【導讀】住宅用地及醫(yī)療衛(wèi)生用地各占50%比例。就像瘟疫一樣在中華大地上死灰復燃，并呈愈演愈烈之勢。中國的*****康復模式受長期以來以******為主，以政府為主的影響，面臨著諸多需要迫切的瓶頸與難題。在這種情況下，一種面對高端人群的。注下，選址在風景優(yōu)美的XX景區(qū)，首創(chuàng)國內高端******新模式。因項目的特殊性，可作為排他性條件規(guī)避公開的市場競爭。，預計可于2021年5月份達到用地交付條件。項目位于重慶市長壽XX鎮(zhèn)，XX的西岸。距重慶主城區(qū)128公里，距長壽城區(qū)26公里，距長壽鎮(zhèn)所在地2公里。我國西南地區(qū)最大的人工湖。整個行程在80分鐘左右。重慶汽車站有開往長壽的班車。XX旅游專線正在建設中，未來單程往返至重慶將在1小時車程。州的時間將縮短到1個小時之內。2021年12月22日，渝萬城際鐵路開工建設，預計工期4年。規(guī)劃預留長壽雙龍機場，作為重慶第二國際機場的備選場址。功能及大小會議室共7個，可接待大中小型會議；

　　

【正文】 配套； ? 城市交通干線過于單一，交通狀況不理想，缺乏城市交通配套； ? XX 尚且沒有形成旅游熱點和旅游地產的開發(fā)熱點。 三、機會（ O） ? 一小時生活圈，重慶正在外擴輻射，當主城區(qū)生活成本攀高時，周邊片區(qū)城市地位將得以提升； ? 重慶旅游地產已經具備持續(xù)增長的基礎條件，購買需求不斷增長。 ? 香江國際項目奠基，有利的拉升 XX 的開發(fā)步驟及城市片區(qū)營銷，對于我方即可借力，也可完善項目配套； 四、威脅（ T） ? 旅游地產的開發(fā)和快進快出的運營思路催在一定偏離，區(qū)域發(fā)展尚未形成熱點，消費者認知的過程較長； ? 重慶的限購令、房產稅在一定時間內將影響 到消費者的置業(yè)熱情，我們的開發(fā)定位與營銷 10 個月內將面臨較大難題。 五、對策分析 ? SO 策略 重慶 XX項目初步可研報告 46 充分發(fā)揮生態(tài)居住的優(yōu)勢，有效進行產品前瞻性規(guī)劃，融合周邊自然人文環(huán)境，以精準的產品、以區(qū)域主導者的形象爭奪更廣泛的客源層。 ? WO 策略 注重項目的配套建設和服務，加強與周邊項目建設的聯動，提升整個區(qū)域形象。 開發(fā)借勢于周邊配套項目，特別是香江國際項目開發(fā)進度。 ? ST 策略 在產品設計及營銷策略上充分利用項目特點 應體現出一定的品質與其他項目形成差異化。 ? WT 策略 加強與政府合作，在土地性質及房屋用途方靈活規(guī)劃，規(guī)避限購 令。 、項目客戶群定位 一、五大主力客群 ? 泛重慶都市圈內的中、老年養(yǎng)老人群 ? 長壽區(qū)返鄉(xiāng)歸源養(yǎng)老人群 ? 長壽區(qū)及長壽鎮(zhèn)本地城市化人群 ? 重慶都市圈的高檔消費群體 ? 休閑度假富裕階層。 二、主力目標人群 ? 重慶東南區(qū)主城區(qū)中高端有錢有閑的新富階層， 50%左右 ? 重慶主城區(qū)距離 XX 僅僅 120 公里，渝萬高速和旅游高速相連，相隔只有 1 個小時車程，時間及距離皆在相對舒適的范圍之內。 ? 中高端新富階層，不但擁有了足夠的經濟實力，同時還擁有足夠的時間來享受生活。特別是在擁有了足夠的物質財富基礎之后，對于精神涵養(yǎng)、身體涵養(yǎng)方面的 追求越來越重視。 重慶 XX項目初步可研報告 47 ? 目前 XX 度假客群多來自重慶主城區(qū)，且呈日益增長趨勢。 