【正文】 同的一部分。但是房地產(chǎn)開發(fā)商就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應(yīng)當承擔違約責任。3．商品房可以按什么樣的方式計價銷售？商品房可以按套（單元）計價，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價銷售。4．開發(fā)商變更規(guī)劃、設(shè)計，應(yīng)當如何處理？《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當按照批準的規(guī)劃，設(shè)計建設(shè)商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計。經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導致商品房的結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。買受人有權(quán)在通知到達之日起15日內(nèi)作出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起15日內(nèi)未作書面答復的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房的；買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔違約責5．什么是不可抗力？不可抗力事件是指當事人在訂立合同時不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。它包括自然現(xiàn)象和社會現(xiàn)象兩種，自然現(xiàn)象諸如地震、臺風、洪水、海嘯，社會現(xiàn)象如戰(zhàn)爭、海盜、罷工、政府行為等。6．商品房面積由誰來申請測繪？《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在商品房交付使用前按項目委托具有房產(chǎn)測繪資格的單位實施測繪，測繪結(jié)果報房地產(chǎn)行政主管部分審核后用于房屋權(quán)屬登記。7．廣告和樣板間的內(nèi)容與實際交付的房屋不符，應(yīng)如何處理？房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)發(fā)布商品房銷售宣傳廣告應(yīng)當執(zhí)行《中華人民共和國廣告法》、《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》等相關(guān)規(guī)定，廣告內(nèi)容必須真實、合法、科學、準確；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應(yīng)當在商品房買賣合同中約定。另外，為了解消費者反映所購商品房與樣板房不一致的情況，《商品房銷售管理辦法》還規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時設(shè)置樣板房的，應(yīng)當說明實際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實際交付的商品房應(yīng)當與樣板房一致。8．商品房現(xiàn)售應(yīng)符合那些條件？商品房現(xiàn)售應(yīng)符合以下條件：（一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；（二）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準文件；（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（四）已通過竣工驗收；（五）拆遷安置已經(jīng)落實；（六）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。9．房產(chǎn)商要對所售商品房承擔質(zhì)量保修責任嗎？房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當對所售商品房承擔質(zhì)量保修責任。當事人應(yīng)當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內(nèi)容作出約定。