【導(dǎo)讀】住宅用地及醫(yī)療衛(wèi)生用地各占50%比例。就像瘟疫一樣在中華大地上死灰復(fù)燃，并呈愈演愈烈之勢。中國的*****康復(fù)模式受長期以來以******為主，以政府為主的影響，面臨著諸多需要迫切的瓶頸與難題。在這種情況下，一種面對高端人群的。注下，選址在風(fēng)景優(yōu)美的XX景區(qū)，首創(chuàng)國內(nèi)高端******新模式。因項(xiàng)目的特殊性，可作為排他性條件規(guī)避公開的市場競爭。，預(yù)計(jì)可于2021年5月份達(dá)到用地交付條件。項(xiàng)目位于重慶市長壽XX鎮(zhèn)，XX的西岸。距重慶主城區(qū)128公里，距長壽城區(qū)26公里，距長壽鎮(zhèn)所在地2公里。我國西南地區(qū)最大的人工湖。整個(gè)行程在80分鐘左右。重慶汽車站有開往長壽的班車。XX旅游專線正在建設(shè)中，未來單程往返至重慶將在1小時(shí)車程。州的時(shí)間將縮短到1個(gè)小時(shí)之內(nèi)。2021年12月22日，渝萬城際鐵路開工建設(shè)，預(yù)計(jì)工期4年。規(guī)劃預(yù)留長壽雙龍機(jī)場，作為重慶第二國際機(jī)場的備選場址。功能及大小會議室共7個(gè)，可接待大中小型會議；

　　

【正文】 配套； ? 城市交通干線過于單一，交通狀況不理想，缺乏城市交通配套； ? XX 尚且沒有形成旅游熱點(diǎn)和旅游地產(chǎn)的開發(fā)熱點(diǎn)。 三、機(jī)會（ O） ? 一小時(shí)生活圈，重慶正在外擴(kuò)輻射，當(dāng)主城區(qū)生活成本攀高時(shí)，周邊片區(qū)城市地位將得以提升； ? 重慶旅游地產(chǎn)已經(jīng)具備持續(xù)增長的基礎(chǔ)條件，購買需求不斷增長。 ? 香江國際項(xiàng)目奠基，有利的拉升 XX 的開發(fā)步驟及城市片區(qū)營銷，對于我方即可借力，也可完善項(xiàng)目配套； 四、威脅（ T） ? 旅游地產(chǎn)的開發(fā)和快進(jìn)快出的運(yùn)營思路催在一定偏離，區(qū)域發(fā)展尚未形成熱點(diǎn)，消費(fèi)者認(rèn)知的過程較長； ? 重慶的限購令、房產(chǎn)稅在一定時(shí)間內(nèi)將影響 到消費(fèi)者的置業(yè)熱情，我們的開發(fā)定位與營銷 10 個(gè)月內(nèi)將面臨較大難題。 五、對策分析 ? SO 策略 重慶 XX項(xiàng)目初步可研報(bào)告 46 充分發(fā)揮生態(tài)居住的優(yōu)勢，有效進(jìn)行產(chǎn)品前瞻性規(guī)劃，融合周邊自然人文環(huán)境，以精準(zhǔn)的產(chǎn)品、以區(qū)域主導(dǎo)者的形象爭奪更廣泛的客源層。 ? WO 策略 注重項(xiàng)目的配套建設(shè)和服務(wù)，加強(qiáng)與周邊項(xiàng)目建設(shè)的聯(lián)動，提升整個(gè)區(qū)域形象。 開發(fā)借勢于周邊配套項(xiàng)目，特別是香江國際項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度。 ? ST 策略 在產(chǎn)品設(shè)計(jì)及營銷策略上充分利用項(xiàng)目特點(diǎn) 應(yīng)體現(xiàn)出一定的品質(zhì)與其他項(xiàng)目形成差異化。 ? WT 策略 加強(qiáng)與政府合作，在土地性質(zhì)及房屋用途方靈活規(guī)劃，規(guī)避限購 令。 、項(xiàng)目客戶群定位 一、五大主力客群 ? 泛重慶都市圈內(nèi)的中、老年養(yǎng)老人群 ? 長壽區(qū)返鄉(xiāng)歸源養(yǎng)老人群 ? 長壽區(qū)及長壽鎮(zhèn)本地城市化人群 ? 