【導(dǎo)讀】及財政部制定的《企業(yè)會計準(zhǔn)則·2020》、《企業(yè)會計準(zhǔn)則—應(yīng)用指南·2020》、《企業(yè)會計準(zhǔn)則。講解·2020》等有關(guān)規(guī)定，并結(jié)合本集團(tuán)的實(shí)際情況而制定。目的在于加強(qiáng)集團(tuán)會計核算管理，經(jīng)營決策和經(jīng)營管理服務(wù)。集團(tuán)本部及所屬房地產(chǎn)公司、物業(yè)公司以及其他產(chǎn)業(yè)公司的財務(wù)核算工作均適本制度。按國家法律、法規(guī)和本規(guī)則開展各項會計工作，并在不違背國家法律、法規(guī)和本規(guī)則的原則下，根據(jù)本單位業(yè)務(wù)管理的特點(diǎn)，制訂本單位的會計管理和會計核算實(shí)施辦法。和本規(guī)則的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行會計核算，及時提供合法、真實(shí)、準(zhǔn)確、完整的會計信息。第七條會計核算應(yīng)當(dāng)劃分會計期間，分期結(jié)算賬目和編制會計報表。半年度、季度和月份，并采用公歷日期。會計檔案建檔要求、保管期限、銷毀辦法等依據(jù)財政部、國家

　　

【正文】 造價的工 程成本支出），此部分工程成本應(yīng)預(yù)估計入開發(fā)產(chǎn)品成本。 B 類預(yù)估成本：根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的業(yè)務(wù)流程，開發(fā)產(chǎn)品完工后必須發(fā)生的部分成本支出，此部分工程成本應(yīng)預(yù)估計入開發(fā)產(chǎn)品成本。 C 類預(yù)估成本：配套設(shè)施（不能有償轉(zhuǎn)讓）、綠化、基礎(chǔ)設(shè)施改造等與房屋等開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)不同步，即部分開發(fā)產(chǎn)品已完成，但相關(guān)工程尚未完工，無實(shí)際成本，此部分開發(fā)成本應(yīng)預(yù)估計入開發(fā)產(chǎn)品成本。 ② 預(yù)估成本的依據(jù) A、 未結(jié)算工程成本 ： 工程施工合同的預(yù)計結(jié)算金額 ； 施工單位工程報量； 工程預(yù)（概）算； B、 未發(fā)生但必須發(fā)生的成本 ： 該項成本支出必須發(fā)生的文 件依據(jù) ； 該項成本支出的收費(fèi)文件或工程預(yù)（概）算 ； 招標(biāo)項 C、 未完工配套設(shè)施、綠化、基礎(chǔ)設(shè)施改造等成本 ： 項目總規(guī)劃圖； 項目預(yù)（概）算或已簽訂的施工合同（包括已發(fā)生的 ）； 招標(biāo)項 D、 在預(yù)估成本時，工程的預(yù)（概）算、招標(biāo)項、施工合同的預(yù)計結(jié)算金額應(yīng)得到開發(fā)項目 相關(guān) 工作部相關(guān)人員的簽字確認(rèn)。 ③ 確定預(yù)估成本的時間 當(dāng)有關(guān)成本核算對象已經(jīng)達(dá)到可交付使用狀態(tài)（通常為竣工備案時間），對相關(guān)成本進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)并計算開發(fā)產(chǎn)品單位成本時，對未結(jié)算工程或未完配套等項目需要以預(yù)估成本確定該成本核算對象的總成本和單方成本，以此結(jié)轉(zhuǎn)入 “開 發(fā)產(chǎn)品 ”，并相應(yīng)根據(jù)收入配比結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本。 第四十 七 條 成本類 會計 相關(guān) 科目設(shè)置 “生產(chǎn)成本”科目： 該科目核算產(chǎn)品開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費(fèi)用。各級明細(xì)科目的設(shè)置詳見 上述 “ 第四十六條 ”。 ① 在各級明細(xì)科目下，應(yīng)按各成本核算對象設(shè)立核算項目，成本核算對象可分層次設(shè)立。 