【正文】 企業(yè)存在體制改革和產(chǎn)權(quán)制度改革方向不明確的問題則嚴(yán)重阻礙了企業(yè)的市場化發(fā)展進(jìn)程。 工業(yè)園區(qū)住宅物業(yè)管理辦法（試行） 4 蘇園管 [2020]12 號 第一章 總 則 第一條（目的和依據(jù)） 為了規(guī)范工業(yè)園區(qū) （ 以下簡稱園區(qū)） 的 住宅物業(yè)管理活動，明確業(yè)主、建設(shè)單位、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)以及政府有關(guān)管理部門的權(quán)利和義務(wù)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，保障住宅物業(yè)的正常使用和維護(hù)，創(chuàng)造和保持整潔、文明、安全、舒適的生活環(huán)境，根據(jù) 國家、省、市有關(guān)規(guī)定，結(jié)合園區(qū)實(shí)際，制定本辦法。 第二條 （釋義） 本辦法所稱物業(yè)，是指已建成并交付使用的房屋、設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)的場地。本辦法所稱物業(yè)管理是指物業(yè)管理專業(yè)公司和專營公司與業(yè)主、使用人或者業(yè)主委員會依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同，對物業(yè)進(jìn)行的維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。 本辦法所稱業(yè)主 (產(chǎn)權(quán)人 )，是指物業(yè)的所有權(quán)人。所稱使用人，是指物業(yè)的承租人和實(shí)際使用物業(yè)的人。 本辦法所稱物業(yè)管理區(qū)是擁有獨(dú)立的出入口和共有設(shè)備設(shè)施的、不被城市交通穿越的相對完整的、獨(dú)立的區(qū)域。在該區(qū)內(nèi)僅 有一個(gè)業(yè)主委員會和委托一家物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理。物業(yè)管理區(qū)由主管部門劃定。 第三條 （實(shí)施條件） 新建物業(yè)和達(dá)到一定規(guī)模、配套設(shè)施比較齊全的已建物業(yè)，應(yīng)當(dāng)實(shí)行物業(yè)管理。 配套設(shè)施不全的住宅區(qū)，應(yīng)當(dāng)通過整治，逐步創(chuàng)造條件，實(shí)施物業(yè)管理。 第四條 （主管部門及職責(zé)） 工業(yè)園區(qū)國土房產(chǎn)局是本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的行政主管部門（以下簡稱主管部門），履行下列職責(zé)： （一）貫徹實(shí)施國家、省、市有關(guān)物業(yè)管理的法律、法規(guī)、規(guī)章和方針、政策，研究制定園區(qū)有關(guān)物業(yè)管理的具體政策、措施和管理標(biāo)準(zhǔn)； （二）管理園區(qū)物業(yè)管理工作，逐步 建立管理專業(yè)化、服務(wù)社會化、經(jīng)營市場化的物業(yè)管理機(jī)制； （三）負(fù)責(zé)園區(qū)內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)的管理工作，監(jiān)督和規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)行為； （四）對物業(yè)管理招投標(biāo)工作進(jìn)行監(jiān)督和管理； （五）組織指導(dǎo)物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)活動； （六）協(xié)調(diào)物業(yè)管理有關(guān)各方的關(guān)系和糾紛； （七）督促和指導(dǎo)業(yè)主、業(yè)主委員會按照政府所規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)對其物業(yè)進(jìn)行良好的維護(hù)和管理； （八）組織和指導(dǎo)物業(yè)管理區(qū)成立首屆業(yè)主委員會，監(jiān)督和指導(dǎo)業(yè)主委員會工作； 5 （九）依法查處物業(yè)管理活動中的違法違規(guī)行為； （十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。 第五條 （相關(guān)管理部門職 責(zé)） 規(guī)劃、建設(shè)、市政、衛(wèi)生、交通、公安、供電、供水、供氣、排水、物價(jià)、工商、城管等有關(guān)專業(yè)管理部門，按照職責(zé)分工，對物業(yè)管理工作進(jìn)行專業(yè)指導(dǎo)和監(jiān)督。 各社區(qū)工委（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系。 第二章 物業(yè)管理分工 第六條 （道路、供排水設(shè)施管理） 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用的道路和雨水設(shè)施的日常養(yǎng)護(hù)和維修管理，由小區(qū)全體業(yè)主負(fù)責(zé)；屬于城市道路和公共供、排水設(shè)施的由市政管理部門負(fù)責(zé)。 第七條 （綠化養(yǎng)護(hù)管理） 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用綠地、園林設(shè)施等日常養(yǎng)護(hù)和維修管理，由小區(qū)全體業(yè)主負(fù)責(zé)并接受 園林綠化管理部門的指導(dǎo)監(jiān)督。 第八條 （公共環(huán)境清潔管理） 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、住宅樓、樓道等公共環(huán)境的清掃保潔，由小區(qū)全體業(yè)主負(fù)責(zé)。 