【正文】 第七十六條 （生效日期） 本辦法自頒布之日起生效。非住宅物業(yè)管理和未選聘物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的住宅物業(yè)的管理，參照本辦法執(zhí)行。 當(dāng)事人在法定期限內(nèi)不申請(qǐng)復(fù)議，不提起訴訟， 又不履行具體行政行為的，作出具體行政行為的行政管理部門(mén)可以依照《中華人民共和國(guó)行政訴訟法》的規(guī)定，申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。 第七十二條 （主管部門(mén)工作人員的法律責(zé)任） 主管部門(mén)工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級(jí)機(jī)關(guān)給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。 違反本有關(guān)規(guī)定，挪用維修基金的，由物業(yè)管理行政主管部門(mén)追回挪用的維修基金，給予警告，沒(méi)收違法所得，可以并處挪用數(shù)額二倍以下的罰款；物業(yè)管理企業(yè)挪用維修基金，情節(jié)嚴(yán)重的，頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)可以吊銷(xiāo)其資質(zhì)證書(shū)；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。 20 （四）管理專(zhuān)業(yè)公司拒不退出該物業(yè)管理區(qū)域，妨礙該物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行正常物業(yè)管理的，或者未向業(yè)主委員會(huì)或者新聘的物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)管理的相關(guān)設(shè)施和必要資料的，由物業(yè)管理行政主管部門(mén)責(zé)令改正；拒不改正的，物業(yè)管理行政主管部門(mén)可以降低其資質(zhì)等級(jí)直至吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)；造 成物業(yè)管理的相關(guān)設(shè)施或者必要資料毀壞、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。 （二）管理專(zhuān)業(yè)公司違反物業(yè)管理合同約定的服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的，由主管部門(mén)責(zé)令其限期改正，逾期未改正的，可以根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十一條第（二）項(xiàng)處以一萬(wàn)元以上三萬(wàn)元以下的 罰款；業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)可以依照合同追究其民事責(zé)任。 第六十八條 （物業(yè)管理用房提供的違約責(zé)任）建設(shè)單位未按照規(guī)定提供物業(yè)管理用房，由主管部門(mén)責(zé)令其限期補(bǔ)建，逾期不補(bǔ)建的，應(yīng)當(dāng)交納補(bǔ)建款，并可 以根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十條處以十萬(wàn)元以上五十萬(wàn)元以下的罰款。 業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作混亂，不能正常履行職能的，主管部門(mén)可以責(zé)令其停止活動(dòng)，進(jìn)行整改，直至宣布解散重選。對(duì)于超過(guò) 6 個(gè)月不交納物業(yè)管理費(fèi)用的業(yè)主，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)可在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)張貼欠費(fèi)公告，也可以向園區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理部門(mén)申請(qǐng)禁止該業(yè)主所欠費(fèi)物業(yè)的轉(zhuǎn)讓、 出租和抵押，或者通過(guò)法律途徑解決。對(duì)違反入住公約、業(yè)主公約的，業(yè)主委員會(huì)、相關(guān)業(yè)主及使用人、管理專(zhuān)業(yè)公司可以向主管部門(mén)投訴，也可以直接向人民法院提起民事訴訟。因業(yè)主、使用人阻撓維修造成物業(yè)損壞及財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償。 屬于人為損壞的，由損壞者負(fù)責(zé)修復(fù)；造成損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。上述費(fèi)用，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)必須在主管部門(mén)發(fā)出維修付費(fèi)通知之日起一個(gè)月內(nèi)支付。 主管部門(mén)可以發(fā)出書(shū)面通知，要求業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)在規(guī)定的期限內(nèi)進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)。經(jīng)批準(zhǔn)設(shè)置的經(jīng)營(yíng)性設(shè)施的收益，扣除適當(dāng)?shù)墓芾碣M(fèi)用后，可以用于補(bǔ)充維修基金或彌補(bǔ)物業(yè)管理虧損。 第六十一條 （車(chē)輛停放） 進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域的車(chē)輛，除執(zhí)行任務(wù)的治安、消防、搶險(xiǎn)、救護(hù)、環(huán)衛(wèi)等特種車(chē)輛外，應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)物業(yè)管理制度，并按規(guī)定有序停放。 第六十條 （道路、場(chǎng)地占用） 任何單位和個(gè)人不得擅自占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地。 