工業(yè)園區(qū)融資建設(shè)模式案例(編輯修改稿)
2025-05-14 00:52 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 值、稅制變化等因素進(jìn)行充分調(diào)研及預(yù)測(cè)，不斷調(diào)整園區(qū)的總體授信額度。將總體貸款規(guī)模控制在總授信額度之內(nèi)，實(shí)現(xiàn)了業(yè)務(wù)發(fā)展與風(fēng)險(xiǎn)控制的協(xié)調(diào)統(tǒng)一；未來(lái)園區(qū)財(cái)力能夠很好的覆蓋應(yīng)收貸款本息，確保了其在高速發(fā)展的同時(shí)不會(huì)受到歸還銀行貸款的掣肘。同時(shí)，開行嚴(yán)格控制政府性負(fù)債規(guī)模。目前較為通用的檢測(cè)標(biāo)準(zhǔn)主要包括負(fù)債率（反映一個(gè)地區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)狀況與政府性債務(wù)相適應(yīng)的關(guān)系，警戒線10％）、債務(wù)率（反映一個(gè)地區(qū)當(dāng)年可支配財(cái)力對(duì)政府性債務(wù)余額的比例，警戒線為100%）、償債率（反映一個(gè)地區(qū)當(dāng)年可支配財(cái)力所需支付當(dāng)年政府性債務(wù)本息的比例，警戒線為15%）。＃＃工業(yè)園近年的三項(xiàng)財(cái)政負(fù)債指標(biāo)如下：年份負(fù)債率債務(wù)率償債率2003%%%2004%%%2005%%%2006%%%從上表可以看出園區(qū)近年來(lái)在開行信貸支持下，各項(xiàng)財(cái)政負(fù)債指標(biāo)均保持了較好的水平。 （二）主力銀行與園區(qū)信用結(jié)構(gòu)建設(shè)在園區(qū)二、三區(qū)融資過(guò)程中，雙方密切合作創(chuàng)造出一種嶄新的信用結(jié)構(gòu)，使政府信用能夠有效地轉(zhuǎn)化為借款人的還款現(xiàn)金流，具體如下：1．政府出函指定（特許）地塊的土地開發(fā)權(quán)、土地出讓收益權(quán)授予借款人（地產(chǎn)公司）。；同時(shí)承諾在有關(guān)部門辦理質(zhì)押登記。借款人承諾根據(jù)土地出讓進(jìn)度動(dòng)態(tài)償還開行貸款。借款人承諾在開行貸款承諾后，地產(chǎn)公司將在開行指定結(jié)算經(jīng)辦行開立質(zhì)押專戶，并按照合同約定，將還貸資金及時(shí)劃入質(zhì)押專戶，專項(xiàng)用于償還貸款。開行對(duì)專用賬戶實(shí)施監(jiān)管。：給予開行對(duì)園區(qū)未來(lái)5年內(nèi)政府計(jì)劃或規(guī)劃的項(xiàng)目?jī)?yōu)先提供貸款的權(quán)利，以及對(duì)后續(xù)融資服務(wù)享有優(yōu)先權(quán)。地產(chǎn)公司與開行簽訂財(cái)務(wù)顧問(wèn)協(xié)議，地產(chǎn)公司承諾在其未來(lái)進(jìn)行資本市場(chǎng)運(yùn)作時(shí)，給予開行優(yōu)先的市場(chǎng)退出機(jī)會(huì)，并在債券承銷、財(cái)務(wù)顧問(wèn)等業(yè)務(wù)上給予開行優(yōu)先合作機(jī)會(huì)。以上幾個(gè)方面見(jiàn)下圖示：（三） 主力銀行與園區(qū)融資的風(fēng)險(xiǎn)管理與商業(yè)銀行貸款依賴于抵押質(zhì)押的風(fēng)險(xiǎn)管理不同，開行在園區(qū)貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理是基于土地升值的現(xiàn)金流覆蓋原理，因此開行主要是對(duì)現(xiàn)金流進(jìn)行監(jiān)控，而不是僅僅對(duì)實(shí)物資產(chǎn)的監(jiān)控。基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目貸后管理的難點(diǎn)主要“借、用、還”不一致，還款現(xiàn)金流一般不屬于借款人，因此難以有效監(jiān)管。為此，開行采取的措施有：在貸后管理中首先要在政府行政職能和開行貸款監(jiān)管要求之間，尋求結(jié)合點(diǎn)，使信貸融資規(guī)律和財(cái)政資金運(yùn)用相結(jié)合。（1）制定項(xiàng)目建設(shè)的年度計(jì)劃由政府的建設(shè)部門和財(cái)政部門負(fù)責(zé)，借款人（地產(chǎn)公司，下同）根據(jù)年度計(jì)劃和開行協(xié)商年度用款計(jì)劃。（2）在項(xiàng)目管理上采取招標(biāo)方式，即所有造價(jià)在50萬(wàn)元以上的單項(xiàng)工程均采用公開招標(biāo)的方式，中標(biāo)后的合同由借款人與中標(biāo)人簽訂。（3）項(xiàng)目建設(shè)的施工管理由建設(shè)部門負(fù)責(zé)，工程款由建設(shè)部門、財(cái)政部門、借款人和園區(qū)領(lǐng)導(dǎo)審核后，交借款人直接支付給施工企業(yè)。（4）資金支付后，在單個(gè)項(xiàng)目竣工后，由建設(shè)部門和財(cái)政部門組織內(nèi)部審計(jì)，由借款人委托外部審計(jì)，共同完成驗(yàn)收，形成的竣工決算由借款人按照在建工程或固定資產(chǎn)入帳。，將政府信用轉(zhuǎn)化為借款人的還款現(xiàn)金流，構(gòu)建良好的信用結(jié)構(gòu)。（1）政府通過(guò)以土地使用權(quán)向借款人注入實(shí)收資本，將土地收入直接轉(zhuǎn)化為借款人的自有資金。自2001年開始園區(qū)管委會(huì)先后將評(píng)估價(jià)為52億元的土地使用權(quán)作為實(shí)收資本投入借款人，借款人將上述土地開發(fā)出讓后獲得收益，既可以用于項(xiàng)目資本金，也可以用于歸還貸款。（2）通過(guò)政府授權(quán)將土地一級(jí)市場(chǎng)的出讓權(quán)和土地出讓收益分配權(quán)益賦予借款人，使借款人獲得資本金地塊以外的土地收益權(quán)，以便于土地出讓收益轉(zhuǎn)化為借款人的現(xiàn)金流。為和現(xiàn)行的土地管理法規(guī)相一致，園區(qū)管委會(huì)批準(zhǔn)該公司同時(shí)兼掛“＃＃工業(yè)園區(qū)土地儲(chǔ)備中心”牌子，使土地出讓收入轉(zhuǎn)化為借款人的現(xiàn)金流，實(shí)現(xiàn)“借、用、還”一體。（3）從源頭控制資金的流向。土地出讓收入首先由土地儲(chǔ)備中心獲得，除上繳國(guó)家的規(guī)費(fèi)外，開行全部可以控制，確保對(duì)還款來(lái)源的有效監(jiān)控。
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