【導(dǎo)讀】安全管理是物業(yè)管理中最敏感、最重要、最為業(yè)主所關(guān)注的工作，本公司采取全封閉式管理，局職工住宅小區(qū)，以確保本小區(qū)在安全管理上的萬(wàn)無(wú)一失。門(mén)崗人員必須跨立服務(wù)，每天見(jiàn)業(yè)主的第一面均要敬。禮；統(tǒng)一著裝，配飾“人性化”服飾。在對(duì)業(yè)主公開(kāi)承諾的時(shí)間內(nèi)完成。的，均以滿足業(yè)主的生理需要和心理需要為主要目標(biāo)。組織實(shí)施接管驗(yàn)收。任書(shū)》，關(guān)實(shí)施必要的獎(jiǎng)懲措施。消防隊(duì)，定期組織消防演習(xí)，完善自救體系。⑷、經(jīng)常進(jìn)行防火檢查，及時(shí)清除消防通道違夫擺放的物品，消除業(yè)主辦公區(qū)域內(nèi)的火險(xiǎn)隱患。⑸、定期檢測(cè)消防設(shè)施，器材的安全系數(shù)，做好檢查記錄，實(shí)行責(zé)任人制度，確保消防設(shè)施時(shí)刻處于很好狀態(tài)。責(zé)將業(yè)主的總是解決完畢方可獲得公司認(rèn)可。

　　

【正文】 南）（消防安全責(zé)任書(shū)）（入住通知書(shū)）；②提前一個(gè)月向業(yè)主發(fā)放（入住通知書(shū)），告知入??；③印刷種類所用的表格，設(shè)計(jì)辦理人入住手續(xù)流程圖。④布置人住環(huán)境，喧染業(yè)主喬遷之喜；⑤發(fā)放鑰 匙及陪同業(yè)主對(duì)房屋設(shè)備設(shè)施檢查驗(yàn)收；⑥制寧各項(xiàng)管理規(guī)章制度和公眾制度，告各業(yè)主； 外來(lái)人員、車(chē)輛的管理：①對(duì)外來(lái)人員采用“來(lái)記登記”制度；②小行 區(qū)門(mén)崗設(shè)置內(nèi)線電話，隨時(shí)聯(lián)系來(lái)主，確認(rèn)來(lái)人的正確意向；③巡邏崗保安引導(dǎo)并目送來(lái)訪人員；④對(duì)小區(qū)內(nèi)不明身份人員進(jìn)行盤(pán)查和監(jiān)控；⑤發(fā)現(xiàn)可疑人嗩應(yīng)接力式跟蹤監(jiān)控；⑥來(lái)車(chē)輛發(fā)放臨時(shí)停車(chē)卡，出入賃卡；⑦外業(yè)車(chē)輛進(jìn)入時(shí)，對(duì)車(chē)輛內(nèi)進(jìn)行檢查，確保無(wú)危險(xiǎn)物品和危險(xiǎn)人員；⑧巡邏保安對(duì)進(jìn)入小區(qū)的外來(lái)車(chē)輛進(jìn)行正確的引導(dǎo)停放，并對(duì)車(chē)上的人員進(jìn)行監(jiān)控。 （三） 檔案管理 建立檔案管理制度 根據(jù)檔案資料初建的情況，擬首先制定如下制度： ＜物業(yè)檔案管理制度＞＜檔案查詢制度＞ ＜庫(kù)房管理制度＞＜檔案移交驗(yàn)收制度＞ 確定檔案的內(nèi)容 物業(yè)管理中檔案管理 具體管理內(nèi)容涉及建筑物、業(yè)主檔案、管理運(yùn)作、歷史檔案。根據(jù)要求以下僅就建筑物檔案，管理工作檔案的管理具體的說(shuō)明。 ① 建筑物檔案 A、 建筑物原始檔案 包括竣工驗(yàn)收資料、房屋單體竣工圖，具體清單如下： 產(chǎn)權(quán)資料。包括：項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件、建筑執(zhí)照。 （ 1）產(chǎn)權(quán)資料。包括：項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件、建筑執(zhí)照。 （ 2）技術(shù)資料。包括：竣工圖 —總平面圖、建筑圖、結(jié)構(gòu)圖、附屬工程及隱蔽管的全套圖紙、地質(zhì)勘察報(bào)告、工程預(yù)算決算分項(xiàng)單、圖紙會(huì)審記錄、工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定書(shū)、隱蔽工程驗(yàn)收記錄、沉降觀察記錄及沉降觀察 點(diǎn)布置圖。 （ 3）竣工驗(yàn)收證明書(shū)。