重慶都市圈的高檔消費(fèi)群體 ? 休閑度假富裕階層。 二、主力目標(biāo)人群 ? 重慶東南區(qū)主城區(qū)中高端有錢有閑的新富階層， 50%左右 ? 重慶主城區(qū)距離 XX 僅僅 120 公里，渝萬高速和旅游高速相連，相隔只有 1 個(gè)小時(shí)車程，時(shí)間及距離皆在相對舒適的范圍之內(nèi)。 ? 中高端新富階層，不但擁有了足夠的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，同時(shí)還擁有足夠的時(shí)間來享受生活。特別是在擁有了足夠的物質(zhì)財(cái)富基礎(chǔ)之后，對于精神涵養(yǎng)、身體涵養(yǎng)方面的 追求越來越重視。 重慶 XX項(xiàng)目初步可研報(bào)告 47 ? 目前 XX 度假客群多來自重慶主城區(qū)，且呈日益增長趨勢。 三、次主力客戶群 —— 來自于長壽區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)富裕人群 占比例約 40% ? XX 組團(tuán)為未來長壽區(qū)規(guī)劃發(fā)展邊緣組團(tuán)之一，承擔(dān)了城市居住區(qū)重要職能。長壽縣距離 XX 區(qū) 16 公里，路程聯(lián)絡(luò)便捷，因其良好的湖區(qū)環(huán)境，未來可作為第一居所使用。 ? 長壽區(qū)本土富裕階層處于對湖居環(huán)境的喜愛，購買用以休閑度假需要。 ? 因此部分客群購買力水平稍低，人數(shù)稀少僅作為項(xiàng)目次主力客群。 四、游離客群 —— 投資性客群、企業(yè)型客群、歸鄉(xiāng)養(yǎng)老客群，比例為 10% ? 不排除主城區(qū)或當(dāng)?shù)乜腿?的投資型購買，鑒于當(dāng)?shù)芈糜问袌霭l(fā)展的初級階段，對未來規(guī)劃發(fā)展前景的看好，特別是香江集團(tuán)項(xiàng)目的進(jìn)駐促動的未來利好因素的提升，部分客群出于投資增值的目的購買。 ? 周邊酒店、度假村、企業(yè)療養(yǎng)院等，多為為單位組織會議，并組織員工度假的場所，會帶來一定量的客群。 ? 項(xiàng)目湖景及休閑度假區(qū)的優(yōu)勢，安靜閑適的居住氛圍將吸引一定數(shù)量的養(yǎng)老及歸源返鄉(xiāng)客群來此置業(yè)。 五、目標(biāo)客群的消費(fèi)心理 ? 邊界的交通聯(lián)絡(luò)是基礎(chǔ)：較為看中交通的通暢性和便利性，交通是客戶選擇物業(yè)的基礎(chǔ)條件， XX 和主城區(qū)之間高速公路相連，交通聯(lián)絡(luò)已經(jīng)非常順暢。 ? 環(huán)境是 關(guān)鍵：環(huán)境是左右客戶購買的關(guān)鍵因素，客戶購買的必然是自然環(huán)境和生態(tài)環(huán)境之下良好的休閑度假氛圍。 ? 配套是核心：周邊必然有較為便利的生活配套設(shè)施，以及完備的旅游娛樂設(shè)施，以及旅游業(yè)發(fā)展促動的旺盛的人流，本項(xiàng)目具備基礎(chǔ)的生活配 重慶 XX項(xiàng)目初步可研報(bào)告 48 套設(shè)施，但旅游業(yè)的發(fā)展尚且處于初級階段，項(xiàng)目價(jià)值仍有很大提升空間。 ? 總價(jià)合理性：鑒于項(xiàng)目旅游發(fā)展的初級階段，知名度不足等原因。所吸引客群必然區(qū)域市場的局限行，客戶對項(xiàng)目總價(jià)的要求必然為關(guān)鍵因素。 ? 恰當(dāng)產(chǎn)品：別墅產(chǎn)品因其生態(tài)性和自然屬性，必然是對休閑旅游產(chǎn)品的最好的詮釋，對本項(xiàng)目客群而言，別墅 及類別墅產(chǎn)品將是恰當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品類型。 