【正文】 同時在所顧問或托管的任何物業(yè)項目都推行認真、 誠實 、 負責的工作精神。以下對本行之設施設備管理簡要介紹。 主要崗 位 職責 海南萬事達資產(chǎn)管理公司成都分 公司 體系文件 1）設備主 管 崗位職責 a 全面負 責 【 青城山 項目】 公 共設施、設備的正常運行和維護保養(yǎng)工作，確保設備、設施完 好。 b 負責設備 維 修人員的專業(yè)技術培訓 ， 努力提高專業(yè)維修人員的職業(yè)道德和專業(yè)技術水平及維護服 務意識。 c 負責制定 設 備維修保養(yǎng)計劃及年終大修計劃，并組織實施和檢查，做好維修保養(yǎng)記錄。 d 巡視檢查 設 備運行情況 ， 并督查維修人員的各項設備 、 設施的巡視記錄 。 對維修人員的工作提出 要求并進行考核。 e 負責制定 設 備 、 設施的 備 件計劃 。 建 立 設備臺帳 ， 收 集整理設備技術資料 ， 做 到設備與資料相 符 ， 確保資料的完整無缺。 f 負責業(yè)主 對 維修服務的投訴處理，制定糾正和預防措施并負責跟蹤檢查。 g 負責業(yè)主 房 屋裝修手續(xù)的規(guī)范審核，定期跟蹤檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。 h 完成領 導 交辦的其他工作。 2) 維修班 長 崗位職責 a 班長在 設 備管理員指導下進行工作，并對所分管的工作負完責任。 b 負責對 園 區(qū)內(nèi)各項維修保養(yǎng)工作及其設備、設施的正常運行進行督促和管理。 c 具有高 度 的敬業(yè)精神和責任感 ,帶領屬下員工認真執(zhí)行公司制定各項規(guī)章制度 ,積極完成各項維 修、保養(yǎng)的日常工作任務。 d 檢查督 促 所屬員工完成 當天工作任務情況 ， 根據(jù)員工每天的具體工作記錄及完成任務情況 ， 服務 質(zhì)量，作好原始記錄，發(fā)現(xiàn)問題，及時糾正，確保各面工作任務的完成。 e 檢查督 促 班組人員做好設備 、 設施的巡視檢查和設備點檢巡視記錄 ， 做好設備巡視記錄收集保存 工作。 3) 維修人 員 崗位職責 a 執(zhí)行公 司 制定 的 《機電設備管理工作手冊 》 和有關技術規(guī)范 ， 熟悉掌握設備 、 設施的結構 、 性 能 、 特點和維修保養(yǎng)方法，做合格的維修人員。 b 按時完 成 機電設備、設施的各項維修保養(yǎng)工作，并認真做好有關記錄。 c 定期清 潔 所有設備、設備房，確保設備、設施和 機房的清潔衛(wèi)生。 d 嚴格遵 守 安全操作規(guī)程，防止發(fā)生安全事故。 e 發(fā)生突 發(fā) 情況時，應迅速趕往事故現(xiàn)場，及時采取應急措施，保證設備、設施的正常運行。 f 定期對設備、設施進行全面巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。 g 負責各 計 量器具的檢定工作。 h 積極完 成 上級交辦的其他各項工作。 4) 值班巡 視 職責 a 負責對 園 區(qū)各機電設備進行巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。 b 值班巡 視 人員必須熟悉園區(qū)的供水 、 供電 、 電梯 、 消防等設備 、 設施的運行情況 ， 掌握了解相關 設備的操作程序和應急處理措施。 