【導(dǎo)讀】具體條件的差異，北美洲、歐洲、澳州和亞洲國家的購物中心有各自不同的發(fā)展模式，在郊區(qū)發(fā)展模式中，購物中心最初立足于城市郊區(qū)，石油危機(jī)之后被迫轉(zhuǎn)向城市市區(qū)，美國、加拿大、澳大利亞和新西蘭等國最初優(yōu)先發(fā)展郊區(qū)購物中心。郊區(qū)擁有大量廉價(jià)土地，高速公路交通發(fā)達(dá)，汽車普及率高，城市郊區(qū)化明顯。中心以郊區(qū)中高收入居住區(qū)和高速公路交叉點(diǎn)為立足點(diǎn)，因?yàn)檫@里服務(wù)人口密集，購買力強(qiáng)，而澳州國家，由于地廣人稀，結(jié)合草原新城建設(shè)，其購物中心主要出現(xiàn)在新。之外，它們的共同特點(diǎn)是需要大片的郊區(qū)用地才能運(yùn)轉(zhuǎn)。國也相當(dāng)具有代表性。澳州的郊區(qū)發(fā)展與美國有相似之處，因此社區(qū)中心普遍存在，它們大。式也大致相同，只因各自地方特色的差異而有所變化。歐洲國家普遍實(shí)施了疏散人口計(jì)劃。由于在高速公路交叉點(diǎn)上發(fā)展區(qū)域中心遭到規(guī)劃部門的反對(duì)，因此歐。購物中心均可以連鎖經(jīng)營。在摩爾內(nèi)可包含所有的連鎖業(yè)態(tài)和業(yè)種。

　　

【正文】 年春節(jié)）、上海浦東的臺(tái)灣好又多集團(tuán)的摩爾項(xiàng)目、上海吳中路上 26 萬平方米的摩爾 虹橋商貿(mào)城 、北京亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi) 北京 Mall（即大地集團(tuán)的大地 MALL。占地 549 畝，總規(guī)劃建筑面積 60 萬平方米，一期建筑面積達(dá) 31 萬平方米，商業(yè)設(shè)施預(yù)定于 2020 年國慶節(jié)投入運(yùn)營。）、北京東北方孫河一帶 65 萬平方米的春天 MALL（春天 MALL 占地 2020畝，建筑面積達(dá) 65 萬平方米，總投資要超過 10 億美元。已有英國巴科勒投資銀行、美國進(jìn)出口銀行、美國退休基金投資銀行及世界最大的房地產(chǎn)投資公司 美國科爾公司、美國第二大建筑結(jié)構(gòu)公司ＳＴＡＲ公司等在美上市公司擬加盟對(duì)北京春天ＭＡＬＬ，進(jìn)行資金及技術(shù)投入。）、 30 萬平方米王府井集團(tuán)的北京摩爾項(xiàng)目。 隨著這些項(xiàng)目的陸續(xù)建成， 內(nèi)地將逐步迎來摩爾的時(shí)代，也許， 5 年后內(nèi)地連鎖商業(yè)銷售額第一名的桂冠就將落到某家連鎖摩爾集團(tuán)的頭上。 四 內(nèi)地摩爾未來的發(fā)展前景 一方面，隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民收入不斷提高；我國居民的消費(fèi)需求隨著收入水平的提高已出現(xiàn)了新的變化和調(diào)整：消費(fèi)者在購物時(shí)不僅追求方便性、多樣性、注重個(gè)人品味的需求，同時(shí)更注重整體購買經(jīng)歷的愉悅，這種趨勢(shì)促成了對(duì)大型摩爾購物中心的需求的不斷增強(qiáng)。 另一方面，隨著國內(nèi)摩爾的經(jīng)營模式和管理技術(shù)不斷成熟。 我國摩爾的發(fā)展前途無可限量。內(nèi)地也將逐步迎來摩爾 MALL 的時(shí)代，按照中國目前的經(jīng)營發(fā)展?fàn)顩r、零售商業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)、未來發(fā)展規(guī)劃、人均購買力水平、人們對(duì)生活質(zhì)數(shù)水平要求的提高，在中國發(fā)展具備優(yōu)良購物環(huán)境、提供大型休閑場(chǎng) 所及停車場(chǎng)、集購物、休閑、娛樂、餐飲文化及服務(wù)等各項(xiàng)功能于一體的現(xiàn)代購物中心的條件已逐漸成熟，摩爾的出現(xiàn)也是中國商業(yè)發(fā)展到一定階段，商業(yè)業(yè)態(tài)社會(huì)優(yōu)化組合的必然趨勢(shì)。