【正文】 體系文件 1房屋 及 其共用設(shè)施設(shè)備檔案資料齊全，分類成冊(cè)，管理完善，查閱方便 1建立 住 用戶檔案、房屋及其配套設(shè)施權(quán)屬清冊(cè)，查閱方便 1 建立 24 小時(shí)值班制度 ， 設(shè)立服務(wù)電話 ， 接受業(yè)主和使用人對(duì)物業(yè)管理服務(wù)報(bào)修 、 求助 建議、問(wèn)詢、質(zhì)疑、投訴等各類信息的收集和反饋，并及時(shí)處理，有回訪制度和記錄 1 定期 向 住用戶發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意 見單，對(duì)合理的建議及時(shí)整改，滿意率 達(dá) 95％以上 1 建立 并 落實(shí)維修服務(wù)承諾制 ， 零修急修及時(shí)率 100％ 、 返修率不高于 1％ ， 并 有 回訪 記錄 B 房屋的 基礎(chǔ) 維護(hù)與 管 理 園區(qū) 、 棟號(hào) 、 樓層 、 房 號(hào)標(biāo)志明顯 ， 大堂內(nèi)布置合理并設(shè)立引路方向平面圖 ， 駐園區(qū)各 單位名錄標(biāo)識(shí)在大堂內(nèi)顯著位署 無(wú)違反 規(guī) 劃私搭亂建，無(wú)擅自改變房屋用途現(xiàn)象 樓座外 觀 完好 、 整潔 ； 外墻是建材貼面的 ， 無(wú)脫落 ； 是玻璃幕墻的 ， 清潔明亮 、 無(wú)破損 是涂料的，無(wú)脫落、無(wú)污漬；無(wú)紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現(xiàn)象 室外招 牌 、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置，保持整潔統(tǒng)一美觀，無(wú)安全隱患或破損 空調(diào)安 裝 位置統(tǒng)一，冷凝水集中收集，支架元銹蝕 封閉陽(yáng)臺(tái)統(tǒng)一有序 ， 色調(diào)一致 ， 不超出外墻面 ； 除建筑設(shè)計(jì)有要求建筑設(shè)計(jì)有要求外不 得安裝外廊及戶外防盜網(wǎng)、晾曬架、遮陽(yáng)蓬等 房屋裝 飾 裝修符合規(guī)定，未發(fā)生危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改管線和損害他人利益的現(xiàn)象 C 共用設(shè) 備設(shè) 施的維 護(hù)管 理 （一）綜合要求 制訂設(shè)備安全運(yùn)行 、 崗位責(zé)任制 、 定期巡回檢查 、 維護(hù)保養(yǎng) 、 運(yùn)行記錄管理 、 維修 檔 案 等管理制度，并嚴(yán) 格執(zhí)行 設(shè)備及 機(jī) 房環(huán)境整潔，無(wú)雜物，灰塵、無(wú)鼠、蟲害發(fā)生，機(jī)房環(huán)境符合設(shè)備要求 配備所 需 專業(yè)技術(shù)人員，嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程 設(shè)備良 好 ，運(yùn)行正常，一年內(nèi)無(wú)重大管理責(zé)任事故 第三部 分 物業(yè)管理常規(guī)服務(wù)與延伸特色服務(wù) 【 青城山 項(xiàng) 目】常規(guī)物業(yè)管理項(xiàng)目與標(biāo)準(zhǔn) 【 青城山 項(xiàng)目】 物 業(yè)管理將以《全國(guó)物業(yè)管理示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》為指南，實(shí)施各項(xiàng)物業(yè)管理服 務(wù)，具 體 標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容如下： 序號(hào) 項(xiàng)目與 標(biāo) 準(zhǔn) A 物業(yè)服 務(wù)的 基礎(chǔ)管理 按規(guī)劃 要 求建設(shè)，及配套設(shè)施投入使用 已辦理 接 管驗(yàn)收手續(xù) 由一家 物 業(yè)管理企業(yè)實(shí)施統(tǒng)一專業(yè)化管理 建設(shè)單 位 在銷售房屋前，與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同，雙方責(zé)權(quán)利明確 