【正文】 限制條件 蕪湖世茂濱江 福州世茂外灘 南京世茂濱江 珠海金域藍(lán)灣 《 20212021年中國房地產(chǎn)策劃大全 》 移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 43 低層抗性處理 ，通過抬高地基、提高架空層高度、園林尺度擴(kuò)大等有效解除低層無海景客戶抗性 ?整個(gè)地基抬高 5米，公寓樓底層與江岸防護(hù)堤基本齊平，提高了觀景視覺度 ?抬高地基，更將大自然水景與小區(qū)綠化融為一體，創(chuàng)造人與自然和諧共生的濱水環(huán)境。 產(chǎn)品 建筑風(fēng)格 增值體系 限制條件 ?架空層的高度 (超過7m)，使層數(shù)比較低的戶型就能享受到海景，實(shí)現(xiàn)多數(shù)樓層都看海的目標(biāo) ?架空層本身也不單調(diào)，而是設(shè)計(jì)成不同標(biāo)高臺(tái)廊、閣、觀景亭，使觀海角度及空間趣味性得到豐富 深圳金域藍(lán)灣 南京世茂濱江新城 上海世茂濱江花園 ?園林尺度擴(kuò)大，提高綠化率，實(shí)現(xiàn)低層看社區(qū)內(nèi)風(fēng)情景觀，進(jìn)而解除抗性 ?不看海之朝向及樓層，通過園林景觀最大化，達(dá)成銷售 《 20212021年中國房地產(chǎn)策劃大全 》 移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 44 成本控制 ，形象主導(dǎo)模式做足全方位成本控制，價(jià)值主體模式基于城市運(yùn)營戰(zhàn)略往往較少進(jìn)行階段性成本控制 ?價(jià)值主體模式基于城市運(yùn)營、綜合體發(fā)展等戰(zhàn)略往往較少進(jìn)行階段性成本控制，而是大手筆投資； ?相比形象主導(dǎo)通過各種策略進(jìn)行全方位成本控制。力求成本最小，利潤最大化。 17層， 33層為避難層（設(shè)計(jì)要求每 16層有避難層），做到 47層（頂層為復(fù)式），用足設(shè)計(jì)，控制成本 超高層建筑有抗風(fēng)要求，項(xiàng)目在 29層以上開始設(shè)臵抗風(fēng)玻璃幕墻，控制成本 產(chǎn)品 建筑風(fēng)格 增值體系 限制條件 世茂濱江系列 上海世茂濱江花園 蕪湖世茂濱江花園 武漢世茂錦繡長江 南京世茂濱江新城 投入 成本 總投資達(dá) 50億 地價(jià) 31． 5億成交價(jià) 18億買地，總投資 100億 世茂濱江系列緣于大規(guī)模購地、一線江景稀缺資源、綜合體發(fā)展戰(zhàn)略、城市運(yùn)營商等因素，投資更有長遠(yuǎn)意識(shí)，較少計(jì)較階段性成本控制 《 20212021年中國房地產(chǎn)策劃大全 》 移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 45 避難層處理 ，超高層避難層可做空中花園，基于成本考慮超高層可爭取減少建避難層 ?香港凱旋門將避難層做成空中花園，成為項(xiàng)目一大賣點(diǎn)； ?基于成本考慮超高層可爭取減少建避難層 南京世茂濱江新城僅做地下兩層防空層，類似避難層； 珠海金域藍(lán)灣也未做避難層 產(chǎn)品 建筑風(fēng)格 增值體系 限制條件 ?香港凱旋門 62層避難層做成 7大小型主題空中花園，聯(lián)合組成 4層空中會(huì)所，成為項(xiàng)目一大賣點(diǎn) 香港凱旋門 ?“ 我們沒有做避難層，但我們樓梯是剪刀梯、樓梯、電梯多，可以避免安全問題。 ” —— 南京世茂濱江新城銷售員 《 20212021年中國房地產(chǎn)策劃大全 》 移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 46 形象主導(dǎo)模式以精致化小型園林為主，價(jià)值主體模式則傾力打造大規(guī)模國際化主題園林 廈門金域藍(lán)灣泰式精致園林 蘇州園林 奧運(yùn)公園 德式綠蔭天鵝湖 英式大草坪 夏威夷沖浪沙灘 法式迷宮花園 ?上海世茂濱江花園 16萬平方米六大主題園林景觀 世茂濱江系列 綠化率 綠化面積（萬平米） 上海世茂濱江花園 70% 南京世茂濱江新城 65% 武漢世茂錦繡長江 % 福州世茂外灘 % 蕪湖世茂濱江花園 60% 金域藍(lán)灣系列 綠化率 綠化面積（萬平米） 深圳金域藍(lán)灣 40% 珠海金域藍(lán)灣 35% 天津金域藍(lán)灣 35% 成都金域藍(lán)灣 30% 南京金域藍(lán)灣 40% ?世茂濱江系列園林特點(diǎn)：大規(guī)模、主題化，綠化率超過 50%；金域藍(lán)灣為精致化小型園林，綠化率在 30%左右 園林 規(guī)模 成本 《 20212021年中國房地產(chǎn)策劃大全 》 移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 47 形象主導(dǎo)模式精致園林單位成本提高，價(jià)值主體模式大規(guī)模園林總投資成本高，但有效支撐綜合體運(yùn)營 ?