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的今天，零售企業(yè)除了發(fā)展自身特色、提高服務(wù)質(zhì)量外，還必須順應(yīng)以規(guī)模領(lǐng)先，以效益制勝的世界零售業(yè)大趨勢(shì)。摩爾有別于其它的商業(yè)業(yè)態(tài)，充分體現(xiàn)了以人為本的理念，營造和引導(dǎo)新的消費(fèi)方式，引進(jìn)一種新的文化理念和生活理念。建設(shè)現(xiàn)代化的大型購物中心對(duì)促進(jìn)中國商貿(mào)發(fā)展、填補(bǔ)商貿(mào)空白、優(yōu)化商貿(mào)行業(yè)結(jié)構(gòu)、改善購物環(huán)境和居民生活質(zhì)量都有重要意義。 當(dāng)然國內(nèi)摩爾購物中心的發(fā)展之路仍然崎嶇，但前途一定是美好的；主要看自己如何經(jīng)營管理和調(diào)節(jié)。 五 專家關(guān)于內(nèi)地發(fā)展摩爾的爭(zhēng)論 在中國發(fā)展購物中心的問題上存在著兩種截然不同的思想，一種是主張?jiān)谥袊静贿m合發(fā)展購物中心，一種是面對(duì)巨大的市場(chǎng)，認(rèn)為非常適合搞，當(dāng)然也有部分專家認(rèn)為不可盲目發(fā)展。 認(rèn)為內(nèi)地非常適合發(fā)展摩爾購物中心的專家認(rèn)為， 雖然美國的購物中心的興起是基于10000 美元的人均收入，而我們?cè)谒伎假徫镏行陌l(fā)展的必要性時(shí)，自然很容易聯(lián)想起美國的興起背景，如果照此觀點(diǎn)，中國的人均收入達(dá)到這個(gè) 標(biāo)準(zhǔn)，恐 50 年也沒有希望。所以在這個(gè)問題上運(yùn)用比例這個(gè)杠桿或許更有說服能力，從絕對(duì)數(shù)字上去比較，缺乏另人信服的依據(jù)。而且我們常常把購物與其它產(chǎn)業(yè)割裂開來，而在國外的統(tǒng)計(jì)則是消費(fèi)、休閑、娛樂等等的指標(biāo)值進(jìn)行合計(jì)處理。因此，如果單純看購物的數(shù)字就認(rèn)為國民的消費(fèi)能力存在問題，恐怕就有點(diǎn)以偏概全的嫌疑了。要知道，如果把休閑、運(yùn)動(dòng)等項(xiàng)目涵蓋進(jìn)來的話，其絕對(duì)數(shù)字可能要高出許多。特別是在沿海發(fā)達(dá)地區(qū)和人口稠密的中心城市應(yīng)該說購物中心有著良好的發(fā)展前景。其優(yōu)勢(shì)主要體現(xiàn)在由于服務(wù)項(xiàng)目的增加，可以吸引目的不同的消費(fèi)群體，從而形 成新的購物人潮，而他們彼此之間的相互促進(jìn)，將極大地刺激人們的購物需求。從這層意義上講，購物中心的效益提升有賴于整體功能的發(fā)揮。 主張內(nèi)地根本不適合發(fā)展摩爾購物中心的專家認(rèn)為， 內(nèi)地發(fā)展摩爾的機(jī)會(huì)尚不成熟，目前還不應(yīng)該建設(shè)摩爾。反對(duì)建設(shè)摩爾的論點(diǎn)主要是： 1）內(nèi)地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平比美國落后太多，居民的購買力有限 2）內(nèi)地的私車擁有量太低，不符合建設(shè)摩爾的要求。但也有很多商界專家認(rèn)為， 內(nèi)地應(yīng)該開始逐步發(fā)展摩爾。 針對(duì)這二個(gè)論點(diǎn)， 我們認(rèn)為， 1）內(nèi)地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平雖然比美國落后， 但上海、北京等城 市的人均收入已接近于菲律賓馬尼拉、泰國曼谷等東南亞城市。