【正文】 畢馬威企業(yè)咨詢（中國）有限公司沈陽分公司 服務(wù) 外資 1,256 28F 安邦財產(chǎn)保險股份有限公司遼寧分公司 金融 中資 1,256 主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)分析 區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)狀況 CB Richard Ellis | Page 53 各主要重點(diǎn)大樓之客戶分布情況 單元號 公司名稱 所屬行業(yè) 公司性 質(zhì) 租賃面積 北方傳媒大廈 3F 聯(lián)想（沈陽）分公司 IT電子 中資 1,113 5F 遼寧北方影視傳播有限公司 廣告?zhèn)髅? 中資 1,113 9F 北方傳媒 廣告?zhèn)髅? 中資 1,113 10F 中海地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（北方區(qū)） 地產(chǎn) 中資 1,113 10F 中海地產(chǎn)（沈陽）有限公司 地產(chǎn) 中資 12F 遼寧電視臺廣告?zhèn)鞑ブ行? 廣告?zhèn)髅? 中資 1,113 15F 遼寧電視臺廣告?zhèn)鞑ブ行? 廣告?zhèn)髅? 中資 1,113 17F 華潤置地（沈陽）有限公司 地產(chǎn) 中資 1,113 18F 遼寧加信奧美廣告有限公司 廣告?zhèn)髅? 合資 1,113 22F28F 中石油東北煉化有限公司 能源 中資 6,678 單元號 公司名稱 所屬行業(yè) 公司性質(zhì) 租賃面積 華新國際大廈 3層 中國銀行沈陽分公司 金融業(yè) 中資 1,300 5層 華為沈陽分公司 IT電子 中資 1,300 15層 羅克韋爾自動化 (廈門 )有限公司沈陽分公司 制造業(yè) 外資公司 400 18層 北方交通重工集團(tuán) 制造業(yè) 中資 1,300 20F 東管電力科技 能源 中資 1,300 區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)狀況 主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)分析 CB Richard Ellis | Page 54 產(chǎn)業(yè)種類分析 城市廣場 15%24%11%20%6%6%4%14%I T 電子機(jī)械制造服務(wù)貿(mào)易物流地產(chǎn)建築醫(yī)療類能源其他總統(tǒng)大廈 11%6%6%6%3%6%6%7%10%17%6%1%3%1%1%1%1%4%6%地產(chǎn)開發(fā)、顧問咨詢及設(shè)計(jì)生物制藥/ 醫(yī)療保健化工能源/ 冶金廣告?zhèn)髅? 會展商務(wù)咨詢服務(wù)軟件、通訊I T / 通信網(wǎng)絡(luò)設(shè)備快速消費(fèi)品金融/ 貿(mào)易工農(nóng)業(yè)設(shè)備電子電氣設(shè)備建筑裝飾建材化工教育、就業(yè)/ 出國保險及經(jīng)紀(jì)政府下屬/ 外駐機(jī)構(gòu)科研、高新科技農(nóng)林牧漁餐飲娛樂/ 購物旅游交通運(yùn)輸/ 物流貨運(yùn) 主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)分析 區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)狀況 CB Richard Ellis | Page 55 產(chǎn)業(yè)種類分析 方圓大廈 中韓大廈 29%18%13%9%7%2%22%金融地產(chǎn)建築服務(wù)制造軟件、通訊I T / 通信網(wǎng)絡(luò)設(shè)備能源其他19%13%15%8%10%7%8%2%3%2%13%金融地產(chǎn)建築服務(wù)貿(mào)易物流電子電氣設(shè)備工農(nóng)業(yè)設(shè)備軟件、通訊IT /通信網(wǎng)絡(luò)設(shè)備汽車制造化工能源/冶金生物制藥/醫(yī)療保健其他區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)狀況 