第九條 （公共治安協(xié)助管理） 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共治安的協(xié)助管理及相關(guān)設(shè)施的維修管理，由小區(qū)全體業(yè)主負(fù)責(zé)，并接受專業(yè)部門的指導(dǎo)監(jiān)督。 第十條 （公共衛(wèi)生設(shè)施及生活垃圾管理） 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用廁所、化糞池、垃圾站（箱、道）等環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施的日常養(yǎng)護(hù)和維修管理由小區(qū)全體業(yè)主負(fù)責(zé)；生活垃圾由小區(qū)全體業(yè)主負(fù)責(zé)收集到垃圾中轉(zhuǎn)站，清運(yùn)工作由市容環(huán)境衛(wèi)生管理部門負(fù)責(zé)。 第十一條 （供水、 排污、燃?xì)庠O(shè)備管理） 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水系統(tǒng)戶表為界，界線以外（包括計(jì)費(fèi)水表）的供水管線及設(shè)備（二次增壓泵站除外），由供水企業(yè)負(fù)責(zé)組織維修、管理；界線以內(nèi)的供水管線及設(shè)備，由小區(qū)全體業(yè)主或業(yè)主負(fù)責(zé)維修管理； 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)污水系統(tǒng)以樓外污水檢查井為界，界線以外的污水管線及設(shè)備由污水處理企業(yè)負(fù)責(zé)組織維修、管理；界線以內(nèi)的污水支管線及設(shè)備，由小區(qū)全體業(yè)主負(fù)責(zé)維修管理； 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的所有燃?xì)夤芫€及附屬設(shè)施（包括用戶計(jì)量器具），由供氣企業(yè)負(fù)責(zé)組織維修、管理。 第十二條 （供電、供汽線路等設(shè)施管理） 6 物業(yè)管理區(qū)域 內(nèi)供電線路、供熱線路、消防器具設(shè)施、路燈等，屬于共用設(shè)施設(shè)備的，由小區(qū)全體業(yè)主負(fù)責(zé)維修管理；屬于公共部分的，分別由供電、供熱企業(yè)和管理消防、路燈的部門負(fù)責(zé)管理。 第十三條 （專業(yè)部門收費(fèi)管理） 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用，該用戶計(jì)量器具顯示的量值為收費(fèi)依據(jù)。最終用戶是指接受供水、供電、供氣、供熱以及通信、有線電視等服務(wù)的最終分戶使用人。 上述單位向業(yè)主或者使用人收取費(fèi)用等服務(wù)事項(xiàng)，可以 委托給物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂有償服務(wù)合同，物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收前款有關(guān)費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。不實(shí)行委托服務(wù)的，上述有關(guān)單位應(yīng)當(dāng)服務(wù)到戶。 第三章 業(yè)主自治管理 第十四條 （物業(yè)管理區(qū)域劃分） 新建住宅區(qū)，包括分期建設(shè)或者兩個(gè)以上單位開發(fā)建設(shè)的住宅區(qū)，其設(shè)置的配套設(shè)施設(shè)備是共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。但該住宅區(qū)內(nèi)已分割成多個(gè)自然街坊或者封閉小區(qū)的，可以分別劃分為獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域。 建設(shè)單位在申請辦理商品房預(yù)售許可證或進(jìn)行房地產(chǎn)初始登記的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)向主管 部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的要求。主管部門應(yīng)當(dāng)按照本條第一款的規(guī)定劃分物業(yè)管理區(qū)域，并在地籍圖和房地產(chǎn)登記冊上注記。 尚未劃分或者需要調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，主管部門應(yīng)當(dāng)會同各社區(qū)工委（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府），按照本條第一款的規(guī)定，結(jié)合當(dāng)?shù)鼐用裎瘑T會的布局劃分物業(yè)管理區(qū)域，并在地籍圖和房地產(chǎn)登記冊上注記。 第十五條 （管理主體） 業(yè)主通過業(yè)主大會或業(yè)主代表大會及其選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會，行使對物業(yè)的自治管理。 第十六條 （業(yè)主權(quán)利和義務(wù)） 業(yè)主依法對自有產(chǎn)業(yè)和共有產(chǎn)業(yè)進(jìn)行自治管理，享有相應(yīng)權(quán)利，承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。 業(yè)主在物業(yè) 管理中，除享有國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的權(quán)利外，還有權(quán)推選業(yè)主代表，并享有被推選權(quán)。 業(yè)主在物業(yè)管理中，應(yīng)當(dāng)履行國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的義務(wù)。 業(yè)主應(yīng)當(dāng)通過建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)或者直接向業(yè)主委員會提供聯(lián)系地址、通訊方式。 