前沿的養(yǎng)老地產資料保利集團的養(yǎng)老地產項目規(guī)劃-資料下載頁
2025-05-12 08:42本頁面
【正文】 合型的社區(qū)，所引入的社會資源種類繁多。開發(fā)商必須能夠協(xié)調各種資源為老年人服務，例如醫(yī)療護理中心、人才交流中心、老年課堂、旅游公司等服務機構。 ? 此種模式適合有物業(yè)管理優(yōu)勢且社會資源整合能力強的開發(fā)商。 ? 2住宅建設與社區(qū)管理相分離的經營模式 ? 開發(fā)商的工作相對單純，只要完成產品的銷售，開發(fā)商就可以收回投資獲取利潤，轉而進入下一階段的投資工作，投資回收期相對較短，投資風險相對較小。 ? 此外，社會上又推出了異地養(yǎng)老、“候鳥式”養(yǎng)老等。更出現(xiàn)了度假養(yǎng)老基地連鎖等商業(yè)模式。 ? 養(yǎng)老地產要求將地產產品與老年人所享受的社會福利相結合，這就決定了此類項目租售方式將比普通住宅更為復雜；另一方面，一般房地產項目都是通過住宅產品銷售來獲取利潤，物業(yè)服務僅占利潤的很少部分，但養(yǎng)老地產的盈利模式卻需要產品銷售和物業(yè)服務兩方面并重。可以看出，養(yǎng)老地產是一項長期而艱巨的工程，其盈利模式對投資方是很大考驗。 ? 如果全部持有，采用出租模式，這就意味著，企業(yè)除了需要一個專業(yè)的運營管理團隊，更需要強大的財力支持。 ? 受制于資金壓力，開發(fā)商可采取“銷售 +持有運營”的方式運作。采取了類似“反按揭”的方法，即在征得老人同意后，由其將老人原有住房出租，以租金收入入住；或采取置換的方式，將老人的原有住房與老年公寓進行等價換房，到老人去世之后，再將原置換的房產折價返還給其法定繼承人。 ? 可行的辦法是，開發(fā)商可拿出一定比例的住宅面積進行銷售，另一部分則用來滿足老年人租用、度假等需求，從而實現(xiàn)可持續(xù)運營。 十一、期待政策支持 ? 用于養(yǎng)老地產的土地是屬于經營性的還是非經營性的？是應該通過協(xié)議轉讓還是招拍掛？這些政策在地方上并沒有得到細化落實。 ? 首先是養(yǎng)老地產的政策尚不明確，按照目前通常做法，老年福利院由民政部門主管，那么房地產公司如何與政府部門合作，必須有明確的政策指導。 ? 其次，養(yǎng)老地產有一定的社會福利性質，需要政策在土地出讓、銀行貸款乃至稅費上有一定的政策優(yōu)惠，才能促進開發(fā)商進軍的積極性。 ? 房企進軍養(yǎng)老地產，是房企獲得土地的新方式之一，目前國內地產開發(fā)，以健康養(yǎng)老名義拿地的項目并不少，這些養(yǎng)老地產項目中，部分用于養(yǎng)老地產的建設，而其它則建成商品房、商業(yè)等設施，獲得高額的回報”。 ? 成功案例：內蒙古鄂爾多斯 市養(yǎng)老地產政策： ? 土地出讓：限定條件，定向出讓。 ? 融資：優(yōu)惠利率。 ? 開發(fā)稅費：按經濟適用房的標準。 ? 管理機構：按非盈利事業(yè)單位要求。 ? 土地 70%機構養(yǎng)老， 30%別墅用地。 十二、營銷宣傳、策劃的要點 ? 分階段宣傳政策：根據國家政策的變化，保險資金進入養(yǎng)老產業(yè)鏈，房地產資金進入養(yǎng)老產業(yè)鏈。 ? 分階段宣傳養(yǎng)老住宅產品的投資模式：養(yǎng)老住宅有專門機構提供各具特色的投資模式，針對不同人群，提供多種形式的投資產品。 ? 分階段宣傳養(yǎng)老住宅產品與普通住宅產品比較的優(yōu)勢： ? 宣傳開發(fā)的具體產品的獨特優(yōu)勢：根據不同的項目特點，提煉養(yǎng)老住宅產品的獨特優(yōu)勢，針對特定人群對養(yǎng)老住宅的獨特需求，對應不同的養(yǎng)老住宅產品。 十三、養(yǎng)老地產對地產商的要求 ? 養(yǎng)老地產綜合商業(yè)地產、服務業(yè)（相關產業(yè)的整合）、普通住宅、會員制銷售等等業(yè)務。 ? 地產商要有真正的準備才能涉足養(yǎng)老地產。 ? 養(yǎng)老地產涵蓋范圍：商業(yè)地產、旅游地產、醫(yī)療地產、酒店地產。 ? 養(yǎng)老地產的盈利很大程度在于后續(xù)服務。 ? 充分利用多種渠道的基金，地產公司要有長遠打算，養(yǎng)老地產不是短期行為。
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