27 ② 為了歸集暫時不能確定特定成本核算對象的成本，以及需要先歸集后分配的成本，在每個 核算項目 對象中，加設(shè)一條“待 分配 成本”進(jìn)行歸集。 ③ 成本核算 項目 對象的具體設(shè)置參見下圖： 項目 在建一期 住宅 商鋪 在建二期 寫字樓 擬開發(fā)土地 待 分配 成本 ④ 項目開工前，所有成本均在成本核算 項目 對象“擬開發(fā)土地”中核算；項目開工后，將已開工部分逐期自“擬開發(fā)土地”中轉(zhuǎn)入“在建期”。 “制造 費(fèi)用（開發(fā)間接費(fèi)）”科目：歸集和分配與項目開發(fā)直接相關(guān)、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用性支出。這類費(fèi)用先歸集，再并按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計入各成本核算對象。各級明細(xì)科目的設(shè)置詳見 上述 “ 第四十六條 ” 。 “應(yīng)付賬款”科目： 核算按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則計提的，應(yīng)由本受益期、受益對象承擔(dān)的已經(jīng)發(fā)生或?qū)⒁l(fā)生、但尚未支付的成本、費(fèi)用。 對于 配套設(shè)施核只預(yù)提 不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施將發(fā)生的費(fèi)用， 能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施將發(fā)生的費(fèi)用不得預(yù)提。 ① 預(yù)提 時間：一般在結(jié)轉(zhuǎn)房屋等開發(fā)產(chǎn)品 時預(yù)提。 ② 預(yù)提 范圍：對完工開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)進(jìn)行成本預(yù)提，未完 工產(chǎn)品按實(shí)際支付金額核算成本； ③ 預(yù)提方法 ：以動態(tài)成本總額減帳面已列入成本總額的差額計提。 “開發(fā)產(chǎn)品 ”科目：核算 已開發(fā)完成并驗(yàn)收合格的庫存商品的實(shí)際成本。 第四十八 條 開發(fā)成本 分配基礎(chǔ) 可供參考的分 配 基礎(chǔ) ： ① 土地面積 A、 已取得《土地使用權(quán)證》并能分清各期土地面積的項目，以《土地使用權(quán)證》上登記的土地面積確定。 B、 未取得《土地使用權(quán)證》或已取得《土地使用權(quán)證》但不能分清各期土地面積的項目，以《建筑項目規(guī)劃意見書》中土地面積確定，不包括代征用地面積。 C、 如果建造的產(chǎn)品有明顯的差異，比如將 其中一部分土地用來專門建造大型商鋪或俱樂部、或是在原來已建好的建筑物上進(jìn)行改造等，與另外一部分土地上建造的是完全不同性質(zhì)和不同用途的產(chǎn)品時，用土地面積進(jìn)行分配 更符合項目的實(shí)際情況。 28 ② 規(guī)劃建筑面積 以《建筑工程規(guī)劃許可證》中的建筑面積確定。 ③ 預(yù)測、實(shí)測建筑面積 以房屋測繪單位出具的《預(yù)測報告》、《實(shí)測報告》上登記的建筑面積確定，包括公共建筑面積和可租售產(chǎn)品建筑面積（即開發(fā)產(chǎn)品建筑面積）。 ④ 可售建筑面積 是指《實(shí)測報告》上列明的可用于銷售或出租的住宅部分的建筑面積（包括套內(nèi)建筑 面積和 分配 的建筑面積 ）。該面積包含雖然不可對外銷售，但可由本單位 合法經(jīng)營使用的面積。 根據(jù)取得的實(shí)測報告列示完工開發(fā)產(chǎn)品建筑面積的分布情況，并對照預(yù)測報告審核確認(rèn)實(shí)測報告中總建筑面積和按品種分類的各類面積比例的準(zhǔn)確性。區(qū)分那些是可售面積，那些是不可售面積（包括不可售的人防車庫、自行車庫、公建部分、教育設(shè)施、由于光照不足無法銷售的房屋和居委會、物業(yè)辦公用房屋等）。