【導讀】城市的中低收入階層居民是住房的主體。由于其收入的增幅與商品房售價增。買商品住房來實現(xiàn)“居者有其屋”和“適當居住權”的理想。為了解決這類住房的問。題,政府大規(guī)模推進保障性安居工程建設。由于保障性住房項目具有建設工期緊、與管理是相當復雜和棘手的問題。房地產開發(fā)企業(yè)是住宅工程質量的第一責任者,項目各個組成部分和各個階段。保障性住房建設的質量問題屢屢發(fā)生,不僅僅降。低了政府公信度而且還損害了住房者的切身利益。因此,采取行之有效的管理方。法與措施對工程項目進行管理和控制,是保障性住房工程質量的重要保證。出了具體的應對策略,形成了一套比較完整的工程項目質量管理程序。障房工程質量管理提供了參考,促進了工程質量管理理論和實踐水平的提高。

　　

【正文】 的水平。保障性住房存在明顯質量問題 的城市包括北京、上海、杭州、深圳、武漢等地?，F(xiàn)將質量問題歸納如下 : (1)北京地區(qū)的經濟適用房項目 : 序 號 項目名稱 存在的質量問題 1 海淀區(qū)西三旗瑞旗家同 墻體酥脆 ,鋼筋連接質量滿足不了耍求 ,承逛能力較差 2 “明悅灣 泥凝土強度達不到設計耍求 3 廣渠門廣渠家園 混凝土土質量強度檢測不達標 ,不能正常承壓 表 31:北京地區(qū)經濟適用房項目質量問題 (2)杭州地區(qū)的經濟適用房項目 序項 0名稱 存在的質 M問題 ~1 杭州市藍橋名苑小 R 墻面空鼓裂縫、地磚起拱甚至碎裂、樓頂滲水、門窗安 裝粗糙、屯梯故障等 11 處質量問題 一 1 T 橋后珠尿秀嘉聞 地面、墻面裂縫 。粉刷和鋪裝空鼓 。衛(wèi)生間、 HI臺倒泛 水、房頂滲水制 ?水 。門窗松動、密封不嚴密等 表 32:杭州地區(qū)經濟適用房項目質量問題 (3)其他地區(qū)的經濟適用房項目 序號所在城市 項 0名稱 存在的質量問題 桃源村三期裂縫、漏水 ,水龍頭、水管、門窗所用材料質量差等質 深圳市 量問題 一 1 廉租房 I :程凝土尚未按重量配合比施 :I :、砂衆(zhòng)強度實測值僅為設計 銅仁市項 0 強度的 50% — 62%,均低于設計耍求、水泥標磚外觀質 量較差且遠遠低于設計耍求等問題 ,大部分住仿施丨 :不 符合《砲體 :1:程施 :1:質量驗收規(guī)范》相關要求。而且 Rl 臺、樓梯的欄桿等部位未設預埋鐵件成鋼筋 ,不符合《建 筑裝飾裝修 .1:程質量驗收規(guī)范》 ,其中樓梯欄桿未按圖 進行施工 ,原設計為鋼欄桿 ,而實際使 W的娃水泥砂架 砌 1/4磚欄板 ,其剛度和穩(wěn)定性非常差。 ^ 保障性住仿 8棟樓中 ,有 4~5棟已出現(xiàn)墻體開裂的情況 ,500多戶 m 住戶中 ,己有 70多戶出現(xiàn)了滲?，F(xiàn)象 4 障性住房項存在滲水問題的住歷近 200套 Li 表 33:其他地區(qū)經濟適用房項目質量問題 .Z 26 山東大學碩士學位論文 第 4章保障性住房項目開發(fā)建設質量問題原因分析 保障性住房存在質量問題各種各樣 ,其原因也五花八門 ,上一章列舉了保障 性住房在建設過程中出現(xiàn)的具體質量問題 ,而導致這些具體質量問題的產生有著 更深層的原因。首先是價格原因。開發(fā)商進行項目幵發(fā)主要是追求經濟利益最大 化 ,而保障性住房是政府為為中低收入家庭所提供特殊的具有社會保障性質的住 房。與商品房相比 ,保障性住房利潤相對較低。