【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 活熱水等對(duì)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響及解決方法。 ⑥周邊生活配套設(shè)施對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如 :交通狀況 (與是否開通業(yè)主班車有關(guān) )、商業(yè)設(shè)施 (大型購物中心 )、教育現(xiàn)狀、體育娛樂公園等休閑場(chǎng)所、銀行醫(yī)院等生活設(shè)施對(duì)自身配套建設(shè)規(guī)模和面積作出判斷。 ⑦市場(chǎng)分析結(jié)果對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如 :市場(chǎng)價(jià)格限制、總價(jià)控制原則與前面產(chǎn)品類型和產(chǎn)品特性設(shè)計(jì)是否存在矛盾 ,對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)是否有影響 ,及如何解決。 規(guī)劃方案提出與方案比選 方案 1 序號(hào) 工程名稱 建筑面積 (?) 層數(shù) 備注 1 綜合樓 21776 22 寫字間酒店 (不含地下部分 )及部分配套功能 2 住宅 7200 12 不含地下部分 3 地下停車場(chǎng) 4320 1 地下一層 4 綜合樓附樓 960 4 會(huì)議室宴會(huì)廳及部分配套功能 5 公建 1608 綜合樓地下二層設(shè)備間及住宅樓地下室 合計(jì) 36264 方案 2(略 ) 產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 綜合樓 ①寫字間 打造適度超前的智能化、生態(tài)化寫字樓。智能化概念在新建寫字樓中已經(jīng)得到普遍運(yùn)用 ,生態(tài)化概念是一種新興概念 ,主要體現(xiàn)為 :采光充足 ,通透性好 ,定時(shí)換新風(fēng) ,換氣系統(tǒng)加氧 ,建筑材料和裝修材料采用高標(biāo)準(zhǔn) 的環(huán)保材料 ,降低有害物質(zhì)排放 ,杜絕寫字樓綜合癥 。具備較高的綠化率 ,盡可能采用空中花園。 綜合樓外觀風(fēng)格建議 : 穩(wěn)重大方的后現(xiàn)代主義風(fēng)格 ,切忌呆板 ,體現(xiàn)智能化、生態(tài)化的主題。 樓層 :318 層 面積 :12096? 戶數(shù) :12096247。 (100 20%+150 30%+220 40%+300 10%)66 戶型配比 : 面積 (?) 比例 (按戶數(shù) %) 備注 100110 20% 各戶型內(nèi)部按功能分割 。大戶型集中于高層。 150160 30% 200220 40% 300320 10% ②配套功能 : 功能 面積 (?) 樓層 計(jì)算依據(jù) 備注 會(huì)議室 大 (1 個(gè) ) 360 附樓 3 層及主樓 3 層局部 ?/人 可同時(shí)容納 200人 中 (2 個(gè) ) 200 附樓 4 層 2?/人 100 人 宴會(huì)廳 (中餐廳 ) 360 附樓 2 層及主樓 2 層局部 可同時(shí)容納 200 人以上 廚房 160 附樓 4 層 大堂 400 1 商務(wù)中心 50 1 酒吧 (咖啡廳、茶秀 ) 200 2 歌舞廳 200 2 美容美發(fā) 100 1 桑那按摩 200 1 健身房 150 1 洗衣房 200 院中另建 合計(jì) 2176 主體 12 層 ,裙樓 23 層 ,不含洗衣房 住宅 ①方案 1 總面積 :7200? 層高 :12 層 戶數(shù) :48 戶型 :2 梯 4 戶 兩種戶型 :120140? 160180? 或 4 種戶型 :120140?兩種 160180?兩種 頂層 4 套復(fù)式 依據(jù) :從市場(chǎng)的角度 ,140160?的戶型是最不好銷的。 ②方案 2(略 ) ③分析建議 12 層和 18 層的區(qū)別 :12 層只需 1 部電梯 ,18 層必須設(shè)置兩部電梯 ,結(jié)構(gòu)上也略有差異。 12 層的單位建安成本約為 1300 元 ,18 層的為 1500 元左右。 