【正文】 企業(yè)；投標(biāo)人少于三個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。 （十一）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。 鼓勵(lì)物業(yè)管理企業(yè)采用先進(jìn)的物業(yè)管理服務(wù) 手段，提高物業(yè)管理服務(wù)水平。 第二十九條 （物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)核定） 主管部門應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級管理辦法，對備案的管理專業(yè)公司核定資質(zhì)等級。 專營公司，是指接受業(yè)主委員會(huì)或管理專業(yè)公司委托，承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)的機(jī)電設(shè)備、清潔衛(wèi)生、園林綠化、維 修工程、保安服務(wù)等專項(xiàng)維修養(yǎng)護(hù)管理業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)。 管理專業(yè)公司，是指受業(yè)主委員會(huì)委托，對物業(yè)管理區(qū)內(nèi)機(jī)電設(shè)備、清潔衛(wèi)生、園林綠化、維修工程、保安服務(wù)等進(jìn)行策劃、設(shè)計(jì)、咨詢，監(jiān)督專營公司服務(wù)質(zhì)量的管理服務(wù)機(jī)構(gòu)。 第二十六條 （業(yè)主會(huì)議決定的約束力） 業(yè)主會(huì)議、業(yè)主委員會(huì) 作出的決定，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主、使用人具有約束力。 業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則自業(yè)主大會(huì)審議通過之日或業(yè)主委員會(huì)確認(rèn)經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上通過之日起生效。 物業(yè)管理區(qū)域范圍發(fā)生變化、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋被拆遷或者滅失及業(yè)主委員會(huì)因其他原因終止的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)辦理注銷登記。經(jīng)業(yè)主會(huì)議決定，業(yè)主委員會(huì)成員可以給予適當(dāng)?shù)慕蛸N。 業(yè)主 委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期召開會(huì)議，業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由主任或者主任委托的副主任召集，會(huì)議必須有過半數(shù)委員出席有效，作出決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員過半數(shù)通過。 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)經(jīng)常聽取業(yè)主、使用人的意見和建議，接受業(yè)主、業(yè)主會(huì)議、物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督，不得從事除物業(yè)發(fā)展、租賃、修理、維護(hù)等物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)以外的經(jīng)營活動(dòng)。 第二十三條 （業(yè)主委員會(huì)職責(zé)） 業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé)： （一）召集和主持業(yè)主會(huì)議； （二）向業(yè)主會(huì)議報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況 。 業(yè)主委員會(huì)成員不得宣布解散業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)之日起十日內(nèi)，原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將其保管的有關(guān)財(cái)務(wù)憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于業(yè)主會(huì)議所有的財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會(huì)，并做好其他交接工作。業(yè)主委員會(huì)任期屆滿的兩個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)書面報(bào)告主管部門。 業(yè)主委員會(huì)可以選舉產(chǎn)生主任一名和副主任 若干名并聘用專職或兼職執(zhí)行秘書 1 名，執(zhí)行秘書可以給予適當(dāng)補(bǔ)貼。業(yè)主委員會(huì)成員缺額時(shí)的補(bǔ) 9 選，應(yīng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中予以約定。業(yè)主委員會(huì)成員每屆任期三年，可以連選連任。業(yè)主委員會(huì)成員的人數(shù)應(yīng)當(dāng)是五至十五名的單數(shù)，其組成人員不得在物業(yè)管理企業(yè)中兼職。 召開業(yè)主會(huì)議，業(yè)主委員會(huì)可以事先將會(huì)議時(shí)間、地點(diǎn)、議題和議程通知所在主管部門和居民委員會(huì)，邀請主管部門和居民委員會(huì)派代表參加，并認(rèn)真聽取主管部門和居民委員會(huì)的意見、建議。凡不參加或不委托代理人參加業(yè)主會(huì)議的業(yè)主（代表），不計(jì)入表決，視為對會(huì)議通過或否決的議案表示默許。