【正文】 財務(wù)費用 項目總投資 二、 稅務(wù)分析 營業(yè)稅及附加 所得稅 土地增值稅 上述稅種的基本稅率，能夠享受的稅收優(yōu)惠政策時的稅率，項目本身適用的稅率，若享受地方政府的優(yōu)惠政策，要特別說明該項優(yōu)惠與國家政策是否有沖突，以及如何解決，具體的操作的過程是什么。 三、 經(jīng)濟效益分析 經(jīng)濟效益分析的假設(shè)條件，如：是否享受政府各種稅費的減免等 項目利潤率、投資回報率及主要經(jīng)濟指標(biāo)。參照以下表格： 經(jīng)濟 指標(biāo) 單位數(shù)值（元 /m2） 項目總金額（萬元） 銷售收入 直接成本 總投資 稅前利潤 稅后利潤 內(nèi)部收益率 銷售凈利率 總投資回報率 銷售毛利率 獲利指數(shù) 資金峰值比例 地價支付貼現(xiàn)比 啟動資金獲利倍數(shù) 項目開發(fā)各期的利潤體現(xiàn) 經(jīng)濟指標(biāo) 2021 年 ﹒﹒﹒ 20年 合 計 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 結(jié)算面積（ m2） 更多免費資料下載請進： 好好學(xué)習(xí)社區(qū) 單位利潤 (元 /m2) 利潤 (萬元 ) 敏感性分析，參照以下內(nèi)容及表格，可根據(jù)實際情況增減變動比率。 （ 1） 成本變動各項經(jīng)濟指標(biāo)的變化，假設(shè)成本每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如： 經(jīng)濟指標(biāo) 預(yù)測成本 90% 預(yù)測成本 預(yù)測成本 110% 預(yù)測成本 120% 總投資 稅前利潤 稅后凈利 內(nèi)部收益率 銷售凈利率 保本售價 （ 2） 售價變動各項經(jīng)濟指標(biāo)的變化，假設(shè)售價每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如： 經(jīng)濟指標(biāo) 預(yù)測售價 90% 預(yù)測售價 預(yù)測售價 110% 預(yù)測售價 120% 營業(yè)額 稅前利潤 稅后凈利 內(nèi)部收益率 銷售凈利率 （ 3） 容積率變動各項指標(biāo)的變化 主要指標(biāo) 容積率 1 容積率 2 容積率 3 容積率 4 容積率 5 多高層比 營業(yè)額 總投資 稅前利潤 稅后凈利 內(nèi)部收益率 銷售凈利率 盈虧平衡點分析 1） 保本售價：即銷售凈收入等于投資額，計算公式為 S=C/(1T1) 更多免費資料下載請進： 好好學(xué)習(xí)社區(qū) 2） 保本銷售率：假設(shè)項目全部建成，已銷售面積所獲凈利等于未售面 積的成本，則計算公式如下：R=C/[(1T1)*(1T2)*S+C*T2] 式中： C：表示單位投資額（即財務(wù)部所印發(fā)《經(jīng)濟測算表》中成本估算表的單位投資額，含直接建造成本、期間費用） R：表示保本銷售率 S：表示單位售價 T1：表示營業(yè)稅率 T2：表示所得稅率 四、 項目資金預(yù)測 資金投入計劃：各期地價、前期費用、基礎(chǔ)、建安、配套、開發(fā)間接費等的投入安排。 資金回款計劃：各期銷售回款計劃。 資金需求計劃：結(jié)合整個公司資金情況，列示各期資金的需求缺口及融資途徑。 啟動資金及啟動時占用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實 現(xiàn)現(xiàn)金正流入時間、資金占用月平均額 第七部分：管理資源配置 一、 機構(gòu)設(shè)置：是否需要成立獨立法人公司（項目公司）；主要部門設(shè)置。 二、 人力資源需求：啟動項目對個專業(yè)（部門）人員的需求，具體人數(shù)（重點是專業(yè)經(jīng)理）。 三、 人力資源缺口及解決：現(xiàn)有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑（調(diào)動、招聘、培訓(xùn)等）。 第八部分：綜合分析與建議 一、優(yōu)勢：從品牌、設(shè)計、啟動速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合萬科一貫發(fā)展思路等方面論述。 二、劣勢：從品牌、設(shè)計、啟動速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、 營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合萬科一貫發(fā)展思路等方面論述。 