形象主導(dǎo)模式為求利潤最大化 ，園林尺度較小，但一定做精致，因此 園林單位成本比一般園林提高 ，每平米提高 1000元 ； ?價(jià)值主體模式園林尺度擴(kuò)大 （如上海世茂濱江花園園林占地 16萬平米）， 一方面為解決低層客戶抗性 ，烘托高端物業(yè)價(jià)值， 另一方面，有效支撐酒店式公寓以及辦公等綜合體運(yùn)營。 天津萬科金域藍(lán)灣 成都萬科金域藍(lán)灣 深圳金域藍(lán)灣 珠海金域藍(lán)灣 昆山蝴蝶灣 蕪湖世茂濱江 武漢世茂錦繡長江 園林 規(guī)模 成本 《 20212021年中國房地產(chǎn)策劃大全 》 移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 48 會(huì)所 ，價(jià)值主體模式大規(guī)模豪華會(huì)所滿足高端人群各層面需求，同時(shí)綜合體運(yùn)作保證其運(yùn)營；形象主導(dǎo)模式會(huì)所規(guī)模小，僅滿足業(yè)主日常需求 ?價(jià)值主體模式大規(guī)模豪華會(huì)所滿足高端人群各層面需求，同時(shí)綜合體運(yùn)作保證其運(yùn)營； 世茂濱江系列會(huì)所多為 萬平米左右超豪華會(huì)所，且會(huì)所引用國際會(huì)所管理公司直接管理 ?形象主導(dǎo)模式會(huì)所規(guī)模小，僅滿足業(yè)主日常需求 目前國內(nèi)二線城市樓盤會(huì)所幾乎 100%虧損經(jīng)營，因此金域藍(lán)灣系列以及成都超高層在會(huì)所投資較少，更多僅作為銷售階段賣點(diǎn)，客戶入住后，會(huì)所多空閑 配套 會(huì)所 物管 商業(yè) ?南京世茂濱江新城 ——多種功能大型主題會(huì)所，由美國會(huì)管理 ?上海世茂濱江花園 —— 米超豪華會(huì)所 深圳金域藍(lán)灣會(huì)所健身房及棋牌室 《 20212021年中國房地產(chǎn)策劃大全 》 移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 49 物管方面 ，價(jià)值主體模式多配以國際標(biāo)準(zhǔn)物管，為客戶提供管家專屬服務(wù)，形象主導(dǎo)模式物管以人性化見長 ?全方位智能化服務(wù)； ?人性化氛圍管理； ?24小時(shí)國際管家熱線； ?專家顧問特色服務(wù)， 健康、休閑 VIP服務(wù)（有償）； ? 享受五星級(jí)酒店客戶服務(wù)（有償） 配套 會(huì)所 物管 商業(yè) 上海世茂濱江花園 成都金域藍(lán)灣 南京世茂濱江新城 ?價(jià)值主體模式多配以國際標(biāo)準(zhǔn)物管，為客戶提供管家專屬服務(wù) 世茂濱江系列均由第一太平戴維斯，提供國際標(biāo)準(zhǔn)全權(quán)委托式物業(yè)管理； ?形象主導(dǎo)模式物管以人性化見長 金域藍(lán)灣系列均有萬科分公司物業(yè)公司負(fù)責(zé)，如天津金域藍(lán)灣由天津萬科物業(yè)負(fù)責(zé)，提供萬科高質(zhì)量物業(yè)水準(zhǔn)； 成都本土開發(fā)商物業(yè)相對(duì)較弱，但隨著新世界、新鴻基、萬科的進(jìn)入，先進(jìn)的物管也對(duì)其形成沖擊。 ?微笑百分百 安全管理嚴(yán)密和諧 ?設(shè)備管理專業(yè)智能 環(huán)境管理綠色清新 ?社區(qū)活動(dòng)豐盛健康 個(gè)性服務(wù)貼心快捷 《 20212021年中國房地產(chǎn)策劃大全 》 移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 50 商業(yè)配套 ，價(jià)值主體模式靠綜合體運(yùn)營，自建商業(yè)及學(xué)校配套；而形象主導(dǎo)模式更多依靠區(qū)域現(xiàn)有成熟配套 ?價(jià)值主體模式社區(qū)包括了住宅、商業(yè)、辦公、酒店、教育、娛樂等設(shè)施，功能結(jié)構(gòu)上得以互補(bǔ)，資源得以共享 最典型如南京世茂濱江新城，除 17棟 50層的超高層住宅外，還包括五星級(jí)酒店、沿江商業(yè)步行街、市民廣場、文化廣場、幼兒園、中小學(xué)以及大型購物超市等。雖地處南京濱江板塊新興區(qū)域，卻可以自我滿足配套資源 ?