對會所等公建配套設(shè)施是否可售的衡量標(biāo)準(zhǔn)是看其權(quán)屬，如在銷售合同中明確產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)商所有，應(yīng)單獨(dú)計算成本，單獨(dú)辦房產(chǎn)證，則屬可售面積；如明確屬全體業(yè)主，應(yīng)攤于開發(fā)成本，則 屬不可售面積，最終計算出實(shí)際可售房屋面積。這是計算單位成本的依據(jù)，如果面積計算不準(zhǔn)確，直接影響銷售成本和銷售利潤計算的準(zhǔn)確性。 ⑤ 直接成本 是指 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi) 、配套設(shè)施費(fèi)之和。制造費(fèi)用按一般各開發(fā)產(chǎn)品發(fā)生的直接成本之和分配 。 ⑥ 土地出讓金標(biāo)準(zhǔn) 指各區(qū)（期）土地出讓合同中明確的地上和地下部分的土地出讓金標(biāo)準(zhǔn) 開發(fā)成本的歸集： 一般能分清成本核算對象的，可直接將 開發(fā)成本計入特定的成本核算對象中；如果分不清成本核算對象，可先在 各 開發(fā)成本明細(xì) “待 分配 成本”的核算項目 進(jìn)行歸集，然后再在有關(guān)成本核算對象間分配 。 開發(fā)成本的分配： ① 一般方法： 本制度列示成本 分配 的一般 方法，各單位可依經(jīng)營項目實(shí)際情況和稅收籌劃的需要，選擇用相關(guān)分配 基礎(chǔ)進(jìn)行 分配 ，方法一經(jīng)選 定 即需 保持一貫性并 報備 **集團(tuán)財務(wù)核算部備案。 29 成本項目 分配 標(biāo)準(zhǔn) 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 地價：按占面積分配；補(bǔ)償、市政配套等費(fèi)用按建筑面積分配 前期工程費(fèi) 按可售面積分配 建筑安裝 工程費(fèi) 扣除直接費(fèi)用后，按建筑面積分配 ； 基礎(chǔ)設(shè)施 費(fèi) 按可售面積分 配 配套設(shè)施費(fèi) 按可售面積分 配 制造費(fèi)用 按直接成本 分 配 ② 分配 原則 ： A、 在嚴(yán)格分項、分期、分成本對象、分成本項目的基礎(chǔ)上，直接成本直接計入，共同成本 分配 計入；通常情況下，公司的合同管理應(yīng)當(dāng)依據(jù)不同的分項、分期分別簽訂合同，即使不能單獨(dú)簽訂合同，也應(yīng)當(dāng)在合同中明確不同分項、分期的合同金額，并在日后支付工程款時，明確分項、分期進(jìn)行支付，以盡量減少共同成本的發(fā)生，從而避免因 分配 基礎(chǔ)變動產(chǎn)生的成本對象總成本的變動，導(dǎo)致相應(yīng)的會計估計變更的發(fā)生。 B、 在每一個成本對象竣工時，應(yīng)按照充分計提應(yīng)付及預(yù)提工程款基礎(chǔ)上的完全成本及時分配 或結(jié)轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品（ 分配 不可轉(zhuǎn)讓的開發(fā) 產(chǎn)品，結(jié)轉(zhuǎn)入可轉(zhuǎn)讓的開發(fā)產(chǎn)品），在該開發(fā)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)銷售時，應(yīng)及時結(jié)轉(zhuǎn)該開發(fā)產(chǎn)品對應(yīng)的營業(yè)成本。開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)方案應(yīng)當(dāng)報備 **集團(tuán)財務(wù) 核算部 ； C、 對單獨(dú)核算成本對象，但不能有償轉(zhuǎn)讓或出租的公共配套設(shè)施不 分配 前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)、借款費(fèi)用等公共成本，只 分配 建安工程費(fèi)，但相應(yīng)的直接成本可以直接歸集。 D、 考慮到各開發(fā)產(chǎn)品使用功能的配套，如地下停車場、連廊、影院等物業(yè)，只負(fù)擔(dān)建安成本，其他幾項成本在歸集核算后，再行 分配 給被受益的產(chǎn)品。 