【正文】 西餐廳、泳池，高爾夫練習(xí)場(chǎng)，健身房、康樂設(shè)施 翻譯、律師咨詢、秘書服務(wù)、工商咨詢、打字復(fù)印、傳真 32F（利用避難層） 1200 ㎡ ，同聲翻譯，多媒體會(huì)議系統(tǒng) 312 230 魏理仕 22 含空調(diào) 空調(diào)費(fèi)過低 兒童醫(yī)院、市民廣場(chǎng)、音樂廳、少年宮、高交會(huì)館 江蘇大廈公寓 休閑中心 家居清潔、送餐、洗衣 無 合用 魏理仕 16 含空調(diào) 同上 現(xiàn)代之窗 2 層泳池、網(wǎng)吧、高懇請(qǐng)經(jīng)一餐廳 翻譯、律師咨詢、秘書服務(wù)、工商咨詢、打字復(fù)印、傳真 100 人會(huì)議廳 30 人會(huì)議廳 10人會(huì)議廳 500 74 現(xiàn)代之窗物管公司 華強(qiáng)北商圈 29 深圳市鑫昱房地產(chǎn)代理有限公司 創(chuàng)展中心 5 層公共商務(wù)會(huì)客吧，泳池。 ◇ 客戶的經(jīng)濟(jì)實(shí)力一般，購(gòu)買和租用寫字樓的主要原因是車工廟的地理位置較好，交通便利，同 時(shí)借此提高形象，有利于商務(wù)洽談。 35 深圳市鑫昱房地產(chǎn)代理有限公司 第二篇 項(xiàng)目分析戰(zhàn)略制定 36 深圳市鑫昱房地產(chǎn)代理有限公司 項(xiàng)目概況 ■位置：本項(xiàng)目位于車公廟工業(yè)區(qū)內(nèi)，深南大道南側(cè)，與在建中的世貿(mào)中心廣場(chǎng)隔路相望，地塊呈正方形，規(guī)模偏小； ■占地面積： 平米 ■容積率： ■總建筑面積： 32300 平米 其中商業(yè) 15%、寫字樓 20%、公寓 65% ■用地性質(zhì)：商住 ■建筑高度： 100 米；加建筑構(gòu)件總高為 123 米 ■車位： 130 個(gè) 本項(xiàng)目與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目基本情況對(duì)照分析 見下頁附表： 結(jié)論： 本項(xiàng)目綜合品質(zhì)相對(duì)較弱 37 深圳市鑫昱房地產(chǎn)代理有限公司 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)基本情況對(duì)照相館表 1 比照因素 喜年中心 浩銘財(cái)富廣場(chǎng) 中國(guó)有色金屬大廈 地段特征 西部辦公組團(tuán)，鄰車公調(diào)工 業(yè)區(qū) 本部辦公組團(tuán)，鄰高尚居住區(qū)信招商銀行大廈高檔辦公物業(yè) 西部辦公組團(tuán)，鄰車公廟工業(yè)區(qū) 車位配置 車位 250 年，面積比 車位： 479 年，面積比： 車位： 280 個(gè)；面積比： 景觀 深圳灣 香蜜湖、高爾夫、深圳灣 3 大景觀 深圳灣 交通條件 市區(qū)西行進(jìn)入交通不便 車行及人行交通便利 市區(qū)西行進(jìn)入交通不便 項(xiàng) 目 構(gòu) 成及規(guī)模 1 棟 12 層寫字樓； 1 棟 27層商務(wù)公寓 +部分商業(yè) 總建筑面積 51713 ㎡ A 座 28 層商務(wù)公寓 +部分商業(yè) B 座 25 層小戶型住宅 總建筑面積 83275 ㎡ 1 棟 26 層商務(wù)公寓物業(yè)；底層局部架空 總建筑面積 45067 ㎡ 功能分布 1 3 層為商場(chǎng) 4 層為架空層空中花園 5 層及以上為辦公 首層為商鋪、二層為公 三層架 空層空中花園 以上為公寓（帶獨(dú)立洗手間、廚房） 2 3 層為商場(chǎng) 410 層為居住公寓 1126 為商務(wù)公寓 建筑結(jié)構(gòu) 框架結(jié)構(gòu)，空間易分隔組合 框架結(jié)構(gòu)，空間不易分隔組合 框架結(jié)構(gòu)，空間易分隔組合 結(jié)構(gòu)平面 簡(jiǎn)體式結(jié)構(gòu)平面 內(nèi)走廊式結(jié)構(gòu)平面 簡(jiǎn)體式結(jié)構(gòu)平面 平面單位 主樓為 62 ㎡基本辦公單位副樓 510 層為 710 ㎡大開間寫字間 A 座 5080 ㎡， 5 梯 26 戶 B 座 4150， 3 梯 16 戶 居住公寓以 