而菲律賓、泰國、馬來西亞的摩爾發(fā)展得既多又好，且新的摩爾仍在不斷地建設(shè)中。既然曼谷有 20 多家摩爾，其中 50 萬平方米的西康廣場(chǎng) /施康廣場(chǎng)（ Seacon Square）是亞洲最大的摩爾，也是世界排行第五大購物中心。 馬來西亞吉隆坡有 20 多家摩爾（有亞洲最大的 Midvally Megamall 和 KLCC 陽光廣場(chǎng)）。甚至經(jīng)濟(jì)不是很發(fā)達(dá)的菲律賓馬尼拉也有 30 多家大摩爾，平均 35 萬人口擁有 1 家摩爾。其中馬尼拉 33 萬平方米的 SM MEGAMALL 是亞洲第 3 大摩爾。菲 律賓還擁有亞洲第一大連鎖摩爾集團(tuán)： SM PRIME， SM PRIME 旗下的 SM SUPERMALL 有 20 家摩爾，且家家摩爾都生意興隆。菲律賓幾乎所有的大型百貨公司、大賣場(chǎng)都位于摩爾內(nèi)， 單體建筑的百貨公司、大賣場(chǎng)已極少。印尼雅加達(dá)的摩爾也已達(dá) 20 多家，并且生意火爆。（且東南亞各國大型購物中心發(fā)展的直接原因除了零售業(yè)自身需求迫切以外，更具有市鎮(zhèn)發(fā)展及休閑觀光等其它產(chǎn)業(yè)相關(guān)意義，非常值得國內(nèi)企業(yè)加以借鑒和學(xué)習(xí)。） 那么上海、北京為什么不能擁有一批真正的大摩爾呢？畢竟我國居民的消費(fèi)需求隨著收入水平的提高已出現(xiàn) 了新的變化和調(diào)整：消費(fèi)者在購物時(shí)不僅追求方便性、多樣性、注重個(gè)人品味的需求，同時(shí)更注重整體購買經(jīng)歷的愉悅，這種趨勢(shì)促成了大型購物中心的產(chǎn)生。（居民除了維持基本生活之外，更加注重其它開支；從馬斯洛層次需要理論分析，已經(jīng)開始追求較高層次的需要；從注重產(chǎn)品轉(zhuǎn)向注重品牌；時(shí)間觀念增強(qiáng)；工作壓力增大，需要增加適當(dāng)?shù)男蓍e與消遣。所有這些變化都在導(dǎo)致需求多樣化程度的提高，簡言之，也就是力求將時(shí)間作最大化運(yùn)用，滿足多重需要，一次購足和一站式娛樂休閑的消費(fèi)習(xí)慣因此應(yīng)運(yùn)而生。） 上海、北京、廣州等地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平已開始接 近甚至超過了部分東南亞國家，而菲律賓、泰國、馬來西亞、印度尼西亞的摩爾購物中心也已紅火了十多年了且新的摩爾仍在不斷興建中。東南亞各國的摩爾數(shù)量已經(jīng)很多，并且預(yù)期其數(shù)量及營業(yè)額對(duì)經(jīng)濟(jì)面的影響會(huì)更加擴(kuò)大和深遠(yuǎn)。東南亞各國大型購物中心發(fā)展的直接原因除了零售業(yè)自身需求迫切以外，更具有市鎮(zhèn)發(fā)展及休閑觀光等其它產(chǎn)業(yè)相關(guān)意義?，F(xiàn)在是時(shí)候發(fā)展我們自己的摩爾購物中心了，大型的摩爾也是城市的標(biāo)志性建筑。 2）內(nèi)地的私車擁有量雖然低，但并不影響我們建設(shè)摩爾。因?yàn)檎拗扑杰嚨陌l(fā)展， 故香港、新加坡的私車擁有量也遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于美國 ； 但憑借著發(fā)達(dá)的地鐵和公交系統(tǒng)， 兩地的摩爾也發(fā)展地也都很成功。不同于歐美的摩爾，香港、新加坡的摩爾大部分集中在鄰近地鐵站的市中心黃金商圈， 且一條街上往往匯集著多家摩爾（如新加坡的烏節(jié)路）。只有 300萬人口新加坡有 20 多家摩爾（義安城 Ngeean City 購物中心、濱海廣場(chǎng) Marina Square 和新達(dá)城 Suntec City Mall 均是亞洲最大的購物中心之一），平均 15 萬人口擁有 1 家摩爾。借鑒香港、新加坡的經(jīng)驗(yàn)，內(nèi)地的部分摩爾也可選址在鄰近地鐵站的市中心商圈建設(shè)。 