【導(dǎo)讀】寶龍集團(tuán)。管理制度匯編。2020（A）版。二00八年二月。目錄

　　

【正文】 和合 同的標(biāo)準(zhǔn)版本，并組織相關(guān)部門專業(yè)人員進(jìn)行審查修改，定期更新。根據(jù)每次招標(biāo)的具體條件和要求，對招標(biāo)文件標(biāo)準(zhǔn)版本進(jìn)行補(bǔ)充、調(diào)整形成招標(biāo)文件，經(jīng)招標(biāo)技術(shù)評審組會簽后發(fā)布。合同文本也在標(biāo)準(zhǔn)版本的基礎(chǔ)上形成，由合同評審組會簽后，與對方洽談簽訂。 投標(biāo)單位 實(shí)行邀請招標(biāo)，邀標(biāo)單位的考察、篩選， 集團(tuán)總部負(fù)責(zé)的招標(biāo)采購 由成本控制 中心 牽頭組織，其他部門或下屬公司參與、配合； 下屬公司負(fù)責(zé)的招標(biāo)采購由下屬公司 牽頭組織 。優(yōu)先從合格供方名錄選擇投標(biāo)單位，合格供方名錄中沒有或數(shù)量不足時，才可通過其它途徑選擇投標(biāo)單位。 公開招 標(biāo)的預(yù)選投標(biāo)單位應(yīng)不少于五家，邀請招標(biāo)的預(yù)選單位一般不少于三家，特殊情況下可以是 兩 家。 招標(biāo)過程控制 發(fā)標(biāo) 由集團(tuán)總部組織的招標(biāo)，招標(biāo)文件由成本控制 中心 或其授權(quán)單位 （部門） 統(tǒng)一 保管、發(fā)放 和收取 ；現(xiàn)場勘察和答疑由成本控制 中心 負(fù)責(zé)組織，其他部門和下屬公司視實(shí)際需要安排人員配合 。各公司負(fù)責(zé)的招標(biāo)由各公司 負(fù)責(zé)標(biāo)書的保管、發(fā)放和 收取 并組織 現(xiàn)場勘察和 招標(biāo)答疑 。 現(xiàn)場勘察、招標(biāo)答疑 要做好記錄工作，該記錄將作為招標(biāo)文件的附件一并發(fā)給投標(biāo)單位。 開標(biāo) 成本控制 中心 和各公司分別 組織 集團(tuán)負(fù)責(zé)的 招標(biāo)及各公司負(fù)責(zé)的招標(biāo)的 開標(biāo)工作，現(xiàn)場拆封，該過程和內(nèi)容需作好記錄，參加開標(biāo)的全體人員 （不得少于三人） 簽字確認(rèn)；開標(biāo)后，成本控制 中心 和各公司 分別對所負(fù)責(zé)的招標(biāo) 牽頭組織相關(guān)人員 做 標(biāo)書分析。 評標(biāo)、定標(biāo) 嚴(yán)格執(zhí)行“公開詢價、集體論證”的原則， 集團(tuán)總部負(fù)責(zé)的招標(biāo)： 招標(biāo) 管理委員會負(fù)招標(biāo)與合同管理制度（ PL－ HT－ 00－ 2020（ A）） 24 責(zé)重大招標(biāo)的評標(biāo)工作，成本控制 中心 負(fù)責(zé)一般招標(biāo)的評標(biāo)工作 ； 招標(biāo)技術(shù)評 審組和商務(wù)評審組分別負(fù)責(zé)技術(shù)標(biāo)和商務(wù)標(biāo)評審，招標(biāo)管理委員會或成本控制 中心 按照事先確定的評標(biāo)原則和辦法，綜合技術(shù)標(biāo)和商務(wù)標(biāo)評審結(jié)果，確定中標(biāo)單位或議標(biāo)單位，經(jīng) 常務(wù)副總裁或 總裁批準(zhǔn) （重大招標(biāo)） 后進(jìn)行商務(wù)談判和合同簽訂。 各公司負(fù)責(zé)的招標(biāo)：工程類 （勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、材料設(shè)備） 招標(biāo)由成本總監(jiān)組織評標(biāo)工作，非工程類招標(biāo)由財務(wù)總監(jiān)組織評標(biāo)工作； 執(zhí)董 /總經(jīng)理、分管工程副總經(jīng)理、總工程師、成本總監(jiān)和財務(wù)總監(jiān)共同確定 工程類招標(biāo)中標(biāo)單位 并 進(jìn)行商務(wù)談判和合同簽訂 ，執(zhí)董 /總經(jīng)理、分管副總經(jīng)理、財務(wù)總監(jiān) 共同 確定 非工程類招標(biāo)中標(biāo)單位并 進(jìn)行商務(wù)談判和合同簽訂 。 