【正文】 第七十五條 （應(yīng)用解釋部門(mén)） 本辦法執(zhí)行中的具體問(wèn)題由園區(qū)國(guó)土房產(chǎn)局負(fù)責(zé)解釋。 第七十三條 （行政復(fù)議和行政訴訟） 當(dāng)事人對(duì)行政管理部門(mén)的具體行政行為不服的，可以依照《中華人民共和國(guó)行政復(fù)議法》、《中華人民共和國(guó)行政訴訟法》的規(guī)定，申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟。 第七十條 （維修基金使用的法律責(zé)任） 未按規(guī)定足額繳交維修基金的，由主管部門(mén)責(zé)令限期補(bǔ)交；逾期仍不足額繳存的，可以根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條按每日萬(wàn)分之五加收滯納金。 第六十九條 （物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)公司的法律責(zé)任） 管理專(zhuān)業(yè)公司違反本辦法，按照下列規(guī)定處罰： （一）管理專(zhuān)業(yè)公司未取得資質(zhì)證書(shū)從事物業(yè)管理活動(dòng)的，由主管部門(mén)責(zé)令其停止活動(dòng)，沒(méi)收非法所得，并可以根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十一條第（一）項(xiàng)處以五萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下的罰款。 第六十七條 （業(yè)主會(huì)議決定的法律責(zé)任）業(yè)主會(huì)議、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反本辦法或者公共利益的，決定無(wú)效，主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正或者撤銷(xiāo)其決定，并通告全體業(yè)主。 第十章 法律責(zé)任 第六十六條 （業(yè)主、使用人的違約責(zé)任） 業(yè)主、使用人違反入住公約、業(yè)主公約、物業(yè)使用 禁止行為和物業(yè)使用管理維修規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。 第六十四條 （房屋維修責(zé)任） 房屋的維修責(zé)任，按照下列規(guī)定劃分： （一）房屋自有產(chǎn)業(yè)，由業(yè)主或使用人自行維修；毗連部位的自有產(chǎn)業(yè)，由相鄰業(yè)主或使用人共同維修； （二）房屋的外墻面、樓梯間、通道、 屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、機(jī)電設(shè)備、公用天線、消防設(shè)施等房屋本體公用部位、設(shè)施、設(shè)備，由業(yè)主委員會(huì)聘請(qǐng)物業(yè)管理企業(yè)或?qū)I(yíng)公司定期養(yǎng)護(hù)維修。 第六十三條 （物業(yè)維護(hù)） 物業(yè)應(yīng)當(dāng)定期維修養(yǎng)護(hù)，在出現(xiàn)危害物業(yè)安全、影響觀瞻、妨礙公共利益及影響 他人正常使用時(shí)，主管部門(mén)可以責(zé)成有關(guān)責(zé)任人維修養(yǎng)護(hù)。因物業(yè)維修或者公共利益需要臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)與管理專(zhuān)業(yè)公司簽訂書(shū)面協(xié)議，并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀，造成損失的，應(yīng)當(dāng)給予賠償 。雙方應(yīng)當(dāng)簽訂裝飾裝修管理協(xié)議。 公安、消防、搶險(xiǎn)、救護(hù)、環(huán)衛(wèi)等特種車(chē)輛執(zhí)行公務(wù)時(shí)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放，不得收費(fèi)。業(yè)主會(huì)議決定對(duì)車(chē)輛停放收費(fèi)的，參 照物價(jià)部門(mén)的規(guī)定確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 業(yè)主委員會(huì)接管物業(yè)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)或其指定的管理專(zhuān)業(yè)公司移交下列物業(yè)檔案資料： （一）項(xiàng)目規(guī)劃圖、竣工總平面圖、分層平面圖； （二）單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備安裝竣工圖； （三）附屬配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖； （四）設(shè)施、設(shè)備安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)技術(shù)資料； （五）單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收證明材料； （六）物業(yè)質(zhì)量保證文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件； （七）房屋及配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)資 料（住戶(hù)資料）； （八）物業(yè)管理所必需的其他資料。 第五十三條 （共有產(chǎn)業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)） 共有產(chǎn)業(yè)由業(yè)主委員會(huì)統(tǒng)一管理。按區(qū)共有產(chǎn)業(yè)是指除按幢共有外的由物業(yè)管理區(qū)的全體業(yè)主共同享有、共同負(fù)責(zé)的土地及共用部位和共用設(shè)施設(shè)備。 共用部位是指各類(lèi)房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂、屋蓋等）、戶(hù)外墻面、門(mén)廳、樓梯間、走廊通道、圍墻、垃圾房等。 居民委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)等管理機(jī)構(gòu)用房、健康活動(dòng)用房應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位無(wú)償提供；便民診所用房按照建造成本價(jià)、便民商業(yè)配套設(shè)施按住宅基準(zhǔn)價(jià)出售給業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主委員會(huì)可以從共用部位共用設(shè)備設(shè)施維修基金中列支購(gòu)買(mǎi)。 