形象主導(dǎo)模式更多依靠城市現(xiàn)有區(qū)域資源 ，其中珠海金域藍(lán)灣、南京金域藍(lán)灣建有小型商業(yè)街 配套 會(huì)所 物管 商業(yè) 不同業(yè)態(tài)共生互補(bǔ)，價(jià)值聚合為源動(dòng)力 城市六大功能的整合， CBD與 RBD的促為基礎(chǔ) 商務(wù)資源 居住資源 酒店資源 辦公資源 商業(yè)資源 景觀資源 《 20212021年中國房地產(chǎn)策劃大全 》 移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 51 生活方式打造方面 ，價(jià)值主體模式靠綜合體運(yùn)營，逐漸打造濱江時(shí)代的生活方式 ?價(jià)值主體模式靠綜合體運(yùn)營，逐漸打造濱江時(shí)代的生活方式 蕪湖世茂濱江，主打“從濱湖時(shí)代到濱江時(shí)代”， ?形象主導(dǎo)模式重點(diǎn)在打造高品質(zhì)產(chǎn)品，在生活方式方面并無太突出 生活方式 產(chǎn)品 園林 配套 《 20212021年中國房地產(chǎn)策劃大全 》 移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 52 解除客戶抗性方面 ，價(jià)值主體模式更多靠大手筆軟性服務(wù)吸引客戶，形象主導(dǎo)模式主要靠增值化產(chǎn)品作為主要賣點(diǎn) 開發(fā)商 品牌效應(yīng) 高品質(zhì) 增值化 產(chǎn)品 大尺度 主題化園林 衣食住行學(xué)多功能配套 國際標(biāo)準(zhǔn)物管服務(wù) 打造濱江 生活方式 解除客戶超高層抗性 價(jià)值主體模式更多靠大手筆軟性服務(wù)（綠化率、配套、物管、生活方式）吸引客戶，形象主導(dǎo)模式主要靠增值化產(chǎn)品（產(chǎn)品精細(xì)化，多贈(zèng)送面積）作為主要賣點(diǎn) 解除客戶抗性 《 20212021年中國房地產(chǎn)策劃大全 》 移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 53 超高層發(fā)展模式匹配 《 20212021年中國房地產(chǎn)策劃大全 》 移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 54 ?？谒{(lán)城廣場項(xiàng)目屬于形象主導(dǎo)模式，超高層在項(xiàng)目中占相對(duì)較小比重，起到樹立地標(biāo)及分?jǐn)側(cè)莘e率作用 形象主導(dǎo) （以金域藍(lán)灣系列為例） 價(jià)值主體 （以世茂濱江系列為例） 核心 “S 比” 遠(yuǎn)小于 2 大于 2 項(xiàng)目屬性 資源屬性 二線資源、高容積率、中型規(guī)模項(xiàng)目 一線強(qiáng)勢資源（海、濱江）、中等容積率、超大規(guī)模項(xiàng)目 定位 定位高端、純住宅、側(cè)重項(xiàng)目利潤 定位頂級(jí)、綜合體、注重城市融合 產(chǎn)品 分?jǐn)側(cè)莘e率、超高層僅占 20%～ 30%、一梯多戶 超高層占 80%～ 90%、一梯兩戶為主 園林 綠化率小于 30%，小規(guī)模、精致園林、單位成本提高 綠化率大于 50%，大規(guī)模，國際綜合主題園林、 配套 依托現(xiàn)有配套體系，自身配套弱 自建城市級(jí)配套（復(fù)合功能） 自身能力 資金實(shí)力 較強(qiáng)的資本實(shí)力 雄厚的資本實(shí)力 品牌效應(yīng) 一定的品牌效應(yīng) 較強(qiáng)的品牌效應(yīng) 政府依賴度 政府支持依賴度弱 與政府良好的關(guān)系 區(qū)域運(yùn)營能力 功能單一，項(xiàng)目自身運(yùn)作能力較強(qiáng) 很強(qiáng)的區(qū)域運(yùn)營的能力 以較樂觀的 8000元計(jì)算，售價(jià)成本比在 － 項(xiàng)目二線海景，容積率不定，中等規(guī)模 項(xiàng)目資源不具備頂級(jí)條件，且規(guī)模不足以打造城市級(jí)的綜合體 超高層僅為獲得高容積率的限制條件 具備較高綠化率條件 以區(qū)域級(jí)內(nèi)配套為主，自身建設(shè)少量社區(qū)配套 以區(qū)域級(jí)內(nèi)配套為主，自建少量社區(qū)配套 較高的品牌知名度 良好的政府合作關(guān)系 很強(qiáng)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)能力 案例 海口藍(lán)城廣場超高層發(fā)展模式匹配 《 20212021年中國房地產(chǎn)策劃大全 》 移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 55 超高層所占具體體量通過經(jīng)濟(jì)測算決定 分析利潤（率）隨容積率變化規(guī)律 分析對(duì)比確定最佳容積率 分析對(duì)比確定最佳容積