【文章內(nèi)容簡介】 序?qū)⑼恋氐臋?quán)屬關(guān)系 (所有權(quán)、使用權(quán)和他項(xiàng)權(quán)利 )、用途、面積、使用條件、等級(jí)、價(jià)值等情況記錄于專門的簿冊(cè)，以確定土地權(quán)屬，加強(qiáng)政府對(duì)于土地的有效管理，保護(hù)權(quán)利人對(duì)土地的合法權(quán)益的一項(xiàng)重要的法律制度。根據(jù)我國的具體情況，主要登記國有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和他項(xiàng)權(quán)利等。經(jīng)過登記的土地所有權(quán)、使用權(quán)和他項(xiàng)權(quán)利受到法律 的保護(hù)。 土地統(tǒng)計(jì)是利用數(shù)字、圖表及文字資料，對(duì)土地的數(shù)量、質(zhì)量、分布、權(quán)屬和利用狀況及其動(dòng)態(tài)變化，進(jìn)行全面、系統(tǒng)的記載、整理和分析的一項(xiàng)管理措施。 地籍檔案管理是指對(duì)國家和地方各級(jí)土地管理部門及其事業(yè)單雌地籍工作中直接形成的，對(duì)國家、社會(huì)和土地管理工作有保存價(jià)值的，反映地籍工作和土地狀況的各種文字、圖表、聲像等不同形式的歷史記錄的管理。 。 A： (1)土地登記是國家依照法定程序?qū)⑼恋氐臋?quán)屬關(guān)系 (所有權(quán)、使用權(quán)和他項(xiàng)權(quán)利 )、用途、面積、使用條件、等級(jí) 、價(jià)值等情況記錄于專門的簿冊(cè)，以確定土地權(quán)屬，加強(qiáng)政府對(duì)于土地的有效管理，保護(hù)權(quán)利人對(duì)土地的合法權(quán)益的一項(xiàng)重要的法律制度。 土地統(tǒng)計(jì)的主要任務(wù)是為維護(hù)社會(huì)主義土地所有制、充分合理利用土地和制定國民經(jīng)濟(jì)計(jì)劃等，系統(tǒng)地收集、整理、保管和更新一切有關(guān)土地的自然、法律和經(jīng)濟(jì)方面的資料。 從土地統(tǒng)和土地登記的概念來看，土地統(tǒng)計(jì)的任務(wù)之一就是是服務(wù)于土地登記，為土地登記提供準(zhǔn)確的資料。 (2)土地登記是對(duì)土地統(tǒng)計(jì)的基本內(nèi)容，主要包括土地調(diào)查總面積、質(zhì)量、分布、權(quán)屬和利用狀況的法律化，即經(jīng)過登 記的土地所有 權(quán)、使用權(quán)和他項(xiàng)權(quán)利受到法律的保護(hù)。 ? A： (1)確定土地分等定級(jí)的單元 ①明確劃分的原則是 ： 單元內(nèi)主要定級(jí)因素的影響大體一致，同一單元內(nèi)的同一主要因素分值差異不得大于或等于 100/ (n+1) (n為擬劃分的土地級(jí)數(shù) )； 單元邊界一般由線狀地物或權(quán)屬界線組成，但商服中心、文體設(shè)施、交通樞紐等整體起作用的區(qū)域，不能分割為不同的單元 ； 單元的面積一般在 525 h㎡ 之間。在城鎮(zhèn)中心區(qū)單元面積盡量取低值，城鎮(zhèn)郊區(qū)單元可適當(dāng)放大。 ②依據(jù) 劃分的原則，采用下列方法進(jìn)行單元的確定 ： 采用主導(dǎo)因素判定法劃分定級(jí)單元時(shí)，首先沿城鎮(zhèn)主要方向選一定數(shù)量的特征點(diǎn)，并計(jì)算每個(gè)特征點(diǎn)的兩個(gè)以上主導(dǎo)因素的作用分值 ； 然后繪制出各主導(dǎo)因素作用分值的變化剖面圖 ； 再根據(jù)主導(dǎo)因素作用分值變化規(guī)律特點(diǎn)，選擇突變曲線段、突變點(diǎn)的位置作為定級(jí)單元邊界 ； 再結(jié)合城市結(jié)構(gòu)和其他定級(jí)因素分值變化特點(diǎn)，把因素得分基本一致的區(qū)域劃分為一個(gè)定級(jí)單元。 第一種是固定網(wǎng)格法，由一定大小的網(wǎng)格組成的格網(wǎng)覆蓋整個(gè)定級(jí)區(qū)域，并把每個(gè) 網(wǎng)格所覆蓋的區(qū)域作為定級(jí)單元。 第二種是動(dòng)態(tài)網(wǎng)格法，首先選用一定大小的網(wǎng)格覆蓋定級(jí)區(qū)域，作為初步劃分的單元體系，然后根據(jù)單元內(nèi)部均值程度要求，對(duì)超標(biāo)的單元以四等分加密網(wǎng)格，調(diào)整網(wǎng)格大小，多次重復(fù)上述工作，直到單元內(nèi)部各主要因素的最大分值與最小分值之差小于 100/ (n+1) (n為擬劃分的級(jí)別數(shù) )為止。 (2)選擇參評(píng)因素 在土地定級(jí)中，參評(píng)因素的選擇應(yīng)該遵循以下凡個(gè)原則 ： ①因素指標(biāo)值的變化對(duì)土地級(jí)別有較顯著的影響 ； ②因素指標(biāo)值有較大的變化范圍 ； ③因 素覆蓋面廣。 根據(jù)以上原則，在定級(jí)過程中可供選擇的定級(jí)因素有 ： ①繁華程度 (商服繁華影響度 )； ②交通條件 (道路通達(dá)度、公交便捷度、對(duì)外交通便利度、路網(wǎng)密度 )； ③基礎(chǔ)設(shè)施 (生活設(shè)施完善度、公用設(shè)施完備度 )； ④環(huán)境條件 (環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度、文體設(shè)施影響度、綠地覆蓋度、自然條件優(yōu)越度 )； ⑤人口狀況 (人口密度 )。 