，每年能夠供應(yīng)的土地數(shù)量則由土地使用權(quán)出讓計劃規(guī)定。政府通過編制土地出讓計劃，對出讓土地數(shù)量進行計劃管理，根據(jù)市場情況和地價趨勢相應(yīng)調(diào)整土地供應(yīng)量和宏觀調(diào)控地價水平，防止地價暴漲、暴跌，從而將地價保持在一個穩(wěn)定適中的水平上。 (2)依據(jù)國家有關(guān)法律法規(guī)對城市土地市場價格進行管理。 依據(jù)我國頒布的《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，《外商投資開發(fā)經(jīng)營成片土地暫行管理辦法》、《耕地占用稅暫行條例》、《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》、《土地增值稅 暫行條例》、《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》、《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》等，對市場價格進行管理。 目前，我國土地方面的法律還不完善，針對當(dāng)前的問題，急需制定出有關(guān)土地估價和地價管理的法規(guī)，如《土地估價條例》、《地價管理條例》。只有依法規(guī)范土地估價和地價管理，走法制化之路，才能有效管好土地資產(chǎn)，為土地市場服務(wù)。 (3)依據(jù)國家的地價政策對城市土地市場價格進行管理。 國家根據(jù)國民經(jīng)濟發(fā)展的要求，從宏觀上制定出一定時期的地價政策，這也是地價管理的依據(jù)。國家地價政策制訂的一般原 則是 ： ①與土地利用政策一致。②與產(chǎn)業(yè)政策一致。③地價政策制訂須考慮地域差異性。④不同經(jīng)濟發(fā)展階段地價政策不同。⑤不同用途土地價格不同。 (4)依據(jù)行業(yè)標準對城市土地市場價格進行管理。 目前，地價管理的行業(yè)標準主要包括《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》、《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》和《房地產(chǎn)估價規(guī)范》。 (5)對城市土地市場價格進行動態(tài)監(jiān)測，以實現(xiàn)有效管理。 通過對城市地價進行動態(tài)監(jiān)測，全面細致地了解城市各類用地價格的總體水平，及時把握城市地價變化情況，為城市地價管理、土地管理以及城市經(jīng)濟建設(shè)提 供決策依據(jù)，從而充分發(fā)揮政府在地價監(jiān)管和調(diào)控方面的重要作用，保證土地經(jīng)濟系統(tǒng)的公平與效率。 第八章土地信息管理 ? A： 土地信息管理的目的和意義主要表現(xiàn)在以下凡個方面 ： (1)存儲現(xiàn)有大量的土地信息，同時為了保持土地資料的現(xiàn)勢性，適時更新數(shù)據(jù)、圖件和文檔資料 . (2)查詢檢索，以掌握土地資源、資產(chǎn)的狀況，滿足土地管理業(yè)務(wù)、社會公眾和政府等各層次對土地信息的需求 ；數(shù)據(jù)處理，支持土地管理的業(yè)務(wù)自動化運行。 (3)信息支持，開 展專題研究、綜合分析研究，提供土地管理和土地持續(xù)利用的輔助決策，以達到土地利用社會效益、經(jīng)濟效益和生態(tài)效益的統(tǒng)一。 (4)指標方案，支持土地開發(fā)、利用、保護、整治的論證和監(jiān)測 ； 信息標準化，以達信息資源共享，最大限度地提高土地信息的利用效益。 、數(shù)據(jù)、土地信息、土地信息管理、土地管理信息系統(tǒng)、地理信息系統(tǒng)的關(guān)系。 A： (1)信息與數(shù)據(jù)是不可分離的。信息是數(shù)據(jù)的內(nèi)涵，數(shù)據(jù)則是信息的表達。也就是說，數(shù)據(jù)是信息的載體，而信息則是數(shù)據(jù)的內(nèi)容和解釋。 (2)土地信息是指 與土地相關(guān)的信息，土地信息是信息所包含內(nèi)容的一部分，即就是信息的范圍更廣一些，信息包含土地信息，土地信息包含于信息。 (3)土地信息管理是解決如何有效的組織信息資源，也就是說土地信息管理的對象是土地信息。 (4)土地管理信息系統(tǒng)是以土地資源與資產(chǎn)管理為工作對象的計算機信息系統(tǒng)，也就是說土地管理信息系統(tǒng)的對象就是土地信息管理。 (5)土地管理信息系統(tǒng)與地理信息系統(tǒng)都屬于空間信息系統(tǒng)，即它們都是給用戶提供一個空間的數(shù)據(jù)框架，用戶可以將地域的各種屬性數(shù)據(jù)，包括自然屬性和社會經(jīng)濟屬性數(shù)據(jù)置于 這一框架之中，系統(tǒng)支持用戶對這一數(shù)字空間框架進行綜合分析。簡言之就是地理信息系統(tǒng)軟件是土地管理信息系統(tǒng)應(yīng)用中的一種手段或方式，選擇合適的地理信息系統(tǒng)軟件作為土地空間數(shù)據(jù)的處理平臺，才能夠更好的滿足土地業(yè)務(wù)現(xiàn)代化的發(fā)展要求。 。 A： (1)地數(shù)據(jù)的特征表現(xiàn)在五個方面 ： ①土地的空間定位數(shù)據(jù)須具有統(tǒng)一的坐標系統(tǒng) 定位數(shù)據(jù)必須具有標準坐標系中的參考位置。坐標系統(tǒng)的選擇根據(jù)具體應(yīng)用要求可以選擇局部 (地方 )、全國或國際通用坐標系統(tǒng)。 ②空間數(shù)據(jù)與非 空間數(shù)據(jù)相結(jié)合 空間數(shù)據(jù)用來描述土地的空間特征，如坐標、周長、面積、曲率等 ； 非空間數(shù)據(jù)用于表達與其對應(yīng)的屬性特征。二者無論是在實地上的反映，還是在圖紙上的反映，必須做到協(xié)調(diào)一致。 ③土地數(shù)據(jù)間存在著復(fù)雜的關(guān)系 對于空間數(shù)據(jù)不僅記錄了點、線、面等空間地物的坐標位置，而且