主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)分析 CB Richard Ellis | Page 56 產(chǎn)業(yè)種類分析 財富中心 E座 北方傳媒大廈 18%11%25%16%3%11%3%5%8%金融化工能源/ 冶金服務(wù)電子電氣設(shè)備軟件、通訊I T / 通信網(wǎng)絡(luò)設(shè)備地產(chǎn)建筑汽車制造貿(mào)易其他3%14%30%6%6%24%8%3%3% 3%政府公共I T 電子廣告?zhèn)髅结t(yī)療制藥顧問咨詢地產(chǎn)金融貿(mào)易能源其他 主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)分析 區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)狀況 CB Richard Ellis | Page 57 產(chǎn)業(yè)種類分析 華新國際大廈 10%22%28%5%24%2%9%金融業(yè)地產(chǎn)建筑IT 電子服務(wù)制造業(yè)能源其他區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)狀況 主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)分析 CB Richard Ellis | Page 58 第一章 沈陽市及區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龇治? (1) 沈陽市寫字樓發(fā)展?fàn)顩r (2) 沈陽寫字樓價格走勢 (3) 沈陽市寫字樓供應(yīng)狀 況 (4) 沈陽寫字樓狀況及案例分析 (5) 項(xiàng)目區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龇治? (6) 未來 可比案例分析 (7) 總結(jié) CB Richard Ellis | Page 59 項(xiàng)目 茂業(yè)中心 開發(fā)商 茂業(yè)置業(yè) 地塊數(shù)據(jù) 金廊，青年大街 地塊 25,700平方米 規(guī)劃面積 387,700平方米 規(guī)劃概況 酒店，寫字樓，高端住宅，百貨和公寓 寫字樓 : 66層 , 建筑面積約 70,000平方米 住宅 : 43層 最新的發(fā)展計(jì)劃 一期 : 高端住宅 2021 （目前住宅為首要任務(wù)） 二期 : 百貨 2021年 10月 三期 : 酒店，寫字樓和公寓 2021 區(qū)域 未來 可比案例分析 CB Richard Ellis | Page 60 項(xiàng)目 華潤中心 開發(fā)商 華潤 置 地 地塊數(shù)據(jù) 金廊， 文化路和 青年大街 交匯處 地塊 80,000平方米 規(guī)劃面積 600,000平方米 規(guī)劃概況 購物中心 、 酒店 、 寫字樓 、 高端住宅和公寓 最新的發(fā)展計(jì)劃 一期 : 240,000平方米購物中心 (MIXC) , 計(jì)劃 2021年春開業(yè) 70,000平方米 (174米高 )甲級寫字樓 , 計(jì)劃 2021年中啟用 二期 : 180,000平方米高檔住宅 , 計(jì)劃 2021年及 2021年分期入住 三期 : 80,000平方米超五星級酒店 , 計(jì)劃 2021年啟用 四期 : 公寓及其它 (發(fā)展時間待定 ) 區(qū)域 未來 可比案例分析 CB Richard Ellis | Page 61 案例綜合分析 (1) 華潤及茂業(yè)之整體規(guī)模龐大 , 較本項(xiàng)目更早推出市場 , 搶占先機(jī) 。 (2) 華潤及茂業(yè)的寫字樓項(xiàng)目 ,均以高檔次定位 ,尤其華潤方面 , 萬象城招商已進(jìn)入火熱階段 , 隨著商場之率先進(jìn)入市場 , 配套設(shè)施的完善 , 將有力地推動寫字樓的招商工作 , 為佳兆業(yè) 寫字樓項(xiàng)目帶來一定的招商壓力 。 (3) 同時 , 華潤置地在全國多個城市成功營運(yùn)優(yōu)質(zhì)寫字樓 , 必定對瀋河區(qū)以及金廊一帶的寫字 樓項(xiàng)目引來極大的沖擊 。 (4) 兩個項(xiàng)目的寫字樓部分均計(jì)劃在 2021年中旬推出市場 , 屆時將為寫字樓市場增加超過 150,00平方米之供應(yīng)面積 , 甲級寫字樓市場在 2021~12年 將面對巨大的吸納壓力 。 區(qū)域可比案例分析 CB Richard Ellis | Page 62 第一章 沈陽市及區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龇治? (1) 沈陽市寫字樓發(fā)展?fàn)顩r (2) 沈陽寫字樓價格走勢 (3) 沈陽市寫字樓供應(yīng)狀 況 (4) 沈陽寫字樓狀況及案例分析 (5) 項(xiàng)目區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龇治? (6) 未來 可比案例分析 (7) 總結(jié) CB Richard Ellis | Page 63 總結(jié) 沈陽寫字樓市 場 分布較分散，尚未形成集中性的寫字樓商圈； 寫字樓質(zhì) 量偏差 ， 具檔次的 寫字樓 較 少 ； 現(xiàn)時的大廈規(guī)劃及體量較小 ,在層高、電梯、空調(diào)、平面布局上存有較大的缺陷 , 優(yōu) 質(zhì)且具檔次的大廈 存在有較大提升空間； 從 租賃 率 分析 ， 優(yōu)質(zhì) 寫字樓入住率比較高， 從而可見優(yōu)質(zhì) 寫字樓 仍 具有一定的市場 發(fā)展 空間； 很 多 的優(yōu)質(zhì)公司選擇在 傳統(tǒng)的 寫字樓，預(yù)計(jì)未來品質(zhì)較好，價錢 合理 的寫字樓 會更 能 吸引這 些 優(yōu)質(zhì)企業(yè)； 未來寫字樓供應(yīng)量較大，尤其是優(yōu)質(zhì)寫字樓，但主要集中在北站和五里河商圈，競 爭激烈； 而 未來供應(yīng)將主要集中在 2021年 中旬及 2021年 以后； 隨著沈陽以及東北經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步快速發(fā)展， 這個作為東北市場的 窗口 , 對 寫字樓需求將 會一步步地提高 。 CB Richard Ellis | Page 64 第二章 項(xiàng)目分析 (1) 項(xiàng)目區(qū)位分析 (2) 項(xiàng)目與商業(yè)、公寓對應(yīng)關(guān)系 (3) 項(xiàng)目寫字樓發(fā)展趨勢分析 (4) SWOT分析 CB Richard Ellis | Page 65 沈河 區(qū) 扶持對象 優(yōu)惠政策 1 對生產(chǎn)性外商投資企業(yè)，其企業(yè)所得稅按 24%計(jì)征，經(jīng)營期在10年以上者從獲利年起 第一、二年免征企業(yè)所得稅，后三年減半征收企業(yè)所得稅 2 企業(yè)是技術(shù)密集型和知識密集型的 按 15%稅率征收企業(yè)所得稅 企業(yè)外商投資額在 3000萬美元以上的，回收時間長的 企業(yè)外商投資在能源、交通、等公共事業(yè)建設(shè)上的 3 對中外合資的產(chǎn)品出口企業(yè)，按照國家規(guī)定減免企業(yè)所得稅期滿后，凡當(dāng)年企業(yè)出口產(chǎn)品產(chǎn)值達(dá)到當(dāng)年企業(yè)產(chǎn)品總產(chǎn)值 70%以上者 可按現(xiàn)行稅率減半征收企業(yè)所得稅 對中外合資的先進(jìn)技術(shù)企業(yè)減免期滿后，還可延長 3年減半征收企業(yè)所得稅 4 投資企業(yè)所得的稅后利潤，再投資新辦或擴(kuò)建企業(yè)，經(jīng)營期 5年以上者 可退還其再投資部分已繳納所得稅的 40% 興辦或擴(kuò)建產(chǎn)品出口型企業(yè)或先進(jìn)技術(shù)型企業(yè) 可全部退回其再投資部分已交納的企業(yè)所得稅 5 國外投資者從企業(yè)分得的利潤匯出境外時 免征匯出額的所得稅 6 對外商投資企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營所需要的水、電、汽、運(yùn)輸、通訊等條件 給予優(yōu)先提供，并按內(nèi)資企業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收費(fèi)用 7 