3 信息系統(tǒng)管理 供方合格評定 成本控制 中心 負(fù)責(zé)收集合格供方信息和資料，進(jìn)行分類整理，建 立供方信息數(shù)據(jù)庫；負(fù)責(zé)供 方的合格評定， 各公司和集團(tuán)總部 其它部門配合成本控制 中心 進(jìn)行合格供方評定。 供方的監(jiān)督評估 各公司和 集團(tuán) 總部業(yè)務(wù)部門必須對合格供方的履約表現(xiàn)進(jìn)行持續(xù)的監(jiān)督和評價，做好供方的履約評估記錄，并提出相應(yīng)建議 （繼續(xù)成為合格供方、需根據(jù)改進(jìn)結(jié)果決定能否繼續(xù)成為合格供方、取消合格供方資格） ，每季度一次向成本控制 中心 報備合格供方、中標(biāo)單位 （或直接委托單位） 的履約情況。 市場價格信息管理 成本控制 中心 對建筑安裝材料設(shè)備應(yīng)建立市場價格信息庫，分門別類建立價格信息分析、匯總系統(tǒng)，隨時掌握價格走勢，定期分析、整 理價格信息。 建立健全統(tǒng)計(jì)分析制度 成本控制 中心 和 各 公司材料設(shè)備采購人員要按年、季、月匯總分析材料設(shè)備實(shí)際采購價款，送交預(yù)算人員做對比分析，使材料設(shè)備采購工作時刻控制在事前限定的概預(yù)算之內(nèi)，定期接受集團(tuán) 監(jiān)審部 的核實(shí)和審計(jì)。 4 合同管理 合同辦理 合同經(jīng)辦人負(fù)責(zé)對合同審定單主要內(nèi)容的填寫，除合同價款及付款方式必須準(zhǔn)確招標(biāo)與合同管理制度（ PL－ HT－ 00－ 2020（ A）） 25 填寫外，對某些重要合同的訂立的目的或背景、涉及的某些重要談判結(jié)果必須填寫清楚，必要時應(yīng)將相關(guān)內(nèi)容的復(fù)印件附在合同審定單后。經(jīng)辦人應(yīng)該對自己所填寫內(nèi)容簽字確認(rèn)。 合同 初稿由經(jīng)辦人 或文員 負(fù)責(zé)遞交各相關(guān)人員會簽，經(jīng)辦人有義務(wù)對會簽人員的疑問予以解答說明。 合同初稿會簽完畢，經(jīng)辦人應(yīng)對會簽意見進(jìn)行匯總，如某些會簽意見不正確應(yīng)及時與相關(guān)會簽人員溝通解決，解決不了向上級匯報再做處理。最后，經(jīng)辦人應(yīng)將正確的意見納入合同文本，并在合同會簽表上簽字以示對會簽意見已做修改，不能修改的部分應(yīng)做出說明。 經(jīng)辦人拿到正式定稿的合同后復(fù)印規(guī)定的份數(shù)，先在合同上加蓋 集團(tuán) 或 下屬各公司 騎縫章，然后交對方簽字蓋章，最后由 集團(tuán) 或 下屬各公司 相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)簽字后蓋章、交對應(yīng)業(yè)務(wù)部門執(zhí)行 （經(jīng)辦人對最后蓋章的合 同內(nèi)容與正式定稿的合同內(nèi)容負(fù)責(zé)審核，內(nèi)容應(yīng)保持完全一致） 。 經(jīng)辦人應(yīng)將最后正式定稿的合同的電子文本交合同管理人員存檔。 完成審批的合同，原則上由 訂立合同的 公司執(zhí)董 /總經(jīng)理 代表我方 在合同上 簽 字 ，與 集團(tuán) 訂立 的合同由常務(wù)副總裁 （重大合同由總裁） 代表我方 在合同上 簽 字 。 其它規(guī)定 凡是與 集團(tuán) 或 下屬各公司 簽訂經(jīng)濟(jì)合同的單位，都必須具有相應(yīng)的資格、資質(zhì)，方能作為合法的履約主體，履行合同義務(wù)。具體規(guī)定如下： 具有法人資格的單位應(yīng)提供其法人營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件。 