【正文】 1 工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理經(jīng)營模式的思考 物業(yè)管理行業(yè)是一個新興的、發(fā)展的、具有豐富內(nèi)涵的領(lǐng)域。我國物業(yè)管理經(jīng)過 20年的探索和實踐，從無到有，從小到大，其巨大的社會效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟效益、強大的生命力和廣闊的發(fā)展前景，已充分顯示出來，在城市管理和兩個文明建設(shè)中的作用也日益顯著。目前，全國物業(yè)管理企業(yè)已逾 2 萬家， 物業(yè)管理從業(yè)人員達 200 多萬人，管理物業(yè)類型已涉及到住宅、寫字樓、商場、工業(yè)廠房、社會后勤物業(yè)等各類物業(yè)，管理物業(yè)面積已有數(shù)百億平方米，物業(yè)管理已形成了龐大的市場基礎(chǔ)，物業(yè)管理的市場化也逐步在啟動。在我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的 20 年中，積累了很多值得深思和總結(jié)的成功經(jīng)驗與不足的教訓(xùn)，在理論和實踐上都有許多問題值得深入探討。 工業(yè)園區(qū)的物業(yè)管理是全方位、多層次的管理。首先要確立 “ 以人為本、用戶至上 ” 的經(jīng)營思想 ,即以人為服務(wù)主體 ,進一步深層次地研究服務(wù)主體的構(gòu)成，再根據(jù)企業(yè)不同層次的生活和生產(chǎn)需求 ,確定物業(yè)管理工 作內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及管理目標(biāo)，從而逐步形成一個不斷完善的社區(qū)化服務(wù)體系，使工業(yè)園區(qū)的物業(yè)管理工作不斷提高，以適應(yīng)形勢的需要。 目前，我國工業(yè)園區(qū)的物業(yè)管理存在有很多問題。從宏觀上講，國家物業(yè)管理的立法過多地針對住宅小區(qū)，工業(yè)園區(qū)的物業(yè)管理立法還不很完善；工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理的市場化程度不高，專業(yè)性的物業(yè)管理企業(yè)較少。從微觀上講，工業(yè)園區(qū)的設(shè)計不很完善，配套設(shè)施不很齊全，業(yè)主及物業(yè)管理企業(yè)對前期介入的重視程度不夠。因此，建立社區(qū)化的工業(yè)園區(qū)勢在必行。 社區(qū)的概念是經(jīng)過一個個階段逐步演繹過來的，人們開始以群居的 形式居住在一個大區(qū)域內(nèi)，形成諸多大型居住區(qū)，從解決簡單的居住問題到滿足各種需求。 “ 宅者，人之本，人因宅而立，宅因人而存，人宅相扶，通感天地 ” 。這本是《黃帝宅經(jīng)》中的一句話，但它辨證地道出了居住形態(tài)發(fā)展史中人與住宅關(guān)系的一種概括。 工業(yè)園區(qū)的主要功能是滿足企業(yè)的生產(chǎn)需要，但我們不能忽視生產(chǎn)需要必須以滿足生活需要為前提。也就是說，我們應(yīng)該為企業(yè)的生產(chǎn)需要進行必要的生活設(shè)施配套，建立社區(qū)化的工業(yè)園區(qū)。 一、工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀分析 工業(yè)園區(qū)的概念 工業(yè)園區(qū)指由政府規(guī)劃建設(shè)的，供水、供電、供氣、通訊 、道路、倉儲及其它配套設(shè)施齊全、布局合理且能夠滿足從事一般工業(yè)生產(chǎn)和科學(xué)實驗需要的標(biāo)準(zhǔn)性建筑物或建筑物群體。 工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀 （ 1）工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理立法不完善 隨著城市建設(shè)突飛猛進的發(fā)展，城鎮(zhèn)居民生活設(shè)施的改善，成片的住宅小區(qū)、公寓、寫字樓、商廈、工業(yè)園區(qū)的建成，房屋售后物業(yè)管理也越來越重要。社會化、專業(yè)化的物業(yè)管理是改革開放過程中出現(xiàn)的新生事物，由于缺乏相應(yīng)的物業(yè)管理法律規(guī)范，致使物業(yè)管理過程中產(chǎn)生的大量糾紛得不到及時解決。我國自 1994 年以來，就開始了物業(yè)管理的立法工作，并已基本形成 體系。但是到目前為止，還沒有一部權(quán)威性很強的法律，或者說，還沒有一部全國人大制定并通過的物業(yè)管理專門法律。而且法規(guī)大多數(shù)都是針對一般物業(yè)管理而言的，要么過于原則，對物業(yè)管理市場只是泛泛而談；要么根本不涉及物業(yè)管理市場 2 問題。