【導(dǎo)讀】我想表達(dá)的更多是集團(tuán)對房地產(chǎn)成本管理應(yīng)該具備的一些要求和職責(zé)，來履行，這個需要在組織架構(gòu)和部門職能設(shè)置的時候確定。和控制要點(diǎn)來描述和界定。開發(fā)成本、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用、稅費(fèi)等。

　　

【正文】 施工單位提供的設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證，在復(fù)核無誤基礎(chǔ)上也可作為參考。 第五十八條 “點(diǎn)工 ”必須按照定額價計取、結(jié)算，集團(tuán) 成本管理部門 另行有規(guī)定的按規(guī)定執(zhí)行。 第五十九條 成本管理部 應(yīng)詳細(xì)核對工程量，審定價格、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，計算工程總造價，做到資料完整，有根有據(jù)，數(shù)據(jù)準(zhǔn)確， 也可聘請 咨詢公司 或國家有關(guān)部門進(jìn)行復(fù)審。 第六十條 編制的預(yù)、結(jié)算 書，應(yīng)當(dāng)有工費(fèi)、材料、設(shè)備和有關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的計算過程及詳細(xì)的編制說明，扣清甲供材料款項(xiàng)等。 第六十一條 成本管理 部應(yīng)對主體工程成本進(jìn)行跟蹤分析管理，進(jìn)行 “三算 ”對比，找出工程成本超、降的因素，并提出改進(jìn)措施和意見。 第六十二條 在 成本管理部 提供的結(jié)算資料基礎(chǔ)上，財務(wù)中心應(yīng)當(dāng)結(jié)合預(yù)付備料款、代墊款項(xiàng)費(fèi)用等債權(quán)、債務(wù)，對照合同審核并決算。 世紀(jì)城成本管理制度 第 17 頁 共 22 頁 八、其他 開發(fā) 環(huán)節(jié)的成本控制 第六十三條 在項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營計劃的基礎(chǔ)上，應(yīng)注意加快項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏，盡可能縮短項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營周期，減少期間費(fèi)用。應(yīng)保證向客戶承諾的交工日期，以避免趕工成本和延期賠償；應(yīng)盡最大努力加速銷售 ，減少現(xiàn)房積壓時間，減少利息費(fèi)用等成本。 第六十四條 各子公司應(yīng)按回避、競爭、平等、服務(wù)、距離、雙贏、公正、團(tuán)隊(duì)合作的原則，正確處理與合作伙伴的關(guān)系。 第 四 節(jié) 營銷成本的控制 第六十五條 項(xiàng)目通過集團(tuán)公司立項(xiàng)聽證會后，營銷 策劃部 應(yīng)在《可 行性研究報告》基礎(chǔ)上，結(jié)合市場制定合理、經(jīng)濟(jì)的營銷方案和相應(yīng)的 營銷 預(yù)算。 第六十六條 營銷方案和預(yù)算應(yīng)先上報集團(tuán)公司營銷方案聽證會審定通過后方可實(shí)施。 第六十七條 銷售 前期，集團(tuán) 營銷策劃部 應(yīng)根據(jù)營銷方案制定詳細(xì)的營銷費(fèi)用支出計劃 報子公司經(jīng)營辦公會通過，并報集團(tuán)備案 。 第六十八條 售樓處和樣板間的建設(shè)裝修，以及策劃、推廣、銷售等需要 外包的工作必須通過有三家以上投標(biāo)單位的招投標(biāo)擇優(yōu)選擇，有關(guān)程序參照工程招投標(biāo)程序。 第六十九條 正式發(fā)售前，應(yīng)組織銷售、設(shè)計、工程和 成本部門 擬訂詳細(xì)的《銷售承諾事項(xiàng)清單》，逐項(xiàng)測算其建設(shè)成本，并對照原成本預(yù)算逐項(xiàng)審核；對學(xué)校、交通、 會所、居委會 等配套設(shè)施，應(yīng)測算其 運(yùn)行成本，并列入項(xiàng)目完全成本范圍內(nèi)?！朵N售承諾事項(xiàng)清單》及有關(guān)成本測算，須報集團(tuán)公司決策層通過。 