【導(dǎo)讀】物業(yè)管理行業(yè)是一個(gè)新興的、發(fā)展的、具有豐富內(nèi)涵的領(lǐng)域。目前，全國(guó)物業(yè)管理企業(yè)已逾2萬家，物業(yè)管理從業(yè)人員達(dá)200多萬人，管理物。在我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的20年中，積累了很多值得深思和總結(jié)的成功經(jīng)驗(yàn)與不足。工業(yè)園區(qū)的物業(yè)管理是全方位、多層次的管理。首先要確立“以人為本、用戶至上”的經(jīng)。斷完善的社區(qū)化服務(wù)體系，使工業(yè)園區(qū)的物業(yè)管理工作不斷提高，以適應(yīng)形勢(shì)的需要。目前，我國(guó)工業(yè)園區(qū)的物業(yè)管理存在有很多問題。從微觀上講，工業(yè)園區(qū)的設(shè)計(jì)不很完善，配套設(shè)施不。樓、商廈、工業(yè)園區(qū)的建成，房屋售后物業(yè)管理也越來越重要。到目前為止，還沒有一家開發(fā)商向住宅管理部門劃撥這筆款項(xiàng)，即。對(duì)于工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理來講，我國(guó)的立法更是相對(duì)滯后。至今，尚無一部關(guān)于工業(yè)園區(qū)物。在司法實(shí)踐中，涉及工業(yè)園區(qū)的物業(yè)管理大多參照住宅小區(qū)的法律規(guī)。這是目前非常普遍的一種現(xiàn)象。定或開發(fā)商自建的物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理。

　　

【正文】 規(guī)劃圖、竣工總平面圖、分層平面圖； （二）單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備安裝竣工圖； （三）附屬配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖； （四）設(shè)施、設(shè)備安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)技術(shù)資料； （五）單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收證明材料； （六）物業(yè)質(zhì)量保證文件和物業(yè)使用說明文件； （七）房屋及配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)資 料（住戶資料）； （八）物業(yè)管理所必需的其他資料。 物業(yè)管理服務(wù)合同終止時(shí)，管理專業(yè)公司應(yīng)當(dāng)將管理的物業(yè)檔案資料移交給物業(yè)管理委托方或業(yè)主委員會(huì)或者其指定的管理專業(yè)公司。 17 第五十五條 （相鄰關(guān)系） 業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，按照有利于物業(yè)使用、安全、外貌美觀整潔以及公平、合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風(fēng)、采光、維修、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面的相鄰關(guān)系。 第五十六條 （車輛管理） 車輛在全體共用部分的停放、收費(fèi)和管理等事項(xiàng)，由業(yè)主會(huì)議決定。業(yè)主會(huì)議決定對(duì)車輛停放收費(fèi)的，參 照物價(jià)部門的規(guī)定確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。業(yè)主會(huì)議成立前，車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放的，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)按照物價(jià)部門的規(guī)定執(zhí)行。物業(yè)管理企業(yè)未經(jīng)業(yè)主會(huì)議同意不得把物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、空地作為停車場(chǎng)地出租，或擅自對(duì)業(yè)主停車收取費(fèi)用。車主對(duì)車輛有保管要求的，由車主和物業(yè)管理企業(yè)另行簽訂保管合同。 公安、消防、搶險(xiǎn)、救護(hù)、環(huán)衛(wèi)等特種車輛執(zhí)行公務(wù)時(shí)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放，不得收費(fèi)。 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車輛，不得影響其他車輛和行人的正常通行。 第五十七條 （物業(yè)禁止行為） 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為： （一）損壞房屋承 重結(jié)構(gòu)，破壞房屋外貌； （二）開辦公司等擅自改變房屋用途； （三）占用或損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)備設(shè)施，擅自移動(dòng)共用設(shè)備； （四）侵占綠地，毀壞綠化； （五）隨意傾倒或者拋棄垃圾、雜物； （六）堆放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品，排放有毒、有害物質(zhì)； （七）亂設(shè)攤點(diǎn)； （八）隨意停放車輛和鳴喇叭； （九）未經(jīng)批準(zhǔn)飼養(yǎng)禽畜； （十）大聲喧嘩或者發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲； （十一）在建筑物或者構(gòu)筑物上私開門窗或者亂懸掛、亂張貼、亂涂寫、亂刻畫； （十二）晚間（ 21 點(diǎn)至清晨 7 點(diǎn)）進(jìn)行有噪聲的房屋裝修行為； （十三） 在過道、室外場(chǎng)地和屋頂上堆放雜物； （十四）利用物業(yè)從事危害公共利益或者侵害他人正當(dāng)權(quán)益的活動(dòng)； （十五）外墻設(shè)置防盜設(shè)施、外墻設(shè)置晾衣架、未經(jīng)批準(zhǔn)封閉陽臺(tái)和在規(guī)定部位外安裝空調(diào)外機(jī)、太陽能熱水器等私搭亂建行為； （十六）法律、法規(guī)及業(yè)主公約禁止的其他行為。 第五十八條 （裝修管理） 業(yè)主或使用人裝飾裝修房屋，應(yīng)當(dāng)事先告知管理專業(yè)公司，管理專業(yè)公司應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主或者使用人。