在房屋銷售合同簽訂時(shí)購(gòu)房人與物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議 ， 雙方責(zé)權(quán) 利明確 建立維 修 基金，其管理、使用、續(xù)籌符合有關(guān)規(guī)定 房屋使 用 手冊(cè)、裝飾裝修管理規(guī)定及業(yè)主公約等各項(xiàng)公眾制度完善 業(yè)主委 員 會(huì)按規(guī)定程序 成立，并按章程履行職責(zé) 業(yè)主委 員 會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同，雙方責(zé)權(quán)利明確 物業(yè) 管 理企業(yè)制訂爭(zhēng)創(chuàng)規(guī)劃和具體實(shí)施方案，并經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意 1 物業(yè) 管 理建立健全各項(xiàng)管理制度、各崗位工作標(biāo)準(zhǔn)，并制定具體的落實(shí)措施和考 核辦法 1 物業(yè) 管 理企業(yè)的管理人員和專業(yè)技術(shù)人員持證上崗；員工統(tǒng)一著裝，佩戴明顯標(biāo) 志， 工作規(guī)范，作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn) l物業(yè) 管 理企業(yè)應(yīng)用計(jì)算機(jī)、智能化設(shè)備等現(xiàn)代化管理手段，提高管理效率 1 物業(yè) 管 理企業(yè)在收費(fèi) 、 財(cái)務(wù)管理 、 會(huì)計(jì)核算 、 稅收等方面執(zhí)行有關(guān)規(guī)定 :至 少 每半年 公開一次物 業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支情況 海南萬(wàn)事達(dá)資產(chǎn)管理公司成都分 公司 體系文件 （二）供電系統(tǒng) 保證正 常 供電，限電、停電有明確的審批權(quán)限并按規(guī)定時(shí)間通知住用戶 制訂臨 時(shí) 用電管理措施與停電應(yīng)急處理措施并嚴(yán)格執(zhí)行 急 發(fā)電機(jī)可隨時(shí)起用 （三）弱電系統(tǒng) 按工作 標(biāo) 準(zhǔn)規(guī)定時(shí)間排除故障，保證各弱電系統(tǒng)正常工作 監(jiān)控系 統(tǒng) 等智能化設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常，有記錄并按規(guī)定期限保存 （四）消防系統(tǒng) 消防控 制 中心 24 小 時(shí) 值班，消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備齊全、完好無(wú)損，可隨時(shí)起用 消防管 理 人員掌握消防 設(shè)施設(shè)備的使用方法并能及時(shí)處理各種問(wèn)題 組織開 展 消防法規(guī)及消防知識(shí)的宣傳教育，明確各區(qū)域防火責(zé)任人 訂有突發(fā)火災(zāi)的應(yīng)急方案 ， 設(shè)立消防疏散示意圖 ， 照明設(shè)施 、 引路標(biāo)志完好 ， 緊急 疏 散 通道暢通 ５、無(wú)火災(zāi)安全隱患 （五）電梯系統(tǒng) １、電梯準(zhǔn)用證、年檢合格證、維修保養(yǎng)合同完備 ２、電梯按規(guī)定或約定時(shí)間運(yùn)行，安全設(shè)施齊全，通風(fēng)、照明及附屬設(shè)施完好 ３、轎廂、井道、機(jī)房保持清潔 ４、電梯由專業(yè)隊(duì)伍維修保養(yǎng)，維修、保養(yǎng)人員持證上崗 ５、運(yùn)行出現(xiàn)故障后，維修人員應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)到達(dá)現(xiàn) 場(chǎng)維修 ６、運(yùn)行出現(xiàn)險(xiǎn)情后，應(yīng)有排除險(xiǎn)情的應(yīng)急處理措施 （六）給排水系統(tǒng) １、建立園區(qū)用水、供水管理制度，積極協(xié)助用戶安排合理的用水和節(jié)水計(jì)劃 設(shè)備、 閥 門、管道工作無(wú)常，無(wú)跑冒滴漏 海南萬(wàn)事達(dá)資產(chǎn)管理公司成都分 公司 體系文件 