世紀(jì)城成本管理制度 第 18 頁 共 22 頁 第七十條 銷售過程中為增加 “賣點(diǎn) ”需增加或調(diào)整綠化、公建配套等項(xiàng)目時， 未超過項(xiàng)目目標(biāo)動態(tài)成本控制目標(biāo)的， 應(yīng)事先編制預(yù)算并報 各子公司經(jīng)營辦公會 批準(zhǔn)后方可實(shí)施 ，如超過項(xiàng)目目標(biāo)成 本的，就報集團(tuán)公司通過 。 第七十一條 嚴(yán)格控制銷售現(xiàn)場的費(fèi)用支出，屬于代理單位的 費(fèi)用 必須由代理單位自行負(fù)擔(dān)。 第七十二條 制定合理、經(jīng)濟(jì)、有效的傭金管理制度，并嚴(yán)格執(zhí)行。 第 五 節(jié) 管理成本的控制 第七十三條 集團(tuán)公司 制定明確的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，并根據(jù)戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃分解目標(biāo) ，設(shè)置好內(nèi)部組織框架，合理配置人力資源、最大限度地減少人力資源浪費(fèi)。 第七十四條 樹立 “人力資本 ”觀念，精選人才，善待人才，從根本上建立一套吸引人才，留住人才的制度體系，避免人才流失給公司帶來損失。 第七十五條 逐步形成一套科學(xué)、文明的企業(yè)文化體系，以文化力彌補(bǔ)日常管理中的缺陷和不足，為企業(yè)增效減支。 第七十六條 建立 公平、有效的績效考核制度， 并執(zhí)行高效的薪酬、福利制度，幫助員工做好個人職業(yè)發(fā)展規(guī)劃 。 第七十七條 實(shí)施全面計劃管理，避免因工作缺乏計劃性給公司帶來不必要的開支。 第七十八條 應(yīng)提煉集團(tuán)公司核心房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，發(fā)揮管理優(yōu)勢。對于核心業(yè)務(wù)以外的一些延伸業(yè)務(wù)，應(yīng)盡量采取外包的形式委托市場專業(yè)化公司去執(zhí)行，以提高集團(tuán)公司核心業(yè)務(wù)的專業(yè)化水平，同時降低不必世紀(jì)城成本管理制度 第 19 頁 共 22 頁 要的日常管理開支；對于集團(tuán)內(nèi)已有的一些核心業(yè)務(wù)以外的延伸業(yè)務(wù)機(jī)構(gòu)，可逐步將其獨(dú)立核算，推向市場，參與市場競爭。 第七十九條 建立健全日常辦公用品的采購制度，對于大宗辦公用品應(yīng)統(tǒng)一由 成本 部招標(biāo)采購 。 第 六 節(jié) 財務(wù)成本的控制 第八十條 財務(wù)部門要參與項(xiàng)目投資的全部決策事項(xiàng)，在可行性研究、目標(biāo)動態(tài)成本編制、營銷策略制定等到重大節(jié)點(diǎn)，均應(yīng)進(jìn)行全面的財務(wù)測算，綜合評價項(xiàng)目整體效益，保障項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 第八十一條 嚴(yán)格 執(zhí)行 全面預(yù)算管理制度和 資金計劃 管理 制度。 第八十二條 嚴(yán)格執(zhí)行集團(tuán)公司《資金管理制度》， 逐步 建立 “集團(tuán)資金結(jié)算中心 ”，統(tǒng)一調(diào)度資金，高效使用資金。 第八十三條 嚴(yán)格把握付款和收款進(jìn)度，有關(guān)部門應(yīng)認(rèn)真研究相關(guān)經(jīng)濟(jì)合同，杜絕超進(jìn)度付款和延遲收款的情況。 第八十四條 集團(tuán)財務(wù)中心要合理制定融資方案，包括融資品種、融資渠道的選擇，融資成本方案等，以最 小的資金成本融通資金。 第八十五條 及時做好銷售回款工作，包括欠款催繳和按揭貸款辦理。 第 七 節(jié) 納稅 籌劃 第八十六條 在依法納稅的前提下，對集團(tuán)公司的稅務(wù)進(jìn)行科學(xué)的綜合籌劃，爭取合理避稅，有效降低稅收負(fù)擔(dān)。 第八十七條 財務(wù)部在每一項(xiàng)目的可行性研究報告都應(yīng)對項(xiàng)目稅負(fù)成本進(jìn)行測算，針對不同方案提出不同納稅籌劃建議。 第八十八條 財務(wù)中心應(yīng)針對每種稅收的特征，制定相應(yīng)的避稅措施。 世紀(jì)城成本管理制度 第 20 頁 共 22 頁 第八十九條 應(yīng)保持對國家有關(guān)法規(guī)政策的了解，處理有關(guān)政策性問題，財務(wù)部應(yīng)與稅務(wù)管理部門建立持續(xù)的良好的溝通關(guān)系， 爭取更多的優(yōu)惠政策。 