40㎡戶型為基本單位每層 24 戶 6 梯 商務(wù)公寓以 6080㎡為基本單位 建筑特色 純寫字樓設(shè)計(jì)形式 部分樓層 米 可作復(fù)式辦公空間 大堂高 3 層 酒店式外觀及內(nèi)走廊平面 大堂 2 層 米 三層 米商的空中花園 低覆蓋率，前后廣場(chǎng) A 座層高 米 B 座層高 3 米 寫字樓外觀 公共衛(wèi)生間 大堂高 4 層 16 米 第 3 層作為會(huì)議廳 貴賓休息室 部分樓層設(shè)小中庭 裝修配置 乙級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)；外墻為大玻璃與百頁鋁板 引入 ITERNET 寬帶網(wǎng) 配備會(huì)所 中央空調(diào)； OTS 電梯 乙級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn) 德國(guó)品牌電梯；送分體空調(diào) 乙級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)：寫字樓部分帶空調(diào)；德國(guó)電梯商業(yè)天線信號(hào)，中繼系統(tǒng)，高頻寬帶風(fēng)防盜報(bào)警系統(tǒng)，自動(dòng)監(jiān)測(cè)火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)外墻 為大玻璃及百頁鋁板結(jié)合形式 發(fā)展方向 乙級(jí)寫字樓物業(yè) 公寓物業(yè) 乙級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)的商務(wù)公寓物業(yè) 施工進(jìn)度 已封頂 結(jié)構(gòu) 18 層 已封頂 周邊環(huán)境 環(huán)境較差，成熟度較高 環(huán)境檔次較好，成熟度低 環(huán)境一般，成熟度較高 綜合品質(zhì) 較高 中等 較高 38 深圳市鑫昱房地產(chǎn)代理有限公司 陽光高爾夫大廈 中電信息大廈 本項(xiàng)目 結(jié)論 西部辦公組團(tuán)，鄰高尚居住區(qū)及招商銀行大廈高檔辦公物業(yè) 緊鄰 CBD 核心商務(wù)區(qū) 西部辦公組團(tuán)，鄰泰然工貿(mào)園 有未來前景 車位： 150 個(gè)；面積比： 200 車位： 162 個(gè)；面積比 192 共約： 130：面積比 248 相對(duì)較 少 東海花園、深圳灣海景 東向中心區(qū)，南向五洲賓館 南面深圳灣海景、北面部分遠(yuǎn)山 景 相對(duì)較少 車行及人行交通便利 交通不便 車行便利，人得距南面公交站和 天橋較遠(yuǎn) 人行相對(duì)不便 1 棟 28 層純寫字樓 +部分商業(yè) 總建筑面積 30000 ㎡ 東塔樓 30 層， 3 32 層為空中平臺(tái)；西塔樓 8 層總建筑面積 ㎡ 1 棟 26 層商務(wù)公寓物業(yè) +部分商業(yè)總建筑面積 32300 ㎡ 偏小 12 層為商場(chǎng) 3 層為屋花園 4 層以上為公寓寫字樓 15 層裙樓、 4 層為會(huì)所 5 層塔樓間平臺(tái)休閑庭園 5 層以上為商務(wù)公寓 (帶獨(dú)立洗手間 ) 13 層為商場(chǎng) 425 層為帶獨(dú)立衛(wèi)生間的公寓式寫字樓 26 層為純寫字樓 功能雷同 大板結(jié)構(gòu)，可靈活間隔 預(yù)應(yīng)力大樓板的結(jié)構(gòu)，靈活組合 框架結(jié)構(gòu)，空間易分隔組合 便于靈活分隔組合 簡(jiǎn)體式結(jié)構(gòu)平面 簡(jiǎn)體式結(jié)構(gòu)平面 簡(jiǎn)體式結(jié)構(gòu)平面 便于靈活分隔組合 6 梯 9 戶 中低層： 5060 ㎡ /單元 高層： 150200 ㎡ /單元 頂層復(fù)式： 300350 ㎡ /單元 西塔 2 梯 17 戶 東塔 4 梯 20 戶 50 ㎡為基本單元 可靈活組合的小單位寫字樓（公寓） 2325 層： 150200 ㎡ /單元 622 層： 5060 ㎡單元 頂層：整層 便于靈活分隔組合 南面設(shè)眇得商業(yè)街廣場(chǎng)屋頂花園 低層每隔 3 層設(shè)空中花園層高 米 公共衛(wèi)生間，南向景觀單位設(shè)獨(dú)立衛(wèi)生間 