三、次主力客戶群 —— 來自于長壽區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)富裕人群 占比例約 40% ? XX 組團為未來長壽區(qū)規(guī)劃發(fā)展邊緣組團之一，承擔了城市居住區(qū)重要職能。長壽縣距離 XX 區(qū) 16 公里，路程聯絡便捷，因其良好的湖區(qū)環(huán)境，未來可作為第一居所使用。 ? 長壽區(qū)本土富裕階層處于對湖居環(huán)境的喜愛，購買用以休閑度假需要。 ? 因此部分客群購買力水平稍低，人數稀少僅作為項目次主力客群。 四、游離客群 —— 投資性客群、企業(yè)型客群、歸鄉(xiāng)養(yǎng)老客群，比例為 10% ? 不排除主城區(qū)或當地客群 的投資型購買，鑒于當地旅游市場發(fā)展的初級階段，對未來規(guī)劃發(fā)展前景的看好，特別是香江集團項目的進駐促動的未來利好因素的提升，部分客群出于投資增值的目的購買。 ? 周邊酒店、度假村、企業(yè)療養(yǎng)院等，多為為單位組織會議，并組織員工度假的場所，會帶來一定量的客群。 ? 項目湖景及休閑度假區(qū)的優(yōu)勢，安靜閑適的居住氛圍將吸引一定數量的養(yǎng)老及歸源返鄉(xiāng)客群來此置業(yè)。 五、目標客群的消費心理 ? 邊界的交通聯絡是基礎：較為看中交通的通暢性和便利性，交通是客戶選擇物業(yè)的基礎條件， XX 和主城區(qū)之間高速公路相連，交通聯絡已經非常順暢。 ? 環(huán)境是 關鍵：環(huán)境是左右客戶購買的關鍵因素，客戶購買的必然是自然環(huán)境和生態(tài)環(huán)境之下良好的休閑度假氛圍。 ? 配套是核心：周邊必然有較為便利的生活配套設施，以及完備的旅游娛樂設施，以及旅游業(yè)發(fā)展促動的旺盛的人流，本項目具備基礎的生活配 重慶 XX項目初步可研報告 48 套設施，但旅游業(yè)的發(fā)展尚且處于初級階段，項目價值仍有很大提升空間。 ? 總價合理性：鑒于項目旅游發(fā)展的初級階段，知名度不足等原因。所吸引客群必然區(qū)域市場的局限行，客戶對項目總價的要求必然為關鍵因素。 ? 恰當產品：別墅產品因其生態(tài)性和自然屬性，必然是對休閑旅游產品的最好的詮釋，對本項目客群而言，別墅 及類別墅產品將是恰當的產品類型。 、產品定位 一、定位目標 ? 基于康復中心的規(guī)劃建設和 XX 景區(qū)資源及規(guī)劃，打造養(yǎng)生度假旅游社區(qū)概念。 ? 提供基礎的生活配套和較為完善的休閑娛樂、會務、餐飲、客房等配套設施，以滿足目標客戶居住需要。 ? 產品類型應有利于塑造出較為高檔的項目形象。 ? 商業(yè)開發(fā)部分的產品能夠快速開發(fā)完成，快速實現銷售資金回籠。 ? 康復中心部分產品預留調整空間。 二、 產品功能的確定 產品功能總體上分為兩大部分：康復療養(yǎng)區(qū) +商業(yè)開發(fā)區(qū) ? 康復療養(yǎng)區(qū)功能劃分如下： 功能空間 物業(yè)形態(tài) 功能 單體規(guī)模 總規(guī)模 備 注說明 會所 酒店 客房 1000平米 2500平 每間客房 30平米共 30間 餐飲 1000平米 會議及康體 500平米 商業(yè) 桑拿洗浴 1000平米 1500平 KTV娛樂 500平米 酒店式公寓 員工生活區(qū) 1000平米 1000平 宿舍、食堂、娛樂設施等 康復醫(yī)療中心 酒店式公寓 5000平米 5000平 康復別墅 小獨棟 康復療養(yǎng) 180平米 16200平 90棟 容積率控制為 重慶 XX項目初步可研報告 49 合計 26200平 綜合容積率 ? 