那么，物業(yè)管理市場整體管理、物業(yè)管理市場招投標(biāo)及管理、物業(yè)管理市場需求主體及管理、物業(yè)管理市場運行秩序的管理等，都還沒有制定相應(yīng)的法律法規(guī)，沒能用明確的法律法規(guī)來規(guī)范。 而且，就一般物業(yè)管理法律法規(guī)來說，也存在著明顯的不全面、不嚴(yán)密、不具體、不夠協(xié)調(diào)的缺陷。例如，對物業(yè)管理市場中最 主要的權(quán)利主體 —— 物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人、使用人的法律地位、權(quán)利義務(wù)，所有的法律法規(guī)都沒有做出非常具體、明確、便于操作的規(guī)定。又如，對于發(fā)生了市場糾紛，比如業(yè)主欠繳費用，規(guī)定的也很含糊，只是說物業(yè)管理公司有追償?shù)臋?quán)利，但對于如何追償，追償不到怎么辦？再如，業(yè)主高空拋物，把下面的車輛砸壞或人砸傷，應(yīng)該由誰來賠償？小偷偷業(yè)主的錢、財、物，應(yīng)該由誰承擔(dān)責(zé)任等等，都沒有具體的規(guī)定或說明，使得實際工作中面臨有法不能依的尷尬局面。 作為物業(yè)公司催不到費用，只好采取停水停電的辦法，這是違法行為，那么違反哪一條法律法規(guī)，也不 是很明確。如業(yè)主的車輛被盜，也只是說物業(yè)公司要承擔(dān)一定的責(zé)任，但如何承擔(dān)責(zé)任，在什么情況下應(yīng)該承擔(dān)，什么情況下不承擔(dān)，也沒有明確法律法規(guī)。雖然可以按照停車發(fā)票作為保管合同法來推定承擔(dān)責(zé)任，那么物業(yè)公司在停車卡上寫明只提供車輛使用場地，車輛的損壞和被盜物業(yè)公司一概不賠償，那又該怎么辦。公共專用基金誰來支付這筆款項呢？到目前為止，還沒有一家開發(fā)商向住宅管理部門劃撥這筆款項，即使開發(fā)商有這種想法，也不知道把這筆款項劃撥到什么地方。 我們應(yīng)當(dāng)承認(rèn)，物業(yè)管理企業(yè)的某些職能與政府的某些職能存在重疊和交叉，特別是在居住 環(huán)境、清潔衛(wèi)生、消防治安、公共綠化、公用設(shè)施、道路養(yǎng)護等方面。由于二者地位和作用不同，所代表的利益不完全相同、工作的出發(fā)點不同，可能會在工作中引發(fā)各種沖突。對此除了及時溝通、消除誤解外，還需要法律上確定二者各自職責(zé)范圍及其在相關(guān)領(lǐng)域的配合機制。 對于工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理來講，我國的立法更是相對滯后。至今，尚無一部關(guān)于工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理的法律法規(guī)。在司法實踐中，涉及工業(yè)園區(qū)的物業(yè)管理大多參照住宅小區(qū)的法律規(guī)范執(zhí)行。 此外，由于對工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理中遇到的相關(guān)法律理論問題研究不夠深入，導(dǎo)致在工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理中產(chǎn)生的 許多法律糾紛難以處理。 （ 2）工業(yè)園區(qū)的市場化程度不高 目前，全國物業(yè)管理市場處于一種一觸即發(fā)的狀態(tài)。這種市場化的導(dǎo)火索一旦點燃，整個物管市場則會烽煙四起。我們可以預(yù)測，未來 35 年是中國物業(yè)管理市場的 “ 戰(zhàn)國時代 ” 。到 2020 年末，全國性的物業(yè)管理品牌格局將基本形成，屆時，一個企業(yè)再想進入物管市場，分得一杯羹，困難更大，為時已晚。所以，對一個物管企業(yè)而言，目前是搶占物管市場的最佳良機。當(dāng)前獲得物業(yè)管理市場的方式主要有如下三種： ① 通過公開招投標(biāo)占領(lǐng)市場 這種方式就是通過公開招投標(biāo)的方式獲得物業(yè)管 理權(quán)。這是物業(yè)管理市場化最根本的方式。但目前通過公開招投標(biāo)方式獲得物業(yè)管理權(quán)的物業(yè)比較少，在整個物業(yè)管理市場所占的比例也小，而且主要集中在一些政府的公共型物業(yè)。 ② 通過協(xié)議招標(biāo)方式占領(lǐng)市場 這種方式就是通過協(xié)議招標(biāo)的方式獲得物業(yè)管理權(quán)。一般是較優(yōu)秀物業(yè)的開發(fā)商邀請一些知名品牌的物業(yè)管理公司進行管理。目前，在物業(yè)管理市場上，這種方式比較常見，而且項目數(shù)目較多。 ③ 通過自建自管方式擁有市場 這種情況就是房地產(chǎn)開發(fā)商將所開發(fā)的物業(yè)委托給下屬的物業(yè)管理公司進行管理。這是目前非常普遍的一種現(xiàn)象。這種管 理方式影響了物業(yè)管理的市場化進程。 