經(jīng)百分之二十以上的業(yè)主 (業(yè)主代表 )提議，或者經(jīng)擁有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)百分之三十以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主會(huì)議 臨時(shí)會(huì)議，業(yè)主委員會(huì)在接到提議后十五日內(nèi)應(yīng)當(dāng)就所提議題召開業(yè)主會(huì)議。業(yè)主會(huì)議的定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開。 業(yè)主會(huì)議作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上通過。業(yè)主會(huì)議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有二分之一以上投票權(quán)的業(yè)主或二分之一以上的業(yè)主代表 參加。依法成立的業(yè)主委員會(huì)，以其選舉產(chǎn)生之日為成立日期。 主管部門應(yīng)當(dāng)自受理登記申請之日起 15 日內(nèi)，完成登記備案工作；對不符合規(guī)定成立的業(yè)主委員會(huì)不予登記備案，并書面通知申請人。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)成立一個(gè)業(yè)主委員會(huì)。 業(yè)主會(huì)議、業(yè)主委員會(huì)對全體業(yè)主負(fù)責(zé)，不能損害全體業(yè)主的公共利益。 籌備組自成立之日起三個(gè)月內(nèi)，在主管部門和各社區(qū)工委（街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)下，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主會(huì)議。 主管部門接到建設(shè)單位的書面報(bào)告或者業(yè)主的書面要求后，應(yīng)當(dāng)和各社區(qū)工委（街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織業(yè)主推薦產(chǎn)生業(yè)主大會(huì)籌備組（以下簡稱籌備組）成 員。單個(gè)業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上所持的投票權(quán)，最高不超過全部投票權(quán)的百分之三十。住宅區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)，按其擁有的物業(yè)建筑面積計(jì)算，每滿一百平方米計(jì)一票；不足一百平方米有單獨(dú)房地產(chǎn)權(quán)證書的，可以與其他業(yè)主合并計(jì)票，每滿一百平方米計(jì)一票。 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到百分之五十，或者已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到百分之三十不足百分之五十，但使用已超過一年的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主會(huì)議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主代表大會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)履行相關(guān)職責(zé)。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主人數(shù)超過一百人的，業(yè)主大會(huì)可以決定成立業(yè)主代表大會(huì)。 業(yè)主應(yīng)當(dāng)通過建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)或者直接向業(yè)主委員會(huì)提供聯(lián)系地址、通訊方式。 業(yè)主在物業(yè) 管理中，除享有國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的權(quán)利外，還有權(quán)推選業(yè)主代表，并享有被推選權(quán)。 第十五條 （管理主體） 業(yè)主通過業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)及其選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)，行使對物業(yè)的自治管理。主管部門應(yīng)當(dāng)按照本條第一款的規(guī)定劃分物業(yè)管理區(qū)域，并在地籍圖和房地產(chǎn)登記冊上注記。但該住宅區(qū)內(nèi)已分割成多個(gè)自然街坊或者封閉小區(qū)的，可以分別劃分為獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域。不實(shí)行委托服務(wù)的，上述有關(guān)單位應(yīng)當(dāng)服務(wù)到戶。最終用戶是指接受供水、供電、供氣、供熱以及通信、有線電視等服務(wù)的最終分戶使用人。 第十二條 （供電、供汽線路等設(shè)施管理） 6 物業(yè)管理區(qū)域 內(nèi)供電線路、供熱線路、消防器具設(shè)施、路燈等，屬于共用設(shè)施設(shè)備的，由小區(qū)全體業(yè)主負(fù)責(zé)維修管理；屬于公共部分的，分別由供電、供熱企業(yè)和管理消防、路燈的部門負(fù)責(zé)管理。 第十條 （公共衛(wèi)生設(shè)施及生活垃圾管理） 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用廁所、化糞池、垃圾站（箱、道）等環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施的日常養(yǎng)護(hù)和維修管理由小區(qū)全體業(yè)主負(fù)責(zé)；生活垃圾由小區(qū)全體業(yè)主負(fù)責(zé)收集到垃圾中轉(zhuǎn)站，清運(yùn)工作由市容環(huán)境衛(wèi)生管理部門負(fù)責(zé)。 