雙方應(yīng)當(dāng)簽訂裝飾裝修管理協(xié)議。 18 第五十九條 （物業(yè)使用性質(zhì)改變） 因特殊情況需要改變物業(yè)使用性質(zhì)的，應(yīng)當(dāng) 符合城市規(guī)劃和物業(yè)安全的要求，其業(yè)主應(yīng)當(dāng)征得相鄰業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)和管理專業(yè)公司的書面同意，并報(bào)規(guī)劃、建設(shè)、國(guó)土房產(chǎn)、環(huán)保等行政主管部門批準(zhǔn)。 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的共用建筑和共用設(shè)施，不得改變使用性質(zhì)，因特殊情況需要改變使用性質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)報(bào)規(guī)劃、建設(shè)、國(guó)土房產(chǎn)、環(huán)保等行政主管部門批準(zhǔn)。 第六十條 （道路、場(chǎng)地占用） 任何單位和個(gè)人不得擅自占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地。因物業(yè)維修或者公共利益需要臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)與管理專業(yè)公司簽訂書面協(xié)議，并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀，造成損失的，應(yīng)當(dāng)給予賠償 。 第六十一條 （車輛停放） 進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域的車輛，除執(zhí)行任務(wù)的治安、消防、搶險(xiǎn)、救護(hù)、環(huán)衛(wèi)等特種車輛外，應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)物業(yè)管理制度，并按規(guī)定有序停放。 第六十二條 （物業(yè)其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)） 利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)設(shè)置廣告、停車場(chǎng)及從事其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的書面同意后，方可向有關(guān)部門辦理報(bào)批手續(xù)。經(jīng)批準(zhǔn)設(shè)置的經(jīng)營(yíng)性設(shè)施的收益，扣除適當(dāng)?shù)墓芾碣M(fèi)用后，可以用于補(bǔ)充維修基金或彌補(bǔ)物業(yè)管理虧損。 第六十三條 （物業(yè)維護(hù)） 物業(yè)應(yīng)當(dāng)定期維修養(yǎng)護(hù)，在出現(xiàn)危害物業(yè)安全、影響觀瞻、妨礙公共利益及影響 他人正常使用時(shí)，主管部門可以責(zé)成有關(guān)責(zé)任人維修養(yǎng)護(hù)。 主管部門可以發(fā)出書面通知，要求業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)在規(guī)定的期限內(nèi)進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)。若業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)拒絕維修或維修沒有達(dá)到規(guī)定要求，主管部門可以委托有關(guān)部門實(shí)施，所需費(fèi)用由業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)承擔(dān)。上述費(fèi)用，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)必須在主管部門發(fā)出維修付費(fèi)通知之日起一個(gè)月內(nèi)支付。 第六十四條 （房屋維修責(zé)任） 房屋的維修責(zé)任，按照下列規(guī)定劃分： （一）房屋自有產(chǎn)業(yè)，由業(yè)主或使用人自行維修；毗連部位的自有產(chǎn)業(yè)，由相鄰業(yè)主或使用人共同維修； （二）房屋的外墻面、樓梯間、通道、 屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、機(jī)電設(shè)備、公用天線、消防設(shè)施等房屋本體公用部位、設(shè)施、設(shè)備，由業(yè)主委員會(huì)聘請(qǐng)物業(yè)管理企業(yè)或?qū)I(yíng)公司定期養(yǎng)護(hù)維修。 屬于人為損壞的，由損壞者負(fù)責(zé)修復(fù)；造成損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。 第六十五條 （配合維護(hù)） 19 管理專業(yè)公司對(duì)物業(yè)共同部位、共用設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)時(shí)，有關(guān)業(yè)主和使用人必須給予配合。因業(yè)主、使用人阻撓維修造成物業(yè)損壞及財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償。 第十章 法律責(zé)任 第六十六條 （業(yè)主、使用人的違約責(zé)任） 業(yè)主、使用人違反入住公約、業(yè)主公約、物業(yè)使用 禁止行為和物業(yè)使用管理維修規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。對(duì)違反入住公約、業(yè)主公約的，業(yè)主委員會(huì)、相關(guān)業(yè)主及使用人、管理專業(yè)公司可以向主管部門投訴，也可以直接向人民法院提起民事訴訟。 業(yè)主、使用人未按照入住公約、業(yè)主公約、前期物業(yè)管理合同交納物業(yè)管理費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)、建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)合同約定或《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條加收滯納金。