9 米高的大堂，電梯間、公共走廊、消防樓梯均強(qiáng)通風(fēng)采光 純寫字樓設(shè)計(jì) 除獨(dú)立洗手間外，另配置公共洗手間層高 米 寫字樓外觀即有公共衛(wèi)生間，又有獨(dú)立衛(wèi)生間大堂 2 層 頂可設(shè)觀景休閑層 811 層和 26 層層高達(dá) 6 米： 47層層高米 米：其他樓層層高為 3 米 衛(wèi)生間設(shè)置較多 外觀特色不夠 內(nèi)部商務(wù)功能配置較少一半寫字間面積的層高過低 類甲級(jí)定字樓標(biāo)準(zhǔn)、送閃調(diào)原法語三 菱電梯； 5A 智能化大廈，外墻下班幕墻 配備商務(wù)會(huì)所、健身會(huì)所、商業(yè)會(huì)所 乙級(jí)寫字樓裝修 三菱電梯：送分體空調(diào) 乙級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn) 未確定 具有商務(wù)及商業(yè)功能的類甲級(jí)寫字樓 公寓寫字樓物業(yè) 乙級(jí)寫字樓 相對(duì)級(jí)別最低 結(jié)構(gòu)第 2 層 外墻完成 2/3 出地面 環(huán)境檔次及成熟度偏低 環(huán)境檔次較好，成熟度低 環(huán)境檔次中等，成熟度高 環(huán)境檔次及成熟度偏低 中等偏低 最高 較好 中等偏低 39 深圳市鑫昱房地產(chǎn)代理有限公司 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)基本情況對(duì)照分析表 2 喜年中心 中國(guó)有色金屬大廈 浩銘財(cái)富廣場(chǎng) 陽光高爾夫大廈 中電信息大廈 本項(xiàng)目 入口公共大堂 /標(biāo)準(zhǔn)層層高 2 層高約 10 米 4 層高約 16 米 層高約 10 米 2 層高約 9 米 2 層高約 11 米 2 層高約 米 米 米 米 米 米（預(yù)應(yīng)力大板） 3（預(yù)應(yīng)力大板） 6 米 電梯 OTIS； 9 部； 2 米 /秒；帶液晶顯示屏 德國(guó)迪森； 8 部； 2米 /秒 德國(guó)迪森； 7部；2 米 /秒 原裝三菱； 6 部；2 米 /秒 三菱； 5 部； 米 /秒 未定； 7 部 空調(diào) 麥克維爾中央空調(diào) 中央空調(diào)（寫字樓部分） 送分體空調(diào) 送吸頂式獨(dú)立調(diào) 增廊帶新風(fēng)換氣系統(tǒng) 未定 停車位 250 個(gè)； 1/ 280 個(gè)； 1/ 479 個(gè)； 1/ 150 個(gè)； 1/200 162 個(gè)； 1/192 130 個(gè)； 1/248 內(nèi)部配套 第 4 層空中竹園、12 層觀景平臺(tái)、帶遠(yuǎn)程視頻會(huì)議會(huì)系統(tǒng)的多功能會(huì)議廳職工食堂等 多個(gè)樓層設(shè)休閑小中庭 3 層為會(huì)議廳、貴賓室 米高架空層 多個(gè)樓層設(shè)休閑小中庭；配備商務(wù)會(huì)所、健康會(huì)所、商業(yè)會(huì)所 大小會(huì)議室 5 層塔樓間平臺(tái)休閑庭園 未定 物管 戴德梁行顧問； 8元 自管； 元（公寓）；10 元（寫字樓） 自管；未定 暫定戴梁行顧問；8 元 自管； 5 元 未定 40 深圳市鑫昱房地產(chǎn)代理有限公司 項(xiàng)目 SWOT 分析 及對(duì)策 SWOT 分析及對(duì)策一覽表 序號(hào) SWOT 分析 對(duì)策 S 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 發(fā)揮優(yōu)勢(shì) 1 S1 位于中區(qū)輻射區(qū)域及未來的西部辦公組團(tuán)中，及屬世貿(mào)商圈又比鄰 泰然工貿(mào)城中城，商務(wù)配套齊全，區(qū)域成熟度高。桑拿、康樂 接待、打字、復(fù)印、傳真 商務(wù)會(huì)議室多功能會(huì)議廳 220 156 長(zhǎng)城物管 12 層以上 510 層 公共部分無空調(diào)有送風(fēng)系統(tǒng) 華潤(rùn)、工行、 EMS中心、水上樂園 報(bào)業(yè)大廈 頂層 2000 ㎡中西餐廳 暫無 4000 ㎡同聲翻譯，多