【正文】 同時在所顧問或托管的任何物業(yè)項目都推行認(rèn)真、 誠實 、 負(fù)責(zé)的工作精神。以下對本行之設(shè)施設(shè)備管理簡要介紹。 主要崗 位 職責(zé) 海南萬事達(dá)資產(chǎn)管理公司成都分 公司 體系文件 1）設(shè)備主 管 崗位職責(zé) a 全面負(fù) 責(zé) 【 青城山 項目】 公 共設(shè)施、設(shè)備的正常運(yùn)行和維護(hù)保養(yǎng)工作，確保設(shè)備、設(shè)施完 好。 b 負(fù)責(zé)設(shè)備 維 修人員的專業(yè)技術(shù)培訓(xùn) ， 努力提高專業(yè)維修人員的職業(yè)道德和專業(yè)技術(shù)水平及維護(hù)服 務(wù)意識。 c 負(fù)責(zé)制定 設(shè) 備維修保養(yǎng)計劃及年終大修計劃，并組織實施和檢查，做好維修保養(yǎng)記錄。 d 巡視檢查 設(shè) 備運(yùn)行情況 ， 并督查維修人員的各項設(shè)備 、 設(shè)施的巡視記錄 。 對維修人員的工作提出 要求并進(jìn)行考核。 e 負(fù)責(zé)制定 設(shè) 備 、 設(shè)施的 備 件計劃 。 建 立 設(shè)備臺帳 ， 收 集整理設(shè)備技術(shù)資料 ， 做 到設(shè)備與資料相 符 ， 確保資料的完整無缺。 f 負(fù)責(zé)業(yè)主 對 維修服務(wù)的投訴處理，制定糾正和預(yù)防措施并負(fù)責(zé)跟蹤檢查。 g 負(fù)責(zé)業(yè)主 房 屋裝修手續(xù)的規(guī)范審核，定期跟蹤檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。 h 完成領(lǐng) 導(dǎo) 交辦的其他工作。 2) 維修班 長 崗位職責(zé) a 班長在 設(shè) 備管理員指導(dǎo)下進(jìn)行工作，并對所分管的工作負(fù)完責(zé)任。 b 負(fù)責(zé)對 園 區(qū)內(nèi)各項維修保養(yǎng)工作及其設(shè)備、設(shè)施的正常運(yùn)行進(jìn)行督促和管理。 c 具有高 度 的敬業(yè)精神和責(zé)任感 ,帶領(lǐng)屬下員工認(rèn)真執(zhí)行公司制定各項規(guī)章制度 ,積極完成各項維 修、保養(yǎng)的日常工作任務(wù)。 d 檢查督 促 所屬員工完成 當(dāng)天工作任務(wù)情況 ， 根據(jù)員工每天的具體工作記錄及完成任務(wù)情況 ， 服務(wù) 質(zhì)量，作好原始記錄，發(fā)現(xiàn)問題，及時糾正，確保各面工作任務(wù)的完成。 e 檢查督 促 班組人員做好設(shè)備 、 設(shè)施的巡視檢查和設(shè)備點檢巡視記錄 ， 做好設(shè)備巡視記錄收集保存 工作。 3) 維修人 員 崗位職責(zé) a 執(zhí)行公 司 制定 的 《機(jī)電設(shè)備管理工作手冊 》 和有關(guān)技術(shù)規(guī)范 ， 熟悉掌握設(shè)備 、 設(shè)施的結(jié)構(gòu) 、 性 能 、 特點和維修保養(yǎng)方法，做合格的維修人員。 b 按時完 成 機(jī)電設(shè)備、設(shè)施的各項維修保養(yǎng)工作，并認(rèn)真做好有關(guān)記錄。 c 定期清 潔 所有設(shè)備、設(shè)備房，確保設(shè)備、設(shè)施和 機(jī)房的清潔衛(wèi)生。 d 嚴(yán)格遵 守 安全操作規(guī)程，防止發(fā)生安全事故。 e 發(fā)生突 發(fā) 情況時，應(yīng)迅速趕往事故現(xiàn)場，及時采取應(yīng)急措施，保證設(shè)備、設(shè)施的正常運(yùn)行。 f 定期對設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行全面巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。 g 負(fù)責(zé)各 計 量器具的檢定工作。 h 積極完 成 上級交辦的其他各項工作。 4) 值班巡 視 職責(zé) a 負(fù)責(zé)對 園 區(qū)各機(jī)電設(shè)備進(jìn)行巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。 