18 第五十九條 （物業(yè)使用性質(zhì)改變） 因特殊情況需要改變物業(yè)使用性質(zhì)的，應(yīng)當(dāng) 符合城市規(guī)劃和物業(yè)安全的要求，其業(yè)主應(yīng)當(dāng)征得相鄰業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)和管理專(zhuān)業(yè)公司的書(shū)面同意，并報(bào)規(guī)劃、建設(shè)、國(guó)土房產(chǎn)、環(huán)保等行政主管部門(mén)批準(zhǔn)。 第五十八條 （裝修管理） 業(yè)主或使用人裝飾裝修房屋，應(yīng)當(dāng)事先告知管理專(zhuān)業(yè)公司，管理專(zhuān)業(yè)公司應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主或者使用人。 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車(chē)輛，不得影響其他車(chē)輛和行人的正常通行。車(chē)主對(duì)車(chē)輛有保管要求的，由車(chē)主和物業(yè)管理企業(yè)另行簽訂保管合同。業(yè)主會(huì)議成立前，車(chē)輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放的，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)按照物價(jià)部門(mén)的規(guī)定執(zhí)行。 第五十六條 （車(chē)輛管理） 車(chē)輛在全體共用部分的停放、收費(fèi)和管理等事項(xiàng)，由業(yè)主會(huì)議決定。 物業(yè)管理服務(wù)合同終止時(shí)，管理專(zhuān)業(yè)公司應(yīng)當(dāng)將管理的物業(yè)檔案資料移交給物業(yè)管理委托方或業(yè)主委員會(huì)或者其指定的管理專(zhuān)業(yè)公司。 第五十四條 （業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)的接管） 業(yè)主委員會(huì)接管物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位按照有關(guān)物業(yè)接管驗(yàn)收辦法進(jìn)行接管驗(yàn)收。共有產(chǎn)業(yè)的管理應(yīng)當(dāng)達(dá)到下列基本標(biāo)準(zhǔn)： （一）公共場(chǎng)所定期清掃，平時(shí)專(zhuān)人巡視，保持全天候清潔；道路每天清掃，垃圾每天清運(yùn)，樓梯及扶手每天清掃、擦拭，院內(nèi)道路、庭院綠地棄雜物及時(shí)清理； （二）草坪保持平整無(wú)雜草、無(wú)病蟲(chóng)害，生長(zhǎng)良好； 16 （三）樹(shù)木、花卉應(yīng)當(dāng)定期修剪、施肥，防病治蟲(chóng)，及時(shí)更換枯死樹(shù)木； （四）庭院、道路和停 車(chē)場(chǎng)維護(hù)完好，地面交通標(biāo)志線保持清晰； （五）下水道地面蓋板完好無(wú)損，無(wú)污水溢出； （六）游戲場(chǎng)、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、涼亭、凳椅、雕塑、建筑小品等設(shè)施維護(hù)完好，保持清潔； （七）大門(mén)、圍欄、圍墻維護(hù)完好； （八）建筑物外墻整潔完好，定期粉刷；外立面為玻璃幕墻的一般每年清潔一次，外立面為水刷石、干粘石一般每 3 年清潔一次，外立面為噴涂材料的，一般每 5 年粉刷一次，外立面為其他材質(zhì)的，視材質(zhì)情況定期清洗。產(chǎn)權(quán)分界線是分隔不同業(yè)主之間的墻體、樓板、屋頂?shù)臉?gòu)造中心線。 第五十二條 （自有產(chǎn)業(yè)定義） 自有產(chǎn)業(yè)是指由各業(yè)主 獨(dú)自占有的房地產(chǎn)。 按幢共有產(chǎn)業(yè)是指由本幢業(yè)主共同享有、共同負(fù)責(zé)的本幢建筑物和為本幢建筑物專(zhuān)用的土地及共用部位和共用設(shè)施設(shè)備。 共用設(shè)施設(shè)備是指住宅小區(qū)或單幢住宅內(nèi)建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入房屋銷(xiāo)售價(jià)格的共用的上下水管道、落水管、水箱、 加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、車(chē)場(chǎng)、車(chē)庫(kù)、物業(yè)管理用房、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。 第九章 物業(yè)的使用和維護(hù) 第五十條 （共有產(chǎn)業(yè)的定義） 共有產(chǎn)業(yè)是指由兩個(gè)及兩個(gè)以上業(yè)主共同享有、共同負(fù)責(zé)的土地及共用部位和共用設(shè)施設(shè)備。 根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建設(shè)的地面架空層的建設(shè)費(fèi)用應(yīng)計(jì)入物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本，其產(chǎn)權(quán)歸物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共有。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)所有的物業(yè)管理用房和經(jīng)營(yíng)服務(wù)設(shè)施根據(jù)園區(qū)管委會(huì)文件規(guī)定有償或無(wú)償提供給業(yè)主委員會(huì)，其產(chǎn)權(quán)歸物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共有。 建設(shè)單位在前期物業(yè)管理期間，不得使用物業(yè)維修基金。經(jīng)雙方簽字 (蓋章 )后的前期物業(yè)管理協(xié)議和業(yè)主公約 (臨時(shí) )，是商品房銷(xiāo)（預(yù)）售合同的組成部分。 第四十六條 （前期物業(yè)管理費(fèi)用的約定） 前期物業(yè)管理服務(wù)合同簽訂之日至新建商品房交付使用之日發(fā)生的前期物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，在建設(shè) 單位與選聘的管理專(zhuān)業(yè)公司在前期物業(yè)管理服務(wù)合同中約定。 