1梯 4戶和 2梯 4戶的區(qū)別 :按 12層 ,前者需一個(gè)消防通道 ,1部電梯 ,后者需2 個(gè)消防通道 ,2 部電梯 ,但公共走道面積前者大 ,因此兩者公攤面積差不多。但建安成本后者比前者大。 18 層差別不大。 因此建議 :若建 12層 ,應(yīng)為 1梯 4戶 。若建 18層 ,則主要看戶型設(shè)計(jì)和公攤面積的比較。 ④戶型設(shè)計(jì)建議 : 動(dòng)靜分區(qū) ,主臥朝陽 ,通透性好 ,采光好 ,以 3 室 2 廳 2 衛(wèi)為主立戶型 ,大戶型可做 4 室 2 廳 2 衛(wèi) ,每戶兩衛(wèi) ,復(fù)式 23 衛(wèi) ,復(fù)式考慮露臺(tái)和跳空層 ,盡量避免“黑屋” ,總公攤 (不包括地下室 )控制在 78%,戶內(nèi)有效使用面積盡量大 (90%以內(nèi) ) 停車場(chǎng) ⑴需求 :住宅戶均 個(gè)停車位 ,需 36 個(gè) (按方案 2)。寫字間戶均 個(gè)停車位 ,需 99 個(gè) 。酒店戶均 個(gè) ,50%的住房率 ,需 57 個(gè) 。共計(jì)需 192 個(gè)停車位。 ⑵地下停車場(chǎng)的設(shè)計(jì)依據(jù) : 地下停車場(chǎng)平面示意圖 兩種建設(shè)方案 : 地下停車場(chǎng)的立面示意圖方案① 方案② 方案①的經(jīng)濟(jì)核算 : 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 額度 計(jì)算依據(jù) 面積 4320? 停車場(chǎng)為地下 1 層 ,不包括地下二層設(shè)備間 停車位 123 個(gè) 35?/個(gè) 造價(jià) 693 萬元 1600 元 /? 出租 效益 44 萬元 /年 租價(jià) 300 元 /個(gè)月 回收期 年 693247。 44 出售 效益 738 萬元 6 萬元 /個(gè) 利潤(rùn) 45 萬元 738693 方案②的經(jīng)濟(jì)核算 : 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 額度 計(jì)算依據(jù) 面積 7630? 停車場(chǎng)為地下 2 層 ,不包括地下二層設(shè)備間 停車位 191 個(gè) 40?/個(gè) 造價(jià) 1378 萬元 1800 元 /?(土方、結(jié)構(gòu)、防水等成本增加 ) 出租 效益 萬元 /年 租價(jià) 300 元 /個(gè)月 回收期 20 年 出售 效益 1146 萬元 6 萬元 /個(gè) 利潤(rùn) 232 萬元 綜合比較分析上述兩個(gè)方案 ,方案②明顯投資大 ,效益差 ,因此建議采用方案①。 ⊙注 :停車位售價(jià)的核算 : 目前的市場(chǎng)價(jià)為 10 萬元 /個(gè) ,但銷售情況不好。 按租售價(jià)格的關(guān)系計(jì)算 ,一般西安市消費(fèi)者投資商業(yè)及寫字樓物業(yè)的年回報(bào)率為 8%10%,這里按 8%計(jì)算 , 300(元 /個(gè)月 ) 12(個(gè)月 )247。 8% 萬元 /個(gè) 投資住宅 (買房出租 )的年回報(bào)率一般為 4%6%,這里按 5%計(jì)算 ,300(元 /個(gè)月 ) 12(個(gè)月 )247。 5% 萬元 /個(gè) 綜合以上兩類投資物業(yè)的情況 ,我們認(rèn)為車位價(jià)格應(yīng)定位在 6 萬元 /個(gè)。 ⑶本項(xiàng)目能夠提供的停車位 :地下停車場(chǎng)為 123 個(gè) 。綜合樓門前停車場(chǎng)約 15個(gè)停車位 。住宅樓西側(cè)空地建做停車場(chǎng)停車位約 30 個(gè)。共計(jì) 168 個(gè)停車位。 ⑷供需差額為 24 個(gè)。 ⑸停 車場(chǎng)的使用管理 : 綜合樓門前 15個(gè)和樓后 (裙樓下 )30個(gè)車位供酒店使用 。地下停車場(chǎng) 95個(gè)車位供住戶和寫字間共同使用 。住宅樓東側(cè) 30 個(gè)供寫字樓用戶使用。 建議使用 IC 卡管理系統(tǒng) ,能夠有效解決不同用戶的管理問題 ,包括來訪客戶車輛的管理 (臨時(shí) IC 卡 )。 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 在可行性研究階段 ,需將項(xiàng)目實(shí)施時(shí)期各個(gè)階段的各個(gè)工作環(huán)節(jié)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、綜合平衡 ,作出合理而又切實(shí)可行的安排。