由于工業(yè)園區(qū)的物業(yè)管理費定價較低，業(yè)主或物業(yè)使用人的經(jīng)濟承受能力有限、管理難度大等，對市場化的物業(yè)管理企業(yè)吸引力較小，這類物業(yè)的市場化程度不高，一般由政府指定或開發(fā)商自建的物業(yè)管理企業(yè)進行管理。 （ 3）規(guī)劃布局不夠合理，房屋設(shè)計的使用功能不夠全面 3 從目前來看，無論是經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的國家級開發(fā)區(qū)，還是經(jīng)省、市人民政府批準(zhǔn)設(shè)立的省、市級開發(fā)區(qū)，雖然都是按照全面規(guī)劃、因地制宜、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的方針建設(shè)工業(yè)園區(qū)的，但大量的工業(yè)廠房從設(shè)計上就沒有全面考慮房屋的使用功 能，規(guī)劃布局也不夠合理。比如，許多標(biāo)準(zhǔn)廠房的衛(wèi)生間很少，且分布不合理，導(dǎo)致入駐企業(yè)員工入廁難，這樣一來，就大大增加了物業(yè)管理的難度，致使我們的物業(yè)管理員成了 “ 消防隊員 ” ，處處救火。 （ 4）工業(yè)園區(qū)的配套設(shè)施不夠完善 我國的開發(fā)區(qū)大都建在遠(yuǎn)離市區(qū)或在市區(qū)的邊緣，地理位置雖然優(yōu)越，但基礎(chǔ)設(shè)施配套設(shè)施不夠完善。無論是以高新技術(shù)為主的高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，以工業(yè)為主的工業(yè)開發(fā)區(qū)，還是以金融商貿(mào)為主的金融商貿(mào)開發(fā)區(qū)，其供水、供電、供氣、排水、道路、工人食堂、宿舍、賓館、酒店、商店、醫(yī)院、學(xué)校等基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施都不很完 善。 工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展?fàn)顩r （ 1）我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 現(xiàn)階段，中國物業(yè)管理行業(yè)尚未真正形成規(guī)范化、產(chǎn)業(yè)化、市場化的發(fā)展格局，除深圳、上海、北京等城市物業(yè)管理市場相對成熟之外，全國大部份地區(qū)物業(yè)管理處于起步階段，市場化程度偏低。從物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展程度已達到一定水平的深圳市來看，目前仍存在著以下問題： ① 以數(shù)量型為行業(yè)發(fā)展的主要特征造成企業(yè)數(shù)量多、分布廣、規(guī)模小、規(guī)模效益差、發(fā)展后勁不足等問題，以 2020 年末的統(tǒng)計資料為例，全市擁有 1100 家大小規(guī)模不一的物業(yè)管理企業(yè)，正式注冊的僅 500 家，按 2020 年全市物業(yè)開發(fā)量約 800 萬平方米計算， 1100 家物業(yè)管理企業(yè)平均分配不足 1 萬平方米。 ② 企業(yè)發(fā)展趨同化、企業(yè)運作方法雷同，低水平、重復(fù)性的產(chǎn)業(yè)隊伍大量涌現(xiàn)，從而形成管理手段落后，管理水平參差不一，產(chǎn)品（服務(wù)）結(jié)構(gòu)不合理，低檔次產(chǎn)品（服務(wù)）多，企業(yè)運營成本居高不下，市場競爭力差的局面。 ③ 由于物業(yè)管理行業(yè)普遍存在低水平重復(fù)建設(shè)的現(xiàn)象，大量小而全的物業(yè)管理企業(yè)勢必造成資源配置不合理、資源浪費的嚴(yán)重后果：一方面 “ 五臟俱全 ” 的機構(gòu)使人力、物力、財力浪費極大，企業(yè)成本增加；另一方面形成各類 工程技術(shù)人員工作量極不飽和，復(fù)雜的現(xiàn)代化設(shè)施、設(shè)備出現(xiàn)的重大技術(shù)問題仍需依賴專業(yè)公司；同時，庫存?zhèn)溆貌牧?、低耗物料又占用企業(yè)大量流動資金，造成流動資金沉淀。 僅以開發(fā)商項目支持為優(yōu)勢，政府指導(dǎo)價為保護傘，以純粹的物業(yè)管理作為主業(yè)，運用 “ 五臟俱全 ” 的組織結(jié)構(gòu)養(yǎng)活一大批從業(yè)員工的企業(yè)發(fā)展模式在一定程度上仍延續(xù)著計劃經(jīng)濟體制下后勤管理方式，未從根本上改變計劃經(jīng)濟體制給企業(yè)發(fā)展帶來的種種弊端，這種模式已經(jīng)明顯不能適應(yīng)成熟的市場、變化的市場、競爭的市場的發(fā)展需求。 從全國范圍的行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀來看，觀念落后、法制不健 全已成為嚴(yán)重制約全行業(yè)整體規(guī)范發(fā)展的關(guān)鍵因素，而國有物業(yè)管理