為了多賺錢開發(fā)商會盡量壓縮設 計、勘察、建設、監(jiān)理等成本。而建設單位也會在購買建筑原材料和降低施工標 準等環(huán)節(jié)上進行精打細算。一旦監(jiān)管不到位 ,建筑單位就會以次充好、偷工減料。 其次是時間原因。由于對保障房的需求不斷增長 ,政府不得不加快保障房的建設 , 這就認為的造成了時間緊、任務重的現(xiàn)象。施工單位為了能在規(guī)定的工期完工 , 往往不顧工程質量的好壞 ,一味追求進度。三是建設單位原因。由于工程被施工 單位層層轉包 ,使得沒有資質等級和技術管理水平的小承包商進入工地 ,參與建 設 ,大大降低了工程的質量。四是管理制度存在缺陷。如圖 41所示。 開發(fā)商管理 \ 價格 設計單位 施 I:單位 開發(fā)企業(yè) , 程管理缺失 ~,^有完整的法規(guī) ,Z供 求 — Z Z 政府句分配― ^^^ 往 監(jiān)督機構作用不明一 y獎懲機制不健全 Z 仿 監(jiān)督機構 法律法規(guī) 1:期 供求機制 圖 41保障性住房質量問題因果圖 27 山東大學碩士學位論文 保障性住房的自身特點決定了它在銷售價格方面有一定的限制。低價格導致 JT 發(fā)商利潤空間減少 ,在低價格與低利潤的的共同作用下 ,開發(fā)商和承建商不約 而同得采取了犧牲建設質量來降低建設成本 ,從而達到獲得利益最大化的目的。 近些年來 ,隨著中低收入階層的對保障房的需求的提高 ,為了盡快滿足日益 增長的住房的需求 ,國家加快了保障性住房的建設的步伐。為了提供更多的保障 性住房 ,國家出臺一系列的政策促進保障房項目快速建設。而國家只能通控制保 障性住房項目的建設工期來提高速度。工期的過于緊張 ,使得保障性住房建設質 量目標與工期目標發(fā)生矛盾 ,幵發(fā)商和承建商為了達到預期的工期目標 ,只有靠 降低成本犧牲建 設質量來完成任務。 保障性住房長期以來供小于需 ,而且相差甚遠 ,使得保障房長期處于供不應 求的狀態(tài)。從供給方面來來看 ,目前資金不足以支持保障性住房的大規(guī)模建設的 需要 ,使得保障性住房房源極少 。從需求方面來看 ,我國中低收入家庭比例巨大 , 對保障房需求巨大。保障性住房雖然由開發(fā)商開發(fā)建設 ,實際卻由政府負責銷售 和分配。所有保障性住房不會因為質量問題或配套設施問題引起滯銷 ,影響開發(fā) 商自身利益 ,許多的質量問題也因此而產生。保障性住房供配機制是要求政府和 開發(fā)商共同對項目開發(fā)建設的全過程實行監(jiān)督管理 ,但目前 ,保障性住房的監(jiān)督 主體主要是開發(fā)商委托的工程監(jiān)理和政府委托的社會監(jiān)督機構。 (1)工程監(jiān)理監(jiān)管缺失 在監(jiān)理體制方面。保障性住房項目建設中工程監(jiān)理獲得的利潤較低 ,政府未 制訂相應的政策和部門對監(jiān)理機構的監(jiān)理活動進行監(jiān)督和考評。政府委托開發(fā)商 開發(fā)建設保障性住房 ,而工程監(jiān)理工作又是在開發(fā)商的委托下開展的 ,由于幵發(fā) 商的在項目的開發(fā)過程中能夠獲得利潤較低 ,導致了受委托監(jiān)理公司的監(jiān)理費用 28 山東大學碩士學位論文 相對較少 ,監(jiān)理單位為了節(jié)省成本 ,保證經濟效益最大化 ,必然會與設計單位、 承包商達成不成文的協(xié)議 ,對工程建設中存在的違規(guī)行為視而不見 ,任其發(fā)展。 