保修期從交付之日起計算。商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于《商品住宅實行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《商品住宅實行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》中確定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期。10．購房人以商品房預售合同未辦理登記備案手續(xù)為由，可以請求法院確認合同無效嗎？購房人以商品房預售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，法院不予支持。但是合同雙方約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預售合同生效條件的，按照約定處理，但如果合同一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外。11．商品房面積誤差如何處理？出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理： （一）面積誤差比絕對值在３％以內(nèi)（含３％），按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算，買受人不得請求解除合同； （二）面積誤差比絕對值超出３％，買受人可以要求解除合同、返還已付購房款及利息的。如果買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出３％部分的房價款由出賣人承擔，所有權(quán)歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過３％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。12．法律對于商品房廣告中關(guān)于價格有什么規(guī)定？房地產(chǎn)廣告中對價格有表示的，應(yīng)當清楚表示為實際的銷售價格，明示價格的有效期限。13．法律對于商品房廣告中關(guān)于項目位置有什么規(guī)定？表現(xiàn)項目位置，應(yīng)以從該項目到達某一具體參照物的現(xiàn)有交通干道的實際距離表示，不得以所需時間來表示距離。房地產(chǎn)廣告中的項目位置示意圖，應(yīng)當準確、清楚、比例恰當。14．法律對于商品房廣告中關(guān)于市政條件介紹有什么規(guī)定？房地產(chǎn)廣告中涉及的交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施及其他市政條件等，如在規(guī)劃或者建設(shè)中，應(yīng)當在廣告中注明。15．法律對于商品房廣告中關(guān)于面積有什么規(guī)定？房地產(chǎn)廣告中涉及面積的，應(yīng)當表明是建筑面積或者使用面積。16．法律對于商品房廣告中關(guān)于效果圖片有什么規(guī)定？房地產(chǎn)廣告中使用建筑設(shè)計效果圖或者模型照片的，應(yīng)當在廣告中注明。17．法律對于商品房廣告中關(guān)于貸款有什么規(guī)定？房地產(chǎn)廣告中涉及貸款服務(wù)的，應(yīng)當載明提供貸款的銀行名稱及貸款額度、年期。18．房地產(chǎn)廣告中不得含有的內(nèi)容：（1）不得含有風水、占卜等封建迷信內(nèi)容，對項目情況進行的說明、渲染，不得有悖社會良好風尚；（2）預售、預租商品房廣告，不得涉及裝修裝飾內(nèi)容；（3）不得利用其他項目的形象、環(huán)境作為本項目的效果；（4）不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容，不得含有升值或者投資回報的承諾；（5）不得含有廣告主能夠為入住者辦理戶口、就業(yè)、升學等事項的承諾。19．房地產(chǎn)預售、銷售廣告，必須載明什么事項？（1）開發(fā)企業(yè)名稱；（2）中介服務(wù)機構(gòu)代理銷售的，載明該機構(gòu)名稱；（3）預售或者銷售許可證書號。但是廣告中僅介紹房地產(chǎn)項目名稱的，可以不必載明上述事項。第三部分 管理規(guī)范一、人事制度(一)聘用與離職1．