包括：基建工程竣工驗(yàn)收書(shū)、建筑消防驗(yàn)收合格證、電信局電話工程竣工驗(yàn)收證書(shū)、主要材料的質(zhì)量保證書(shū)、新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書(shū)，水、電、衛(wèi)生器具等設(shè)備及衛(wèi)生潔具的檢驗(yàn)合格證書(shū)、砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告、供水、供暖管道的試壓報(bào)告、物業(yè)公司代管的設(shè)備。 （ 4）房屋使用資料。包括：業(yè)主名單、地址、電話清單、建筑面積計(jì)算書(shū)。 （ 5）供電、供水系統(tǒng)如需物業(yè)公司臨時(shí)代管的，竣工驗(yàn)收后加辦以下協(xié)議及證書(shū)。包括：供用電協(xié)議書(shū)、用電許可證、委托銀行代收電費(fèi)合同書(shū)、變壓器報(bào)停申請(qǐng)表、用水申請(qǐng)審批 表、月供水計(jì)劃報(bào)告單。 B、建筑物維護(hù)、改造檔案 建筑物維護(hù)、改造檔案是指物業(yè)管理單位在物業(yè)管理工作中對(duì)所管物業(yè)建筑本體進(jìn)行維護(hù)、改造的有關(guān)資料： （ 1）維護(hù)改造申請(qǐng)表及批準(zhǔn)文件 （ 2）維護(hù)改造工程施工許可證 （ 3）維護(hù)改造方案 （ 4）維護(hù)改造工程合同 （ 5）維護(hù)改造工程預(yù)算書(shū)及批準(zhǔn)文件 （ 6）維護(hù)改造工程驗(yàn)收說(shuō)明書(shū) （ 7）維護(hù)改造工程結(jié)算（核算）表 （ 8）各設(shè)備及工程使用維護(hù)說(shuō)明書(shū) ] （ 9）各設(shè)備及工程使用許可證（政府規(guī)定需要申辦的應(yīng)全部具有） （ 10）維護(hù)改造工程施工設(shè)計(jì)圖及竣工圖 C、用戶裝修、改造 工程檔案 用戶裝修改造檔案是指住戶對(duì)自己擁有產(chǎn)權(quán)或經(jīng)業(yè)主授權(quán)的房屋進(jìn)行裝修、改造工程所產(chǎn)生的文件和圖紙材料，一般內(nèi)容如下： （ 1）裝修、改造申請(qǐng)表及審查意見(jiàn) （ 2）裝修設(shè)計(jì)圖 （ 3）裝修、改造過(guò)程中的管理、監(jiān)理資料 （ 4）完工后的驗(yàn)收意見(jiàn) ②管理工作檔案 管理工作檔案是指物業(yè)管理公司在物業(yè)管理日常工作中產(chǎn)生形成和需要收集歸檔保存的文件材料，主要為： （ 1）政府頒發(fā)的物業(yè)管理各項(xiàng)法規(guī)、條例、通知等； （ 2）制訂的各種管理規(guī)定、公約； （ 3）公司 ISO 體系文件 （ 4）財(cái)務(wù)資料 （ 5）工作計(jì)劃、方針、目標(biāo)記錄 （ 6）各項(xiàng)管理工作日志 （ 7）糾正和預(yù)防措施方案 （ 8）質(zhì)量 /環(huán)境 /安全控制記錄 （ 9）設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)規(guī)程，巡查、維修、養(yǎng)護(hù)記錄 （ 10）滿意度調(diào)查記錄、回訪記錄日志及回訪登記表 （ 11）投訴及投訴處理記錄 （ 12）其他需要收集歸檔的工作記錄、服務(wù)記錄。 檔案的管理 （ 1）檔案的分類、編目及著錄 （ 2）檔案的整理裝訂 （ 3）檔案的電腦化管理 管理?xiàng)l件： （ 1）庫(kù)內(nèi)溫度不超過(guò) 20 攝氏度，濕度不超過(guò) 5%，密閉防光、防鼠防蟲(chóng)，嚴(yán)禁煙火，配氣體或干粉滅火設(shè)備。 （ 2）辦公條件，適量的存儲(chǔ)和查閱空間，符合規(guī)定的 整理裝訂設(shè)備、工具和裝具。 （ 3）管理人員要求：經(jīng)過(guò)檔案管理專業(yè)培訓(xùn)。 （三）現(xiàn)代化管理：應(yīng)用計(jì)算機(jī)、智能化設(shè)備管理手段 我公司在物業(yè)管理過(guò)程中采用微機(jī)管理方式，主要應(yīng)用于資料、檔案管理；日常文件處理；網(wǎng)絡(luò)服務(wù)；局域網(wǎng)服務(wù)；電子文檔處理； 近期我公司還將在各管理點(diǎn)中采用物業(yè)管理軟件，更好的處理日常物業(yè)管理服務(wù)，也將更好的服務(wù)業(yè)主。 運(yùn)用現(xiàn)代化的科學(xué)技術(shù) ——智能化系統(tǒng)對(duì)小區(qū)進(jìn)行多方位的綜合一體化管理，是現(xiàn)代化物業(yè)管理的一大特色。智能化系統(tǒng)的引進(jìn)，不僅大大改善了以往的管理技術(shù)，提高了工作效率，而且加深了管理力度， 擴(kuò)大了服務(wù)范圍，為住戶營(yíng)造一個(gè)安全、優(yōu)美、舒適的環(huán)境，創(chuàng)造了優(yōu)越的條件。 智能化系統(tǒng)管理維護(hù)的宗旨，就是在為住戶提供一個(gè)安全優(yōu)美舒適的環(huán)境，讓住戶享受一個(gè)豐富多彩的空間。因此，精心維護(hù)智能化系統(tǒng)各個(gè)部分的運(yùn)行，保持其高效而又有序的動(dòng)作狀態(tài)，將充分發(fā)揮智能化系統(tǒng)的集成功能，為住戶提供盡善盡美的服務(wù)。 （四）財(cái)務(wù)管理制度 財(cái)務(wù)工作制度 ] 會(huì)計(jì)制度 有償服務(wù)收費(fèi)制度 收費(fèi)管理職責(zé) 物業(yè)管理費(fèi)用報(bào)價(jià)及依據(jù) 本報(bào)價(jià)用成本法進(jìn)行測(cè)算，并和本小區(qū)周邊同檔次的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)價(jià)格比較調(diào)整后獲得。 物業(yè)管理費(fèi) 用計(jì)算依據(jù) ＜物業(yè)管理?xiàng)l例＞＜哈爾濱物業(yè)管理規(guī)定＞ 物業(yè)管理費(fèi)用構(gòu)成 （ 1）、本物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)：月每＃＃平方米費(fèi)用￥＃＃＃元 /月㎡； （ 2）、費(fèi)用構(gòu)成 管理，服務(wù)人員的工次和按規(guī)定提取的福利費(fèi)； 公共設(shè)施，設(shè)備日常運(yùn)行，維修及保養(yǎng)費(fèi)； 辦公費(fèi) 清潔費(fèi) 保安費(fèi) 低值易耗費(fèi) 物業(yè)管理單位資產(chǎn)折舊費(fèi) 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 管理費(fèi) 法定稅金 我公司將建立收支公開(kāi)財(cái)務(wù)監(jiān)督、年度帳務(wù)審核制度，我公司所有財(cái)務(wù)將采用公開(kāi)制，即每季度經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審核以張?zhí)叫麄鳈诘男问较蛉w業(yè)主公布，接受業(yè)主的監(jiān)督。并分列常規(guī)性、委托性及特約服務(wù)內(nèi) 容，便發(fā)服務(wù)措施明確，列明有償服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 承諾目標(biāo) （一）、房屋及配套設(shè)備、設(shè)施完好率為 98%； （二）、房屋零修、急修及時(shí)率為 98%； （三）、維修工程質(zhì)量合格率為 100% （四）、綠化完好率為 98% （五）、保潔率為 100% （六）、道 路完好率為 98% （七）、住戶投拆處理率為 100% （八）、管理費(fèi)收取率為 98% （九）居發(fā)物業(yè)管理滿意率為 95% （十）、消防火災(zāi)發(fā)生率為 0% （十一）、治安事件發(fā)生率每年小于一件。 除上述承諾外，我們公司還將鄭重承諾；一年內(nèi)達(dá)到市級(jí)優(yōu)秀小區(qū)，兩年內(nèi)達(dá)到省級(jí) 優(yōu)秀示范小區(qū)。五年內(nèi)創(chuàng)國(guó)家級(jí)文明小區(qū)。 哈爾濱＃＃物業(yè)管理有限公司 二〇〇五年八月八日