【導(dǎo)讀】第一節(jié)項(xiàng)目選址及用地方案....

　　

【正文】 、 社會上的 “ 空巢家庭 ” 逐漸增多 特別是在高等學(xué)校、科研單位等地方，由于子女出國等原因，一對老年夫婦家庭占的比重較大。目前北京市 60歲以上 180 多萬的老齡人口中 “ 空巢家庭 ” 已近 30％，未來 10年， “ 空巢家庭 ” 將成為老人家庭的主要形式，所占比重有可能達(dá)到 90％。目前天 津市內(nèi)六區(qū)的空巢老年人家庭，占總老年戶的 ％，其中獨(dú)居老人為 13％，偶居的占 ％（《老看住房專題會議論文集》 2020 年）?？梢?，隨著人口老齡化的發(fā)展，空巢家庭的不斷增長，那么這部分老人對老年公寓的需求將更加迫切。 現(xiàn)在的中青年對未來老年人居住方式的選擇會有很大的變化 據(jù)武漢市調(diào)查，現(xiàn)在的青年人（ 20－ 25 歲）僅有 ％，中年人（ 40－ 50歲）有 ％希望將來與子女住在一起（《城市規(guī)劃》 2020 年 3期）。當(dāng)他們進(jìn)入老年時(shí)，由于我國各種老年機(jī)構(gòu)已經(jīng)完善等原因，其中很多人會選擇社會養(yǎng)老的 方式。所以老年公寓的社會需求是逐漸增長的。 35 老年公寓的發(fā)展空間 據(jù)上海市調(diào)查，制定上海市 2020 年老年公寓的發(fā)展規(guī)劃，入住人數(shù)取老年人口總數(shù)的 3％的比例為宜（發(fā)達(dá)國家一般為 4－ 5％）。按此比例，到 2020 年上海市老年公寓市場需求總量將達(dá)到 187萬平方米（《中外房地產(chǎn)導(dǎo)報(bào)》 2020 年 18 期）。如將此比例推至全國，那么對老年公寓的需求，已經(jīng)是很可觀了。所以這一新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間很大。 同時(shí)，隨著老年公寓的發(fā)展，可以進(jìn)一步導(dǎo)致為老人服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。老年公寓的發(fā)展，需要園林、綠化、基礎(chǔ)設(shè)施、醫(yī)療、郵電、通信 、文化教育、裝飾裝修 、家用 電器 、以及家庭服務(wù)等一系列產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)的發(fā)展。而這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展又可以增加就業(yè)，引發(fā)商機(jī)。 二、發(fā)展前景分析 市場發(fā)展趨勢 (1)制定和完善老年住房的發(fā)展目標(biāo)和規(guī)劃。 老年住房（含老年公寓）要納入國家和城市的總體規(guī)劃。不僅要制定老年住房 的長遠(yuǎn)規(guī)劃，而且要制定短期計(jì)劃。首先，要對老年住房的布局、數(shù)量、規(guī)模、檔次、設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)以及住房產(chǎn)權(quán)、體制等方面的問題，進(jìn)行調(diào)查研究，并提出適合我國市場需求的，今后老年人住房的發(fā)展目標(biāo)和規(guī)劃。其次，再依據(jù)長遠(yuǎn)目標(biāo) 36 和規(guī)劃，制定階段性的目標(biāo)和計(jì)劃。 在近期的城市發(fā)展和舊城改造計(jì)劃中，要將老年人住房建設(shè)納入計(jì)劃。要對老年住房進(jìn)行有計(jì)劃的新建、改建和擴(kuò)建，以保證老年人對住房的需求。對于那些設(shè)施和條件比較差的老年住房，要及時(shí)予以改善，確保老年住宅的持續(xù)、健康的發(fā)展。 (2)大力興建和發(fā)展廣大中低收入者老年公寓。 