對(duì)于超過 6 個(gè)月不交納物業(yè)管理費(fèi)用的業(yè)主，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)可在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)張貼欠費(fèi)公告，也可以向園區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理部門申請(qǐng)禁止該業(yè)主所欠費(fèi)物業(yè)的轉(zhuǎn)讓、 出租和抵押，或者通過法律途徑解決。 第六十七條 （業(yè)主會(huì)議決定的法律責(zé)任）業(yè)主會(huì)議、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反本辦法或者公共利益的，決定無效，主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。 業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作混亂，不能正常履行職能的，主管部門可以責(zé)令其停止活動(dòng)，進(jìn)行整改，直至宣布解散重選。業(yè)主委員會(huì)解散期間，主管部門可以暫時(shí)指定專業(yè)管理公司負(fù)責(zé)物業(yè)的日常管理工作。 第六十八條 （物業(yè)管理用房提供的違約責(zé)任）建設(shè)單位未按照規(guī)定提供物業(yè)管理用房，由主管部門責(zé)令其限期補(bǔ)建，逾期不補(bǔ)建的，應(yīng)當(dāng)交納補(bǔ)建款，并可 以根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十條處以十萬元以上五十萬元以下的罰款。 第六十九條 （物業(yè)管理專業(yè)公司的法律責(zé)任） 管理專業(yè)公司違反本辦法，按照下列規(guī)定處罰： （一）管理專業(yè)公司未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理活動(dòng)的，由主管部門責(zé)令其停止活動(dòng)，沒收非法所得，并可以根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十一條第（一）項(xiàng)處以五萬元以上二十萬元以下的罰款。 （二）管理專業(yè)公司違反物業(yè)管理合同約定的服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的，由主管部門責(zé)令其限期改正，逾期未改正的，可以根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十一條第（二）項(xiàng)處以一萬元以上三萬元以下的 罰款；業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)可以依照合同追究其民事責(zé)任。 （三）管理專業(yè)公司對(duì)共用設(shè)備設(shè)施管理不善，造成物業(yè)環(huán)境惡化的，由主管部門對(duì)其作出警告、降低資質(zhì)等級(jí)或者吊銷資質(zhì)證書，并可以根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十一條第（三）項(xiàng)處以一萬元以上三萬元以下的罰款。 20 （四）管理專業(yè)公司拒不退出該物業(yè)管理區(qū)域，妨礙該物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行正常物業(yè)管理的，或者未向業(yè)主委員會(huì)或者新聘的物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)管理的相關(guān)設(shè)施和必要資料的，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令改正；拒不改正的，物業(yè)管理行政主管部門可以降低其資質(zhì)等級(jí)直至吊銷資質(zhì)證書；造 成物業(yè)管理的相關(guān)設(shè)施或者必要資料毀壞、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。 第七十條 （維修基金使用的法律責(zé)任） 未按規(guī)定足額繳交維修基金的，由主管部門責(zé)令限期補(bǔ)交；逾期仍不足額繳存的，可以根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條按每日萬分之五加收滯納金。 違反本有關(guān)規(guī)定，挪用維修基金的，由物業(yè)管理行政主管部門追回挪用的維修基金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額二倍以下的罰款；物業(yè)管理企業(yè)挪用維修基金，情節(jié)嚴(yán)重的，頒發(fā)資質(zhì)證書的部門可以吊銷其資質(zhì)證書；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。 第七十一條 （其他部門的行政處 罰） 違反本辦法規(guī)定，依法應(yīng)當(dāng)由規(guī)劃、建設(shè)、城管、工商、價(jià)格、財(cái)政、公安等部門處罰的，依照有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定執(zhí)行。 第七十二條 （主管部門工作人員的法律責(zé)任） 主管部門工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級(jí)機(jī)關(guān)給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。 第七十三條 （行政復(fù)議和行政訴訟） 當(dāng)事人對(duì)行政管理部門的具體行政行為不服的，可以依照《中華人民共和國(guó)行政復(fù)議法》、《中華人民共和國(guó)行政訴訟法》的規(guī)定，申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟。 當(dāng)事人在法定期限內(nèi)不申請(qǐng)復(fù)議，不提起訴訟， 又不履行具體行政行為的，作出具體行政行為的行政管理部門可以依照《中華人民共和國(guó)行政訴訟法》的規(guī)定，申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。 第十一章 附則 第七十四條 （適用范圍） 本辦法適用于中新合作區(qū)，婁葑、跨塘、唯亭、勝浦四鎮(zhèn)參照本辦法實(shí)施。非住宅物業(yè)管理和未選聘物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的住宅物業(yè)的管理，參照本辦法執(zhí)行。 第七十五條 （應(yīng)用解釋部門） 本辦法執(zhí)行中的具體問題由園區(qū)國(guó)土房產(chǎn)局負(fù)責(zé)解釋。 第七十六條 （生效日期） 本辦法自頒布之日起生效。