c 定時巡 視 設 備房和設備的運行情況，認真做好巡查記錄和值班記錄。 海南萬事達資產(chǎn)管理公司成都分 公司 體系文件 d 值班中 認 真做好接聽電話的工作 ，認真記錄業(yè)主的維修服務 ，并對業(yè)主的維修服務做到及時處理。 e 保持值 班 室、高低壓配電室和水泵房等設備房的清潔以及物品的有序擺放。 f 值班中 負 責設備房的安全管理工作 ，禁止非工作人員進入，禁止各種違反設備管理規(guī)定的行為。 g 遇到突 然 停電或發(fā)生其它突發(fā)性事故時 ， 應從容鎮(zhèn)定 ， 按規(guī)程操作 ， 及時排除故障 ， 或采取應急 措施，迅速通知相關人員到場處理。 h 加強防 范 意識，做好配電房、水泵房的防水、防火、防小動物的安全檢查和管 理工作。 I 協(xié)助管 家 部確認 、 抄寫用電總量 ， 并進行月度用電分析對比 ， 及時發(fā)現(xiàn)不合理的用電 ， 杜絕浪費。 j 完成上 級 交辦的其他各項工作。 5) 空調(diào)人 員 崗位職責 a 空調(diào)工 應 持證上崗 ， 熟悉園區(qū)空調(diào)系統(tǒng)的基本情況和主要性能參數(shù) ， 能熟練操作空調(diào)主 、 副機設 備。 b 在班長 的 帶領下負責對空調(diào)系統(tǒng)的值班、檢查、維修和定期保養(yǎng)工作。 c 根據(jù)業(yè) 主 的要求和環(huán)境溫度的變化進行有效地調(diào)節(jié)制冷溫度。 d 開、停 機 及運行調(diào)節(jié)均應按照空調(diào)的安全操作規(guī)程進行操作。 e 每班按 時 巡視主機 、 冷卻水泵 、 冷卻水塔的運行情況 ， 做好工作巡視記錄 ， 發(fā)現(xiàn)異常應及時處理。 f 按空調(diào) 保 養(yǎng)要求對空調(diào)系統(tǒng)進行定期檢查保養(yǎng)。 規(guī)章制度及規(guī)定 1） 值班管 理 規(guī)定 目的 :確保 園 區(qū)機電設備、設施的正常運行，在緊急情況下能及時迅速的趕赴現(xiàn) 場，排除故障。 值班要求 : a 機電維 護 實行 24 小 時 全天值班，確保設備、設施的正常運行，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，并作記錄。 b 值班人 員 應堅守崗位 ， 按時做好設備巡視檢查 ， 對設備運行情況進行記 錄 （特別是用電高峰時的 巡視記錄 ）。 c 如遇突 發(fā) 性事故應及時處理，防止事態(tài)的擴展。 d 維修人 員 在接到業(yè)主報修時，應以最快的速度（ 10 分 鐘 內(nèi)）趕赴現(xiàn)場進行維修處理至業(yè)主確認 后，方可離開現(xiàn)場。 e 所有值班人員不得離開工作崗位，進行其他非工作行為（包括離崗吃飯 ），如離開值班室做設備 巡視檢查和為業(yè)主家庭維修時，應與值班人員聯(lián)系說明離開原因。 f 值班時 應 密切注意公共用水、用電情況，防止浪費現(xiàn)象的發(fā)生。 2) 高、低配電室管理規(guī)定 目的 :確保 園 區(qū)供電系統(tǒng)的正常運行。 工作要求 : a 配電室 是 園區(qū)供電系統(tǒng)的關鍵部位 ， 由專職人員實行每二小時定期巡視檢查設備運行情況 ， 并做 好巡視檢查記錄。未經(jīng) 領導的許可，非工作人員不得入內(nèi)。 b 專職人 員 必須持證上崗，熟悉配電設備運行狀況、安全操作方法和安全注意事項。 