所以我們?cè)诎l(fā)展摩爾時(shí)， 要學(xué) 習(xí)歐美的成功經(jīng)驗(yàn)，但不必完全照搬美國摩爾的模式。我們更應(yīng)該借鑒菲律賓等東南亞國家的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)， 尤其是菲律賓 SM SUPERMALL 集團(tuán)連鎖摩爾的成功經(jīng)驗(yàn)（ SM SUPERMALL 集團(tuán)多次獲得歐美財(cái)經(jīng)雜志頒發(fā)的最佳管理獎(jiǎng)）。 這不僅因?yàn)榉坡少e、馬來西亞、泰國的摩爾規(guī)模大 , 經(jīng)營管理成功。還因?yàn)榉坡少e的 SM SUPERMALL 集團(tuán)、 ROBINSONS 集團(tuán)， 泰國的 THE MALL 集團(tuán)還發(fā)展出了獨(dú)特且很成功的 “連鎖摩爾 ”經(jīng)營模式。菲律賓的 SM SUPERMALL 集團(tuán)更成為了亞洲最大、全世界排名第 3 大的摩爾購物中心 集團(tuán)。更因?yàn)闁|南亞各國的人均收入、文化習(xí)俗等國情與我國的北京、上海等城市較相似。所以我們?cè)诎l(fā)展摩爾時(shí)， 不僅要學(xué)習(xí)歐美的成功經(jīng)驗(yàn)， 更應(yīng)該借鑒菲律賓等東南亞國家的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)。 此外，沒有零售商業(yè)經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)商在開發(fā)摩爾時(shí)，可考慮以下 3 種經(jīng)營管理模式。 1）尋求外援，聘請(qǐng)專業(yè)的商業(yè)零售管理公司來統(tǒng)一管理旗下的摩爾。 2）與世界上著名的摩爾專業(yè)開發(fā)管理公司合資、合作， 引入國外摩爾的經(jīng)營管理技術(shù)。 3）如若房地產(chǎn)商有意開發(fā)連鎖摩爾或多家系列摩爾，房地產(chǎn)商也可考慮自行設(shè)立專業(yè)的摩爾管理公司統(tǒng)一管理旗下所 有的摩爾，但必須招募大量高素質(zhì)的摩爾管理人才。且摩爾管理公司擁有自主經(jīng)營管理權(quán)。 當(dāng)然國內(nèi)摩爾購物中心的發(fā)展之路仍然崎嶇，但前途一定是美好的；主要看自己如何經(jīng)營管理和調(diào)節(jié)。 “mall”室內(nèi)設(shè)計(jì)的任務(wù)和要點(diǎn) “mall”項(xiàng)目為大型、復(fù)合型商業(yè)設(shè)施。業(yè)態(tài)組成、使用要求復(fù)雜、交叉，對(duì)空間的需求也是豐富、多樣。從屬性上區(qū)分，百貨店、超市、專業(yè)商店、餐廳、娛樂設(shè)施等專用空間，依租戶的不同經(jīng)營內(nèi)容而要求不同；入口大廳、步行內(nèi)街等公用空間將各個(gè)專用空間結(jié)合起來，并使之相互融合，促進(jìn)商業(yè)運(yùn)營，并為大眾提供舒適 、優(yōu)美，愿意長時(shí)間停留的購物環(huán)境。 1. 兩個(gè)入口大堂的不同韻味和氣氛的創(chuàng)造和相互關(guān)系 “mall”主要入口，應(yīng)當(dāng)從功能分區(qū)和文化涵義的角度，處理空間和裝飾，達(dá)到即統(tǒng)一又富于變化的效果。 168。 功能區(qū)分： 整個(gè)內(nèi)部空間的意想焦點(diǎn)處在建筑物內(nèi)部動(dòng)線交匯點(diǎn) ——入口大廳，其中心地位造成其功能需求的多樣化。 252。 人流集散 252。 展覽 252。 休息 252。 問訊、指路 252。 存物 252。 公用電話 252。 表演 252。 促銷 252。 兒童游戲 252。 大屏幕演播 252。 公眾參與的活動(dòng) 252。 展覽 252。 點(diǎn)播 252。 冷熱飲 168。 