大型商業(yè)地產(chǎn)項目全過程管理經(jīng)驗-資料下載頁
2024-09-07 12:05本頁面
【導(dǎo)讀】于房地產(chǎn)開發(fā)中的復(fù)雜產(chǎn)品，開發(fā)周期長、投資大，受經(jīng)濟(jì)發(fā)展和政策的影響大。時，由于業(yè)態(tài)種類豐富，在后期的運(yùn)營中也存在很多困難。因此必須采用科學(xué)的。管理理論和技術(shù)對大型商業(yè)房地產(chǎn)項目的開發(fā)和運(yùn)營進(jìn)行全過程控制。①客戶需求的特殊性。商業(yè)房地產(chǎn)的客戶包括兩級：初級客戶——商業(yè)運(yùn)營商，終級客戶——消費(fèi)者。的個性化需求，項目的市場定位、市場策略等前期評價工作存在許多不確定因素，長期良性運(yùn)營，以收取租金為主要投資回報形式。作的困難，使其面臨巨大的壓力與挑戰(zhàn)。若其中一項有變化就會引起其他三項的支?；源藖砘謴?fù)項目控制的系統(tǒng)平衡。計圖紙、使用不合格原材料或構(gòu)配件時，應(yīng)下達(dá)停工指令，糾正后下達(dá)復(fù)工指令；作人員技術(shù)水平進(jìn)行審核，對其計量作業(yè)結(jié)果進(jìn)行評價和確認(rèn)。完成的工作量等重大事項按日記錄在案。保證市場內(nèi)產(chǎn)品的全面性和先進(jìn)性。⑤租賃經(jīng)營采取“放水養(yǎng)魚”的原則，“先做人氣，
【正文】 銷售過程中也應(yīng)該與當(dāng)?shù)卣e極合作，充分利用行政資 源。 根據(jù)效益、協(xié)同、可控性、風(fēng)險原則，應(yīng)采取直接銷售和間接銷售相結(jié)合的銷售策略。在建初期階段應(yīng)采用公司銷售人員直接銷售的方式。這樣不僅可以使公司直接了解用戶的需求、購買的特點(diǎn)及變化趨勢，及時做出相應(yīng)的經(jīng)營決策，還可以相對縮短流通環(huán)節(jié)，減少流通費(fèi)用，降低營銷成本；建設(shè)后期和建成后應(yīng)選擇房地產(chǎn)中介代理公司負(fù)責(zé)銷售。因其熟悉市場情況，對所擅長的市場領(lǐng)域有充分的認(rèn)識，可以降低銷售難度，加速銷售進(jìn)度，降低利潤風(fēng)險，有利于風(fēng)險分?jǐn)偤娃D(zhuǎn)移。 (2)促銷管理 應(yīng)采取目標(biāo)任務(wù)法：先確定促銷目標(biāo)，然后確定達(dá)到目標(biāo) 所需完成的任務(wù)，最后再估算所需的促銷費(fèi)用。這種方法可以使企業(yè)管理人員將促銷費(fèi)用和促銷目標(biāo)直接聯(lián)系起來，便于進(jìn)行產(chǎn)出投入分析。項目在建初期應(yīng)當(dāng)采取傳單、戶外平面廣告、報紙等廣告媒介的促銷組合策略來進(jìn)行宣傳，提高企業(yè)和項目的知名度。項目開工時，要充分利用當(dāng)?shù)氐男姓Y源，舉辦開工典禮，邀請當(dāng)?shù)卣念I(lǐng)導(dǎo)和媒體參加，從而擴(kuò)大項目的影響力和知名度。 6．運(yùn)營管理 運(yùn)營是大型商業(yè)房地產(chǎn)項目持續(xù)收益和升值的源泉。目前大多數(shù)商業(yè)房地產(chǎn)項目采取包租的形式，由經(jīng)營管理公司統(tǒng)一經(jīng)營。這種經(jīng)營方式對于公司和投資者來說是一種 “ 雙贏 ” 的方式：對公司來說，能夠快速銷售，促使資金快速回籠，獲得收益；對投資者來說，有穩(wěn)定的租金收入。這種方式成功的關(guān)鍵在于管理公司的規(guī)范性和專業(yè)性。所以在成立 (或委托 )管理公司時應(yīng)從這兩個方面進(jìn)行考慮和分析評價，從而保證市場的租賃、物業(yè)、營銷策劃和服務(wù)能在專業(yè)、規(guī)范的管理下統(tǒng)一進(jìn)行。 由于大型商業(yè)房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)所占面積大、涉及行業(yè)多、范圍廣，因此運(yùn)營中還可以成立經(jīng)營商戶的統(tǒng)一基金、行業(yè)協(xié)會或商會。這樣不僅可以充分溝通各商戶信息、協(xié)調(diào)與經(jīng)營管理公司的合作、監(jiān)督管理公司的工作質(zhì)量，而且便于提高公司的管 理效率，將公司的主要精力和業(yè)務(wù)從眾多個體商戶的繁瑣工作中解放出來，從大市場的角度進(jìn)行整體營銷、推廣和服務(wù)。
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