b 值班巡 視 人員必須熟悉園區(qū)的供水 、 供電 、 電梯 、 消防等設(shè)備 、 設(shè)施的運(yùn)行情況 ， 掌握了解相關(guān) 設(shè)備的操作程序和應(yīng)急處理措施。 c 定時巡 視 設(shè) 備房和設(shè)備的運(yùn)行情況，認(rèn)真做好巡查記錄和值班記錄。 海南萬事達(dá)資產(chǎn)管理公司成都分 公司 體系文件 d 值班中 認(rèn) 真做好接聽電話的工作 ，認(rèn)真記錄業(yè)主的維修服務(wù) ，并對業(yè)主的維修服務(wù)做到及時處理。 e 保持值 班 室、高低壓配電室和水泵房等設(shè)備房的清潔以及物品的有序擺放。 f 值班中 負(fù) 責(zé)設(shè)備房的安全管理工作 ，禁止非工作人員進(jìn)入，禁止各種違反設(shè)備管理規(guī)定的行為。 g 遇到突 然 停電或發(fā)生其它突發(fā)性事故時 ， 應(yīng)從容鎮(zhèn)定 ， 按規(guī)程操作 ， 及時排除故障 ， 或采取應(yīng)急 措施，迅速通知相關(guān)人員到場處理。 h 加強(qiáng)防 范 意識，做好配電房、水泵房的防水、防火、防小動物的安全檢查和管 理工作。 I 協(xié)助管 家 部確認(rèn) 、 抄寫用電總量 ， 并進(jìn)行月度用電分析對比 ， 及時發(fā)現(xiàn)不合理的用電 ， 杜絕浪費(fèi)。 j 完成上 級 交辦的其他各項工作。 5) 空調(diào)人 員 崗位職責(zé) a 空調(diào)工 應(yīng) 持證上崗 ， 熟悉園區(qū)空調(diào)系統(tǒng)的基本情況和主要性能參數(shù) ， 能熟練操作空調(diào)主 、 副機(jī)設(shè) 備。 b 在班長 的 帶領(lǐng)下負(fù)責(zé)對空調(diào)系統(tǒng)的值班、檢查、維修和定期保養(yǎng)工作。 c 根據(jù)業(yè) 主 的要求和環(huán)境溫度的變化進(jìn)行有效地調(diào)節(jié)制冷溫度。 d 開、停 機(jī) 及運(yùn)行調(diào)節(jié)均應(yīng)按照空調(diào)的安全操作規(guī)程進(jìn)行操作。 e 每班按 時 巡視主機(jī) 、 冷卻水泵 、 冷卻水塔的運(yùn)行情況 ， 做好工作巡視記錄 ， 發(fā)現(xiàn)異常應(yīng)及時處理。 f 按空調(diào) 保 養(yǎng)要求對空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行定期檢查保養(yǎng)。 規(guī)章制度及規(guī)定 1） 值班管 理 規(guī)定 目的 :確保 園 區(qū)機(jī)電設(shè)備、設(shè)施的正常運(yùn)行，在緊急情況下能及時迅速的趕赴現(xiàn) 場，排除故障。 值班要求 : a 機(jī)電維 護(hù) 實行 24 小 時 全天值班，確保設(shè)備、設(shè)施的正常運(yùn)行，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，并作記錄。 b 值班人 員 應(yīng)堅守崗位 ， 按時做好設(shè)備巡視檢查 ， 對設(shè)備運(yùn)行情況進(jìn)行記 錄 （特別是用電高峰時的 巡視記錄 ）。 c 如遇突 發(fā) 性事故應(yīng)及時處理，防止事態(tài)的擴(kuò)展。 d 維修人 員 在接到業(yè)主報修時，應(yīng)以最快的速度（ 10 分 鐘 內(nèi)）趕赴現(xiàn)場進(jìn)行維修處理至業(yè)主確認(rèn) 后，方可離開現(xiàn)場。 e 所有值班人員不得離開工作崗位，進(jìn)行其他非工作行為（包括離崗吃飯 ），如離開值班室做設(shè)備 巡視檢查和為業(yè)主家庭維修時，應(yīng)與值班人員聯(lián)系說明離開原因。 f 值班時 應(yīng) 密切注意公共用水、用電情況，防止浪費(fèi)現(xiàn)象的發(fā)生。 2) 高、低配電室管理規(guī)定 目的 :確保 園 區(qū)供電系統(tǒng)的正常運(yùn)行。 