對于那些規(guī)模較大、技術(shù)水平較高，對全區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有牽動作用的外商投資企業(yè) 區(qū)政府予以特殊扶植 政府優(yōu)惠政策的對比 CB Richard Ellis | Page 66 和平區(qū) 扶持對象 優(yōu)惠政策 1 年入?yún)^(qū)庫納稅額達(dá)到 50萬元以上 連續(xù)三年每年給予 10萬元以上獎勵扶持費(fèi)用 年入?yún)^(qū)庫納額 10萬 ~50萬元以下 連續(xù)兩年每年給予 5萬元以下的獎勵扶持費(fèi)用 2 地區(qū)總部或新設(shè)立的分支機(jī)構(gòu)，入?yún)^(qū)庫納稅額 100萬元~500萬元 自建或購買自用辦公用房的，按 1600元 /平方米補(bǔ)貼；租用辦公用房的，按租金的 40%給予兩年補(bǔ)貼 入?yún)^(qū)庫納稅額 5001000萬元的或國內(nèi) 500強(qiáng)總部 自建或購買自用辦公用房的，按 1800元 /平方米補(bǔ)貼；租用辦公用房的，按租金的 50%給予兩年補(bǔ)貼 入?yún)^(qū)庫納稅額 1000萬元以上的或世界 500強(qiáng)總部 自建或購買自用辦公用房的，按 2021元 /平方米補(bǔ)貼；租用辦公用房的，按租金的 60%給予兩年補(bǔ)貼 3 以整棟樓內(nèi)所有企業(yè)累計(jì)之和計(jì)算，年實(shí)現(xiàn)稅收超過5000萬元的樓宇 按稅收同比增幅部分的 35%對樓于執(zhí)事公司予以獎勵 4 對在境內(nèi)外上市的融資企業(yè) 一次性最高獎勵 100萬元 5 凡引進(jìn)企業(yè)、項(xiàng)目和資金的中介人 整年度入?yún)^(qū)庫納稅額的 %5%給予一次性獎勵 6 符合和平區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、科研信息產(chǎn)業(yè)、金融服務(wù)業(yè)、中介服務(wù)業(yè)、物流業(yè)、旅游業(yè)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè) “ 一事一議 ” 的方式給予政策扶持 政府優(yōu)惠政策的對比 CB Richard Ellis | Page 67 第二章 項(xiàng)目分析 (1) 項(xiàng)目區(qū)位分析 (2) 項(xiàng)目與商業(yè)、公寓對應(yīng)關(guān)系 (3) 項(xiàng)目寫字樓發(fā)展趨勢分析 (4) SWOT分析 CB Richard Ellis | Page 68 (2)項(xiàng)目與商業(yè)、公寓對應(yīng)關(guān)系 市場定位之統(tǒng)一 宣傳及推廣之相互 對接及互動 優(yōu)惠政策之互相扶持 各營銷團(tuán)隊(duì)緊密溝通 , 互相薦舉 客戶 ,達(dá)至三方互惠的效益 寫字樓 住 宅 商 業(yè) 佳兆業(yè) CB Richard Ellis | Page 69 第二章 項(xiàng)目分析 (1) 項(xiàng)目區(qū)位分析 (2) 項(xiàng)目與商業(yè)、公寓對應(yīng)關(guān)系 (3) 項(xiàng)目寫字樓發(fā)展趨勢分析 (4) SWOT分析 CB Richard Ellis | Page 70 與市場中同類型產(chǎn)品之比較及優(yōu)劣分析 優(yōu)勢 (1) 產(chǎn)品硬件質(zhì)量較優(yōu)越 : 現(xiàn)時同類型產(chǎn)品中 , 存在很多不同產(chǎn)品質(zhì)量的問題 , 其中包括電梯 / 停車等 , 相信本項(xiàng)目在了解其它產(chǎn)品的問題后 , 未來大廈的硬件質(zhì)量將會減少此等問題的 發(fā)生。 (2) 物業(yè)管理水平較高 : 據(jù)世邦魏理仕在前期和部分客戶訪談所得 , 許多大廈的租戶對物管方 面的服務(wù)水平感到不滿。聘用知名物業(yè)管理公司 世邦魏理仕 , 將令客戶享受到真正的優(yōu) 質(zhì)物管服務(wù) , 提升大廈的市場知名度。 (3) 吸引更多不同的客戶 : 本項(xiàng)目可售可租 , 迎合投資者或租戶的不同需求 , 而且面積劃分較具 彈性