根據(jù)分別確定的項(xiàng)目實(shí)施各階段所需時(shí)間 ,編制實(shí)施進(jìn)度表 ,項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表有多種表示方法。簡(jiǎn)單項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度可用橫道圖 ,復(fù)雜項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度可用 網(wǎng)絡(luò)圖。對(duì)項(xiàng)目開發(fā)周期、各期開工面積、竣工計(jì)劃、開竣工時(shí)時(shí)間等進(jìn)行預(yù)計(jì)。 附表 1 開發(fā)進(jìn)度模擬表 時(shí)間項(xiàng)目 2020 年 2020 年 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 前期可行性論證 設(shè)計(jì)招標(biāo) 建筑設(shè)計(jì) 園林設(shè)計(jì) 三通一平 工程施工 裝修施工 內(nèi)部認(rèn)購 正式銷售 竣工 營(yíng)銷方案 對(duì)租售市場(chǎng)的預(yù)測(cè) 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案 ①方案 A 寫字樓中留出 4000?自用辦公 ,其余寫字間出租 。酒店自營(yíng) 。配套功能可自營(yíng)或內(nèi)部承包或 出租 。住宅樓 40 戶按成本價(jià)內(nèi)部銷售 ,其余按市場(chǎng)價(jià)對(duì)外銷售 。停車場(chǎng)除酒店留用 57 個(gè) ,機(jī)動(dòng)車位留出 11 個(gè)外 ,其余 100 個(gè)出租。 ②方案 B(略 ) 市場(chǎng)推廣構(gòu)想 ①營(yíng)銷方式 ②營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)測(cè) 銷售計(jì)劃 ①銷售周期、各期銷售時(shí)間、價(jià)格、面積 。回款時(shí)間表 。 ②銷售計(jì)劃實(shí)現(xiàn)的可行性分析。 機(jī)構(gòu)設(shè)置 在可行性研究報(bào)告中 ,根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模、組成 ,研究提出相應(yīng)的企業(yè)組織機(jī)構(gòu)、勞動(dòng)定員總數(shù)及勞動(dòng)力來源及相應(yīng)的人員培訓(xùn)計(jì)劃。 ①企業(yè)組織 是否需要成立獨(dú)立法人公司 (項(xiàng)目公司 )。 主要部門設(shè)置 。 企業(yè)組織形式。最通 用的形式是采用金字塔式、中層經(jīng)營(yíng)管理和基層現(xiàn)場(chǎng)管理等三個(gè)層次。一般來說 ,企業(yè)管理層次與管理幅度成反比關(guān)系 ,幅度越大 ,層次越少。中小型項(xiàng)目可采用兩級(jí)管理 。大型項(xiàng)目可采用三級(jí)管理。 ②人力資源需求 :啟動(dòng)項(xiàng)目對(duì)個(gè)專業(yè) (部門 )人員的需求 ,具體人數(shù) (重點(diǎn)是專業(yè)經(jīng)理 )。 勞動(dòng)定員。一般來說 ,企業(yè)所需人員按其工作崗位和勞動(dòng)分工不同 ,可分為四類人員 : 工人、工程技術(shù)人員、管理與經(jīng)營(yíng)人員、服務(wù)人員。在可行性研究中 ,分別估算各類人員需用量 ,并說明其來源 ,編制勞動(dòng)定員匯總表。 人力資源缺口及解決 :現(xiàn)有人員能否滿足需要 ,缺口人員的 解決途徑 (調(diào)動(dòng)、招聘、培訓(xùn)等 ) 年總工資和職工年平均工資估算 分人員類別估算年工資總額 ,并計(jì)算職工年平均工資。 人員培訓(xùn)及費(fèi)用估算 人員來源分析 ,需培訓(xùn)的人員總數(shù)。 培訓(xùn)方式 : 培訓(xùn)計(jì)劃 :培訓(xùn)人員數(shù)量、專業(yè)、時(shí)間、方式 培