第八條 （公共環(huán)境清潔管理） 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、住宅樓、樓道等公共環(huán)境的清掃保潔，由小區(qū)全體業(yè)主負(fù)責(zé)。 第二章 物業(yè)管理分工 第六條 （道路、供排水設(shè)施管理） 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用的道路和雨水設(shè)施的日常養(yǎng)護(hù)和維修管理，由小區(qū)全體業(yè)主負(fù)責(zé)；屬于城市道路和公共供、排水設(shè)施的由市政管理部門負(fù)責(zé)。 第五條 （相關(guān)管理部門職 責(zé)） 規(guī)劃、建設(shè)、市政、衛(wèi)生、交通、公安、供電、供水、供氣、排水、物價(jià)、工商、城管等有關(guān)專業(yè)管理部門，按照職責(zé)分工，對物業(yè)管理工作進(jìn)行專業(yè)指導(dǎo)和監(jiān)督。 配套設(shè)施不全的住宅區(qū)，應(yīng)當(dāng)通過整治，逐步創(chuàng)造條件，實(shí)施物業(yè)管理。物業(yè)管理區(qū)由主管部門劃定。 本辦法所稱物業(yè)管理區(qū)是擁有獨(dú)立的出入口和共有設(shè)備設(shè)施的、不被城市交通穿越的相對完整的、獨(dú)立的區(qū)域。 本辦法所稱業(yè)主 (產(chǎn)權(quán)人 )，是指物業(yè)的所有權(quán)人。 第二條 （釋義） 本辦法所稱物業(yè)，是指已建成并交付使用的房屋、設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)的場地。 從全國范圍的行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀來看，觀念落后、法制不健 全已成為嚴(yán)重制約全行業(yè)整體規(guī)范發(fā)展的關(guān)鍵因素，而國有物業(yè)管理企業(yè)存在體制改革和產(chǎn)權(quán)制度改革方向不明確的問題則嚴(yán)重阻礙了企業(yè)的市場化發(fā)展進(jìn)程。 ③ 由于物業(yè)管理行業(yè)普遍存在低水平重復(fù)建設(shè)的現(xiàn)象，大量小而全的物業(yè)管理企業(yè)勢必造成資源配置不合理、資源浪費(fèi)的嚴(yán)重后果：一方面 “ 五臟俱全 ” 的機(jī)構(gòu)使人力、物力、財(cái)力浪費(fèi)極大，企業(yè)成本增加；另一方面形成各類 工程技術(shù)人員工作量極不飽和，復(fù)雜的現(xiàn)代化設(shè)施、設(shè)備出現(xiàn)的重大技術(shù)問題仍需依賴專業(yè)公司；同時(shí)，庫存?zhèn)溆貌牧?、低耗物料又占用企業(yè)大量流動(dòng)資金，造成流動(dòng)資金沉淀。從物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展程度已達(dá)到一定水平的深圳市來看，目前仍存在著以下問題： ① 以數(shù)量型為行業(yè)發(fā)展的主要特征造成企業(yè)數(shù)量多、分布廣、規(guī)模小、規(guī)模效益差、發(fā)展后勁不足等問題，以 2020 年末的統(tǒng)計(jì)資料為例，全市擁有 1100 家大小規(guī)模不一的物業(yè)管理企業(yè)，正式注冊的僅 500 家，按 2020 年全市物業(yè)開發(fā)量約 800 萬平方米計(jì)算， 1100 家物業(yè)管理企業(yè)平均分配不足 1 萬平方米。無論是以高新技術(shù)為主的高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，以工業(yè)為主的工業(yè)開發(fā)區(qū)，還是以金融商貿(mào)為主的金融商貿(mào)開發(fā)區(qū)，其供水、供電、供氣、排水、道路、工人食堂、宿舍、賓館、酒店、商店、醫(yī)院、學(xué)校等基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施都不很完 善。比如，許多標(biāo)準(zhǔn)廠房的衛(wèi)生間很少，且分布不合理，導(dǎo)致入駐企業(yè)員工入廁難，這樣一來，就大大增加了物業(yè)管理的難度，致使我們的物業(yè)管理員成了 “ 消防隊(duì)員 ” ，處處救火。 由于工業(yè)園區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)定價(jià)較低，業(yè)主或物業(yè)使用人的經(jīng)濟(jì)承受能力有限、管理難度大等，對市場化的物業(yè)管理企業(yè)吸引力較小，這類物業(yè)的市場化程度不高，一般由政府指定或開發(fā)商自建的物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理。這是目前非常普遍的一種現(xiàn)象。目前，在物業(yè)管理市場上，這種方式比較常見，而且項(xiàng)目數(shù)目較多。 ② 通過協(xié)議招標(biāo)方式占領(lǐng)市場 這種方式就是通過協(xié)議招標(biāo)的方式獲得物業(yè)管理權(quán)。這是物業(yè)管理市場化最根本的方式。所以，對一個(gè)物管企業(yè)而言，目前是搶占物管市場的最佳良機(jī)。我們可以預(yù)測，未來 35 年是中國物業(yè)管理市場的 “ 戰(zhàn)國時(shí)代 ” 。 （ 2）工業(yè)園區(qū)的市場化程度不高 目前，全國物業(yè)管理市場處于一種一觸即發(fā)的狀態(tài)。在司法實(shí)踐中，涉及工業(yè)園區(qū)的物業(yè)管理大多參照住宅小區(qū)的法律規(guī)范執(zhí)行。 對于工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理來講，我國的立法更是相對滯后。由于二者地位和作用不同，所代表的利益不完全相同、工作的出發(fā)點(diǎn)不同，可能會(huì)在工作中引發(fā)各種沖突。公共專用基金誰來支付這筆款項(xiàng)呢？到目前為止，還沒有一家開發(fā)商向住宅管理部門劃撥這筆款項(xiàng)，即使開發(fā)商有這種想法，也不知道把這筆款項(xiàng)劃撥到什么地方。如業(yè)主的車輛被盜，也只是說物業(yè)公司要承擔(dān)一定的責(zé)任，但如何承擔(dān)責(zé)任