、產(chǎn)品定位 一、定位目標(biāo) ? 基于康復(fù)中心的規(guī)劃建設(shè)和 XX 景區(qū)資源及規(guī)劃，打造養(yǎng)生度假旅游社區(qū)概念。 ? 提供基礎(chǔ)的生活配套和較為完善的休閑娛樂、會務(wù)、餐飲、客房等配套設(shè)施，以滿足目標(biāo)客戶居住需要。 ? 產(chǎn)品類型應(yīng)有利于塑造出較為高檔的項(xiàng)目形象。 ? 商業(yè)開發(fā)部分的產(chǎn)品能夠快速開發(fā)完成，快速實(shí)現(xiàn)銷售資金回籠。 ? 康復(fù)中心部分產(chǎn)品預(yù)留調(diào)整空間。 二、 產(chǎn)品功能的確定 產(chǎn)品功能總體上分為兩大部分：康復(fù)療養(yǎng)區(qū) +商業(yè)開發(fā)區(qū) ? 康復(fù)療養(yǎng)區(qū)功能劃分如下： 功能空間 物業(yè)形態(tài) 功能 單體規(guī)模 總規(guī)模 備 注說明 會所 酒店 客房 1000平米 2500平 每間客房 30平米共 30間 餐飲 1000平米 會議及康體 500平米 商業(yè) 桑拿洗浴 1000平米 1500平 KTV娛樂 500平米 酒店式公寓 員工生活區(qū) 1000平米 1000平 宿舍、食堂、娛樂設(shè)施等 康復(fù)醫(yī)療中心 酒店式公寓 5000平米 5000平 康復(fù)別墅 小獨(dú)棟 康復(fù)療養(yǎng) 180平米 16200平 90棟 容積率控制為 重慶 XX項(xiàng)目初步可研報(bào)告 49 合計(jì) 26200平 綜合容積率 ? 商業(yè)開發(fā)地塊功能劃 分 功能空間 物業(yè)形態(tài) 功 能 套均面積 總規(guī)模 備注說明 類別墅洋房 35層 居住 30100平米 68200平 每間客房 30平米共 30間 合 計(jì) 68200平 綜合容積率 三、 產(chǎn)品類型的確定 ? 康復(fù)中心部分：低密度 MINI 獨(dú)棟別墅產(chǎn)品為主。 康復(fù)中心部分的低密度小獨(dú)棟產(chǎn)品，主要針對康復(fù)療養(yǎng)人群在脫癮療養(yǎng)階段，保證較強(qiáng)的私密性的前提，在家人及友人陪伴的休閑度假的狀態(tài)下，更有利于脫癮康復(fù)。 康復(fù)中心的獨(dú)棟別墅對整體項(xiàng)目形象有很大的提升。 康復(fù)中心的獨(dú)棟別墅在適當(dāng)?shù)膶?shí)際和條件下，通過銷售變 現(xiàn)回籠資金。 ? 商業(yè)開發(fā)部分：小戶型類聯(lián)排別墅洋房 類別墅產(chǎn)品具有別墅產(chǎn)品的外在形態(tài)，符合休閑度假類產(chǎn)品的形象要求，并有利于建立高檔產(chǎn)品形象。 類別墅產(chǎn)品的戶型按照小戶型洋房產(chǎn)品設(shè)計(jì)，符合當(dāng)前重慶度假型產(chǎn)品的主力需求。 在 XX旅游地產(chǎn)開發(fā)初始階段，適當(dāng)控制產(chǎn)品總價(jià)。 四、 戶型配比 ? 康復(fù)中心部分，會所、生活中心、醫(yī)療服務(wù)中心、 MINI獨(dú)棟別墅 功能 戶型 套均建筑面積 面積比例 平面位置 會 所 按照功能劃分 —— 14% 附圖 康復(fù)醫(yī)療中心 一房一衛(wèi) 40平米 13% 附圖 康復(fù)別墅 多房廳設(shè)計(jì) 180平米 73% 附圖 重慶 XX項(xiàng)目初步可研報(bào)告 50 地上部分建筑面積 180平米左右，地上二層＼地下一層 ? 