更有甚者與開發(fā)商和各參建單位相互勾結 ,欺上瞞下 ,共同謀利 ,最終導致質量 問題的產生。不僅如此 ,地方政府和開發(fā)企業(yè)沒有對對保障性住房的建設管理特 別是質量管理給與足夠的重視 ,政府部門對工程監(jiān)理機構的監(jiān)理工作沒有設置第 三方監(jiān)督機構進行監(jiān)督管理 ,造成了工程監(jiān)理單位的行為失控 ,監(jiān)理工作的好壞 完全取決于監(jiān)理工程師自身的職業(yè)道德 ,而以道德約束的監(jiān)理行為存在很大的不 確定 性 ,容易受到外界因素的干擾。 (2)建設工程質量監(jiān)督機構無法有效發(fā)揮監(jiān)管作用 一個地區(qū)整體工程質量狀況的好壞取決于本地區(qū)建設工程質量監(jiān)督機構運轉 是否正常。保障房作為整個地區(qū)工程建設的一部分自然也不例外。目前我國質量 監(jiān)督機構是自收自支的事業(yè)單位 ,監(jiān)督機構靠收取監(jiān)督費用來維持機構的正常運 轉和工作的開展 ,監(jiān)督費用的收取取決于本地區(qū)在建工程項目的多少 ,所時間上 不穩(wěn)定性、各地區(qū)之間的不均衡。建設工程質量監(jiān)督機構對保障性住房項目的收 費較低 ,導致出現(xiàn)了一系列質量問題。主要表現(xiàn)在 :首先 ,監(jiān)督機構要考慮機構 自身的生存問題 ,費用低 ,監(jiān)督機構就不會在保障性質量的監(jiān)督管理工作上花費 大量的人力物力 ,降低監(jiān)管的質量和工作效率。其次 ,這幾年來 ,保障性住房的 建設規(guī)模有較大的發(fā)展 ,為了獲得更多的經濟收入 ,有些監(jiān)督機構幵展了多種多 樣的業(yè)務。比如在機構內部設置第三產業(yè) ,包括檢測單位及實驗室在監(jiān)督檢測過 程中變相收取費用。由于監(jiān)督機構的這種行為使自身與建筑企業(yè)建立了的利益關 系 ,而這種關系違背了政府部門在設置監(jiān)督機構時所講求客觀、公正的監(jiān)督原則。 這種不正當的利益關系會嚴重危害到工程質量。 (1)開發(fā)商管理對保障房質量的影響 開發(fā)商應嚴格按照招投標法的要求通過招投標的方式選擇能夠滿足工程建設 需要的資質可靠、價格合理的設計、施工和監(jiān)理單位。但由于各種原因 ,絕大多 數開發(fā)商對于招投標過程只是走形式 ,沒有嚴格執(zhí)行招投標法。招投標的過程變 29 山東大學碩士學位論文 成了內定設計、施工和監(jiān)理單位合理進場的形式。 開發(fā)商為了實現(xiàn)利益最大化 ,節(jié)約建設成本 ,在對承建商進行招標時以價格 最低為原則 ,壓縮了承建商的合理利潤空間。在開發(fā)建設過程中對承建商疏于監(jiān)管 , 缺少約束與激勵機制。在開發(fā)過程中 ,對設計單位、施工單位存在的違反工程建設 強制性標準視而不見 ,甚至鼓勵其任意壓縮合理工期 ,降低了建設工程質量。 (2)設計單位的行為對保障房質量的影響 設計單位對保障性住房設計沒有足夠的重視 ,認為保障性住房只滿足國家規(guī) 定的面積、戶型就可以了 ,對于房屋的舒適程度和使用功能沒有很高的要求。因 此在設計過程中沒有對設計方案進行充分的論證 ,對設計過程中出現(xiàn)的問題也沒 能通過集思廣益很好的進行解決 ,降低了設計質量。 