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)從物業(yè)管理區(qū)取得商品房預(yù)售許可證前委托管理專(zhuān)業(yè)公司對(duì)物業(yè)管理區(qū)進(jìn)行前期物業(yè)管理，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與選聘的管理專(zhuān)業(yè)公司簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同，并報(bào)主管部門(mén)備案。 第八章 前期物業(yè)管理和建設(shè)單位職責(zé) 第四十四條 （規(guī)劃變更原則） 在建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證批準(zhǔn)后，建設(shè)單位要求增建其他建筑物、構(gòu)筑物的，取得銷(xiāo)（預(yù)）售許可之前，須經(jīng)園區(qū)規(guī)劃建設(shè)管理部門(mén)批準(zhǔn)；已取得銷(xiāo)（預(yù)）售許可至業(yè)主委員會(huì)成立之前，園區(qū)規(guī)劃建設(shè)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)征得購(gòu)房者同意后方可批準(zhǔn)對(duì)已批準(zhǔn) 規(guī)劃圖紙的變更。 第四十 三條 （維修基金賬戶管理） 維修基金明細(xì)戶按戶建賬。 第四十一條 （維修基金的交存和續(xù)籌） 14 維修基金主要由 購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)按購(gòu)房款的規(guī)定比例交存； 維修基金不足時(shí)，由業(yè)主根據(jù)業(yè)主會(huì)議決定補(bǔ)足或續(xù)籌。維修基金按照業(yè)主所有、民主決策、銀行專(zhuān)戶存儲(chǔ)、專(zhuān)款專(zhuān)用、監(jiān)督使用的原則進(jìn)行管理。 物業(yè)管理收費(fèi)的項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)和收支情況，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)每半年向業(yè)主公布一次，并接受業(yè)主監(jiān)督和質(zhì)詢，公布的年度報(bào)告應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)審計(jì)。 業(yè)主和使用人個(gè)人不得以任何理由拒付物業(yè)管理費(fèi)。業(yè)主暫 不使用的房屋，按全額收取。 第三十九條 （物業(yè)管理費(fèi)交納） 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)由物業(yè)管理企業(yè)按照前期物業(yè)管理協(xié)議或者物業(yè)管理合同的約定向業(yè)主收取。住宅底層和住宅低層本層不開(kāi)通電梯的業(yè)主不承擔(dān)電梯、水泵運(yùn)行費(fèi)（電梯起始點(diǎn)設(shè)在地下層的除外），但必須承擔(dān)電梯、水泵的更新改造費(fèi)用。 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書(shū)面公布物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目及其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。執(zhí)行政府指導(dǎo)價(jià)的范圍，按照?qǐng)@區(qū)管委會(huì)的規(guī)定執(zhí)行。 鼓勵(lì)物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)展正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，禁止價(jià)格壟斷和牟取暴利行為。 物業(yè)管理服務(wù)除另有特殊約定外，不包括業(yè)主及使用人的人身及財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和保管 責(zé)任。 物業(yè)管理主管部門(mén)對(duì)審計(jì)和移交工作進(jìn)行監(jiān)督，并可以對(duì)有關(guān)爭(zhēng)議事項(xiàng)作出決定。由業(yè)主委員會(huì)解聘的物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主委員會(huì)規(guī)定的日期退出該物業(yè)管理區(qū)域，并在退出該物業(yè)管理區(qū)域 7 日內(nèi)向業(yè)主委員會(huì)或者新選聘的物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)管理的相關(guān)設(shè)施和必要資料。 物業(yè)管理服務(wù)合同的期限不超過(guò) 3 年 (前期物業(yè)管理服務(wù)合同的期限不超過(guò) 2 年 )。 物業(yè)管理服務(wù) 合同應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容： （一）雙方當(dāng)事人名稱及地址； （二）管理服務(wù)項(xiàng)目和內(nèi)容； （三）管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)； （四）管理服務(wù)權(quán)限； （五）管理服務(wù)費(fèi)用及其支付辦法； （六）提供的物業(yè)管理用房及其使用、管理辦法； （七）合同期限、合同終止和解除的約定； （八）違約責(zé)任及解決糾紛的途徑； （九）雙方當(dāng)事人認(rèn)為需要約定的其他事項(xiàng)。 12 停電、漏電、水管爆裂、電梯故障等急修項(xiàng)目發(fā)生時(shí)，管理專(zhuān)業(yè)公司可以委托業(yè)主委員會(huì)事先認(rèn)定的專(zhuān)營(yíng)公司先行修理，維修費(fèi)用業(yè)主委員會(huì)應(yīng)予認(rèn)可并按規(guī)定列支。 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，應(yīng)當(dāng)委托一家管理專(zhuān)業(yè)公司提供管理性服務(wù)。 建設(shè)單位、業(yè)主委員會(huì)可以委托具有資格證書(shū)的物業(yè)管理中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，承擔(dān)籌備 業(yè)主會(huì)議、招標(biāo)投標(biāo)及政策咨詢等工作。 新建住宅物業(yè)出售前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理