c 巡視人 員 應密切注意電壓表 、 電流表 、 功率因數(shù)表的批示情況 ； 嚴禁變壓器 、 空氣開關超載運 行 。 d 保持配 電 室地面及設備外表清潔無塵。 海南萬事達資產(chǎn)管理公司成都分 公司 體系文件 e 配電設 備 的倒閘操作由專職電工進行，其他在場人員只作監(jiān)護，不得插手；嚴禁兩人同時倒閘， 以免發(fā)生錯誤。 f 因故須 停 某部位開關時 ， 應提前一天向使用該負荷開關的用戶發(fā)出停電通知 。 對于突發(fā)性的停電 事故應及時通過告示牌向用戶做出解釋。 g 隨時保 持 配電室消防 設施的完好齊備，保證應急燈在停電時能正常使用。 h 做好配 電 室的防水、防潮工作，堵塞漏洞；嚴防小動物進入配電室。 i 值班人 員 應認真作好值班記錄和巡視記錄，認真執(zhí)行交接班制度。 3) 水泵房 管 理規(guī)定 目的 : 水 泵 是提供住戶生活用水、園區(qū)消防用水的關鍵設備，直接關系到業(yè)主的生活 和生命 財 產(chǎn)安全，因此必須加強水泵的運行管理，確保供水正常。 工作要求 : a 維修人 員 應對水泵的正常運行進行日常巡視，檢查水泵、管道接頭和閥門有無滲漏水。 b 經(jīng)常檢 查 水泵控制柜的指示燈指示情況 、 觀察運行時水泵的正常壓力 表指示 ， 在正常情況下各水 泵的控制開關應選擇在自動位置。 c 生活水 泵 規(guī)定每周至少輪換使用一次 ， 消防泵每月自動和手動操作試機一次 ， 確保消防泵在園區(qū) 出現(xiàn)異常情況下能正常起動。 d 泵房每 周 由技工班安排清掃保養(yǎng)一次，確保泵房地面和設備外表的清潔。 e 水箱觀 察 孔應加蓋上鎖 ， 鑰匙由機電設備管理員負責管理 ； 透氣管應用紗布包扎 ， 以防雜物掉入 水箱。 f 按照水 泵 保養(yǎng)要求定期對其進行維修保養(yǎng)。 g 保證水 泵 房的通風、照明良好，以及應急燈在停電時的正常使用。 4）電氣維 修 管理規(guī)定 目的 : 保 證 園區(qū)電氣設備 和人身安全，使電氣維修工作正常化、規(guī)范化。 適用于：從高壓進線到住戶電表箱開關前端的供配電系統(tǒng)及用電設備的維修保養(yǎng)。 工作要求： a 電氣維 修 人員必須持證上崗，嚴格按照國家頒部標準《電氣安裝工作規(guī)程》作業(yè)。 b 在進行 電 氣維修時維修人員應穿戴好安全防護用品，配備絕緣良好的電工工具。 c 維修和 保 養(yǎng)電氣設備時 ， 應按要求做好保證安全的組織和技術措施 ， 維修班長應在分配工作的同 時向維修人員并非說明工作中的安全注意事項，并在工作中檢查、監(jiān)督執(zhí)行情況。 d 在變壓 器 、低壓配電柜（箱）工作時應設專人監(jiān)護，至少由 二人進行工作。 e 一般情 況 下，盡量避免帶電作業(yè)，若因特殊性需要而必須帶電作業(yè)時，應有專人負責監(jiān)護。 d 在一經(jīng) 合 閘即可送電到工作地點的開關和刀閘的操作把手上 ， 應懸 掛 “有人工作 ， 嚴禁合閘 ”的 標示牌。 e 維修或 保 養(yǎng)后的電氣設備或線路 ， 在經(jīng)檢查無誤的情況下 ， 拆除所有安全措施 ， 維修人員撤出工 作場地后，方可送電。 5) 供水管 理 規(guī)定 目的 : 加 強 用水管理，保證供水符合衛(wèi)生標準及供水的連續(xù)性。 