【正文】 22層，地下 2層 停車位：地下 86個 租售策略 只租不售 CB Richard Ellis | Page 46 各區(qū)域之代表性項目分析 項目名稱 中韓大廈 項目位置 沈陽市沈河區(qū)惠工街 124號 物業(yè)類型 大廈 15層為商務(wù)配套層，設(shè)有會議中心、金融中心、 商務(wù)中心、健身中心、商務(wù)餐廳、咖啡吧等 6至 25層為標(biāo)準(zhǔn)寫字間 2627層為高檔商務(wù)會所 開發(fā)商 遼寧漢邦房地產(chǎn)建設(shè)有限公司 建筑特點 三角形筒式框架結(jié)構(gòu) 物業(yè)管理公司 遼寧漢邦物業(yè)管理有限公司 入住時間 2021年 5月 規(guī)劃指標(biāo) 占地面積： 5805平方米 建筑面積： 40000平方米 使用率： 65% 高度： 99米，主體地上 26層，地下 2層 配套設(shè)施 家樂福超市、沈陽北站、長客總站、時代廣場、惠工廣場、稅務(wù)大廈、曼哈頓國際莊園 CB Richard Ellis | Page 47 各區(qū)域之代表性項目分析 項目名稱 華新國際大廈 項目位置 沈陽市沈河區(qū)青年大街 219號 開發(fā)商 華新國際集團 物業(yè)管理公司 沈陽華新國際物業(yè)管理有限公司 入住時間 1999年 規(guī)劃指標(biāo) 占地面積： 建筑面積： 建筑高度：地上 20層，地下 2層 地上 1－ 2層：大堂 地上 3－ 20層：標(biāo)準(zhǔn)寫字間 地下 1層：大型停車場 地下 2層：餐廳 使用率： 68% 標(biāo)準(zhǔn)層面積： 1500平方米 配套設(shè)施 河畔花園、夏宮、科普公園 皇朝萬豪酒店 三好科技街、五里河體育中心 租售策略 只租不售 CB Richard Ellis | Page 48 第一章 沈陽市及區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龇治? (1) 沈陽市寫字樓發(fā)展?fàn)顩r (2) 沈陽寫字樓價格走勢 (3) 沈陽市寫字樓供應(yīng)狀 況 (4) 沈陽寫字樓狀況及案例分析 (5) 項目區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龇治? (6) 可比案例分析 (7) 總結(jié) CB Richard Ellis | Page 49 五里河商圈 五里河商圈位于城市的南部，寫字樓主要分布在彩電塔以南的青年大街沿線和三好街內(nèi)。 項目名稱 位置 級別 入住時間 建筑面積 物產(chǎn)科貿(mào)大廈 三好街 54號 乙級 1999 42021 華新國際大廈 青年大街 219號 甲級 2021 33000 信息產(chǎn)業(yè)大廈 三好街 乙級 2021 39600 百腦匯科技大廈 三好街 乙級 2021 52021 奉天硅谷大廈 三好街 商務(wù)公寓 2021 16000 金科大廈 文化路 19號 乙級 2021 31300 地王國際大廈 文藝路春河巷 16號 乙級 2021 19000 中潤 聘用知名物業(yè)管理公司 世邦魏理仕 , 將令客戶享受到真正的優(yōu) 質(zhì)物管服務(wù) , 提升大廈的市場知名度。 (2) 華潤及茂業(yè)的寫字樓項目 ,均以高檔次定位 ,尤其華潤方面 , 萬象城招商已進(jìn)入火熱階段 , 隨著商場之率先進(jìn)入市場 , 配套設(shè)施的完善 , 將有力地推動寫字樓的招商工作 , 為佳兆業(yè) 寫字樓項目帶來一定的招商壓力 。眾多的數(shù)碼代理商帶動了區(qū)域的辦公需求。 2021F 2021F 2021 2021 2021 2021 2021 2021 3 0 . 0 0 % 2 0 . 0 0 % 1 0 . 0 0 % 0 . 0 0 % 1 0 . 0 0 % 2 0 . 0 0 % 3 0 . 