【導(dǎo)讀】清楚地說(shuō)明哪些調(diào)查人員對(duì)擬建項(xiàng)目進(jìn)行了實(shí)地查勘)。投資者的意向、投資的必要性等可行性研究的工作基礎(chǔ)。為此,需將項(xiàng)目的提出。背景與發(fā)展概況作系統(tǒng)地?cái)⑹?。前已?jīng)進(jìn)行的工作情況及其成果、重要問(wèn)題的決策和決策過(guò)程等情況。目發(fā)展概況的同時(shí),應(yīng)能清楚地提示出本項(xiàng)目可行性研究的重點(diǎn)和問(wèn)題。史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位,所在區(qū)域政策、經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)環(huán)境。套、文化園、政府重點(diǎn)工程等。牌形象、降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大社會(huì)影響力的作用;心區(qū)域辦公/商務(wù)/政府的關(guān)系)。等對(duì)開(kāi)發(fā)有較大影響的因素,并計(jì)算因此而損失的實(shí)際用地面積;河湖泊等因素分割土地;7)地質(zhì)情況,包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。6燃?xì)?現(xiàn)有管線(xiàn)、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。

　　

【正文】 費(fèi)用、基礎(chǔ)、建安、配套、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)等的投入安排。 資金回款計(jì)劃 :各期銷(xiāo)售回款計(jì)劃。 資金需求計(jì)劃 :結(jié)合整個(gè)公司資金情況 ,列示各期資金的需求缺口及融資途徑。 啟動(dòng)資金及啟動(dòng)時(shí)占用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金正流入時(shí)間、資金占用月平均額 現(xiàn)金流量表 要求結(jié)果公司的具體情況 ,付款時(shí)間適當(dāng)控制原則 ,針對(duì)項(xiàng)目的具體情況 ,提供相對(duì)合理的投入及回款時(shí)間 ,在能銷(xiāo)售回款之前 ,資金需求量按月分析 ,如項(xiàng)目較大 ,開(kāi)始回款后的資金需求可按季分析。最后要給出資金需求的最高點(diǎn)。 附 :全部投資的現(xiàn)金流量樣表 (單位 :萬(wàn)元 ): 時(shí)間項(xiàng)目 1 2 3 4 5 6 7 8 現(xiàn)金流入量 合計(jì) 7794 463 ?5409 自有資金投入 1000 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 1794 457 1829 借入資金 5000 現(xiàn)金流出量 合計(jì) 7786 7701 707 土 地費(fèi)用 3000 1302 前期費(fèi)用 169 建設(shè)配套費(fèi) 847 建安工程費(fèi) 3000 5472 室外工程費(fèi) 100 220 工程監(jiān)理費(fèi) 40 45 管理費(fèi) 130 154 利財(cái)務(wù)費(fèi)用 250 250 250 其他費(fèi)用 250 258 457 現(xiàn)金凈流量 6 7238 ?6116 自有資金的核算 ①建設(shè)期自有資金 以上方案的自有資金核算是假定為 2020 萬(wàn)元 ,根據(jù)實(shí)際情況和借款額度增減。 ②經(jīng)營(yíng)期自有資金占用 項(xiàng)目 資金占用量萬(wàn)元 計(jì)算依據(jù) 固定資產(chǎn)投入 790 酒店 設(shè)施 :2 萬(wàn)元 /每間客房 。配套功能設(shè)備 :1000 元 /?。酒店管理辦公設(shè)備 :50 萬(wàn)元 。 流動(dòng)資金及稅費(fèi) 486 酒店的管理費(fèi)用 :營(yíng)業(yè)額的 50% 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 128 上述兩項(xiàng)費(fèi)用之和的 10% 融資方案 項(xiàng)目融資主體 項(xiàng)目資金來(lái)源 籌措資金首先必須了解各種可能的資金來(lái)源 ,如果籌集不到資金 ,投資方案再合理 ,也不能付諸實(shí)施 ,可能的資金渠道有 : 國(guó)家預(yù)算內(nèi)撥款 。 國(guó)內(nèi)銀行貸款 :包括撥改貸、固定資產(chǎn)貸款、專(zhuān)項(xiàng)貸款等 。 國(guó)外資金 :包括國(guó)際金融組織貸款、國(guó)外政府貸款、贈(zèng)款、商業(yè)貸款、出口借貸、補(bǔ)償貿(mào)易 等 。 自籌資金 :包括部門(mén)、地方、企業(yè)自籌資金 。 其它資金來(lái)源。 可行性研究中 ,要分別說(shuō)明各種可能的資金來(lái)源、資金使用條件 ,利用貸款的 ,要說(shuō)明貸款條件、貸款利率、償還方式、最大償還時(shí)間等。 融資方案分析 籌資方案要在對(duì)項(xiàng)目資金來(lái)源、建設(shè)進(jìn)度進(jìn)行綜合研究后提出。為保證項(xiàng)目有適宜的籌資方案 ,要對(duì)可能的籌資方式進(jìn)行比選。 可行性研究中 ,要對(duì)各種可能的籌資方式的籌資成本、資金使用條件、利率和匯率風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行比較 ,尋求財(cái)務(wù)費(fèi)用最經(jīng)濟(jì)的籌資方案。 (1)資金來(lái)源可靠性分析 (2)融資結(jié)構(gòu)分析 (3)融資成本分析 投資使用計(jì)劃 投資使用計(jì)劃要考慮項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度和籌資方案 ,使用相互銜接。 編制投資使用計(jì)劃表。其中 :固定資產(chǎn)投資按不同資金來(lái)源分年列出年用數(shù)額 。流動(dòng)資金的安排要考慮企業(yè)的實(shí)際需要。 借款償還計(jì)劃 借款償還計(jì)劃是通過(guò)對(duì)項(xiàng)目各種還款資金來(lái)源的估算得出的 ,借款償還計(jì)劃的最長(zhǎng)年限可以等于借款資金使用的最長(zhǎng)年限 ,制定借款償還計(jì)劃 ,應(yīng)對(duì)下述內(nèi)容進(jìn)行說(shuō)明。 還款資金來(lái)源、計(jì)算依據(jù) 。 各種借款的償還順序 。 計(jì)劃還款時(shí)間。國(guó)外借款的還本付息 ,要按借款雙方事先商定的還款條件 ,如借款期、寬限期、還款期、利率、還 款方式確定 ,與國(guó)內(nèi)按借款能力償還借款不同的是借款期一般是約定的。還本付息的方式有兩種 : 等額償還本金和利息 ,即每年償還的本利之和相等 ,而本金和利息各年不等。償還的本金部分逐年增多 ,支付的利息部分逐年減少。 等額還本 ,利息照付。即各年償還的本利之和不等 ,每年償還的本金相等。利息將隨本金逐年償還而減少。 第五部分 :財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 在項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)方案確定以后 ,必須對(duì)不同的方案進(jìn)行財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) ,判斷項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是否可行 ,并比選推薦出優(yōu)秀的建設(shè)方案。本部分的評(píng)價(jià)結(jié)論是投資決策的重要依據(jù)。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行財(cái)務(wù)和稅收 制度以及現(xiàn)行價(jià)格 ,分析測(cè)算擬建項(xiàng)目未來(lái)的效益費(fèi)用?？疾祉?xiàng)目建成后的獲利能力、債務(wù)償還能力等財(cái)務(wù)狀況 ,從企業(yè)角度分析項(xiàng)目的盈利能力。 項(xiàng)目投資方案評(píng)價(jià)的指標(biāo)一般分為兩類(lèi) :一類(lèi)是考慮貼現(xiàn)因素的動(dòng)態(tài)指標(biāo) ,即考慮貨幣時(shí)間價(jià)值因素的指標(biāo) ,包括凈現(xiàn)值、獲利指數(shù)、動(dòng)態(tài)回收期、內(nèi)含報(bào)酬事等指標(biāo)。另一類(lèi)是非貼現(xiàn)的靜態(tài)指標(biāo) ,即設(shè)有考慮貨幣時(shí)間價(jià)值因素的指標(biāo) ,如靜態(tài)回收期、投資利潤(rùn)率等。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的評(píng)價(jià)中一般以動(dòng)態(tài)指標(biāo)為主 ,以靜態(tài)指標(biāo)為輔。主要財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表有 :財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表、利潤(rùn)表、財(cái)務(wù)平衡表。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參 數(shù)選取 (ic)設(shè)定 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) (方案 1) 財(cái)務(wù)盈利能力分析 財(cái)務(wù)效益分析表 ,主要有 :貸款償還期計(jì)算表、財(cái)務(wù)平衡表、財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表等 。經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)成本計(jì)算。 ①營(yíng)業(yè)收入估算 營(yíng)業(yè)項(xiàng)目 營(yíng)業(yè)收入 (萬(wàn)元 ) 計(jì)算依據(jù) 住宅樓銷(xiāo)售 1794 內(nèi)部出售 2330 元 /?,公開(kāi)銷(xiāo)售 3300 元 /? 寫(xiě)字間出租 486/年 90%出租率 。50 元 /? 酒店客房營(yíng)業(yè)收入 972/年 按 50%的住房率 ,平均按 2 床標(biāo)準(zhǔn)間 200 元 /?天 配套功能營(yíng)業(yè)收入 335/年 200 元 /?月 ,不含會(huì)議室 停車(chē)場(chǎng)出租 36/年 300 元 /?月個(gè) 合計(jì) 1829/年 未計(jì)住宅樓銷(xiāo)售收入 1794 萬(wàn)元 ②成本費(fèi)用估算 例表 : ___________項(xiàng)目測(cè)算表 (萬(wàn)元 ) 項(xiàng)目名稱(chēng) 標(biāo)準(zhǔn) 說(shuō)明 土地費(fèi)用 土地為 ___萬(wàn) /畝 前期費(fèi)用 設(shè)計(jì)規(guī)劃監(jiān)理費(fèi) 行政性收費(fèi) 建安工程費(fèi) 景觀及配套費(fèi)用 銷(xiāo)售成本 按銷(xiāo)售收入 3%控制 財(cái)務(wù)費(fèi)用 貸款按總投入 50%利率為 8% 管理費(fèi) 按總投入的 3%計(jì) 合計(jì) ③營(yíng)業(yè)利潤(rùn) (未計(jì)建設(shè)成本 ) 營(yíng)業(yè)項(xiàng)目 營(yíng)業(yè)利潤(rùn) (萬(wàn) 元 ) 計(jì)算依據(jù)及說(shuō)明 住宅樓銷(xiāo)售 1794 一次性收入 寫(xiě)字間出租 486/年 90%出租率 。