新員工報到手續(xù):交驗學歷證書,戶口本,身份證及其崗位要求的其他證件的正本(如會計證等),并收存上述相關(guān)證件復印件各一份及一寸彩色免冠近照8張；交付原工作單位開具的《終止勞動合同書》或《離職證明》； 交付公司指定的醫(yī)療定點醫(yī)院出具的體檢合格證明(或由公司人力資源部將體檢結(jié)果由指定醫(yī)院取回后分送至各二級公司人資部門),錄用員工的體檢費到各部門內(nèi)勤處報銷；交付人力資源部指定的其它資料；填寫《錄用員工登記表》；簽訂《勞動合同》及《保守公司商業(yè)機密承諾書》；簽訂《新員工服裝代購委托協(xié)議書》；辦理員工胸卡,發(fā)放司標；地產(chǎn)公司人力資源部或二級公司人力專員(以下簡稱“人資部門”)填寫《新增員工登記表》；人資部門按《地產(chǎn)公司員工人事檔案管理辦法》為新員工建檔,并錄入員工電子檔案。注: 新員工入司日期為參加公司人力資源部組織培訓的具體日期,即依據(jù)《員工報到證》底部標明的日期。如新員工培訓后仍須回原工作單位交接工作或由于其它原因不能及時到崗的,以實際報到日期為入司日期。員工的個人信息有更改或補充時,應(yīng)在一個月內(nèi)向所在公司人資部門申報變更或聲明,以確保與員工本人有關(guān)的各項權(quán)益。姓名,身份證號碼；家庭地址和電話號碼；婚姻狀況及家庭成員狀況；學歷教育情況；公司內(nèi)的特殊(親屬)關(guān)系；業(yè)務(wù)合作單位內(nèi)的特殊(親屬)關(guān)系；其他個人認為有必要知會公司的個人信息。2．人事關(guān)系的調(diào)轉(zhuǎn):按照《勞動法》的相關(guān)規(guī)定,所有新入司員工在報到時都應(yīng)與原用人單位終止勞動合同,并于三十日內(nèi)將人事關(guān)系轉(zhuǎn)入公司指定的當?shù)貏趧尤耸虏块T并向所在公司人資部門提供調(diào)轉(zhuǎn)人事關(guān)系證明(農(nóng),漁業(yè)戶籍員工除外)。逾期不能轉(zhuǎn)入者,如屬特殊情形,需經(jīng)總經(jīng)理批準后方可留任。3．保險關(guān)系的調(diào)轉(zhuǎn):新進人員于報到后三十日內(nèi)將保險關(guān)系轉(zhuǎn)入公司,由公司按照《勞動法》的有關(guān)規(guī)定于試用期第一個月開始為其繳納“三險一金”。逾期不能轉(zhuǎn)入者,如屬特殊情形,需提供繳納證明,并經(jīng)總經(jīng)理批準后方可留任。4．勞動合同的簽訂新員工應(yīng)于報到當日持原工作單位開具的《終止勞動合同書》或《離職證明》在人資部門簽訂勞動合同,如有特殊情況,當日不能辦理的,則必須在10日內(nèi)簽訂完畢；新員工勞動合同期限三年,其中含試用期三個月。勞動合同起始日期以報到證日期為準,終止日期為合同到期當月最后一天。如某員工報到證日期為2004年2月9日,則其勞動合同起止日期為2004年2月9日至2006年2月28日。正式員工勞動合同到期,公司如留任,將與其續(xù)簽勞動合同,續(xù)簽期限為一年(人資部門須在勞動合同期滿前15天辦理續(xù)簽手續(xù))。5．員工轉(zhuǎn)正考核的辦理地產(chǎn)公司人力資源部每月25日以通知形式公布參加下月轉(zhuǎn)正考試員工名單,并于每月5日(遇節(jié)假日,休息日順延)組織當月轉(zhuǎn)正考試。試用期員工(入司二個月員工)按通知要求在規(guī)定時間,地點參加由地產(chǎn)公司人力資源部統(tǒng)一組織安排的轉(zhuǎn)正考試,如遇外派離津情況,需提前向人力資源部提出延期考試申請。轉(zhuǎn)正考試成績在70分(含70分)以上為合格,轉(zhuǎn)正考試成績合格的試用期滿三個月的員工到人資部門領(lǐng)取并填寫《員工轉(zhuǎn)正申請表》,并按相關(guān)程序分別由部門經(jīng)理,主管副總經(jīng)理簽字審批,審批合格后由人力資源部以通知形式進行公布。轉(zhuǎn)正考試成績不及格的試用期員工,公司將延期一個月補考,補考成績?nèi)圆患案?將予以辭退。6．員工異動員工發(fā)生職務(wù)異動，需向人力資源部或二級公司人力專員申領(lǐng)并填寫《員工異動審批表》，（1）屬于跨部門異動的，需經(jīng)調(diào)出部門的部門經(jīng)理和主管副總簽字批準，報人資部門會簽。（2）屬于跨公司異動的,需經(jīng)調(diào)出公司的部門經(jīng)理和主管副總簽字批準，報人資部門會簽，調(diào)入公司部門經(jīng)理簽字批準，報人資部門會簽。