【文章內(nèi)容簡介】 依法成立的業(yè)主委員會，以其選舉產(chǎn)生之日為成立日期。 第二十一條 （業(yè)主會議形式） 業(yè)主會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。業(yè)主會議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有二分之一以上投票權(quán)的業(yè)主或二分之一以上的業(yè)主代表 參加。業(yè)主會議作出決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)二分之一以上或二分之一以上的業(yè)主代表通過。 業(yè)主會議作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上通過。 業(yè)主會議分為定期會議和臨時會議。業(yè)主會議的定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)于業(yè)主會議召開十五日前通知全體業(yè)主。經(jīng)百分之二十以上的業(yè)主 (業(yè)主代表 )提議，或者經(jīng)擁有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)百分之三十以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主會議 臨時會議，業(yè)主委員會在接到提議后十五日內(nèi)應(yīng)當(dāng)就所提議題召開業(yè)主會議。符合以上規(guī)定召開的業(yè)主會議通過的各項決議有效。凡不參加或不委托代理人參加業(yè)主會議的業(yè)主（代表），不計入表決，視為對會議通過或否決的議案表示默許。 業(yè)主（業(yè)主代表）可以委托代理人出席業(yè)主會議，不滿十八歲的業(yè)主由其法定代理人出席。 召開業(yè)主會議，業(yè)主委員會可以事先將會議時間、地點、議題和議程通知所在主管部門和居民委員會，邀請主管部門和居民委員會派代表參加，并認(rèn)真聽取主管部門和居民委員會的意見、建議。 第二十二條 （業(yè)主委員會組成和任期） 業(yè)主委 員會的成員，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有廣泛的代表性，并由熱心公益、責(zé)任心強、有一定組織能力和必要工作時間的業(yè)主擔(dān)任。業(yè)主委員會成員的人數(shù)應(yīng)當(dāng)是五至十五名的單數(shù)，其組成人員不得在物業(yè)管理企業(yè)中兼職。業(yè)主不足 5 名的物業(yè)，業(yè)主委員會成員可以少于 5 名，并由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會成員每屆任期三年，可以連選連任。業(yè)主委員會成員無故 3 次缺席業(yè)主委員會議后，即自動退職。業(yè)主委員會成員缺額時的補 9 選，應(yīng)在業(yè)主大會議事規(guī)則中予以約定。規(guī)則沒有約定的，一般應(yīng)當(dāng)在半年內(nèi)召開業(yè)主會議予以補選。 業(yè)主委員會可以選舉產(chǎn)生主任一名和副主任 若干名并聘用專職或兼職執(zhí)行秘書 1 名，執(zhí)行秘書可以給予適當(dāng)補貼。 業(yè)主委員會是業(yè)主會議的執(zhí)行機構(gòu)，向業(yè)主會議負(fù)責(zé)并報告工作，每屆任期三年。業(yè)主委員會任期屆滿的兩個月前，應(yīng)當(dāng)書面報告主管部門。主管部門和各社區(qū)工委（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)按照本辦法規(guī)定指導(dǎo)成立換屆改選小組，指導(dǎo)召開業(yè)主會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。業(yè)主會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會之日起十日內(nèi)，原業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將其保管的有關(guān)財務(wù)憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于業(yè)主會議所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會，并做好其他交接工作。 業(yè)主委員會成員辭職 或因長期出國、物業(yè)轉(zhuǎn)讓、疾病等不能履行職責(zé)的，須書面通知業(yè)主委員會。 業(yè)主委員會成員不得宣布解散業(yè)主委員會。業(yè)主委員會的撤銷、合并，須經(jīng)主管部門的核準(zhǔn)。 第二十三條 （業(yè)主委員會職責(zé)） 業(yè)主委員會履行下列職責(zé)： （一）召集和主持業(yè)主會議； （二）向業(yè)主會議報告物業(yè)管理實施情況 。 （三）擬定業(yè)主公約草案、業(yè)主大會議事規(guī)則草案及其修訂草案并報業(yè)主會議通過； （四）經(jīng)業(yè)主會議批準(zhǔn)，選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)，并經(jīng)業(yè)主會議對合同條款審查同意后，負(fù)責(zé)與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或者解除物業(yè)管理合同； （五）經(jīng)業(yè)主會議批準(zhǔn) ，負(fù)責(zé)維修基金的管理、使用和續(xù)籌； （六）審定物業(yè)管理企業(yè)提出的年度工作計劃和物業(yè)管理重大措施； (七 )監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動； (八 )執(zhí)行業(yè)主會議的有關(guān)決定； (九 )督促業(yè)主和使用人遵守業(yè)主公約和有關(guān)規(guī)定； (十 )法律、法規(guī)規(guī)定以及業(yè)主會議賦予的其他職責(zé)。 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)經(jīng)常聽取業(yè)主、使用人的意見和建議，接受業(yè)主、業(yè)主會議、物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督，不得從事除物業(yè)發(fā)展、租賃、修理、維護(hù)等物業(yè)管理服務(wù)活動以外的經(jīng)營活動。 業(yè)主委員會的賬務(wù)必須委托物業(yè)管理企業(yè)或國家認(rèn)可的財務(wù)管理專業(yè)公司代管。 業(yè)主 委員會應(yīng)當(dāng)定期召開會議，業(yè)主委員會會議由主任或者主任委托的副主任召集，會議必須有過半數(shù)委員出席有效，作出決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員過半數(shù)通過。 10 業(yè)主委員會開展活動所需費用及業(yè)主委員會執(zhí)行秘書等人員的補貼，由業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)通過合同約定，在物業(yè)管理費中列支。經(jīng)業(yè)主會議決定，業(yè)主委員會成員可以給予適當(dāng)?shù)慕蛸N。 第二十四條 （業(yè)主委員會變更） 業(yè)主委員會成立后登記的有關(guān)事項發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)辦理變更登記。 物業(yè)管理區(qū)域范圍發(fā)生變化、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋被拆遷或者滅失及業(yè)主委員會因其他原因終止的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)辦理注銷登記。 第二十五條 （業(yè)主公約） 業(yè)主公約是業(yè)主共同訂立的有關(guān)物業(yè)使用、維修和其他管理服務(wù)活動的行為守則，對全體業(yè)主和使用人具有約束力。 業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則自業(yè)主大會審議通過之日或業(yè)主委員會確認(rèn)經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上通過之日起生效。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則在生效之日起 15 日內(nèi)報主管部門備案。 第二十六條 （業(yè)主會議決定的約束力） 業(yè)主會議、業(yè)主委員會 作出的決定，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主、使用人具有約束力。 第四章 物業(yè)管理企業(yè) 第二十七條 （物業(yè)管理企業(yè)分類） 園區(qū)倡導(dǎo)目前的綜合型物業(yè)管理企業(yè)向管理專業(yè)公司和專營公司轉(zhuǎn)型。 管理專業(yè)公司，是指受業(yè)主委員會委托，對物業(yè)管理區(qū)內(nèi)機電設(shè)備、清潔衛(wèi)生、園林綠化、維修工程、保安服務(wù)等進(jìn)行策劃、設(shè)計、咨詢，監(jiān)督專營公司服務(wù)質(zhì)量的管理服務(wù)機構(gòu)。管理專業(yè)公司應(yīng)當(dāng)配備水電工程、結(jié)構(gòu)工程、會計、綠化工程等專業(yè)技術(shù)人員。 專營公司，是指接受業(yè)主委員會或管理專業(yè)公司委托，承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)的機電設(shè)備、清潔衛(wèi)生、園林綠化、維 修工程、保安服務(wù)等專項維修養(yǎng)護(hù)管理業(yè)務(wù)的機構(gòu)。 第二十八條 （管理專業(yè)公司備案） 管理專業(yè)公司應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起 30 日內(nèi)，持下列文件到主管部門備案： （一）營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件； （二）公司章程； （三）驗資證明； （四）公司法定代表人的身份證明； （五）專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和聘用合同。 第二十九條 （物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)核定） 主管部門應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級管理辦法，對備案的管理專業(yè)公司核定資質(zhì)等級。未領(lǐng)取物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級證書的，不得從事物業(yè)管理性服務(wù)活動。 