老年公 寓的建設(shè)規(guī)模、檔次以及價(jià)位的高低，都要從我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活水平的實(shí)際情況出發(fā)，而不是追求大規(guī)模、高檔次。目前我國中低收入老年人住房的需求量巨大，應(yīng)予以大力發(fā)展。與此同時(shí)，也要發(fā)展適量高收入者的老年公寓住宅。 (3)要解決好老年公寓的融資問題。 融資問題是當(dāng)前老年公寓建設(shè)的瓶頸，需要花大力予以解決。 首先，建設(shè)老年公寓需要發(fā)揮政府的主導(dǎo)作用。政府不僅要將老年公寓的建設(shè)納入國家和城市的總體規(guī)劃，而且要按照規(guī)劃要求，定期進(jìn)行老年公寓的專項(xiàng)財(cái)政撥款。在土地使用和稅費(fèi)方面要實(shí)行優(yōu)惠政策，如免收土地出讓金、減免稅費(fèi)等。其次，政府還要加強(qiáng)宣傳力度，使全社會都來重視老年人和老年人的住房問題，鼓勵和吸引國內(nèi)外有實(shí)力的開發(fā)商來興建和管理老年公寓。開發(fā)商除了享 37 受在土地和稅費(fèi)方面的優(yōu)惠以外，還可以向銀行申請低息貸款，差額部分由政府補(bǔ)貼。再次，還可以發(fā)揮社會的力量，建立老年人事業(yè)基金會，以及開征遺產(chǎn)稅等籌措老年人住宅資金。最后，在個(gè)人籌措資金方面，要得到銀行的大力支持。銀行要從老年人的需求和特點(diǎn)出發(fā)，制定優(yōu)惠的住房抵押貸款辦法。 (4)建立和健全養(yǎng)老制度和住房保障制度。 這兩個(gè)制度是老年人解決住房問題的前提條件。要借鑒國外經(jīng)驗(yàn) ，從我國的實(shí)際情況出發(fā)認(rèn)真搞好。我們要發(fā)動和鼓勵單位和個(gè)人積極投保，擴(kuò)大養(yǎng)老保險(xiǎn)范圍；同時(shí)要按國家規(guī)定按時(shí)發(fā)放。要建立和完善老年住房保障制度。 (5)建立和完善老年住房的法律、法規(guī)。 法律、法規(guī)是解決好老年人住房問題的保障條件。如日本為推進(jìn)老年人住宅的發(fā)展和居住環(huán)境無障礙化， 1994 年實(shí)行了《中心建筑法》， 2020 年起公布實(shí)行了《無障礙交通法》以及《老年人居住法》等。韓國有《老年福利法》、《住宅建設(shè)促進(jìn)法》。為了推進(jìn)老年住房的發(fā)展，要建立和完善我國老年人住房的法律和法規(guī)，并要認(rèn)真執(zhí)行。 總之，隨著我國人口的 老齡化，人們生活水平的提高和觀念的轉(zhuǎn)變，老年公寓的社會需求廣闊，發(fā)展?jié)摿薮?。但是它的持續(xù)、健康發(fā)展需要觀念的轉(zhuǎn)變，政府和社會的大力支持，法律法規(guī)的立和完善。 38 ２、產(chǎn)品發(fā)展趨勢 隨著老年住宅市場的日益成熟完善，老年住宅產(chǎn)品將會呈現(xiàn)如下發(fā)展趨勢： （ 1） 規(guī)模化 隨著我國社會老年化程度的加深，人們將對老年住宅產(chǎn)品有重新的認(rèn)識，老年住宅的市場需求也將日益增大，未來的住宅市場將會把老年人的因素考慮進(jìn)去，甚至?xí)蔀槲磥順鞘懈偁幍臒狳c(diǎn)。市場的發(fā)展一般會遵循這樣一條發(fā)展軌跡：大量 “ 老人公寓 ” 、 “ 老少居 ” 等住宅的出現(xiàn)，將使 老年住宅產(chǎn)品走向數(shù)量化；而后，隨著市場的進(jìn)一步發(fā)展，需求的進(jìn)一步加大，專業(yè)化程度更高、居住質(zhì)量更好、價(jià)格更適宜的大型老年社區(qū)應(yīng)運(yùn)而生，老年住宅產(chǎn)品呈現(xiàn)規(guī)?