商業(yè)開發(fā)地塊功能劃 分 功能空間 物業(yè)形態(tài) 功 能 套均面積 總規(guī)模 備注說明 類別墅洋房 35層 居住 30100平米 68200平 每間客房 30平米共 30間 合 計 68200平 綜合容積率 三、 產品類型的確定 ? 康復中心部分：低密度 MINI 獨棟別墅產品為主。 康復中心部分的低密度小獨棟產品，主要針對康復療養(yǎng)人群在脫癮療養(yǎng)階段，保證較強的私密性的前提，在家人及友人陪伴的休閑度假的狀態(tài)下，更有利于脫癮康復。 康復中心的獨棟別墅對整體項目形象有很大的提升。 康復中心的獨棟別墅在適當的實際和條件下，通過銷售變 現回籠資金。 ? 商業(yè)開發(fā)部分：小戶型類聯排別墅洋房 類別墅產品具有別墅產品的外在形態(tài)，符合休閑度假類產品的形象要求，并有利于建立高檔產品形象。 類別墅產品的戶型按照小戶型洋房產品設計，符合當前重慶度假型產品的主力需求。 在 XX旅游地產開發(fā)初始階段，適當控制產品總價。 四、 戶型配比 ? 康復中心部分，會所、生活中心、醫(yī)療服務中心、 MINI獨棟別墅 功能 戶型 套均建筑面積 面積比例 平面位置 會 所 按照功能劃分 —— 14% 附圖 康復醫(yī)療中心 一房一衛(wèi) 40平米 13% 附圖 康復別墅 多房廳設計 180平米 73% 附圖 重慶 XX項目初步可研報告 50 地上部分建筑面積 180平米左右，地上二層＼地下一層 ? 商業(yè)開發(fā)部分，類 別墅洋房 五、 立面風格及外觀處理 ? 立面風格一 當地政府要求的重慶民國風 辛亥革命以后，隨著中華民國的建立，在 1917年 — 1927年期間中國處于一個相對繁盛的發(fā)展事情，這一時期修建了大量的公共建筑，政府要求所有的公共建筑必須體現民族風格，同時受到歐式建筑風格的影響，出現了民族折中主義的特點，這一事情誕生的建筑風格既有民族風格特點又帶戶型 建筑面積 面積比例 平面位置 一房 一衛(wèi) 30— 40平米 30% 附圖 二房一廳一衛(wèi) 70平米以下 50% 附圖 三房二廳二衛(wèi) 90—— 100平米 20% 附圖 重慶 XX項目初步可研報告 51 有很強烈的歐洲建筑風格特征，被后世稱為民國風格。 ? 立面風格二 東南亞風格 東南亞風格具有地域特色，比較籠統(tǒng)。在世界范圍內，東南亞的地理環(huán)境和自然條 件使它沒能產生出具有輻射力的地區(qū)文化，相反，卻易受到外來文化的影響：首先是大量移民的進入對當地文化發(fā)展的影響；第二是中世紀以來阿拉伯文化和西方殖民文化的影響。 東南亞風格繼承了自然，健康和休閑的特質，大到空間打造，小到細節(jié)裝飾，都體現了對自然的尊重，和對手工藝制作的崇尚。 多采用連廊、百葉窗、泰式尖頂、木質構架等建筑語言符號，建筑材料的使用也很有代表性，如黃木，青石網板，鵝卵石，麻石等，旨在接近真正的大自然。色彩上宗教色彩濃郁的深色系為主，如深棕色，黑珠色，褐色，金色等，令人感覺沉穩(wěn)大氣，同時還有鮮艷的陶 紅和黃色等。受到西式設計風格影響后淺色系也比較常見，如珍珠色，奶白色等。 重慶 XX項目初步可研報告 52 、項目規(guī)劃設計建議 一、商業(yè)地塊技術經濟指標 說明：以上指標為初步估算，需結合規(guī)劃設 計方案實際情況進行調整并最終確定。 ? 層高設計：洋房層高按照 。 ? 交房標準：全部毛坯交房。 ? 集中地下停車位設計。 ? 人防指標：住宅 68200 3%＝ 2046平米（不自建 繳納異地建設費） ? 