鼓勵物業(yè)管理企業(yè)采用先進(jìn)的物業(yè)管理服務(wù) 手段，提高物業(yè)管理服務(wù)水平。 11 第三十條 （物業(yè)管理專業(yè)公司職責(zé)） 管理專業(yè)公司應(yīng)當(dāng)履行物業(yè)管理服務(wù)合同，接受業(yè)主委員會監(jiān)督，保持物業(yè)和公共設(shè)施完好、環(huán)境整潔優(yōu)美、公共秩序良好，保障物業(yè)使用方便、安全，并履行下列職責(zé)： （一）按照國家、省、市和園區(qū)規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范以及業(yè)主委員會審定的物業(yè)管理服務(wù)年度計劃，實施管理服務(wù)； （二）在業(yè)主、使用人使用房屋前，將共有產(chǎn)業(yè)使用、維護(hù)的方法、要求、注意事項以及法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定書面告知業(yè)主、使用人； （三）經(jīng)常對物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行全面的巡視、檢查，監(jiān)督專營公司對共有產(chǎn) 業(yè)的維修保養(yǎng)服務(wù)質(zhì)量； （四）發(fā)現(xiàn)共有產(chǎn)業(yè)損壞時，立即采取保護(hù)措施，并按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定組織維修； （五）接到物業(yè)損壞報修時，限時組織維修并查清損壞原因； （六）做好物業(yè)維修、更新及其費用收支的各項記錄、妥善保管物業(yè)檔案資料和有關(guān)的財務(wù)賬冊； （七）聽取業(yè)主委員會、業(yè)主、使用人的意見和建議，改進(jìn)和完善管理服務(wù)； （八）發(fā)現(xiàn)違反本辦法或者業(yè)主公約的行為，立即進(jìn)行勸阻、制止，并向業(yè)主委員會和有關(guān)行政機關(guān)報告； （九）配合居民委員會做好社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的有關(guān)工作； （十）按照物業(yè)管理服務(wù)合同約定的要求， 做好為業(yè)主委員會、業(yè)主、使用人委托的其他管理服務(wù)工作。 （十一）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。 第五章 物業(yè)管理服務(wù) 第三十一條 （物業(yè)管理企業(yè)選聘） 主管部門應(yīng)當(dāng)建立和完善物業(yè)管理的市場競爭機制。 新建住宅物業(yè)出售前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標(biāo)人少于三個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)投標(biāo)方式選聘管理專業(yè)公司和專營公司。 建設(shè)單位、業(yè)主委員會可以委托具有資格證書的物業(yè)管理中介服務(wù)機構(gòu)，承擔(dān)籌備 業(yè)主會議、招標(biāo)投標(biāo)及政策咨詢等工作。 第三十二條 （物業(yè)管理遵循原則） 物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)遵循統(tǒng)一管理和專業(yè)化服務(wù)的原則。 一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，應(yīng)當(dāng)委托一家管理專業(yè)公司提供管理性服務(wù)。物業(yè)維修保養(yǎng)工程由業(yè)主委員會或由其委托管理專業(yè)公司通過招標(biāo)或議標(biāo)發(fā)包給專營公司。 12 停電、漏電、水管爆裂、電梯故障等急修項目發(fā)生時，管理專業(yè)公司可以委托業(yè)主委員會事先認(rèn)定的專營公司先行修理，維修費用業(yè)主委員會應(yīng)予認(rèn)可并按規(guī)定列支。 第三十三條 （物業(yè)管理合同） 接受委托的管理專業(yè)公司應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。 物業(yè)管理服務(wù) 合同應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容： （一）雙方當(dāng)事人名稱及地址； （二）管理服務(wù)項目和內(nèi)容； （三）管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)； （四）管理服務(wù)權(quán)限； （五）管理服務(wù)費用及其支付辦法； （六）提供的物業(yè)管理用房及其使用、管理辦法； （七）合同期限、合同終止和解除的約定； （八）違約責(zé)任及解決糾紛的途徑； （九）雙方當(dāng)事人認(rèn)為需要約定的其他事項。 管理專業(yè)公司應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理服務(wù)合同簽訂后 15 日內(nèi)將物業(yè)管理服務(wù)合同報主管部門備案。 物業(yè)管理服務(wù)合同的期限不超過 3 年 (前期物業(yè)管理服務(wù)合同的期限不超過 2 年 )。 第三十四條 （物業(yè)合同終止） 物業(yè)管理服務(wù)合同期滿，或者接受委托的物業(yè)管理企業(yè)未