不具法人資格的單位如分公司、分支機(jī)構(gòu)等單位 ，經(jīng)過核準(zhǔn)注冊的應(yīng)提供經(jīng)核準(zhǔn)注冊的營業(yè)執(zhí)照及其所屬總公司的營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；未經(jīng)核準(zhǔn)注冊的，應(yīng)當(dāng)提供其所屬總公司的營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件及總公司對其委托授權(quán)書原件，委托授權(quán)書應(yīng)載明授權(quán)經(jīng)營的范圍等重要事項(xiàng)，并加蓋其總公司公章。 要求特定資質(zhì)的工程項(xiàng)目等還應(yīng)提供直接承包方的相應(yīng)資質(zhì)證明復(fù)印件。 以上證、照等的真實(shí)性由經(jīng)辦人負(fù)責(zé)審核，復(fù)印件作為簽訂經(jīng)濟(jì)合同的必要附件。 嚴(yán)格禁止任何單位的職能部門作為 集團(tuán)及下屬各公司 的 任何 項(xiàng)目的直接承包方。 工程質(zhì)量管理制度（ PL－ GC－ 01－ 2020（ A）） 26 工程質(zhì)量管理制度 （ PL－ GC－ 01－ 2020（ A） ） 1 質(zhì)量 內(nèi)控 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)與等級 集團(tuán)確定合格、優(yōu)良、優(yōu)質(zhì)、創(chuàng)杯四個等級的工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。 對建筑立面、門窗、主要景觀等 涉及商業(yè)效果的 外觀形象工程部位，在施工前，要做樣品，由 集團(tuán)技術(shù)研發(fā) 中心驗(yàn)收封樣后方可施工 ；對電梯、空調(diào)等影響使用功能的主要設(shè)備確定等級標(biāo)準(zhǔn) （如品牌、型號、主要性能指標(biāo)） 。 檢查 考核 集團(tuán)建設(shè)開發(fā) 中心 質(zhì)監(jiān) 部 每月派工程師巡查主要項(xiàng)目的工程施工質(zhì)量，巡查結(jié)果寫成簡報，經(jīng)執(zhí)行副總裁簽發(fā)后在集團(tuán)內(nèi)部公布。質(zhì)監(jiān)部 （可聯(lián)合技術(shù)研發(fā)中心或物業(yè)管理部門專業(yè)技術(shù)人員組成 聯(lián)合 檢查組 或 調(diào)查組 ） 不定期檢查、抽查 重要 部位或分部工程的 施工 質(zhì)量 ， 考核評定項(xiàng)目工程質(zhì)量總體情況， 督促 項(xiàng)目公司加強(qiáng)工程施工質(zhì)量管理 。對檢查中發(fā)現(xiàn)的問題， 建設(shè)開發(fā) 中心 下發(fā)整改通知單，督促 項(xiàng)目公司整改。 檢查考核結(jié)果納入 集團(tuán) 對項(xiàng)目公司的計(jì)劃考核，與項(xiàng)目公司 獎金 掛鉤。 工程質(zhì)量驗(yàn)收 技術(shù)效果、功能驗(yàn)收 對建筑立面、門窗、主要景觀等項(xiàng)目外觀形象的工程部位， 施工完成后，由 技術(shù)研發(fā)中心 組織技術(shù)效果驗(yàn)收；對主要設(shè)備安裝調(diào)試和重要施工工藝，在完工后，也要由 技術(shù)研發(fā)中心 組織技術(shù)功能驗(yàn)收。 施工質(zhì)量預(yù)驗(yàn)收 建筑單體、某一專業(yè)工程 、整個項(xiàng)目在交付建筑質(zhì)監(jiān)站正式驗(yàn)收前，項(xiàng)目 公司 組織內(nèi)部預(yù)驗(yàn)收 （可請技術(shù)研發(fā)中心和建設(shè)開發(fā)中心等部門的專業(yè)工程師參與） ，提出各專業(yè)整改意見，整改完成后才能通知質(zhì)監(jiān)站正式驗(yàn)收，務(wù)必一次性通過正式驗(yàn)收。 2 對施工單位的管理 在工程施工前， 項(xiàng)目公司 對施工單位和監(jiān)理單位做工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和等級要求交底，對 涉及形象的、 質(zhì)量要求較高的工程要求施工單位做工程樣板，并 嚴(yán)格 按照樣板標(biāo)準(zhǔn)工程質(zhì)量管理制度（ PL－ GC－ 01－ 2020（ A）） 27 施工和驗(yàn)收。 