；? （ 2） 郊區(qū)化 為了滿足老年住宅對環(huán)境的高要求，也為了減低成本降低入住的門檻，未來老年住宅的選址將會遠(yuǎn)離城市，選擇在郊外風(fēng)景宜人、環(huán)境優(yōu)美的地方，但是同時(shí)會顧及交通的便捷性，以方便家人朋友的探訪； （ 3） 建筑的多樣化 隨著老年住宅產(chǎn)品的日趨成熟，產(chǎn)品推陳出新，建筑呈現(xiàn)多樣化。在建筑設(shè)計(jì)上，住宅健康性、使用的多功能化、增強(qiáng)鄰里溝通的將是未來產(chǎn)品的競爭焦點(diǎn) ； （ 4） 功能豐富化 39 未來的老年住宅將與現(xiàn)在所倡導(dǎo)的 “ 5+2” 生活模式結(jié)合起來，住宅不再是單一的養(yǎng)老功能，而是融養(yǎng)老和家庭悠閑于一體。老年住宅社區(qū)內(nèi)蘊(yùn)藏有豐富的旅游度假資源，不但為老年人的日常生活提供良好的居住環(huán)境，而且為親友提供節(jié)假日悠閑度假的，更是藉此創(chuàng)造了 “ 合家歡 ” 的親情時(shí)光。 （ 5） 科技化 以科技為依托的老年人專用設(shè)計(jì)是未來老年住宅產(chǎn)品發(fā)展中最活躍的一環(huán)。日新月異的科學(xué)發(fā)展，為老年人專用設(shè)計(jì)提供了基礎(chǔ)和注入活力，基于老年人的更深入的研究將使未來的老年住宅為老年人提供更細(xì)致的照顧；智能化的應(yīng)用，將為老 年人帶來更方便、安全的全方位保障；網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的應(yīng)用，將使遠(yuǎn)程交互成為可能，老人與子女的溝通無處不在。 （ 6） 社區(qū)服務(wù)的專業(yè)化 作為老年住宅產(chǎn)品的重要組成部分，老年住宅的社區(qū)服務(wù)在不斷細(xì)化、豐富的過程中向?qū)I(yè)化發(fā)展。社區(qū)服務(wù)的專業(yè)化包括：社區(qū)服務(wù)設(shè)置的細(xì)化與個(gè)性化，從業(yè)人員專業(yè)素質(zhì)的專業(yè)化，服務(wù)質(zhì)量控制管理的規(guī)范化等等。 消費(fèi)發(fā)展趨勢 老年住宅的消費(fèi)發(fā)展趨勢預(yù)測可以從消費(fèi)力和消費(fèi)觀念兩個(gè)層面上展開。 在消費(fèi)力上，由于未來老年住宅的規(guī)?；徒紖^(qū)化發(fā)展，降低了購置成本， 40 實(shí)際上相當(dāng)于提高人們對老年住宅的消費(fèi)能力。 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，福利制度的完善與福利水平的提高，老年人晚年生活得到了保障，手上的可支配資金增加，使老年人自購房安度晚年成為了可能；另一方面，高收入人群的低齡化，年輕一輩收入的增加，為給長輩購房提供的物質(zhì)基礎(chǔ)。 在消費(fèi)觀念上，傳統(tǒng)觀念的影響將隨著時(shí)代的發(fā)展而弱化，老年人對子女的依賴性減弱、獨(dú)立性增強(qiáng)，對老年住宅的認(rèn)同會增加，不會再盲目地和子女?dāng)D在一起，而去尋找適合自己居住的空間，這種觀念上的改變就為老年住宅市場的發(fā)展掃除了障礙。 三 、中國老年公寓的特點(diǎn) 老年公寓首先要符合老年人的特點(diǎn)和要求。老年人年紀(jì)大、身 體虛弱、眼睛不好、牙齒不健、腿腳不靈、消化功能差，有的高齡老人和有各種疾病的老人生活不能自理，還需要生活和醫(yī)療方面的特殊護(hù)理和服務(wù)。同時(shí)中國老年人在生活習(xí)慣和觀念方面與外國老人有很多不同之處，因此不能完全照搬國外老年公寓的模式。我們應(yīng)按照中國政府制定的 “ 老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂 ” 的養(yǎng)老原則，創(chuàng)建符合我國國情和老年人需求的中國老年公寓。 