開發(fā)商在對保障房進行開發(fā)時 ,國家對其開發(fā)的項目價格有嚴格的規(guī)定 ,利 潤空間相對較小。為了獲得利益最大化 ,開發(fā)商付給設計單位的設計費用也相對 較低。設計單位為了節(jié)約設計成本 ,提高利潤 ,就不會在設計過程中認真分析政 府對保障房的設計要求 ,對保障房的套型優(yōu)化設計、單元優(yōu)化設計、居住空間精 細化設計、戶型居住功能和空間適宜尺度安排、采光、噪音、通風、節(jié)能等方面 沒有充分的考慮 ,使設計質量大打折扣。同時開發(fā)商在與設計單位進行溝通時也 只是走走形式 ,疏于對設計單位的監(jiān)督。 (3)施工單位行為對保障性住房的影響 施工企業(yè)對沒有把保障性住房質量的重要性放在首位 ,在施工過程中沒有加 強質量管理 ,對質量進行嚴格把關 ,導致出現(xiàn)各種各樣的質量問題。 開發(fā)商在承建保障性住房項目時獲得的利潤較低 ,導致施工企業(yè)獲得的利潤 更低。一方面政府保障房的建設過程中的施工企業(yè)的約束力很弱 ,而政府委托的 幵發(fā)商對施工企業(yè)又疏于管理 ,即便保障性住房出現(xiàn)質量問題 ,最后造成的損失 也會由政府或兀 ?發(fā)商買單 ,施工企業(yè)一般不會受到處罰 ,承擔的風險較小。另一 方面 ,即使施工企業(yè)通過努力提高了保障房的建設質量 ,開發(fā)商和政府也不會因 為質量好而給施工企業(yè)更多的好處。由于得不到經濟效益 ,導致了施工單位對于 提高質量的積極性不高。承建保障房的施工單位為了節(jié)約管理成本 ,壓縮施工成 本 ,往往沒有真正落實質量管理責任制 ,也沒有從本企業(yè)自身特點出發(fā)建立一套 30 山東大學碩士學位論文 行之有效的質量管理體系?；谏鲜鲈?,施工單位在進行施工的過程中所出現(xiàn) 的不按技術規(guī)范施工、不嚴格材料進場檢驗試驗、不嚴格執(zhí)行工序檢查和驗收制 度、偷工減料的現(xiàn)象得不到有效的控制 ,給工程質量帶來了隱患。 國家對于保障房的建設沒有形成一套完整的建設標準和質量管理體系要求 , 只是通過一些下發(fā)的辦法和通知對保障性住房建設進行管理和控制是遠遠不夠 的。而且這些通知、辦法過于籠統(tǒng)抽象 ,缺乏對保障性住房必要的認定。使得地 方政府在保障房的建設過程中鉆空子 ,全面的質量管理在建設過程中得不到有效 的實施 ,降低了工程質量。 中央住房保障政策的重要舉措就是要加大保障性住房的開發(fā)建設。然而地方 政府卻只注重考慮局部利益 ,對保障房的開發(fā)建設不積極。地方政府為了大力發(fā) 展當地經濟、增加領導政績 ,更關注本地區(qū)短期內能帶來巨大收益的項目。在有 限的土地上建造經濟效益好的項目可以增加政府的財政收入 ,提高本地區(qū)的 GDP 數據 ,提升領導的政績。所以很多政府領導不愿把精力和土地用在保障性住房建 設中 ,存在互相推矮的現(xiàn)象。對于在建的保障房項目也沒有實施有效的監(jiān)督 ,對 幵發(fā)商的違規(guī)操作不聞不問。綜上所述 ,中央政府和地方政府對保障房的質量管 理的不到位也間接導致了保障性住房質量問題的產生。 31 山東大學碩士學位論文 第 5章基于生命期的保障房項目的質量管理措施 項目可行性研究是項目投資決策的基礎 ,關系到項目投資的成敗。包括調查 和研究與投資建設有關的技術、地區(qū)及自身經濟狀況、社會、周邊