第 八 節(jié) 經(jīng)營成本和物業(yè)管理成本的控制 第九十條 在必要的情況 下，物業(yè)公司應(yīng)參與項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計、施工、銷售、交付等各環(huán)節(jié)工作，從物業(yè)管理的角度對各專業(yè)部門提出建議和要求，杜絕即增加物業(yè)管理成本又不能給業(yè)主帶來增值收益的、不合理的設(shè)計、施工、銷售承諾等事項(xiàng)。 第九十一條 工程項(xiàng)目確定以后，從事后期物業(yè)經(jīng)營或物業(yè)管理的單位如果條件許可，應(yīng)盡可能派有關(guān)水、電等專業(yè)人員，參與專業(yè)工程的現(xiàn)場管理 和驗(yàn)收 ，了解和熟悉設(shè)備及管道、線路安裝調(diào)試情況，便于今后進(jìn)行管理。 第九十二條 物業(yè)公司承接驗(yàn)收 和前期物業(yè)管理 階段，應(yīng)按國家相關(guān)法規(guī)要求嚴(yán)格進(jìn)行，對不符合規(guī)定的，對存在工程質(zhì)量問題的，形成書面的報告，要求開發(fā)企 業(yè)督促施工方在規(guī)定期限內(nèi)進(jìn)行整改和維修，充分利用工程保修期來處理質(zhì)量問題，減少后期維修費(fèi)用 ，維護(hù)開發(fā)企業(yè)的品牌信譽(yù) 。 第九十三條 設(shè)備和大量原材料、用品的采購由集團(tuán) 成本管理 部統(tǒng)一招標(biāo)采購，有關(guān)招標(biāo)事宜由集團(tuán) 成本管理 部統(tǒng)一規(guī)定；到貨時由保管部門、使用部門及其它相關(guān)單位或人員共同參加驗(yàn)收。 第九十四條 要針對項(xiàng)目、業(yè)務(wù)的具體情況制定合理的操作程序和標(biāo)準(zhǔn)，在保證服務(wù)質(zhì)量的前提下，降低原材料消耗、盡可能提高產(chǎn)出率、減少浪費(fèi)。 世紀(jì)城成本管理制度 第 21 頁 共 22 頁 第九十五條 分析業(yè)務(wù)，確定合理的日常原材料、消耗品庫存量，減少因積壓或斷檔造成的損失；嚴(yán)格倉儲和發(fā)放管理，明確管理責(zé)權(quán)。 第九十六條 要加 強(qiáng)能源費(fèi)用的控制，積極尋求節(jié)能的新方法，制定行之有效的節(jié)能具體措施，并加強(qiáng)對節(jié)能措施執(zhí)行情況的檢查督促工作。 第九十七條 測算物業(yè)經(jīng)營和物業(yè)管理成本，合理確定各項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并及時收回各項(xiàng)經(jīng)營收入。 第九十八條 物業(yè)經(jīng)營和物業(yè)管理是勞動力密集型行業(yè)，人工成本控制是相當(dāng)重要的成本控制工作，應(yīng)認(rèn)真分析業(yè)務(wù)需要，提煉工作程序，合理設(shè)置崗位， 設(shè) 定人工工資標(biāo)準(zhǔn)。 第九十九條 對其他可控成本費(fèi)用（如辦公費(fèi)、電話費(fèi)等）進(jìn)行嚴(yán)格控制，定期分析，對于異常的費(fèi)用要找出原因，及時改正。 第一百條 各物業(yè)經(jīng)營和物業(yè)管理單位應(yīng)安排專職或兼職部門負(fù)責(zé)安全工作，確保經(jīng)營管理工作安全。 第一百〇一條 以客戶為導(dǎo)向， 強(qiáng)調(diào)全面服務(wù)質(zhì)量管理，不要因?yàn)槌杀究刂贫档头?wù)質(zhì)量，以增強(qiáng)集團(tuán)公司整體的品牌 聲譽(yù) 。 第 九 節(jié) 附則 第一百〇二條 本制度適用于集團(tuán)所屬的各中心、部門和子公司。各中心、部門和子公司應(yīng)根據(jù)本單位的具體情況和業(yè)務(wù)特點(diǎn)，結(jié)合本制度的要求，制定相關(guān)的成本管理制度或細(xì)則，并在實(shí)際工作中不斷完善。 第一百〇三條 本制度未涉及到的內(nèi)容或未盡事項(xiàng)，應(yīng)按照國家和集團(tuán)成本管理的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 世紀(jì)城成本管理制度 第 22 頁 共 22 頁 第一百〇四條 本制度由集團(tuán) 資金及 財務(wù) 管理 中心、 成本管理部門 負(fù)責(zé)解釋，并由 集團(tuán) 資金及 財務(wù) 管理 中心 根椐集團(tuán)公司成本管理的需要進(jìn)行修訂和完善。