工作要求 : a 配電室 是 園區(qū)供電系統(tǒng)的關(guān)鍵部位 ， 由專職人員實行每二小時定期巡視檢查設(shè)備運(yùn)行情況 ， 并做 好巡視檢查記錄。未經(jīng) 領(lǐng)導(dǎo)的許可，非工作人員不得入內(nèi)。 b 專職人 員 必須持證上崗，熟悉配電設(shè)備運(yùn)行狀況、安全操作方法和安全注意事項。 c 巡視人 員 應(yīng)密切注意電壓表 、 電流表 、 功率因數(shù)表的批示情況 ； 嚴(yán)禁變壓器 、 空氣開關(guān)超載運(yùn) 行 。 d 保持配 電 室地面及設(shè)備外表清潔無塵。 海南萬事達(dá)資產(chǎn)管理公司成都分 公司 體系文件 e 配電設(shè) 備 的倒閘操作由專職電工進(jìn)行，其他在場人員只作監(jiān)護(hù)，不得插手；嚴(yán)禁兩人同時倒閘， 以免發(fā)生錯誤。 f 因故須 停 某部位開關(guān)時 ， 應(yīng)提前一天向使用該負(fù)荷開關(guān)的用戶發(fā)出停電通知 。 對于突發(fā)性的停電 事故應(yīng)及時通過告示牌向用戶做出解釋。 g 隨時保 持 配電室消防 設(shè)施的完好齊備，保證應(yīng)急燈在停電時能正常使用。 h 做好配 電 室的防水、防潮工作，堵塞漏洞；嚴(yán)防小動物進(jìn)入配電室。 i 值班人 員 應(yīng)認(rèn)真作好值班記錄和巡視記錄，認(rèn)真執(zhí)行交接班制度。 3) 水泵房 管 理規(guī)定 目的 : 水 泵 是提供住戶生活用水、園區(qū)消防用水的關(guān)鍵設(shè)備，直接關(guān)系到業(yè)主的生活 和生命 財 產(chǎn)安全，因此必須加強(qiáng)水泵的運(yùn)行管理，確保供水正常。 工作要求 : a 維修人 員 應(yīng)對水泵的正常運(yùn)行進(jìn)行日常巡視，檢查水泵、管道接頭和閥門有無滲漏水。 b 經(jīng)常檢 查 水泵控制柜的指示燈指示情況 、 觀察運(yùn)行時水泵的正常壓力 表指示 ， 在正常情況下各水 泵的控制開關(guān)應(yīng)選擇在自動位置。 c 生活水 泵 規(guī)定每周至少輪換使用一次 ， 消防泵每月自動和手動操作試機(jī)一次 ， 確保消防泵在園區(qū) 出現(xiàn)異常情況下能正常起動。 d 泵房每 周 由技工班安排清掃保養(yǎng)一次，確保泵房地面和設(shè)備外表的清潔。 e 水箱觀 察 孔應(yīng)加蓋上鎖 ， 鑰匙由機(jī)電設(shè)備管理員負(fù)責(zé)管理 ； 透氣管應(yīng)用紗布包扎 ， 以防雜物掉入 水箱。 f 按照水 泵 保養(yǎng)要求定期對其進(jìn)行維修保養(yǎng)。 g 保證水 泵 房的通風(fēng)、照明良好，以及應(yīng)急燈在停電時的正常使用。 4）電氣維 修 管理規(guī)定 目的 : 保 證 園區(qū)電氣設(shè)備 和人身安全，使電氣維修工作正?；?、規(guī)范化。 適用于：從高壓進(jìn)線到住戶電表箱開關(guān)前端的供配電系統(tǒng)及用電設(shè)備的維修保養(yǎng)。 工作要求： a 電氣維 修 人員必須持證上崗，嚴(yán)格按照國家頒部標(biāo)準(zhǔn)《電氣安裝工作規(guī)程》作業(yè)。 b 在進(jìn)行 電 氣維修時維修人員應(yīng)穿戴好安全防護(hù)用品，配備絕緣良好的電工工具。 c 維修和 保 養(yǎng)電氣設(shè)備時 ， 應(yīng)按要求做好保證安全的組織和技術(shù)措施 ， 維修班長應(yīng)在分配工作的同 時向維修人員并非說明工作中的安全注意事項，并在工作中檢查、監(jiān)督執(zhí)行情況。 d 在變壓 器 、低壓配電柜（箱）工作時應(yīng)設(shè)專人監(jiān)護(hù)，至少由 二人進(jìn)行工作。 e 一般情 況 下，盡量避免帶電作業(yè)，若因特殊性需要而必須帶電作業(yè)時，應(yīng)有專人負(fù)責(zé)監(jiān)護(hù)。 d 在一經(jīng) 合 閘即可送電到工作地點的開關(guān)和刀閘的操作把手上 ， 應(yīng)懸 掛 “有人工作 ， 嚴(yán)禁合閘 ”的 標(biāo)示牌。 e 維修或 保 養(yǎng)后的電氣設(shè)備或線路 ， 在經(jīng)檢查無誤的情況下 ， 拆除所有安全措施 ， 維修人員撤出工 作場地后，方可送電。 