（3）屬于跨集團異動的，需經(jīng)調(diào)出部門的部門經(jīng)理、主管副總簽字批準后，報人資部門會簽后，報地產(chǎn)人力資源部。（4）《員工異動審批表》完成審批程序后，異動員工應(yīng)填寫《離職（調(diào)動）工作交接表》并辦理相關(guān)工作交接手續(xù)，及時報送人力資源部或異動員工所屬二級公司存檔，并辦理相關(guān)人事檔案及保險關(guān)系調(diào)轉(zhuǎn)手續(xù)。7．員工離職員工離職包括：辭退（含開除）、辭職、勞動合同期滿不再續(xù)簽員工申請辭職，由員工本人提前一個月填寫《員工辭職申請表》及《離職審批表》；公司辭退（開除）員工，由用人部門經(jīng)理提前一個月填寫《離職審批表》；員工合同到期不續(xù)簽,由不續(xù)簽的一方填寫《離職審批表》。《離職審批表》需經(jīng)主管副總經(jīng)理審核后報人力資源部會簽、總經(jīng)理批準。人力資源部應(yīng)安排與離職員工進行離職面談，了解辭職具體情形及原因，征詢其對公司的意見。《離職審批表》完成審批程序后，離職員工應(yīng)按“離職員工工作交接單”內(nèi)容辦理工作交接手續(xù)，并及時報送人力資源部或二級公司人力專員，由人力資源部存檔并辦理檔案調(diào)轉(zhuǎn)手續(xù)。（詳細流程參見《員工離職實施細則》）員工的離職未經(jīng)批準，不得擅自離崗，否則以曠工論。（二）薪酬福利■薪酬1．薪酬構(gòu)成：員工現(xiàn)金年收入包括固定收入和浮動收入兩部分。（1）固定收入=崗位工資+工齡工資+異地津貼A．崗位工資：公司實行月薪制，崗位薪金是固定收入的主要組成。B．工齡工資：新員工進入公司工作，試用期轉(zhuǎn)正后可以享受每月200 元的工齡工資，以入司日為工齡工資起算日，每滿一年增加200元，三年以上不再累計。部門經(jīng)理級（含）以上人員均不享受工齡工資。員工若屬于從公司離職后重新進入公司的情況，其工齡將從最近一次進入公司起計算。C．異地津貼：公司為派往異地工作的員工給予異地津貼， 總經(jīng)理助理級（含）以上人員和派往戶籍地的員工均不享受此項津貼。（2）浮動收入以獎金體現(xiàn)，包括季度獎、半年獎、年終獎等，由公司根據(jù)考核指標完成情況隨時調(diào)整。（3）公司依政府規(guī)定替員工代扣代繳個人所得稅。2．發(fā)薪日期和支付方式：公司按員工的實際工作天數(shù)支付薪金，付薪日為每月8日，支付上月26日至當月25日的薪金。若付薪日遇節(jié)假日或休息日，則在最近的工作日支付。公司將在每月付薪日前將薪金轉(zhuǎn)入以員工個人名義開立的中國農(nóng)業(yè)銀行存折帳戶內(nèi)?！龈＠?．社會保險及住房公積金公司依政府規(guī)定，自員工入司滿一個月后為員工購買社會保險，包括養(yǎng)老保險、醫(yī)療保險、失業(yè)保險以及住房公積金，應(yīng)由員工個人承擔部分每月從員工工資中扣除。具體險種、繳交比例依各地社會保險政策不同而有所不同，可向人力資源部及所在二級公司人力專員咨詢。每月15日繳納當月住房公積金，每月25日繳納次月保險費用。每月15日前進入公司員工，其當月保險由公司次月補繳；15日后進入公司員工，當月保險費用自行繳納。員工入司滿一個月后，因個人原因不能將保險關(guān)系轉(zhuǎn)移到公司，致使公司不能繳納社會保險的，員工本人須填寫個人聲明，其后果應(yīng)由個承擔。2．休假員工假期共分為：法定節(jié)假日、婚假、產(chǎn)假、陪產(chǎn)假、喪假。（1）法定節(jié)假日：全體員工每年享受以下法定有薪節(jié)假日：元旦、 春節(jié)、國際勞動節(jié)、國慶節(jié)，公司將按實際情況酌情安排員工休假。（2）婚假：符合《中華人民共和國婚姻法》規(guī)定結(jié)婚的員工，根據(jù)公司工作安排可享受七天有薪婚假。員工婚假按自然天數(shù)計算，遇公休日、法定節(jié)假日不順延，也不以薪金方式支付給員工個人。員工在本公司服務(wù)期間只享受一次有薪婚假。員工申請婚假需提前一周憑《結(jié)婚證》（復印件）及《休假申請表》（詳見附表一）報本部門經(jīng)理、主管副總經(jīng)理（部門經(jīng)理以上員工須經(jīng)總經(jīng)理）批準并經(jīng)人資部門備案后方可休假。（3）產(chǎn)假：符合國家生育政策的女員工，產(chǎn)假為九十天，其中產(chǎn)前休假十五天；晚育女員工