地點(diǎn)的選擇 依照老年人的特點(diǎn)和需求，老年公寓適宜選擇在不遠(yuǎn)離社會，不遠(yuǎn)離家庭和 41 親友，空氣新鮮，交通方便，有綠化帶、公園等環(huán)境優(yōu)美的地方。 老年公寓的模式 國外老年公寓的模式，依據(jù) 1986 年國際慈善機(jī)構(gòu)（ HTA）的老年人居住建筑的標(biāo)準(zhǔn)分為 7 類：退休和退休前老人居住的住宅；生活基本自理，僅需少許監(jiān)護(hù)和幫助的健康老人住宅；提供全天監(jiān)護(hù)和最低限度的服務(wù)和設(shè)施的健康老人住宅；專為體力虛弱而智力健全，不需要護(hù)理和監(jiān)護(hù)的老人住宅；專為體力尚健而智力衰退并需要個(gè)人生活照料和監(jiān)護(hù)的老人住宅；專為體力和智力都衰退并需要個(gè)人監(jiān)護(hù)和護(hù)理的住宅；專為體力和智力衰退并患有疾病、受傷等的老人入住的注冊醫(yī)療機(jī)構(gòu)。又依據(jù)各個(gè)國家的現(xiàn)狀和經(jīng)驗(yàn)，國外的老年住宅模式大體上可以劃分為 四種：獨(dú)立式老年住宅；集合式老年住宅（老年人合住的住宅）；護(hù)理型老年人住宅以及公立養(yǎng)老院（社會福利性）。從資金來源劃分實(shí)際上分為兩種：家庭和個(gè)人融資；政府和社會融資。借鑒國外經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國實(shí)際情況，我國老年公寓的模式大體上可以劃分為三種：成套老年公寓住宅；合居老年公寓住宅；護(hù)理和醫(yī)療型老年住宅或機(jī)構(gòu)（個(gè)人支付或政府和社會資助）。 設(shè)計(jì)與配套設(shè)施 老年公寓要按照老年人的特點(diǎn)和 “ 老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范 ” ，從住區(qū)規(guī)劃、設(shè)計(jì)到配套建筑與設(shè)施方面要符合老年人的特點(diǎn)和需求。老年公寓宜為低層小高層 42 （有電梯）或平房有小院 落，而不宜高塔樓，住房面積以合室、一室、二室小套房為主。道路要無障礙設(shè)計(jì)，戶內(nèi)有緊急呼叫與電子安防系統(tǒng)。居室要陽光充分和通風(fēng)。老年公寓要有完備的配套設(shè)施和服務(wù)，如醫(yī)院、健身娛樂、文化教育、圖書資料、購物中心、銀行、郵局、交流活動、家政服務(wù)等。特別是老年社區(qū)內(nèi)要配備正規(guī)定點(diǎn)醫(yī)院。該醫(yī)院應(yīng)具備治療、搶救、咨詢的功能，這是關(guān)系老有所養(yǎng)的重要保障，是老年人進(jìn)住社區(qū)最關(guān)心的問題之一。 規(guī)模與檔次 從居者本身的利益。安全管理和市場需求出發(fā)，老年公寓的規(guī)模不宜過大，這要依據(jù)各地的具體情況和條件而定。要依據(jù)老年人不同 的經(jīng)濟(jì)和健康條件以及需求，建設(shè)不同檔次的老年公寓住宅。但是中國目前老年人的經(jīng)濟(jì)收入普遍不高，老年公寓的開發(fā)和建設(shè)要以廣大中低收入者的經(jīng)濟(jì)承受力和需求為主，而不能片面追求規(guī)模與檔次。 老年公寓的性質(zhì) 依據(jù)國外經(jīng)驗(yàn)和我國的具體情況，老年公寓以經(jīng)營性與公益性相結(jié)合為好。老年公寓的租售方式，可以由老人的舊房置換、舊房出租、返本銷售入住等進(jìn)行資金運(yùn)轉(zhuǎn)。此外，還需要政府的政策支持以及社會各方面的資助。福利性的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，則是由國家和地方政府以及社會出資予以建設(shè)。 43 第二節(jié) 產(chǎn)業(yè)政策分析 為貫徹落實(shí) 2020 年全國民 政工作會議精神，加快推進(jìn)社會福利社會化進(jìn)程，促進(jìn)老年社會福利事業(yè)的發(fā)展，民政部決定在全國城市開展養(yǎng)老服務(wù)社會化示范活動。 