0 0 %售價 租金沈陽 CB Richard Ellis | Page 34 寫字樓名稱 入市 時間 建筑面積 租金報價 (*) 實際平均成交 價 每年免租期 物管費 空置率 主要租戶 (人民幣 /平方米 /月 ) (人民幣 /平方米 /月 ) (月 ) (人民幣 /平方米 /月 ) (截至 09年 第 4季 ) (一 ) 和平區(qū) 富麗華國際商務(wù)中心 2021 Q3 20210 110 NA 依租期等條件而定 30 30% 三星 /瑞表集團 /Nike 皇朝萬鑫大廈 A座 2021 Q3 30000 107 100 依租期等條件而定 17 47% 先鋒集團 速倍科技 派特森英語 總統(tǒng)大廈 2021 Q4 77000 75 6570 13 根據(jù)租期等條件而定 20 3% 紅塔集團 /強生 /LG化學(xué) /利比 城市廣場 2021 Q1 33000 75 70 13 根據(jù)租期等條件而定 21 6% 奧林巴斯 /索尼 /諾基亞 重點競爭對手之租賃分析 (*) 不包含物業(yè)管理費 , 以建筑面積計算 CB Richard Ellis | Page 35 寫字樓名稱 入市時間 建筑 面積 租金報價 (*) 實際平均成 交價 每年免租期 物管費 空置率 主要租戶 (人民幣 /平方米 /月 ) (人民幣 /平方米 /月 ) (月 ) (人民幣 /平方米 /月 ) (截至 09年第 4季 ) (二 ) 沈河區(qū) 北方傳媒大廈 2021Q3 35000 105 95100 13，根據(jù)租期等條件而定 26 0% 華潤置地 /加信奧美 /輝瑞制藥 /中國五礦 財富中心 E座 2021Q3 42900 101 9095 13 根據(jù)租期等條件而定 16 5% 西門子 /恒隆地產(chǎn) /通力電梯 /中意人壽 卓越大廈 2021Q3 34000 85 70 依租期等條件而定，最長可達(dá) 6個月 24 55% 中宏保險 /華為 /黃岡網(wǎng)校 方圓大廈 2021Q2 48000 70 70 13 根據(jù)租期等條件而定 2% 上海浦東發(fā)展銀行 /韓亞銀行（中國）分行 /日本三菱東京日聯(lián)銀行 (*) 不包含物業(yè)管理費 , 以建筑面積計算 重點競爭對手之租賃分析 CB Richard Ellis | Page 36 第一章 沈陽市及區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龇治? (1) 沈陽市寫字樓發(fā)展?fàn)顩r (2) 沈陽寫字樓價格走勢 (3) 沈陽市寫字樓供應(yīng)狀 況 (4) 沈陽寫字樓狀況及案例分析 (5) 項目區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龇治? (6) 可比案例分析 (7) 總結(jié) CB Richard Ellis | Page 37 現(xiàn)時市場上主要 甲級 寫字樓之總供應(yīng)量 / 總租賃狀況分析 自 2021年第 4季度至 2021年 3月 , 沈陽市場上暫時沒有新的 甲級 寫字樓供應(yīng)。 平均租金環(huán)比下降 %至人民幣每月每平方米 。其中甲級寫字樓租金環(huán)比上漲 %至每月每平方米 138元，乙級寫字樓租金環(huán)比下降 %至每月每平方米 。同時，星海灣金融商務(wù)區(qū)招商工作成果顯著， 2021年將有一批金融企業(yè)進(jìn)駐星海灣，新的金融商務(wù)區(qū)初見規(guī)模。 深圳 CB Richard Ellis | Page 20 市場表現(xiàn) ? 2021年第四季度 ， 大連 B級寫字樓市場率先回暖 ， 市場需求增加 。 優(yōu)質(zhì)寫字樓市場租金指數(shù)0255075100125150Q1 00Q4 00Q3 01Q2 02Q1 03Q4 03Q3 04Q2 05Q1 06Q4 06Q3 07Q2 08Q1 09Q4 09指數(shù) (Q1 2000 = 100)廣州 CB Richard Ellis | Page 17 市場展望 2021F 2021F 2021 2021 2021 2021 2021 2021F 1 5 . 0 % 1 0 . 0 % 5 . 0 % 0 . 0 % 5 . 0 % 1 0 . 0 % 1 5 . 0 %租金 售價廣州 ? 國內(nèi)公司將繼續(xù)在租賃和銷售市場吸納優(yōu)質(zhì)寫字樓面積。 全市平均租金報價較上季環(huán)比下降 %， 跌幅較上季度收窄 分點 ， 為金融危機爆發(fā)以來最小跌幅 。 ? 2021年，北京優(yōu)質(zhì)寫字樓租金走勢跟隨市場需求逐季回穩(wěn)，從一季度下滑 ％，到四季度微升％，租金已走出下跌陰影。 同時，受強勁的投資需求等因素拉動，中國主要的城市優(yōu)質(zhì)寫字樓銷售價格均呈現(xiàn)上揚趨勢，表明，投資者仍然對于后市有較樂觀的預(yù)期。相對而言，北站區(qū)域目前較好的方圓大廈吸引的主要是國內(nèi)企業(yè)客戶，外資比例小。 