三、機會：從市場機會、提高市場占有率、樹立品牌形象、地區(qū)性優(yōu)惠政策、城市發(fā)展規(guī)劃、宗地所屬區(qū)域土地價格趨勢等方面論述。 四、結(jié)論和建議 第九部分：競拍和投標(biāo)方式取得土地需要增加和完善的內(nèi)容 （一） 主要指標(biāo)測算 預(yù)測直接建造成本（不包括地價）、售價 投資收益分析（參考以下格式）： 更多免費資料下載請進： 好好學(xué)習(xí)社區(qū) 經(jīng)濟指標(biāo) A A+M A+2M ﹒﹒﹒ A+nM 樓面地價 開發(fā)成本 總投資 稅前利潤 稅后凈利 內(nèi) 部收益率 銷售凈利率 注： A 代表起拍價或投標(biāo)底價，若沒有底價 A 代表略低于可能最低中標(biāo)價； M 代表每次舉牌增加的最小單位價格，或者是設(shè)定的敏感性（或重要性）變化值，例如 100萬元，變化值不宜過大。 根據(jù)需要，可增加如下測算： 銷售凈利率 完全成本 最高樓面地價 最高總地價 R1 R2 R3 ﹒﹒﹒ 注： R代表可接受的銷售凈利率；銷售凈利率還可以換成其他主要分析指標(biāo)，如內(nèi)部收益率等。 （二） 競爭對手分析 主要背景，控股股東情況 總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、凈利潤（每股利潤） 資金狀況，可能資金來源，融資能力，資金成本 操作水平，主要開發(fā)的項目，土地儲備情況 近期或未來的發(fā)展戰(zhàn)略 參與競爭的主要目的和策略，進而分析對手拿地的氣勢，是否志在必得。 （三） 制定策略 分析盈虧平衡點，即保本銷售時的地價。 銷售凈利率在 10%時可接受的地價或在可接受的銷售凈利率時的地價。也可以通過其他指標(biāo)分析可接受的地價。最終確定最高競價和投標(biāo)價。 把握以微弱優(yōu)勢取得土地使用權(quán)（開發(fā)權(quán)）的原則。 （四） 資金籌措 短期集中支付大額資金的保證，自籌資金還是向金融機構(gòu)融資，是否與有關(guān)金融機構(gòu)達成屆時一定提供融資服務(wù)的協(xié)議 。 更多免費資料下載請進： 好好學(xué)習(xí)社區(qū) 第十部分：在新城市開發(fā)需要補充的內(nèi)容 一、 市場分析部分增加當(dāng)?shù)厣唐纷≌袌隹傮w狀況 近三到五年商品住宅市場發(fā)展?fàn)顩r：開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額。 量值描述市場狀況：當(dāng)年市場主要指標(biāo)：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、銷售額、供需比、個人購房比例、平均售價、個人信貸額度占銷售額比例。 各類型產(chǎn)品的市場特征：價位區(qū)分、各檔次市場比例、發(fā)展趨勢、產(chǎn)品特征、分布區(qū)域等。 各行政區(qū)市場比較： （ 1） 量值描述：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、各種檔次樓盤的銷售比重、平均價格等。 （ 2） 各區(qū)商品住宅分布特征：供應(yīng)量、 銷售量變化和發(fā)展趨勢等。 當(dāng)?shù)爻鞘薪?、中期?guī)劃發(fā)展方向描述 城市發(fā)展規(guī)劃、功能布局、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等與項目開發(fā)和居民住宅密切相關(guān)方面。 主要發(fā)展商情況：發(fā)展商實力、企業(yè)性質(zhì)、開發(fā)水平；前 20 名發(fā)展商最近 3年的開工量、竣工量、銷售量、銷售額、銷售率、市場占有率。 熱點區(qū)域的表述和特征，熱點產(chǎn)品的表述和特征 客戶的購買偏好、購買關(guān)注的要素 重點樓盤描述 二、 需要完成新城市發(fā)展及房地產(chǎn)市場調(diào)研報告（報告格式及內(nèi)容另附） 附件： 有關(guān)宗地情況的補充證明資料和法律文件，如各種政府批文、權(quán)證等。 按照萬科集團成本核算指導(dǎo)設(shè)置 科目明細(xì)，詳細(xì)列示成本測算過程 財務(wù)部《經(jīng)濟測算標(biāo)準(zhǔn)報表》 欲簽定的意向書和合同文本 ： 好好學(xué)習(xí)社區(qū) 肚