一、指導(dǎo)思想 開展養(yǎng)老服務(wù)社會化示范活動，要以鄧小平理論和 “ 三個(gè)代表 ” 重要思想為指導(dǎo)，認(rèn)真落實(shí) “ 以人為本 ” 的科學(xué)發(fā)展觀，以滿足人民群眾日益增長的養(yǎng)老服務(wù)需求為出發(fā)點(diǎn)，以保障城市 “ 三無對象 ” 和低保對象等困難老年人為重點(diǎn)，發(fā)展老年福利服務(wù)事業(yè)，推進(jìn)社會福利社會化，進(jìn)一步提高人民群眾的生活水平和生活質(zhì)量，維護(hù)社會公平，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)與社會的協(xié)調(diào)發(fā)展，為構(gòu)建社會主義和諧社會而努力。 二、基本方式 開展 養(yǎng)老服務(wù)社會化示范活動，要在各級政府的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，采取兩種基本方式：一是以城市市轄區(qū)和縣級市為單位，先試點(diǎn)，后推廣；二是以大中城市舉辦的各類養(yǎng)老機(jī)構(gòu)為單位，開展示范活動。民政部制訂示范活動的基本標(biāo)準(zhǔn)，各地結(jié)合自身實(shí)際情況制訂具體標(biāo)準(zhǔn)。要通過示范活動，爭先創(chuàng)優(yōu)，樹立具有榜樣 44 和示范作用的先進(jìn)典型，探索建立養(yǎng)老服務(wù)社會化體系的思路和途徑，充分發(fā)揮典型引路、以點(diǎn)帶面的作用，全面推進(jìn)社會福利社會化進(jìn)程。 三、基本標(biāo)準(zhǔn) 1．政府高度重視。地方政府制定老年福利服務(wù)事業(yè)發(fā)展規(guī)劃，納入當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和社會發(fā)展計(jì)劃；《關(guān)于加快實(shí)現(xiàn)社 會福利社會化的意見》（國辦發(fā)〔 2020〕 19 號）得到很好的貫徹落實(shí)，制定出臺促進(jìn)老年社會福利事業(yè)發(fā)展的優(yōu)惠政策；把養(yǎng)老服務(wù)尤其是 “ 三無對象 ” 和低保對象的養(yǎng)老服務(wù)提到工作議事日程。 2．養(yǎng)老服務(wù)保障。 “ 三無對象 ” 和低保對象老年人的基本生活和養(yǎng)老服務(wù)得到較好的保障；將發(fā)展老年福利服務(wù)的資金列入財(cái)政預(yù)算，并對社會力量興辦的老年福利服務(wù)機(jī)構(gòu)給予政策和資金的扶持。 3．養(yǎng)老形式多樣。建立以國家、集體投入為主導(dǎo)，以社會力量投入為新的增長點(diǎn)，以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)，以社區(qū)老年福利服務(wù)為依托，以老年福利服務(wù)機(jī)構(gòu)為骨干的老年福利 服務(wù)體系，為老年人提供生活照料服務(wù)。 4．服務(wù)網(wǎng)絡(luò)健全。街道和社區(qū)建有一大批小型分散、方便適用的老年福利服務(wù)設(shè)施， “ 星光老年之家 ” 的作用得到有效發(fā)揮，建立社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，為廣大老年人提供生活照料、文化娛樂、康復(fù)醫(yī)療、體育健身等多方面的服務(wù)，老年人的滿意率為 90％以上。 45 5．社會力量支持。企事業(yè)單位、社會團(tuán)體、個(gè)人等社會力量積極興辦老年福利服務(wù)事業(yè)；轄區(qū)現(xiàn)有老年服務(wù)設(shè)施和衛(wèi)生、體育、文