對建筑立面、門窗、主要景觀等項(xiàng)目外觀形象的工程部位以及其它重要分部分項(xiàng)工程，項(xiàng)目公司在施工工程中加強(qiáng)檢查監(jiān)督， 及時發(fā)現(xiàn)問題并通知施工單位整改 。 在施工合同中對工程質(zhì)量做詳細(xì)界定，制訂 對施工單位 工程質(zhì)量獎罰標(biāo)準(zhǔn)，在項(xiàng)目結(jié)算時嚴(yán)格執(zhí)行。 在監(jiān)理合同中，要求監(jiān)理單位履行工程質(zhì)量管理監(jiān)督職責(zé)，對工程質(zhì)量負(fù)連帶責(zé)任，并 接受 相應(yīng) 獎罰。 竣工交房管理制度（ PL－ GC－ 02－ 2020（ A）） 28 竣工交房管理制度 （ PL－ GC－ 02－ 2020（ A） ） 在設(shè)定的成本目標(biāo)和效益目標(biāo)下，保質(zhì)保量、按時竣工交付使用，是 項(xiàng)目公司 的根本職責(zé) 。 1 交房準(zhǔn)備 在竣工前四個月，由 項(xiàng)目公司 牽頭編制竣工交房準(zhǔn)備工作計(jì)劃， 報集團(tuán)總部批準(zhǔn)后實(shí)施， 內(nèi)容包括：分戶驗(yàn)收的開始時間和完成時間，工 程五大責(zé)任主體驗(yàn)收的組織和完成時間，消防人防等專業(yè)驗(yàn)收及規(guī)劃驗(yàn)收的組織，最終通過竣工驗(yàn)收備案的時間，項(xiàng)目公司對 商業(yè)管理公司 （ 或 物業(yè)公司 ，以下同 ） 的工作移交，交房次序等。 以竣工交房準(zhǔn)備工作計(jì)劃為依據(jù)，項(xiàng)目公司、 商業(yè)管理公司 分別編制各自職責(zé)范圍內(nèi)的竣工交房執(zhí)行計(jì)劃，報集團(tuán) 建設(shè)開發(fā) 中心 、 執(zhí)行副總裁審核、 總裁批準(zhǔn)后執(zhí)行。集團(tuán)成立竣工交房領(lǐng)導(dǎo)小組，交房現(xiàn)場成立交房工作組，統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、集中組織交房工作。 2 工作交接 在集團(tuán)竣工交房領(lǐng)導(dǎo)小組統(tǒng)一組織下，具體交房工作以 商業(yè)管理公司 為主，項(xiàng)目公司配合，在交房前 3 個月， 商業(yè)管理公司 進(jìn)駐現(xiàn)場做交房準(zhǔn)備，在交房前 10～ 20 天，項(xiàng)目公司向 商業(yè)管理公司 辦理工作交接。 責(zé)任移交 在竣工驗(yàn)收備案后、交房前的半個月內(nèi)，項(xiàng)目公司將工程竣工資料及各施工單位的保修內(nèi)容、保修時間、保修負(fù)責(zé)人等，移交給 商業(yè)管理公司 ，業(yè)主收房后，由 商業(yè)管理公司組織正常情況下的工程整改和維修，由 商業(yè)管理公司 審核各施工單位工程保修金的返還；如果因工程驗(yàn)收遺留問題造成業(yè)主未收房或我們開發(fā)商自己提出的工程整改內(nèi)容，仍由項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)。 費(fèi)用移交 對施工現(xiàn)場的水電費(fèi)，由項(xiàng)目公司牽頭， 商業(yè)管理 公司參加 ，組織各施工單位確認(rèn)所有水電表的讀數(shù)，對各施工單位承擔(dān)的水電費(fèi)做出界定，要求各施工單位簽字確認(rèn)。對工程驗(yàn)收后水電費(fèi) 和空調(diào)等費(fèi)用 公攤問題，由 商業(yè)管理公司 制定分?jǐn)傓k法并負(fù)責(zé)收繳。 竣工交房管理制度（ PL－ GC－ 02－ 2020（ A）） 29 業(yè)主信息移交 項(xiàng)目公司 對每一住戶或商家的資料、對銷售承諾和招商約定、對每一戶業(yè)主的具體要求等，整理成簡要文字，打印統(tǒng)一表格，移交給 商業(yè)管理公司 。 交房時間表移交 由 項(xiàng)目公司 銷售部門負(fù)責(zé)編制交房時間表，并按交房時間表逐戶確認(rèn)收房日期，將最后確認(rèn)的交房時間重新編制交房時間表，移交給 商業(yè)管理公司 。