工作要求 : a 水箱蓋 應 上鎖由專人保管，開啟箱蓋應得到物業(yè)部主管的同意。 海南萬事達資產(chǎn)管理公司成都分 公司 體系文件 b 每半年 清 洗一次水箱 ， 清 洗后送水樣到防疫站檢驗 ， 檢驗合格后方可供水使用 ， 并將檢驗結果存 檔。 c 定期維 修 保養(yǎng)水泵、閥門、及管道，定期刷漆防止生銹。 d 按規(guī)定 要 求巡查供水系統(tǒng)，發(fā)現(xiàn)有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，應立即維修，杜絕浪費。 e 確保對 住 戶供水的連續(xù)性 ， 若確實需要短時停水 ， 應提前出示通告通知住戶停水時間 ， 以便住戶 作好準備。遇突發(fā)性事故導致停水，應向住戶作出解釋，并組織搶修。 維修保養(yǎng) 1）高、低 壓 配電柜的保養(yǎng) 目的：確保高、低壓配電柜和各控制柜的正常安全運行。 范圍：適用于高、低壓配電室配電柜，各電氣控制柜的維修保 養(yǎng)。 職責：由機電維修人員每季對其設備進行一次全面檢查保養(yǎng)。 保養(yǎng)要求 a 準備工 作 ： ﹡ 在安排配電柜停電保養(yǎng)前一天通知業(yè)主，說明停電起止時間。 ﹡ 停電前做好一切維修準備工作，特別是工具的準備應齊全；辦理好停電工作票手續(xù)。 ﹡ 由維修班長負責統(tǒng)一安排和指揮 ， 力求參加保養(yǎng)工作的人員了解所保養(yǎng)的工作任務 ， 分工合理， 以便高效率完成工作。 b 保養(yǎng)程序 ﹡ 根據(jù)停送電安全操作程序進行停送電，停電后需掛“停電禁示牌 ”。 ﹡ 逐級斷開低壓側空氣開關，然后斷開變壓器高壓側真空開關，合上接地開關。實行分段保養(yǎng)， 先保養(yǎng)保安 開關負荷段。 ﹡ 檢查母線接頭是否松動 ， 有無放電痕跡 ， 緊固聯(lián)接螺絲 ， 螺絲若有生銹應更換 ， 保證接頭連接 緊固。在檢查母線上的絕緣子有無松動和損壞。 ﹡ 用手柄把總空氣開關從配電柜中搖出 ， 檢查主觸頭是否有燒壞痕跡 ， 檢查滅弧罩是否損壞 ， 緊 固各接線螺絲、清潔柜內(nèi)灰塵，試驗機械系統(tǒng)的合閘、分閘情況是否良好。 ﹡ 把各分開關箱從抽屜柜中取出 ， 檢查緊固各接線端子 。 檢查電流互感器 、 電流表 、 電壓表 、 批 示燈的接線是否松動 ， 檢查操作手柄是否靈活 ， 緊固空氣開關進出線 ， 清潔開關箱內(nèi)和配電柜 內(nèi)、外的灰塵。 ﹡ 保養(yǎng)電容柜時，應先生斷開電 容總開關，用 10mm 以上 的 導線，對每組電容器進行對地放電， 然后檢查接觸器 、 電容器接線和接地裝置是否良好 ， 檢查電容器有無漏油和脹肚現(xiàn)象 ， 如出現(xiàn) 有漏油和脹肚時應及時更換，并用吸塵器清潔柜內(nèi)灰塵。 ﹡ 維修保養(yǎng)工作完畢后 ， 檢查工具情況是否其全 ， 拆除安全裝置 ， 斷開高壓側接地開關 ， 合上高 壓側開關，觀察變壓器投入運行無誤后，向低壓配電柜逐步送電。 c 安全注 意 事項 ﹡ 停電后應對配電柜進行驗電。 ﹡ 在分段保養(yǎng)配電柜時，帶電和不帶電配電柜交界處應裝設隔離裝置。 ﹡ 操作高壓側開關時，應穿絕緣鞋、戴絕緣手套，并有專人 監(jiān)護。 ﹡ 保養(yǎng)電容器時，在電容器對地放電之前，嚴禁觸摸。 ﹡ 保養(yǎng)完畢送電前，應先檢查有無工具遺留在配電柜內(nèi)。 2) 干式變 壓 器的保養(yǎng)