公共服務配套指標：經初步測算共需建面約 1000平米，全部設于康復中心用地會所內（須與當地規(guī)劃局協(xié)調）。包括醫(yī)療衛(wèi)生（社區(qū)衛(wèi)生服務站 150）、文化體育（ 60）、社區(qū)公共服務（居委會 500、辦公 1警務室 20）、菜站等，爭取不設置教育、社會福利保障用房。 項目 計量單位 規(guī)劃要求指標 備注 規(guī)劃總用地面積 Ha 93畝 建設用地面積 Ha 93畝 代征道路用地 Ha 0 代征綠化用地 Ha 0 建筑控制高度 m 13 聯排 3層、公寓 4層 容積率 建筑密度 % 30 建筑基底面積 ㎡ 20460 用足首層面積 綠地率 % 35 居住戶數 戶（套） 900 居住人數 人 2700 按每戶 3人計算 總建筑面積 ㎡ 79120 1 地上建筑面積 ㎡ 68200 1）住宅建筑面積 ㎡ 68200 2）配套服務設施面積 ㎡ 全部位于會所地下部分 2 地下建筑面積 ㎡ 10920 1）地下車庫面積 ㎡ 10920 按每個車位 35㎡暫估 2）配套地下面積 ㎡ 0 全部位于會所內 停車泊位 輛 391 /100㎡ 其中地面 輛 79 不宜超過總車位的 20% 其中地下或半地下 輛 312 需結合地形設計 重慶 XX項目初步可研報告 53 二、康復中心地塊技術經濟指標 說明： ? 以上指標為初步估算，需結合規(guī)劃設計方案實際情況進行調整并最終確定。 ? 人防指標分析 64600 3%＝ 1940平米（采取繳納異地建設費） ? 交房標準 毛坯交房 三、整體規(guī)劃設計原則 ? 豎向設計 充分研究地形地質條件，充分研究周邊市政道路及管線條件， 堅持“依山就勢，順其自然，巧妙利用”的原則進行規(guī)劃設計，避免大量的挖方或填方，以降低建設成本；個別區(qū)段的地形突變可結合地下室、地下車庫、設備用房、人防等功能加以利用。 ? 道路交通系統(tǒng) 項目 計量單位 規(guī)劃要 求指標 備注 規(guī)劃總用地面積 Ha 97畝 建設用地面積 Ha 97畝 代征道路用地 Ha 0 代征綠化用地 Ha 0 誰實施、是否計入景觀成本 建筑控制高度 m 13 別墅地上 2層，地下一次 容積率 綠地率 % 35 總建筑面積 ㎡ 32760 1 地上建筑面積 ㎡ 26200 1）會所建筑面積 ㎡ 5000 兼住宅項目會所 2）康復醫(yī)療中心 ㎡ 5000 3）別墅建筑面積 ㎡ 16200 90套 2 地下建筑面積 ㎡ 6560 1） 別墅地下車庫面積 ㎡ 3600 位于別墅每套 40平共 90 套 2）配套、車庫 ㎡ 2960 全部位于會所地下 停車泊位 輛 183 /100㎡ 其中地面 輛 37 別墅地下停車 輛 90 集中地下或半地下 輛 56 需結合地形設計 重慶 XX項目初步可研報告 54 綜合考慮交通、停車、豎向、物業(yè)管理、成本等因素，合理安排車行人行出入口，合理組織道路系統(tǒng)，結合豎向設計設置地面、地下或半地下停車泊位?？紤]到建安成本，盡量減少地下室面積。 ? 景觀系統(tǒng) 本著自然綠色、降低造價的原則，小區(qū)景觀以種植為主，減少硬質鋪裝面積。充分利用地形高差，重點營造主入口、小區(qū)主干道、小區(qū)外圍臨城市界面的景觀效果。 ? 濱 湖輪廓線 塑造優(yōu)美的濱湖輪廓線，確保在濱湖路上獲得錯落有致、掩映于自然之中的的視覺效果。 ? 建筑布置原則 在保證戶型基本朝向要求的前提下，規(guī)劃布局時需考慮使更多戶住宅可以獲得良好的觀湖景觀。 低端產品沿路布置，高端產品中心布置，最