20xx年物業(yè)管理實務輔導之物業(yè)管理方案的制訂(參考版)
2024-08-15 08:07本頁面
【正文】 在實際操作中，這一原則主要應用于成本費用的日常控制中，因此在方案中應綜合體現(xiàn)。 (4)在成本全面控制的基礎上，對一些重要的、不正常的、不符合常規(guī)的關鍵性成本費用差異(例外情況)進行重點控制。 (2)成本費用控制應與提供優(yōu)質的物業(yè)管理服務相結合，不能為控制而控制，即不能為降低耗費而不提供或少提供服務。投標企業(yè)預測物業(yè)管理服務費用為126萬元/年，物業(yè)租賃收入為18～21萬元/年，合計收入約為144～147萬元，而通過對該項目成本、費用的測算和各種經(jīng)營、管理風險的預測，即投標企業(yè)在3元/m2的標準下有一定贏利的空間。 ，其中可進行商鋪租賃經(jīng)營的面積為600m2。這種方式要求投標企業(yè)不僅要準確合理測算出每一項的成本及費用的支出，還要根據(jù)測算結果對其他相關項目的方案內容進行科學設計或調整，以期符合招標方的要求。 2)根據(jù)預定的物業(yè)管理服務費用標準測算物業(yè)管理成本。該項目招標方式為邀請招標，收費方式為酬金制，招標文件明確規(guī)定低于成本價10%的報價將作為無效標處理。首先依據(jù)招標物業(yè)的基本資料、招標方的物業(yè)管理服務需求、組織架構和人員配置方案估算項目的各項管理成本，然后測算房屋保險、設備保險、公眾責任險等費用，并對管理期間可能出現(xiàn)的各種風險進行預測，估算不可預見費用(一般按其他各項管理成本之和的2%～5%的比例進行估算)，最后根據(jù)上述各項推算出項目的盈虧平衡點，估算出在盈虧平衡點區(qū)間的物業(yè)管理服務費標準，在此標準的基礎上根據(jù)投標策略進行相應調整，測算出最接近標底的投標報價。 2)物業(yè)管理收入，主要包括主營物業(yè)服務費收入、停車場收入、物業(yè)租賃及經(jīng)營收入、有償特約服務收入等。 (2)費用測算的內容 測算的主要內容包括項目所需的人力資源成本和日常管理成本的預測；物業(yè)收入項目的預測；管理風險、經(jīng)營風險和未來通貨膨脹率的評估、預測。工作計劃的內容一般采用表格的方式進行表述。 正常運作期的工作計劃內容，主要包括員工常規(guī)培訓、物業(yè)管理方案的實施、設施設備管理的全面實施、社區(qū)文化活動的實施、便民服務的開展、用戶意見調查評估、財務收支情況分析報告、質量管理體系的導入、配套服務項目啟動、國家省市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)、大廈等的創(chuàng)建基礎工作等。 籌備期的工作計劃內容，主要包括擬訂物業(yè)管理方案、擬訂財務預算、簽訂前期物業(yè)管理協(xié)議、籌建項目機構、招聘培訓員工、完善辦公住宿條件、前期介入?yún)⑴c設備安裝調試及建筑質量把關，提供專業(yè)意見、制訂交接驗收計劃及作好相關準備、物業(yè)管理供應商的評審和確定等。工作計劃的制訂大體可以分成三個階段，即籌備期、交接期和正常運作期。在此項目的物業(yè)管理方案中，房屋及公用設施的管理包括管理重點和維護養(yǎng)護范圍、標準、計劃、實施細則等內容；機電設施設備管理包括前期介入管理、日常運行維護管理措施及運作程序、緊急故障的處理等內容；安全管理包括交通及車輛的管理、消防管理、保密管理、安全維護管理、緊急事件的處理等內容；重大活動的實施方案等內容。 8．常規(guī)物業(yè)管理服務綜述 在編制常規(guī)物業(yè)管理服務綜述中需要把握的重點是將各項管理服務內容的工作要求、重點、運行管理及應急方案、計劃等進行詳細闡述，對于招標人或招標物業(yè)有特殊性服務需求的要進行突出的描述。在制訂此部分內容的方案時，需要依據(jù)物業(yè)的實際情況和工程進度、存在的隱患或問題進行編制，并對工作計劃進行合理安排，使方案能夠全面真實地反映物業(yè)管理在早期介入和前期物業(yè)管理中起到的重要作用。對于政府類型的物業(yè)，在檔案資料的管理方案中應重點突出保密性的管理措施。分類應嚴格按照建設部《關于修訂全國物業(yè)管理示范大廈及有關考評驗收工作的通知》的標準執(zhí)行。一般在方案中以表格的形式列出各項制度的目錄即可，招標文件有具體要求的除外。 6)通過多種形式的經(jīng)濟活動分析以及提倡員工和業(yè)主開展合理化建議活動，挖掘管
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