E、 不能有償轉(zhuǎn)讓或出租的配套設(shè)施，如人防、幼兒園、學(xué)校 等開發(fā)成本應(yīng)先單獨(dú)歸集核算后，在受益的開發(fā)產(chǎn)品中進(jìn)行 分配 。通常幼兒園、學(xué)校應(yīng)只 分配 給全體住宅，人防 分配 給全體住宅和商業(yè)。地下停車場、連廊、影院等物業(yè)不 分配 上述成本 F、 在結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)成本后繼續(xù)發(fā)生（新增的或?qū)嶋H支付金額大于預(yù)提的金額）的成本費(fèi)用，首先在已完工成本對象和未完工成本對象之間進(jìn)行 分配 ，然后依據(jù)準(zhǔn)則有關(guān)會計估計的處理方法，再將應(yīng)由已完工成本對象負(fù)擔(dān)的部分，由未銷開發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)，已銷開發(fā)產(chǎn)品的成本由于已結(jié)轉(zhuǎn)損益，依據(jù)未來適用法，不再重新調(diào)整其營業(yè)成本 。 G、 在尚未結(jié)轉(zhuǎn)首期開發(fā)產(chǎn)品前的成本歸集過程中該 分配 基礎(chǔ)應(yīng)當(dāng)與預(yù)算 系統(tǒng) 嚴(yán)格保持一致。在結(jié)轉(zhuǎn)首期開發(fā)產(chǎn)品成本時，首先應(yīng)當(dāng)依據(jù)最近最準(zhǔn)確的 分配 基礎(chǔ)（通常是由于規(guī)劃建筑 30 面積 ——預(yù)測建筑面積 ——實(shí)測建筑面積的變化產(chǎn)生）調(diào)整賬面開發(fā)成本數(shù)據(jù)后，再行結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本。對于首期結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本后發(fā)生的其他分項、分期的 分配 基礎(chǔ)發(fā)生變動產(chǎn)生的差異，應(yīng)當(dāng)參照上述第 F 條會計估計變更的精神，已經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品的首期成本不再進(jìn)行調(diào)整，只調(diào)整尚未進(jìn)行開發(fā)產(chǎn) 品成本結(jié)轉(zhuǎn)的分項、分期成本。 第四十 九 條 期間費(fèi)用的核算 開發(fā)期間費(fèi)用核算內(nèi)容 ： 包括管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用三類，均不屬于房地產(chǎn) 的制造成本范疇，其科目設(shè)置、歸集內(nèi)容、與“制造費(fèi)用（開發(fā)間接費(fèi)）”均有聯(lián)系和區(qū)別 ， 和其他行業(yè)沒本質(zhì)區(qū)別。 管理費(fèi)用 ： ①具體核算內(nèi)容： 開辦費(fèi)、職工薪酬（也可分為工資、福利費(fèi)、社會保險費(fèi)等）、物料消耗、低值易耗品攤銷、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、工會經(jīng)費(fèi)、董事會費(fèi)、聘請中介機(jī)構(gòu)費(fèi)、咨詢費(fèi)、訴訟費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)、礦產(chǎn)資源補(bǔ)償費(fèi)、研究費(fèi)、排污費(fèi)、修理費(fèi)、折舊費(fèi)、水電費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、存貨盤虧或盤盈、住房公積金、其他。 ②上述內(nèi)容費(fèi)用界定標(biāo)準(zhǔn)： A、 公司總監(jiān)級以 上人員的人工費(fèi)、行政費(fèi)及為履行其職責(zé)發(fā)生的其他費(fèi)用； B、 與業(yè)務(wù)不直接相關(guān)的辦公室、財務(wù)、人事行政等部門的人工費(fèi)、行政費(fèi)及為履行其職責(zé)發(fā)生的其他費(fèi)用； C、 公司非履行業(yè)務(wù)職能而發(fā)生的費(fèi)用，如公司活動費(fèi)，上級單位 分配 的管理費(fèi)、壞帳準(zhǔn)備等； 銷售費(fèi)用 ： ①核算主要內(nèi)容： A、 自銷費(fèi)：保險費(fèi)、包裝費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)、裝卸費(fèi)。 