第五章土地權(quán)屬管理 、土地所有權(quán)及土地使用權(quán)的涵義。 A： (1)土地所有制是指人們?cè)谝欢ǖ纳鐣?huì)經(jīng)濟(jì)條件下?lián)碛型恋氐慕?jīng)濟(jì)形式。 它表明土地這一生產(chǎn)資料的分配問題，誰應(yīng)當(dāng)享有土地所有權(quán)及其責(zé)、權(quán)、利。它是整個(gè)土地制度的核心，是土地關(guān)系的基礎(chǔ)。 (2)土地所有權(quán)是土地所有制的核心，是土地所有制的法律表現(xiàn)形式，是土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)自由使用和處分其土地的權(quán)利?；蛘哒f，土地所有權(quán)是土地所有者所擁有的、受到國家法律保護(hù)和限制的排他險(xiǎn)的專有權(quán)利。 土地所有權(quán)包括土地占有權(quán)、土地使用權(quán)、土地收益權(quán)和土地處分權(quán)等四個(gè)方面的內(nèi)容。 (3)土地使用權(quán)，是指使用土地的單位和個(gè)人在法律所允許的范圍內(nèi)對(duì)依法交由其使用的 國有土地和農(nóng)民集體所有土地的占有、使用、收益以及依法部分處分的權(quán)利。 土地使用權(quán)是我國土地使用制度在法律上的具體表現(xiàn)。根據(jù)我國《土地管理法》第九條的規(guī)定，土地使用權(quán)分為國有土地使用權(quán)和農(nóng)民集體所有土地使用權(quán)。 、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的區(qū)別和管理。 A： (1)我國國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的區(qū)別 ： ①國有土地使用權(quán)出讓，是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地出讓金的行為。 土地 使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)在民事主體之間再轉(zhuǎn)移的行為，是平等民事主體之間發(fā)生的民事法律關(guān)系。 土地使用權(quán)出租是指合法取得國有土地使用權(quán)的民事主體 (即出租人 )將土地使用權(quán)及地上建筑物、其他附著物全部或部分提供給他人 (承租人 )使用，承租人為此而支付租金的行為。 土地使用權(quán)抵押是指土地使用權(quán)人以土地使用權(quán)作為履行債務(wù)的擔(dān)保，當(dāng)土地使用權(quán)人不能按期履行債務(wù)時(shí)，債 權(quán)人享有從變賣土地使用權(quán)的價(jià)款中優(yōu)先受償權(quán)的債務(wù)擔(dān)保形式。 ②土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押都是在取得土地使用權(quán)之后所 進(jìn)行的下一級(jí)土地權(quán)利的流轉(zhuǎn)，也就是說國有土地使用權(quán)出讓是在一級(jí)市場中進(jìn)行的，而其他三種權(quán)利是在二級(jí)土地市場中所進(jìn)行的。 (2)我國國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的管理 ： ①國有土地使用權(quán)出讓 在使用權(quán)出讓的管理中，對(duì)土地使用權(quán)出讓期限在法律法規(guī)里面做了相關(guān)的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高限期按下列用途確定 ： 居住用地 70年 ； 工業(yè)用地 50年 ； 教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 50年 ； 商業(yè)、旅游、娛樂用地 40年 ； 綜合或者其他用地 50年。 對(duì)土地使用權(quán)出讓方式做了法律上的規(guī)定，城鎮(zhèn)國有土 地使用權(quán)出讓有三種方式 ： 以協(xié)議方式出讓 ； 以招標(biāo)方式出讓 ； 以拍賣方式出讓。 ②國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的基本形式有出售、交換和贈(zèng)與。 在進(jìn)行國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的工作中，相關(guān)的法律法規(guī)對(duì)于直接通過出讓方式取得土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓條件和以劃撥方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件都做了明確的規(guī)定。 ③國有土地使用權(quán)出租 在進(jìn)行土地使用權(quán)出租的管理過程中，出租合同的主要條款明確了出租合同的標(biāo)的、租期、租金以及使用條件。 ④國有土地使用權(quán)抵押 相關(guān)的條例規(guī)定了土地 抵押的設(shè)立與登記，并且規(guī)定了土地抵押合同必須包括抵押人、抵押權(quán)人的名稱、依據(jù) ；主合同的主要內(nèi)容 ； 抵押土地的位置、面積、用途、有效使用期限和其他條件 ； 當(dāng)事人雙方的權(quán)利義務(wù) ； 當(dāng)事人雙方約定的其他事項(xiàng)等相關(guān)條款。 ? A： (1)建立健全我國土地方面的法律法規(guī)，完善對(duì)土地權(quán)屬的管理，在相關(guān)的法律法規(guī)中應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)條件，不能夠存在模糊不清或者模棱兩可的概念或內(nèi)容。 (2)開展土地相關(guān)知識(shí)的普及和學(xué)習(xí)，使土地使用者很好的把握相關(guān)的法律知 識(shí)，更好的使用自己的權(quán)利和義務(wù)，減少土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)過程中的法律糾紛，保證我國土地市場能夠有秩序的進(jìn)行。 (3)國家運(yùn)用行政手段等進(jìn)行宏觀調(diào)控，即時(shí)的發(fā)現(xiàn)問題，并且分析問題發(fā)生的原因，并對(duì)此做出合理的分析，以此進(jìn)行土地市場向更加良好的狀態(tài)發(fā)展。 (4)建立完善的監(jiān)督體系，對(duì)于在土地執(zhí)法部門中形成的不正當(dāng)?shù)耐恋亟灰走M(jìn)行嚴(yán)厲的打擊。 (5)加大土地執(zhí)法部門的力度，對(duì)于土地權(quán)利流轉(zhuǎn)的違法案件進(jìn)行徹底的打擊，促進(jìn)土地市場的良性發(fā)展。 、存在的問題 和深化改革的建議。 A： (1)農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀 ①近凡年農(nóng)村集體農(nóng)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的形式主要有以下凡種 ： 。 農(nóng)戶將自己的承包地通過協(xié)商，轉(zhuǎn)包給其他農(nóng)戶經(jīng)營，收取一定的轉(zhuǎn)包金。轉(zhuǎn)出戶多為缺乏勞力或在鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)就業(yè)的農(nóng)戶。 。 該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人員，向該村租用土地進(jìn)行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)并支付地租。 c.“四荒”拍賣。 這種形式流轉(zhuǎn)的土地使用權(quán)，使用期限一般為 50100 年，購買者多為農(nóng)民和機(jī)關(guān)團(tuán)體，“四荒”地經(jīng)過治理，開發(fā)為林地、 果地、耕地，大大地提高了土地利用率。 。 該種土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)形式有兩種情況 ： 一種是農(nóng)村集體從無力經(jīng)營土地的農(nóng)戶那里租回承包地，再轉(zhuǎn)包給種田能手，以提高土地經(jīng)營規(guī)模效益。另一種是公司以一定的代價(jià)將農(nóng)戶的承包地承租過來，再對(duì)所租土地通過規(guī)劃，進(jìn)行農(nóng)田基本設(shè)施建設(shè)，然后再切塊承包給農(nóng)戶耕種。 。該種流轉(zhuǎn)形式是土地使用者在獲得一定期限的土地使用權(quán)投資開發(fā)后，將余期土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。 。農(nóng)民在自愿互利原則下，以土地使用權(quán)折價(jià)人股聯(lián)合，使農(nóng)民對(duì)土地 的占有形式由實(shí)物形態(tài)變?yōu)樨泿判螒B(tài)，推動(dòng)股權(quán)流轉(zhuǎn)、集中，形成規(guī)模經(jīng)營。 ②農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的形式主要為轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、入股等，具體可分為下列凡種情況 ： 、兼并、遷移及股份制改造中的集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租 ； ，通過司法裁定，使集體建設(shè)用地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移 ； (鎮(zhèn) )村以集體建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)人股、聯(lián)營形式興辦各種企業(yè)，發(fā)生建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)現(xiàn)象 ； 、出租房屋形式，連帶轉(zhuǎn)讓、出租建設(shè)用地使用權(quán) ； 。 (2)存在的問題 農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)是中國獨(dú)特土地產(chǎn)權(quán)制度下的特殊產(chǎn)物，是農(nóng)村土地所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)、使用權(quán)統(tǒng)分結(jié)合的實(shí)現(xiàn)形式。