5) 供水管 理 規(guī)定 目的 : 加 強(qiáng) 用水管理，保證供水符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)及供水的連續(xù)性。 工作要求 : a 水箱蓋 應(yīng) 上鎖由專人保管，開啟箱蓋應(yīng)得到物業(yè)部主管的同意。 海南萬事達(dá)資產(chǎn)管理公司成都分 公司 體系文件 b 每半年 清 洗一次水箱 ， 清 洗后送水樣到防疫站檢驗 ， 檢驗合格后方可供水使用 ， 并將檢驗結(jié)果存 檔。 c 定期維 修 保養(yǎng)水泵、閥門、及管道，定期刷漆防止生銹。 d 按規(guī)定 要 求巡查供水系統(tǒng)，發(fā)現(xiàn)有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，應(yīng)立即維修，杜絕浪費(fèi)。 e 確保對 住 戶供水的連續(xù)性 ， 若確實需要短時停水 ， 應(yīng)提前出示通告通知住戶停水時間 ， 以便住戶 作好準(zhǔn)備。遇突發(fā)性事故導(dǎo)致停水，應(yīng)向住戶作出解釋，并組織搶修。 維修保養(yǎng) 1）高、低 壓 配電柜的保養(yǎng) 目的：確保高、低壓配電柜和各控制柜的正常安全運(yùn)行。 范圍：適用于高、低壓配電室配電柜，各電氣控制柜的維修保 養(yǎng)。 職責(zé)：由機(jī)電維修人員每季對其設(shè)備進(jìn)行一次全面檢查保養(yǎng)。 保養(yǎng)要求 a 準(zhǔn)備工 作 ： ﹡ 在安排配電柜停電保養(yǎng)前一天通知業(yè)主，說明停電起止時間。 ﹡ 停電前做好一切維修準(zhǔn)備工作，特別是工具的準(zhǔn)備應(yīng)齊全；辦理好停電工作票手續(xù)。 ﹡ 由維修班長負(fù)責(zé)統(tǒng)一安排和指揮 ， 力求參加保養(yǎng)工作的人員了解所保養(yǎng)的工作任務(wù) ， 分工合理， 以便高效率完成工作。 b 保養(yǎng)程序 ﹡ 根據(jù)停送電安全操作程序進(jìn)行停送電，停電后需掛“停電禁示牌 ”。 ﹡ 逐級斷開低壓側(cè)空氣開關(guān)，然后斷開變壓器高壓側(cè)真空開關(guān)，合上接地開關(guān)。實行分段保養(yǎng)， 先保養(yǎng)保安 開關(guān)負(fù)荷段。 ﹡ 檢查母線接頭是否松動 ， 有無放電痕跡 ， 緊固聯(lián)接螺絲 ， 螺絲若有生銹應(yīng)更換 ， 保證接頭連接 緊固。在檢查母線上的絕緣子有無松動和損壞。 ﹡ 用手柄把總空氣開關(guān)從配電柜中搖出 ， 檢查主觸頭是否有燒壞痕跡 ， 檢查滅弧罩是否損壞 ， 緊 固各接線螺絲、清潔柜內(nèi)灰塵，試驗機(jī)械系統(tǒng)的合閘、分閘情況是否良好。 ﹡ 把各分開關(guān)箱從抽屜柜中取出 ， 檢查緊固各接線端子 。 檢查電流互感器 、 電流表 、 電壓表 、 批 示燈的接線是否松動 ， 檢查操作手柄是否靈活 ， 緊固空氣開關(guān)進(jìn)出線 ， 清潔開關(guān)箱內(nèi)和配電柜 內(nèi)、外的灰塵。 ﹡ 保養(yǎng)電容柜時，應(yīng)先生斷開電 容總開關(guān)，用 10mm 以上 的 導(dǎo)線，對每組電容器進(jìn)行對地放電， 然后檢查接觸器 、 電容器接線和接地裝置是否良好 ， 檢查電容器有無漏油和脹肚現(xiàn)象 ， 如出現(xiàn) 有漏油和脹肚時應(yīng)及時更換，并用吸塵器清潔柜內(nèi)灰塵。 ﹡ 維修保養(yǎng)工作完畢后 ， 檢查工具情況是否其全 ， 拆除安全裝置 ， 斷開高壓側(cè)接地開關(guān) ， 合上高 壓側(cè)開關(guān)，觀察變壓器投入運(yùn)行無誤后，向低壓配電柜逐步送電。 c 安全注 意 事項 ﹡ 停電后應(yīng)對配電柜進(jìn)行驗電。 ﹡ 在分段保養(yǎng)配電柜時，帶電和不帶電配電柜交界處應(yīng)裝設(shè)隔離裝置。 ﹡ 操作高壓側(cè)開關(guān)時，應(yīng)穿絕緣鞋、戴絕緣手套，并有專人 監(jiān)護(hù)。 ﹡ 保養(yǎng)電容器時，在電容器對地放電之前，嚴(yán)禁觸摸。 ﹡ 保養(yǎng)完畢送電前，應(yīng)先檢查有無工具遺留在配電柜內(nèi)。 2) 干式變 壓 器的保養(yǎng)