物業(yè)管理費(fèi)用由住戶(hù)承擔(dān) ,保平經(jīng)營(yíng) 。 酒店客房營(yíng)業(yè)收入 486/年 按 50%的利潤(rùn)率計(jì)算 配套功能營(yíng)業(yè)收入 168/年 按 50%的利潤(rùn)率計(jì)算 ,不含會(huì)議室 停車(chē)場(chǎng)出租 36/年 100%出租率 合計(jì) 1129/年 未計(jì)住宅樓銷(xiāo)售利潤(rùn) 1794 萬(wàn)元 ④項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各期的利潤(rùn)體現(xiàn) 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 2020 年 ??? 20年 合 計(jì) 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 結(jié)算面積 (m2) 單位利潤(rùn)元 /m2 利潤(rùn)萬(wàn)元 靜態(tài)獲利分析 ①投資收益率 R 投資回報(bào)率計(jì)算 按 50 年經(jīng)營(yíng)周期 (不變價(jià) )計(jì)算 ,1192 ()+1794247。 15487300% 每年為 300%247。 506% ②投資回收期 Pt 項(xiàng)目總投資的回收期為 (154871794)247。 (1193250) 年。 (假定貸款本金 年后歸還 ,經(jīng)營(yíng)期每年只支付利息 ) 動(dòng)態(tài)獲利分析 ①財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (FNPV) ②內(nèi)部收益率 貸款償還期等 償債能力分析 ①流動(dòng)比率 ②杠桿比率 綜合指標(biāo)表 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 單位數(shù)值 (元 /m2) 項(xiàng)目總 金額 (萬(wàn)元 ) 銷(xiāo)售收入 直接成本 總投資 毛利率 稅前利潤(rùn) 稅后利潤(rùn) 銷(xiāo)售凈利率 投資回報(bào)率 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) (方案 2) 略 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 方案的比較分析 : 幾種方案的投資回收期基本接近 ,但是幾種方案的前期資金回收額差別較大 ,本項(xiàng)目的資金回收除了前期銷(xiāo)售外 ,主要靠后期經(jīng)營(yíng)收入 ,A 方案后期經(jīng)營(yíng)資金成本壓力較大 ,但長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)收益也相應(yīng)較大。 B 方案則相反 ,前期回收額較小 ,后期經(jīng)營(yíng)資金成本壓力較大 ,但長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)收益也相應(yīng)較小。 第六部分 :不確定性分析 在對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)價(jià)時(shí) ,所采用的各種數(shù)據(jù)多數(shù)來(lái)自 預(yù)測(cè)和估算。由于資料和信息來(lái)源的有限性 ,將來(lái)的實(shí)際情況可能與此有較大的出入 ,即評(píng)價(jià)結(jié)果具有不確定性 ,這對(duì)項(xiàng)目的投資決策會(huì)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。為了避免或盡可能減少這種風(fēng)險(xiǎn) ,要分析不確定性因素對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響 ,以確定項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)上的可靠性。這項(xiàng)工作稱(chēng)為不確定性分析。 根據(jù)分析內(nèi)容和側(cè)重面不同 ,不確定性分析可分為盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析 ,盈虧平衡分析只用于財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) ,敏感性分析和概率分析可同時(shí)用于財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) , 盈虧平衡分析 盈虧平衡分析在財(cái)務(wù)管理中又稱(chēng)量、本、利分析 ,是指在一定的市場(chǎng)生產(chǎn)能力 條件下 ,通過(guò)分析擬建項(xiàng)目的產(chǎn)出 (量 )、成本 (本 )和收益 (利 )之間的關(guān)系 ,來(lái)判斷項(xiàng)目?jī)?yōu)劣及盈利能力的一種方法。盈虧分析的關(guān)鍵是找到盈虧平衡點(diǎn) ,即項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡狀態(tài)利潤(rùn)為零的點(diǎn)。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究中 ,所謂盈虧平衡分析指要找出預(yù)計(jì)銷(xiāo)售收入恰好能彌補(bǔ)成本時(shí)的銷(xiāo)售量又稱(chēng)保本銷(xiāo)售