CB Richard Ellis | Page 3 第一章 沈陽市及區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龇治? 第二章 項目分析 第三章 項目寫字樓定位 第四 章 建筑規(guī)劃 第五章 租售價格建議及收益分析 第六章 項目推廣策略 目錄 CB Richard Ellis | Page 4 第一章 沈陽市及區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龇治? (1) 沈陽市寫字樓發(fā)展?fàn)顩r (2) 沈陽寫字樓價格走勢 (3) 沈陽市寫字樓供應(yīng)狀 況 (4) 沈陽寫字樓狀況及案例分析 (5) 項目區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龇治? (6) 可比案例分析 (7) 總結(jié) CB Richard Ellis | Page 5 (1) 沈陽市寫字樓發(fā)展?fàn)顩r 現(xiàn)時 沈陽 優(yōu)質(zhì) 寫字樓分布比較分散， 尚未 形成寫字樓密集區(qū)域；根據(jù)寫字樓所處區(qū)位及客戶的類似性，可以將沈陽寫字樓分成三個相對集中的區(qū)域。 研究重點企業(yè)對佳兆業(yè)寫字樓項目或甲級寫字樓的要求 , 為項目前期建筑規(guī)劃時提供更多改善建議。 五里河 沈陽主要 寫字樓 商圈分布 CB Richard Ellis | Page 6 (1) 沈陽市寫字樓發(fā)展?fàn)顩r 從硬件水平和客戶品質(zhì)綜合來看，目前沈陽最好的寫字樓是城市廣場、華新國際、北方傳媒大廈和總統(tǒng)大廈，這些優(yōu)質(zhì)寫字樓商圈主要分布在太原街商圈和五里河商圈。 CB Richard Ellis | Page 7 第一章 沈陽市及區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龇治? (1) 沈陽市寫字樓發(fā)展?fàn)顩r (2) 沈陽寫字樓價格走勢 (3) 沈陽市寫字樓供應(yīng)狀 況 (4) 沈陽寫字樓狀況及案例分析 (5) 項目區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龇治? (6) 可比案例分析 (7) 總結(jié) CB Richard Ellis | Page 8 (2) 沈陽寫字樓價格走勢 中國主要城市寫字樓市場租售價對比、市場表現(xiàn)、市場概覽及發(fā)展趨勢 CB Richard Ellis | Page 9 中國主要城市優(yōu)質(zhì)寫字樓市場表現(xiàn) 綜述： 2021年第四季度，中國主要城市的優(yōu)質(zhì)寫字樓市場繼續(xù)上個季度復(fù)蘇的態(tài)勢，另外金融危機影響的進(jìn)一步減弱，和中國經(jīng)濟強勁反彈也帶動了外資進(jìn)入的步伐，各地市場中，外資企業(yè)的需求一改 2021年前三季度的下滑趨勢，并逐漸開始反彈。 CB Richard Ellis | Page 11 0. 050 . 010 0. 015 0. 020 0. 025 0. 0北京 大連 青島 天津 沈陽 上海 廣州 深圳 成都07, 00 014 , 00 021 , 00 028 , 00 035 , 00 0租金 * % % % % % % % % % 售價 ** % % % % % % % % % 華北 中西部 華東 華南 季度環(huán)比(%) 租金 （人民幣 每月每平方米） 售價 （人民幣 每平方米） * 以建筑面積計算，扣除管理雜費 ** 以建筑面積計算 2021年第四季度中國寫字樓市場租金 /售價比較 CB Richard Ellis | Page 12 市場表現(xiàn) ? 受金融危機影響， 2021年北京優(yōu)質(zhì)寫字樓市場整體需求下滑，但在新增供應(yīng)下降的前提下，市場整體空置率走低，到 2021年第四季度，市場整體空置率為 ％，較去年同期下降 。 CB Richard Ellis | Page 14 市場表現(xiàn) 截至 2021年四季度 ? 四季度上海寫字樓市場有企穩(wěn)跡象 。 市場空置率輕微上升 %。 優(yōu)質(zhì)寫字樓租金指數(shù)020406080100120140160180Q1 03Q3 03Q1 04Q3 04Q1 05Q3 05Q1 06Q3 06Q1 07Q3 07Q1 08Q3 08Q1 09Q3 0