第十七條 （業(yè)主會議召開條件和投票權(quán)數(shù)確定） 業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主人數(shù)超過一百人的，業(yè)主大會可以決定成立業(yè)主代表大會。業(yè)主代表大會由按比例推選的業(yè)主代表組成， 7 業(yè)主代表一般不超過一百人。業(yè)主代表大會根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)履行相關(guān)職責(zé)。業(yè)主大 會、業(yè)主代表大會以下均稱業(yè)主會議。 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到百分之五十，或者已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到百分之三十不足百分之五十，但使用已超過一年的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主會議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。 業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)，按其擁有的住宅套數(shù)計(jì)算，每套計(jì)一票。住宅區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)，按其擁有的物業(yè)建筑面積計(jì)算，每滿一百平方米計(jì)一票；不足一百平方米有單獨(dú)房地產(chǎn)權(quán)證書的，可以與其他業(yè)主合并計(jì)票，每滿一百平方米計(jì)一票。未售出的物業(yè)，建設(shè)單位享有半數(shù)的投票 權(quán)。單個(gè)業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上所持的投票權(quán)，最高不超過全部投票權(quán)的百分之三十。 第十八條 （首次業(yè)主會議召開條件） 物業(yè)管理區(qū)域符合本辦法第十七條第二款所列條件之一的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)書面報(bào)告主管部門，并提供業(yè)主清冊、物業(yè)建筑面積、物業(yè)出售并交付使用時(shí)間、已籌集的專項(xiàng)維修資金清冊等文件資料；建設(shè)單位未及時(shí)書面報(bào)告的，業(yè)主可以向主管部門提出成立業(yè)主大會的書面要求。 主管部門接到建設(shè)單位的書面報(bào)告或者業(yè)主的書面要求后，應(yīng)當(dāng)和各社區(qū)工委（街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織業(yè)主推薦產(chǎn)生業(yè)主大會籌備組（以下簡稱籌備組）成 員?；I備組由業(yè)主代表和主管部門工作人員、建設(shè)單位代表和社區(qū)代表組成，其成員名單應(yīng)當(dāng)自籌備組成立之日起七日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告。 籌備組自成立之日起三個(gè)月內(nèi)，在主管部門和各社區(qū)工委（街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)下，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主會議。 第十九條 （業(yè)主會議職權(quán)） 業(yè)主會議是物業(yè)管理區(qū)物業(yè)管理的決策機(jī)構(gòu)，行使下列職權(quán)： （一）制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則； （二）選舉、更換業(yè)主委員會的組成人員； （三）審議業(yè)主委員會的工作報(bào)告，決定業(yè)主委員會的工作經(jīng)費(fèi)和業(yè)主委員會有關(guān)成員的津貼； （四）監(jiān) 督業(yè)主委員會的工作，改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當(dāng)?shù)臎Q定； （五）審議批準(zhǔn)業(yè)主委員會選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)的報(bào)告； （六）決定有關(guān)業(yè)主共同利益的重大事項(xiàng)； （七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職權(quán)。 業(yè)主會議、業(yè)主委員會對全體業(yè)主負(fù)責(zé)，不能損害全體業(yè)主的公共利益。 第二十條 （業(yè)主委員會的備案） 業(yè)主委員會是業(yè)主會議的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，在物業(yè)管理活動中應(yīng)當(dāng)維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，對業(yè)主會議負(fù)責(zé)。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)成立一個(gè)業(yè)主委員會。 8 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起 30 日內(nèi)，持下列文件向主管部門辦登記備案： （一）業(yè)主委員會 登記備案申請書； （二）業(yè)主委員會成員名單； （三）業(yè)主公約； （四）業(yè)主大會議事規(guī)則。 主管部門應(yīng)當(dāng)自受理登記申請之日起 15 日內(nèi)，完成登記備案工作；對不符合規(guī)定成立的業(yè)主委員會不予登記備案，并書面通知申請人。對依法成立的業(yè)主委員會，主管部門應(yīng)當(dāng)在備案后出具相關(guān)證明文件并予以公布。