第四十八條 （業(yè)主臨時(shí)公約的終止） 業(yè)主臨時(shí)公約至業(yè)主會(huì)議審議通過(guò)的業(yè)主公約生效時(shí)終止。 物業(yè)管理區(qū)前期物業(yè)管理服務(wù)合同屆滿后業(yè)主委員會(huì)仍未成立的，由建設(shè)單位委托管理專(zhuān)業(yè)公司繼續(xù)管理。 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域建立的維修基金屬該物業(yè)管理區(qū)域的全體業(yè)主所有，在業(yè)主委員會(huì)未建立前由政府主管部門(mén)代管，業(yè)主委員會(huì)建立后可以交由業(yè)主委員會(huì)自主管理。維修基金專(zhuān)項(xiàng)用于物業(yè)共用部位共用設(shè)備設(shè)施保修期滿后的大中修、更新、改造。對(duì)于欠費(fèi)的業(yè)主，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助督促催交。 已竣工但尚未售出或者尚未交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位全額交納。 第三十 八條 （電梯、水泵運(yùn)行費(fèi)） 高層住宅電梯、水泵運(yùn)行費(fèi)，按整幢業(yè)主各自擁有的房屋建筑面積比例分?jǐn)偂? 第三十七條 （物業(yè)管理收費(fèi)方式） 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。 第三十五條 （物業(yè)管理合同約定的服務(wù)事項(xiàng)） 物業(yè)管理服務(wù)合同中當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)約定下列物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)： （一）物業(yè)共用部位和物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)和管理； （二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)日常環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理； （三）協(xié)助管理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、安全防范、消防、交通等事項(xiàng)； （四）物業(yè)裝飾裝修的安全性能、垃圾清運(yùn)等管理服務(wù)； （五）物業(yè)檔案資料的管理。 第三十四條 （物業(yè)合同終止） 物業(yè)管理服務(wù)合同期滿，或者接受委托的物業(yè)管理企業(yè)未達(dá)到物業(yè)管理服務(wù)合同規(guī)定的管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)或者有其他違約行為的，經(jīng)業(yè)主會(huì)議批準(zhǔn)，由業(yè)主委員會(huì)辦理終止物業(yè)管理服務(wù)合同，但應(yīng)當(dāng)提前 1 個(gè)月通知物業(yè)管理企業(yè)。 第三十三條 （物業(yè)管理合同） 接受委托的管理專(zhuān)業(yè)公司應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。 第三十二條 （物業(yè)管理遵循原則） 物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)遵循統(tǒng)一管理和專(zhuān)業(yè)化服務(wù)的原則。 第五章 物業(yè)管理服務(wù) 第三十一條 （物業(yè)管理企業(yè)選聘） 主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立和完善物業(yè)管理的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。未領(lǐng)取物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)證書(shū)的，不得從事物業(yè)管理性服務(wù)活動(dòng)。管理專(zhuān)業(yè)公司應(yīng)當(dāng)配備水電工程、結(jié)構(gòu)工程、會(huì)計(jì)、綠化工程等專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則在生效之日起 15 日內(nèi)報(bào)主管部門(mén)備案。 第二十四條 （業(yè)主委員會(huì)變更） 業(yè)主委員會(huì)成立后登記的有關(guān)事項(xiàng)發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)辦理變更登記。 業(yè)主委員會(huì)的賬務(wù)必須委托物業(yè)管理企業(yè)或國(guó)家認(rèn)可的財(cái)務(wù)管理專(zhuān)業(yè)公司代管。業(yè)主委員會(huì)的撤銷(xiāo)、合并，須經(jīng)主管部門(mén)的核準(zhǔn)。主管部門(mén)和各社區(qū)工委（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)按照本辦法規(guī)定指導(dǎo)成立換屆改選小組，指導(dǎo)召開(kāi)業(yè)主會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。規(guī)則沒(méi)有約定的，一般應(yīng)當(dāng)在半年內(nèi)召開(kāi)業(yè)主會(huì)議予以補(bǔ)選。業(yè)主不足 5 名的物業(yè)，業(yè)主委員會(huì)成員可以少于 5 名，并由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生。 業(yè)主（業(yè)主代表）可以委托代理人出席業(yè)主會(huì)議，不滿十八歲的業(yè)主由其法定代理人出席。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)于業(yè)主會(huì)議召開(kāi)十五日前通知全體業(yè)主。業(yè)主會(huì)議作出決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)二分之一以上或二分之一以上的業(yè)主代表通過(guò)。對(duì)依法成立的業(yè)主委員會(huì)，主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)在備案后出具相關(guān)證明文件并予以公布。 第二十條 （業(yè)主委員會(huì)的備案） 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主會(huì)議的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，在物業(yè)管理活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，對(duì)業(yè)主會(huì)議負(fù)責(zé)?