20xx年物業(yè)管理實務(wù)輔導之物業(yè)管理方案的制訂(存儲版)
【正文】 、培訓與管理 (1)人員配備 人員配備包括擬為項目配置的各類人員，各部門、各崗位的人員編制與專業(yè)素質(zhì)要求等。 3)從采購、運輸、倉儲、使用等環(huán)節(jié)入手，控制各類物資的質(zhì)量、數(shù)量以及采購價格。分類應(yīng)嚴格按照建設(shè)部《關(guān)于修訂全國物業(yè)管理示范大廈及有關(guān)考評驗收工作的通知》的標準執(zhí)行。在此項目的物業(yè)管理方案中，房屋及公用設(shè)施的管理包括管理重點和維護養(yǎng)護范圍、標準、計劃、實施細則等內(nèi)容；機電設(shè)施設(shè)備管理包括前期介入管理、日常運行維護管理措施及運作程序、緊急故障的處理等內(nèi)容；安全管理包括交通及車輛的管理、消防管理、保密管理、安全維護管理、緊急事件的處理等內(nèi)容；重大活動的實施方案等內(nèi)容。工作計劃的內(nèi)容一般采用表格的方式進行表述。該項目招標方式為邀請招標，收費方式為酬金制，招標文件明確規(guī)定低于成本價10%的報價將作為無效標處理。投標企業(yè)預(yù)測物業(yè)管理服務(wù)費用為126萬元/年，物業(yè)租賃收入為18～21萬元/年，合計收入約為144～147萬元，而通過對該項目成本、費用的測算和各種經(jīng)營、管理風險的預(yù)測，即投標企業(yè)在3元/m2的標準下有一定贏利的空間。在實際操作中，這一原則主要應(yīng)用于成本費用的日?？刂浦校虼嗽诜桨钢袘?yīng)綜合體現(xiàn)。 ，其中可進行商鋪租賃經(jīng)營的面積為600m2。首先依據(jù)招標物業(yè)的基本資料、招標方的物業(yè)管理服務(wù)需求、組織架構(gòu)和人員配置方案估算項目的各項管理成本，然后測算房屋保險、設(shè)備保險、公眾責任險等費用，并對管理期間可能出現(xiàn)的各種風險進行預(yù)測，估算不可預(yù)見費用(一般按其他各項管理成本之和的2%～5%的比例進行估算)，最后根據(jù)上述各項推算出項目的盈虧平衡點，估算出在盈虧平衡點區(qū)間的物業(yè)管理服務(wù)費標準，在此標準的基礎(chǔ)上根據(jù)投標策略進行相應(yīng)調(diào)整，測算出最接近標底的投標報價。 正常運作期的工作計劃內(nèi)容，主要包括員工常規(guī)培訓、物業(yè)管理方案的實施、設(shè)施設(shè)備管理的全面實施、社區(qū)文化活動的實施、便民服務(wù)的開展、用戶意見調(diào)查評估、財務(wù)收支情況分析報告、質(zhì)量管理體系的導入、配套服務(wù)項目啟動、國家省市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)、大廈等的創(chuàng)建基礎(chǔ)工作等。 8．常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)綜述 在編制常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)綜述中需要把握的重點是將各項管理服務(wù)內(nèi)容的工作要求、重點、運行管理及應(yīng)急方案、計劃等進行詳細闡述，對于招標人或招標物業(yè)有特殊性服務(wù)需求的要進行突出的描述。一般在方案中以表格的形式列出各項制度的目錄即可，招標文件有具體要求的除外。 如某高層商業(yè)寫字樓項目的物業(yè)管理方案中關(guān)于項目機構(gòu)增收節(jié)支的有關(guān)措施為： 1)強化內(nèi)部管理，堅持量入為出，在保障服務(wù)質(zhì)量基礎(chǔ)上降低成本。 (3)管理機制的確定 管理機制是反映物業(yè)管理企業(yè)實現(xiàn)項目物業(yè)管理服務(wù)目標的基礎(chǔ)，一般由目標管理責任制、激勵機制、監(jiān)督機制組成。 (5)物業(yè)管理服務(wù)模式 確定招標物業(yè)項目的管理服務(wù)模式，是在對項目基本情況進行深入調(diào)查分析的前提下，結(jié)合招標文件的具體要求，確定最符合物業(yè)實際情況和業(yè)主需求的管理服務(wù)重點和主要措施，包括物業(yè)的功能定位、客戶定位和服務(wù)需求定位三方面的內(nèi)容。在當?shù)卦O(shè)置分支機構(gòu)的物業(yè)管理企業(yè)，可以形成周期性的物業(yè)管理市場調(diào)查報告，為物業(yè)管理方案的制訂提供便利條件。 上述各項內(nèi)容按其在物業(yè)管理投標活動中所起的作用可分為以下幾個方面。 (8)對擬訂的物業(yè)管理方案進行審核、校對、調(diào)整。2012年物業(yè)管理實務(wù)輔導之物業(yè)管理方案的制訂一、制訂物業(yè)管理方案的一般程序 物業(yè)管理企業(yè)在確定參與招標活動后，應(yīng)組織相關(guān)人員在對招標物業(yè)項目基本情況進行分析和對物業(yè)管理模式進行確定的基礎(chǔ)上，制訂切實可行的物業(yè)管理方案。 (7)測算物業(yè)管理服務(wù)費用(合同總價和單價)?！∪?、制訂物業(yè)管理方案的要點及方法 (一)物業(yè)管理方案的基本內(nèi)容 物業(yè)管理
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