商業(yè)開發(fā)部分，類 別墅洋房 五、 立面風(fēng)格及外觀處理 ? 立面風(fēng)格一 當(dāng)?shù)卣蟮闹貞c民國風(fēng) 辛亥革命以后，隨著中華民國的建立，在 1917年 — 1927年期間中國處于一個(gè)相對繁盛的發(fā)展事情，這一時(shí)期修建了大量的公共建筑，政府要求所有的公共建筑必須體現(xiàn)民族風(fēng)格，同時(shí)受到歐式建筑風(fēng)格的影響，出現(xiàn)了民族折中主義的特點(diǎn)，這一事情誕生的建筑風(fēng)格既有民族風(fēng)格特點(diǎn)又帶戶型 建筑面積 面積比例 平面位置 一房 一衛(wèi) 30— 40平米 30% 附圖 二房一廳一衛(wèi) 70平米以下 50% 附圖 三房二廳二衛(wèi) 90—— 100平米 20% 附圖 重慶 XX項(xiàng)目初步可研報(bào)告 51 有很強(qiáng)烈的歐洲建筑風(fēng)格特征，被后世稱為民國風(fēng)格。 ? 立面風(fēng)格二 東南亞風(fēng)格 東南亞風(fēng)格具有地域特色，比較籠統(tǒng)。在世界范圍內(nèi)，東南亞的地理環(huán)境和自然條 件使它沒能產(chǎn)生出具有輻射力的地區(qū)文化，相反，卻易受到外來文化的影響：首先是大量移民的進(jìn)入對當(dāng)?shù)匚幕l(fā)展的影響；第二是中世紀(jì)以來阿拉伯文化和西方殖民文化的影響。 東南亞風(fēng)格繼承了自然，健康和休閑的特質(zhì)，大到空間打造，小到細(xì)節(jié)裝飾，都體現(xiàn)了對自然的尊重，和對手工藝制作的崇尚。 多采用連廊、百葉窗、泰式尖頂、木質(zhì)構(gòu)架等建筑語言符號，建筑材料的使用也很有代表性，如黃木，青石網(wǎng)板，鵝卵石，麻石等，旨在接近真正的大自然。色彩上宗教色彩濃郁的深色系為主，如深棕色，黑珠色，褐色，金色等，令人感覺沉穩(wěn)大氣，同時(shí)還有鮮艷的陶 紅和黃色等。受到西式設(shè)計(jì)風(fēng)格影響后淺色系也比較常見，如珍珠色，奶白色等。 重慶 XX項(xiàng)目初步可研報(bào)告 52 、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 一、商業(yè)地塊技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 說明：以上指標(biāo)為初步估算，需結(jié)合規(guī)劃設(shè) 計(jì)方案實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整并最終確定。 ? 層高設(shè)計(jì)：洋房層高按照 。 ? 交房標(biāo)準(zhǔn)：全部毛坯交房。 ? 集中地下停車位設(shè)計(jì)。 ? 人防指標(biāo)：住宅 68200 3%＝ 2046平米（不自建 繳納異地建設(shè)費(fèi)） ? 公共服務(wù)配套指標(biāo)：經(jīng)初步測算共需建面約 1000平米，全部設(shè)于康復(fù)中心用地會所內(nèi)（須與當(dāng)?shù)匾?guī)劃局協(xié)調(diào)）。包括醫(yī)療衛(wèi)生（社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站 150）、文化體育（ 60）、社區(qū)公共服務(wù)（居委會 500、辦公 1警務(wù)室 20）、菜站等，爭取不設(shè)置教育、社會福利保障用房。 