按規(guī)定對(duì)二次供水蓄水池設(shè)施設(shè)備進(jìn)行清潔 、 清毒 ； 二次供水衛(wèi)生許可證 、 水質(zhì)化驗(yàn)單 操作人員健康合格證齊全；水池、水箱清潔衛(wèi)生，無(wú)二次污染 高壓水 泵 、水池、水箱有嚴(yán)格的管理措施，水池、水箱周圍無(wú)污染隱患 限水、 停 水按規(guī)定時(shí)間通知住用戶 排水系 統(tǒng) 通暢，汛期道路無(wú)積水，地下室、車庫(kù)、設(shè)備房無(wú)積 水、浸泡發(fā)生 遇有事 故 ，維修人員在規(guī)定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行搶修，無(wú)大面積跑水、泛水、長(zhǎng)時(shí)間停水現(xiàn)象 制定事 故 應(yīng)急處理方案 C 共用配 套 服務(wù)設(shè)施完好，無(wú)隨意改變用途 共用 管 線統(tǒng)一下地或入公共管理，無(wú)架空管線，無(wú)礙觀瞻 1道路 、 樓道、大堂等公共照明完好 1園區(qū) 范 圍內(nèi)的道路通暢，路面平坦 D 安全管 理及 車輛管理 園區(qū)基 本 實(shí)行封閉式管理 有專業(yè) 保 安隊(duì)伍，實(shí)行 24 小時(shí) 值 班及巡邏制度；保安人員熟悉小區(qū)的環(huán)境，文明值 勤 訓(xùn)練有素言 語(yǔ)規(guī)范認(rèn)真負(fù)責(zé) 結(jié)合園 區(qū) 特點(diǎn)，制訂安全防范措施 進(jìn)出園 區(qū) 各種車輛管理有序，無(wú)堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行 園區(qū)外 停 車場(chǎng)有專人疏導(dǎo)，管理有序，排列整齊 室內(nèi)停 車 場(chǎng)管理嚴(yán)格，出入登記 非饑動(dòng) 車 車輛有集中停放場(chǎng)地，管理制度落實(shí)，停放整齊，場(chǎng)地整潔 危及人 身 安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施 E 環(huán)境保 潔管理 環(huán)衛(wèi)設(shè) 備 完備，設(shè)有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉(zhuǎn)站 清潔衛(wèi) 生 實(shí)行責(zé)任制，有專職的清潔人員和明確的責(zé)任范圍，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化保潔 垃極日 產(chǎn) 日清，定 期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺 房 屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備無(wú)蟻害 、 海南萬(wàn)事達(dá)資產(chǎn)管理公司成都分 公司 體系文件 房屋共用部位保持清潔 ， 無(wú)亂貼 、 亂畫 ， 無(wú)擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象 ； 樓梯扶攔 、 天臺(tái) 公共玻璃窗等保持潔凈；園區(qū)內(nèi)共用場(chǎng)地?zé)o紙屑、煙頭等廢棄物 商業(yè)網(wǎng) 點(diǎn) 管理有序，符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)；無(wú)亂設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌和亂貼、亂畫現(xiàn)象 無(wú)違反 規(guī) 定飼養(yǎng)寵物、家禽、家畜 園區(qū)內(nèi) 排 煙、排污、噪音等符合國(guó)家環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)，外墻無(wú)污染 F 綠化養(yǎng) 護(hù)管理 綠地?zé)o 改 變使用用途和破環(huán)、踐踏、占用現(xiàn)象 花草樹 木 長(zhǎng)勢(shì)良好，修剪整齊美觀，無(wú)病蟲害，無(wú)折損現(xiàn)象，無(wú)斑禿 綠地?zé)o 紙 屑、煙頭、石地等雜物 對(duì)園區(qū) 內(nèi) 部、天臺(tái)、屋頂?shù)染G化有管理措施并落實(shí) G 客戶事 務(wù)的 服務(wù)管理 