B、 促銷費(fèi)：展覽費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)（ 如廣告發(fā)布費(fèi)、 廣告制作費(fèi)、展位費(fèi)及展臺搭建費(fèi)、宣傳費(fèi)、 圍墻彩繪費(fèi)、 燈箱制作費(fèi)、展板制作費(fèi)和樓書印刷費(fèi)等 ） 、銷售服務(wù)費(fèi)、經(jīng)營性租賃費(fèi) C、 代銷手續(xù)費(fèi)：將部分或全部等商品房銷售業(yè) 務(wù)外包給專業(yè)等銷售公司而發(fā)生等代理費(fèi)用。包括：銷售傭金、銷售代理費(fèi)、銷售策劃費(fèi)等。 D、 專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)費(fèi)：職工薪酬（也可分為工資、福利費(fèi)、社會保險費(fèi)等） 、業(yè)務(wù)費(fèi)、 差旅費(fèi) 、 辦公費(fèi) 、 折舊費(fèi) 、 修理費(fèi) 、 物料消耗 、 低值易耗品攤銷 、 車輛使用費(fèi) 等。 E、 合同交易費(fèi)等：預(yù)售合同或出售合同交易時開發(fā)公司所需交納的交易手續(xù)費(fèi)用，而非代收代付客戶部分的交易費(fèi)。另外還包括付給交易中心的網(wǎng)上服務(wù)備案費(fèi)等。 31 F、 房地產(chǎn)獨(dú)有：開發(fā)產(chǎn)品銷售之前發(fā)生的改裝修復(fù)費(fèi)、看護(hù)費(fèi)、采暖費(fèi)等。 G、 其他 ② 下列費(fèi)用不屬于“營業(yè)費(fèi)用”： A、 廣告設(shè)施、銷售環(huán)境改造、樣 板間、售樓處裝修裝飾等費(fèi)用（計入“開發(fā)間接費(fèi)”）； B、 委托經(jīng)營的配套資產(chǎn)的所有收支在“其他業(yè)務(wù)收支”中核算，不在“營業(yè)費(fèi)用”核算，但已表現(xiàn)為凈補(bǔ)貼支出的配套資產(chǎn)包干運(yùn)行支出在“營業(yè)費(fèi)用”科目核算； C、 物業(yè)公司與業(yè)務(wù)經(jīng)營直接相關(guān)的物料消耗（計入經(jīng)營成本）。 財務(wù)費(fèi)用： 利息凈支出、手續(xù)費(fèi)、匯兌損益、現(xiàn)金折扣、其他（非資本化支出）。 32 附件： 《 **集團(tuán)會計科目表》 **集團(tuán)會計科目表 類型 級次 科目編碼 科目名稱 輔助賬類型 說明 資產(chǎn) 1 1001 庫 存現(xiàn)金 不設(shè)二級及以上科目 資產(chǎn) 1 1002 銀行存款 按銀行分類 資產(chǎn) 2 100201 工商銀行 按帳號、支行設(shè)三級科目 ，不設(shè)四級及以上科目 資產(chǎn) 2 100202 農(nóng)業(yè)銀行 資產(chǎn) 2 100203 中國銀行 資產(chǎn) 2 100204 建設(shè)銀行 資產(chǎn) 2 100205 交通銀行 資產(chǎn) 2 100206 商業(yè)銀行 資產(chǎn) 2 100207 深圳發(fā)展銀行 資產(chǎn) 2 100208 民生銀行 資 產(chǎn) 2 100209 華夏銀行 資產(chǎn) 2 100210 興業(yè)銀行 資產(chǎn) 2 100211 招商銀行 資產(chǎn) 2 100212 上海浦東發(fā)展銀行 資產(chǎn) 2 100213 中信實(shí)業(yè)銀行 資產(chǎn) 2 100214 光大銀行 資產(chǎn) 2 100215 中國信合 資產(chǎn) 2 100216 北京銀行 資產(chǎn) 2 100217 北京農(nóng)村商業(yè)銀行 資產(chǎn) 1 1012 其他貨幣資金 資產(chǎn) 2 101201 外埠存款 資產(chǎn) 2 101202 銀行本