由 商業(yè)管理公司 按照交房次 序，分批清掃干凈、統(tǒng)一保管鑰匙。 3 工作執(zhí)行 確保按時竣工 在工程竣工前 4 個月，項(xiàng)目公司應(yīng)編制確保竣工的執(zhí)行方案 ， 內(nèi)容包括：各施工單位確保竣工的施工力量投入，需要集團(tuán)各 單位 提供支持和協(xié)助解決的事項(xiàng)，分戶驗(yàn)收、綜合驗(yàn)收、規(guī)劃驗(yàn)收、工程備案等關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的控制及驗(yàn)收的組織方法。 提前完成工程備案 至少要在交房前 15 天通過竣工備案，工程備案表應(yīng)張貼在交房現(xiàn)場。 商業(yè) （ 物業(yè) ） 運(yùn)營準(zhǔn)備 商業(yè)管理公司 應(yīng)提前 3 個月進(jìn)駐施工現(xiàn)場，提前做 商業(yè) （ 物業(yè) ） 運(yùn)營的各項(xiàng)準(zhǔn)備，內(nèi)容包括： 商業(yè) （物業(yè)） 員工招聘 、培訓(xùn)，在三個月內(nèi)必須建立一支 商業(yè) （物業(yè)） 管理團(tuán)隊(duì)，建立 商業(yè) （物業(yè)） 運(yùn)營管理制度，將管理制度作為員工培訓(xùn)的主要內(nèi)容；制定 商業(yè) （物業(yè)）運(yùn)營成本執(zhí)行方案。 交房工作的組織 集團(tuán)成立竣工交房領(lǐng)導(dǎo)小組，對集團(tuán)所有項(xiàng)目的竣工交房工作統(tǒng)一組織，在各交房現(xiàn)場成立交房工作組。對交房程序、職責(zé)分工、重點(diǎn)事項(xiàng)等進(jìn)行集中培訓(xùn)；對交房中可能出現(xiàn)的各種問題制定預(yù)案、統(tǒng)一說辭；對交房過程中反映出的工程整改問題及銷售承諾履約問題等，集中研究，統(tǒng)一回答。對工程整改內(nèi)容制定出整改時間表，對業(yè)主做出答復(fù)，切實(shí)履行。 商業(yè) 經(jīng)營 管理制度（ PL－ SY－ 00－ 2020（ A）） 30 商業(yè) 經(jīng)營 管理 制度 （ PL－ SY－ 00－ 2020（ A） ） 1 全程 商業(yè) （ 物業(yè) ） 管理 商業(yè) （ 物業(yè) ） 管理策劃 在項(xiàng)目的初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)委托前， 商業(yè) 經(jīng)營 中心 就應(yīng)當(dāng)參與。在委托施工圖設(shè)計(jì)前， 商業(yè) 經(jīng)營 中心 從今后交付使用的角度，對項(xiàng)目的功能、使用、維修、施工、設(shè)施、計(jì)量、環(huán)境維護(hù)等方面提出 商業(yè) 經(jīng)營 管理 的專業(yè)化建議，寫入施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書中。 在工程建設(shè)過程中， 商業(yè) 經(jīng)營 中心 提前介入，參與建筑單體、各專業(yè)工程的內(nèi)部預(yù)驗(yàn)收和正式驗(yàn)收，縮短工程驗(yàn)收與交付使用前物業(yè)驗(yàn)收和移交的工作周期。 根據(jù)項(xiàng)目的檔次和市場定位要求， 商業(yè) 經(jīng)營中 心 在開始銷售前就應(yīng)當(dāng)編制 商業(yè)管理 服務(wù)手冊，內(nèi)容包括：物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目、 物業(yè) 管理 費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、銷售 （租賃） 合同的物業(yè)條款、業(yè)主公約等。在工程開發(fā)建設(shè)和營銷 招商 的整個過程， 商業(yè) 經(jīng)營中心 都要全程介入。 商業(yè)管理 準(zhǔn)備 商業(yè)管理 （含物業(yè)管理，以下同） 在工程竣工三個月前，做好各項(xiàng)物業(yè) （商業(yè)） 接管的準(zhǔn)備工作，內(nèi)容包括：制度準(zhǔn)備、