文化涵義： 252。 商業(yè)的 后現(xiàn) 代的、發(fā)達(dá)的商業(yè)文化具有非常的鼓動(dòng)性和感染力 252。 科技的 IT 和通訊行業(yè)與高科技、工業(yè)化密切相關(guān)，并越來越具娛樂性 252。 休閑的 崇尚自然、回歸人本是都市生活中最具長久吸引力的時(shí)尚 2. 內(nèi)街的游歷感受： 168。 空間的節(jié)奏 處理內(nèi)街的各個(gè)節(jié)點(diǎn)和節(jié)點(diǎn)間的關(guān)系，創(chuàng)造有抑有揚(yáng)、有張有弛的空間序列 168。 穿插和流動(dòng) 打破直上直下的開洞方式，豐富多層空間的融合，保證視線的舒適角度、良好通達(dá)性和心理感受的連貫、延續(xù)，并考慮游歷過程的時(shí)間因素。 168。 節(jié)點(diǎn)和線路 沒有死角、避免重復(fù)路線是商業(yè)經(jīng)營的需求，室內(nèi)設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)為此做技術(shù)上的 處理 168。 向上引導(dǎo) 如同沒有死角、避免重復(fù)路線一樣，打破購物者不愿上樓的行為習(xí)慣，吸引購物者去往另一樓層也是室內(nèi)設(shè)計(jì)的任務(wù)。 3. 共享空間的整體控制 168。 尺度 結(jié)構(gòu)布置和建筑技術(shù)很大程度上限制了兩個(gè)入口大廳的空間尺度，但還有一些靈活量允許室內(nèi)設(shè)計(jì)控制。 168。 形式 空間界面的形式應(yīng)當(dāng)與其屬性相附，力求符合大多數(shù)人的審美和心理需求。曲線的輪廓比直線轉(zhuǎn)折可能更適用。 168。 視線分析 視線分析是確定空間高度和輪廓、上下開洞位置等的輔助手段。 4. 環(huán)境控制 168。 光線 168。 人工采光、照度、顯色指數(shù) 168。 直射陽光、西曬 、節(jié)能 168。 聲音、背景噪音控制 168。 聲聚焦控制 168。 空氣調(diào)節(jié)、舒適度 168。 溫度 168。 濕度 168。 風(fēng)速 168。 氣味 5. 交通組織 6. 有裝飾作用的室內(nèi)構(gòu)件 168。 硬件 168。 采光頂、玻璃墻面 168。 欄桿、扶手 168。 燈具 168。 座椅 168。 雕塑 168。 噴泉、水池 168。 樓、電梯 168。 花池 168。 櫥窗 168。 飲水處 168。 冷、熱飲 168。 軟件 168。 織物懸掛件 168。 仿真植物 168。 植物 168。 廣告牌 168。 棚架 168。 牌匾、燈箱規(guī)格 168。 樂器、專用音箱 168。 標(biāo)示、指示牌 168。 桌椅 168。 鐘表 7. 主題的創(chuàng)造和渲染 168。 街道的風(fēng)格 ——香榭大道、 遠(yuǎn)洋大道、繽紛大道、星光大道、 168。 E食代 168。 8. 租戶自主裝飾工程控制 購物中心專用詞詞典 作者：俞稚玉 美國國家研究局 National Research Bureau 是美國首位商業(yè)零售房地產(chǎn)信息提供者。 NRB出版購物中心產(chǎn)業(yè)的信息已超過了 45 年。它的約 4 萬個(gè)美國購物中心的信息數(shù)據(jù)庫是一個(gè)廣泛而詳盡的可利用的關(guān)于購物中心的信息源。下列專用詞選譯自 NRB： Glossary. Acres of Land Center Occupies 中心占有土地的英畝數(shù) 由中心主要場(chǎng)所加全部關(guān) 聯(lián)設(shè)施組成 Community Center 社區(qū)中心 比鄰里中心有更廣泛便捷的銷售軟線（服飾）和硬線（五金器皿、器具等）商品范圍。它有一個(gè)小型主體百貨店、雜貨店、或折扣百貨店作為主要的承租商，另有一個(gè)超市。雖然它可能有一個(gè)較強(qiáng)的專業(yè)商店，但它沒有全線百貨店。從理論上講，社區(qū)中心典型的大小是15 萬