我國實(shí)行土地用途管制制度，特別對(duì)農(nóng)用地實(shí)行最嚴(yán)格的耕地保護(hù)政策，對(duì)其流轉(zhuǎn)的限制以不改變農(nóng)業(yè)用途為前提。但從現(xiàn)實(shí)看，對(duì)農(nóng)村建設(shè)用地也給予了限制和約束，使其在一定程度上不能在市場經(jīng)濟(jì)條件下發(fā)揮應(yīng)有作用，亟 需從法律上、政策和制度上改革。 (3)深化改革的建議 ①正確理解土地流轉(zhuǎn)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān) 系，防止“為流轉(zhuǎn)而流轉(zhuǎn)、為集中而集中”行為，堅(jiān)決杜絕政府在土地流轉(zhuǎn)中的不當(dāng)干預(yù)和強(qiáng)迫流轉(zhuǎn)的現(xiàn)象。 ②加強(qiáng)農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的制度化建設(shè)。 ③明確農(nóng)民利益不受損害，不以犧牲農(nóng)民利益為代價(jià)，確保農(nóng)村社會(huì)的穩(wěn)定。 ④考慮不同地區(qū)之間存在的差異，因地制宜，靈活掌握。 ⑤考慮到農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，嚴(yán)防農(nóng)村環(huán)境遭受破壞 ⑥通過制度創(chuàng)新，促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)。 ?應(yīng)如何改革 ? A： (1)存在的問題 ： ①在相關(guān)的法律法規(guī)中 對(duì)征收的相關(guān)內(nèi)容的規(guī)定不是很明確，這使得很多地方可以鉆空子，為發(fā)展經(jīng)濟(jì)就以建設(shè)公共設(shè)施為幌子，對(duì)農(nóng)村集體所有土地進(jìn)行征收來進(jìn)行商業(yè)建設(shè)，有的甚至占用了大量的基本農(nóng)田。 ②土地征收補(bǔ)償制度對(duì)于征地補(bǔ)償費(fèi)的規(guī)定沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，這使得在進(jìn)行對(duì)農(nóng)村集體所有土地者進(jìn)行補(bǔ)償時(shí)，容易產(chǎn)生補(bǔ)償金額上的不統(tǒng)一意見，造成糾紛。 ③對(duì)于補(bǔ)償?shù)陌l(fā)放方式?jīng)]有明確的規(guī)定，這就使得本該屬于農(nóng)民的補(bǔ)償金遲遲不能夠拿到手中，容易誘發(fā)農(nóng)民的不滿，造成社會(huì)的動(dòng)蕩。 ④土地征收制度中，對(duì)于征收土地之后的農(nóng)民沒有進(jìn)行很明確的 工作指向，造成大量農(nóng)民無業(yè)可做。 （ 2） 土地征收制度改革的措施 ： ①詳細(xì)規(guī)定土地補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)，使農(nóng)民和政府都能夠有法可依，有理可循 ； ②穩(wěn)定黨的農(nóng)村基本政策，把家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制作為農(nóng)村中的基本制度確立下來。 ③建立土地補(bǔ)償?shù)谋O(jiān)督系統(tǒng)，是農(nóng)民能夠盡快拿到土地征收的補(bǔ)償 ； ④加強(qiáng)對(duì)征地實(shí)施過程的監(jiān)管 ； ⑤調(diào)整農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。 第六章土地利用管理 ? A： (1)土地利用管理的法律依據(jù) 為了加強(qiáng)土地利用管理，我國頒布了 多項(xiàng)相關(guān)法律法規(guī)，使土地利用管理有法可依。 ①《土地管理法》 (1998年 ) a.《土地管理法》第三條規(guī)定 ： “十分珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地是我國的基本國策。各級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)采取措施，全面規(guī)劃、嚴(yán)格管理、保護(hù)、開發(fā)土地資源，制止非法占用土地的行為?！? b.《土地管理法》第四條規(guī)定 ： “國家實(shí)行土地用途管制制度。國家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量，對(duì)耕地實(shí)行特殊保護(hù)”。 c.《土地管理法》 第三十一條規(guī)定 ： “國家保護(hù)耕地，嚴(yán)格控制耕地轉(zhuǎn)為非耕地?！? d.《土地管理法》第三十四條規(guī)定 ： “國家實(shí)行基本農(nóng)田保護(hù)制度?！? e.《土地管理法》第三十六條規(guī)定 ： “非農(nóng)建設(shè)必須節(jié)約使用土地，可以利用荒地的，不得占用耕地 ； 可以利用劣地的，不得占用好地?！?