；I備組由業(yè)主代表和主管部門(mén)工作人員、建設(shè)單位代表和社區(qū)代表組成，其成員名單應(yīng)當(dāng)自籌備組成立之日起七日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書(shū)面公告。未售出的物業(yè)，建設(shè)單位享有半數(shù)的投票 權(quán)。業(yè)主大 會(huì)、業(yè)主代表大會(huì)以下均稱(chēng)業(yè)主會(huì)議。 第十七條 （業(yè)主會(huì)議召開(kāi)條件和投票權(quán)數(shù)確定） 業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。 第十六條 （業(yè)主權(quán)利和義務(wù)） 業(yè)主依法對(duì)自有產(chǎn)業(yè)和共有產(chǎn)業(yè)進(jìn)行自治管理，享有相應(yīng)權(quán)利，承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。 建設(shè)單位在申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可證或進(jìn)行房地產(chǎn)初始登記的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)向主管 部門(mén)提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的要求。 上述單位向業(yè)主或者使用人收取費(fèi)用等服務(wù)事項(xiàng)，可以 委托給物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂有償服務(wù)合同，物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收前款有關(guān)費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。 第十一條 （供水、 排污、燃?xì)庠O(shè)備管理） 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水系統(tǒng)戶(hù)表為界，界線以外（包括計(jì)費(fèi)水表）的供水管線及設(shè)備（二次增壓泵站除外），由供水企業(yè)負(fù)責(zé)組織維修、管理；界線以?xún)?nèi)的供水管線及設(shè)備，由小區(qū)全體業(yè)主或業(yè)主負(fù)責(zé)維修管理； 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)污水系統(tǒng)以樓外污水檢查井為界，界線以外的污水管線及設(shè)備由污水處理企業(yè)負(fù)責(zé)組織維修、管理；界線以?xún)?nèi)的污水支管線及設(shè)備，由小區(qū)全體業(yè)主負(fù)責(zé)維修管理； 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的所有燃?xì)夤芫€及附屬設(shè)施（包括用戶(hù)計(jì)量器具），由供氣企業(yè)負(fù)責(zé)組織維修、管理。 第七條 （綠化養(yǎng)護(hù)管理） 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用綠地、園林設(shè)施等日常養(yǎng)護(hù)和維修管理，由小區(qū)全體業(yè)主負(fù)責(zé)并接受 園林綠化管理部門(mén)的指導(dǎo)監(jiān)督。 第四條 （主管部門(mén)及職責(zé)） 工業(yè)園區(qū)國(guó)土房產(chǎn)局是本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的行政主管部門(mén)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)主管部門(mén)），履行下列職責(zé)： （一）貫徹實(shí)施國(guó)家、省、市有關(guān)物業(yè)管理的法律、法規(guī)、規(guī)章和方針、政策，研究制定園區(qū)有關(guān)物業(yè)管理的具體政策、措施和管理標(biāo)準(zhǔn)； （二）管理園區(qū)物業(yè)管理工作，逐步 建立管理專(zhuān)業(yè)化、服務(wù)社會(huì)化、經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)化的物業(yè)管理機(jī)制； （三）負(fù)責(zé)園區(qū)內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)的管理工作，監(jiān)督和規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)行為； （四）對(duì)物業(yè)管理招投標(biāo)工作進(jìn)行監(jiān)督和管理； （五）組織指導(dǎo)物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)活動(dòng)； （六）協(xié)調(diào)物業(yè)管理有關(guān)各方的關(guān)系和糾紛； （七）督促和指導(dǎo)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)按照政府所規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)其物業(yè)進(jìn)行良好的維護(hù)和管理； （八）組織和指導(dǎo)物業(yè)管理區(qū)成立首屆業(yè)主委員會(huì)，監(jiān)督和指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)工作； 5 （九）依法查處物業(yè)管理活動(dòng)中的違法違規(guī)行為； （十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。在該區(qū)內(nèi)僅 有一個(gè)業(yè)主委員會(huì)和委托一家物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理。本辦法所稱(chēng)物業(yè)管理是指物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)公司和專(zhuān)營(yíng)公司與業(yè)主、使用人或者業(yè)主委員會(huì)依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同，對(duì)物業(yè)進(jìn)行的維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。 僅以開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目支持為優(yōu)勢(shì)，政府指導(dǎo)價(jià)為保護(hù)傘，以純粹的物業(yè)管理作為主業(yè)，運(yùn)用 “ 五臟俱全 ” 的組織結(jié)構(gòu)養(yǎng)活一大批從業(yè)員工的企業(yè)發(fā)展模