項(xiàng)目 計(jì)量單位 規(guī)劃要求指標(biāo) 備注 規(guī)劃總用地面積 Ha 93畝 建設(shè)用地面積 Ha 93畝 代征道路用地 Ha 0 代征綠化用地 Ha 0 建筑控制高度 m 13 聯(lián)排 3層、公寓 4層 容積率 建筑密度 % 30 建筑基底面積 ㎡ 20460 用足首層面積 綠地率 % 35 居住戶數(shù) 戶（套） 900 居住人數(shù) 人 2700 按每戶 3人計(jì)算 總建筑面積 ㎡ 79120 1 地上建筑面積 ㎡ 68200 1）住宅建筑面積 ㎡ 68200 2）配套服務(wù)設(shè)施面積 ㎡ 全部位于會所地下部分 2 地下建筑面積 ㎡ 10920 1）地下車庫面積 ㎡ 10920 按每個(gè)車位 35㎡暫估 2）配套地下面積 ㎡ 0 全部位于會所內(nèi) 停車泊位 輛 391 /100㎡ 其中地面 輛 79 不宜超過總車位的 20% 其中地下或半地下 輛 312 需結(jié)合地形設(shè)計(jì) 重慶 XX項(xiàng)目初步可研報(bào)告 53 二、康復(fù)中心地塊技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 說明： ? 以上指標(biāo)為初步估算，需結(jié)合規(guī)劃設(shè)計(jì)方案實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整并最終確定。 ? 人防指標(biāo)分析 64600 3%＝ 1940平米（采取繳納異地建設(shè)費(fèi)） ? 交房標(biāo)準(zhǔn) 毛坯交房 三、整體規(guī)劃設(shè)計(jì)原則 ? 豎向設(shè)計(jì) 充分研究地形地質(zhì)條件，充分研究周邊市政道路及管線條件， 堅(jiān)持“依山就勢，順其自然，巧妙利用”的原則進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，避免大量的挖方或填方，以降低建設(shè)成本；個(gè)別區(qū)段的地形突變可結(jié)合地下室、地下車庫、設(shè)備用房、人防等功能加以利用。 ? 道路交通系統(tǒng) 項(xiàng)目 計(jì)量單位 規(guī)劃要 求指標(biāo) 備注 規(guī)劃總用地面積 Ha 97畝 建設(shè)用地面積 Ha 97畝 代征道路用地 Ha 0 代征綠化用地 Ha 0 誰實(shí)施、是否計(jì)入景觀成本 建筑控制高度 m 13 別墅地上 2層，地下一次 容積率 綠地率 % 35 總建筑面積 ㎡ 32760 1 地上建筑面積 ㎡ 26200 1）會所建筑面積 ㎡ 5000 兼住宅項(xiàng)目會所 2）康復(fù)醫(yī)療中心 ㎡ 5000 3）別墅建筑面積 ㎡ 16200 90套 2 地下建筑面積 ㎡ 6560 1） 別墅地下車庫面積 ㎡ 3600 位于別墅每套 40平共 90 套 2）配套、車庫 ㎡ 2960 全部位于會所地下 停車泊位 輛 183 /100㎡ 其中地面 輛 37 別墅地下停車 輛 90 集中地下或半地下 輛 56 需結(jié)合地形設(shè)計(jì) 重慶 XX項(xiàng)目初步可研報(bào)告 54 綜合考慮交通、停車、豎向、物業(yè)管理、成本等因素，合理安排車行人行出入口，合理組織道路系統(tǒng)，結(jié)合豎向設(shè)計(jì)設(shè)置地面、地下或半地下停車泊位。考慮到建安成本，盡量減少地下室面積。 ? 景觀系統(tǒng) 本著自然綠色、降低造價(jià)的原則，小區(qū)景觀以種植為主，減少硬質(zhì)鋪裝面積。充分利用地形高差，重點(diǎn)營造主入口、小區(qū)主干道、小區(qū)外圍臨城市界面的景觀效果。 ? 濱 湖輪廓線 塑造優(yōu)美的濱湖輪廓線，確保在濱湖路上獲得錯(cuò)落有致、掩映于自然之中的的視覺效果。 ? 建筑布置原則 在保證戶型基本朝向要求的前提下，規(guī)劃布局時(shí)需考慮使更多戶住宅可以獲得良好的觀湖景觀。 低端產(chǎn)品沿路布置，高端產(chǎn)品中心布置，最