客戶各 類 需求事務(wù)處理 投訴處 理 及關(guān)系 調(diào)節(jié) 各類有 償 及特約服務(wù)提供 收費(fèi)執(zhí) 行 與管理 園區(qū)配 套 商業(yè)的經(jīng)營(yíng)行為管理 H 精神文 明建設(shè) 全體業(yè) 主 和使用人能自覺(jué)維護(hù)公眾利益，遵守園區(qū)的各項(xiàng)管理規(guī)定 設(shè)有學(xué) 習(xí) 宣傳園地，開展健康向上的活動(dòng) 園區(qū)內(nèi) 的 公共娛樂(lè)場(chǎng)所未發(fā)生重大違紀(jì)違法案件 I 管理效益 l、物業(yè)管 理 服務(wù)費(fèi)用收繳率 98％ 以 上 提供便 民 有償服務(wù)，開展多種經(jīng)營(yíng) 本園區(qū) 物 業(yè)管理經(jīng)營(yíng)狀況 海南萬(wàn)事達(dá)資產(chǎn)管理公司成都分 公司 體系文件 【 青城山 項(xiàng) 目】物業(yè)服務(wù)之延伸特色服務(wù)項(xiàng)目 根據(jù) 【 青城山 項(xiàng)目 】 客戶情況，草擬以下延伸服務(wù)項(xiàng)目，供參考。【 海南萬(wàn)事達(dá)物業(yè) 】 在 任 何 一個(gè)顧問(wèn) 或 托 管項(xiàng)目上都對(duì)安全管理工作致為重視 ， 并把此項(xiàng)工作的執(zhí)行情況視為衡量物業(yè)管理水平的最主要指標(biāo)。 3 年以上相關(guān)工作 經(jīng)驗(yàn)， 2 年以上主管任職經(jīng)歷。 4） 巡邏員 資格 ： 2030 歲之 間 ，高中以上文化程度。 6） 門崗 資格： 2535 歲之間，高中以上文化程度。 處理方 法 ：核查其攜帶工具的用途，如用途不明的，先約束起來(lái)，送轄區(qū)派出所。 f 可疑情 況 ： 機(jī)動(dòng)車拿不出行駛證，說(shuō)不出車牌號(hào)，沒(méi)有停車證的。 j 可疑情 況 ：長(zhǎng)時(shí)間一個(gè)人留在屋里不離開的。 e 經(jīng)常 檢 查各 崗 位工 作 情況 ， 零點(diǎn) 之 后的 夜 間查 崗 每周 不 少于 兩 次。 c 每月對(duì)考 核 不合格的安管員有權(quán)予以處罰。 e 愛(ài)護(hù)各種 警 械器具裝備，不得丟失、損壞、轉(zhuǎn)借或隨意攜帶外出。 d 堅(jiān)守崗位 ， 保持高度警惕，注意發(fā)現(xiàn)可疑的人、事、物，預(yù)防治安案件的發(fā)生。 6）安管員 權(quán) 限 a 在執(zhí)行任 務(wù) 時(shí)，對(duì)殺 人 、放火、 搶 劫、盜竊 、 強(qiáng)奸等現(xiàn)行違法犯罪分子，有權(quán) 抓 獲并扭送公安機(jī) 關(guān)，但無(wú)實(shí)施拘留、關(guān)押、審訊、沒(méi)收財(cái)產(chǎn)和罰款的權(quán)力。 i 對(duì)有違法 犯 罪行為的嫌疑分子，可以進(jìn)行監(jiān)視、檢舉、報(bào)告，但無(wú)權(quán)偵察、扣押、搜查 。 h 發(fā)現(xiàn)可疑 物 品，要立即做安全處理，并報(bào)告有關(guān)部門。 e 廉潔奉公不牟私利 。 e 交接時(shí)要 做 好記錄并簽名。 c 精神振作 ， 姿態(tài)良好，抬頭挺胸，不準(zhǔn)灣腰駝背，東倒西歪、前傾后靠、伸懶腰搭背。 b 在執(zhí)勤巡 邏 中 ， 要求兩人并列行走 ， 三人成行行走 ； 要求執(zhí)勤人員精神飽滿 ， 保持高度的警惕性 c 在隊(duì)列訓(xùn) 練 和巡邏中 ， 安管員必須保持步伐一致 ， 口令口號(hào)雄壯有力 ， 指揮員的口令要清楚宏亮， 富有號(hào)召力。 適用范圍： a 治安突 發(fā) 事件 ， 如突然發(fā) 生重大搶劫 、 殺人 、 業(yè) 主 （ 住 戶 ） 和公司管理人員遭到犯罪分子的突然 襲擊等。 13) 安管 員 訓(xùn)練考核標(biāo)準(zhǔn) 單兵隊(duì)列考核標(biāo)準(zhǔn)： a 軍人軍姿 ： 頭要正，頸要直，挺胸收腹，兩眼平視前方，下額微收，兩臂下垂，五指并攏 ，姆 指 貼在食指第二關(guān)節(jié)，中指貼在褲縫，精神面貌好。 軍事體能測(cè)試標(biāo)準(zhǔn)： a 百米跑 14 秒以內(nèi)； b 俯臥撐 50 個(gè)以上； c 爬樓 20 層 樓 45 秒以內(nèi) 。 第五部 分